【正文】 小杭州莊園養(yǎng)生酒店項目可行性研究報告小杭州莊園養(yǎng)生酒店項目可行性研究報告第一部分：總論第一章：小杭州旅游、酒店行業(yè)概況一、小杭州旅游、酒店行業(yè)目前發(fā)展概況小杭州作為一個小杭州市剛成立不久的新區(qū)，對旅游、休閑、娛樂方面的本地消費能力目前似乎還是不強，但是，隨著小杭州的經(jīng)濟不斷發(fā)展，擁有天然山景和海濱景觀優(yōu)勢的小杭州旅游業(yè)，會成為小杭州綠色經(jīng)濟的新的增長點和支柱產(chǎn)業(yè)之一。2007年5月，由小杭州區(qū)旅游局與“廣之旅”共同成立的“小杭州旅游服務中心”正式對外營業(yè)，填補了小杭州沒有專業(yè)旅游機構(gòu)的空白，方便了在小杭州工作和生活的群眾出游。同時作為地陪，也極大地方便了外地游客在小杭州的各種旅游觀光和參觀學習等活動。二、小杭州酒店目前市場分析小杭州區(qū)目前以三星級以下的酒店、旅館居多，總體上來說，除了1間五星級酒店（小杭州大酒店）外，三、四星級酒店約45間，其余的都是中小旅館居多。近年來由于小杭州市“南拓”政策的影響，四星級以上的酒店將會進入規(guī)劃動工興建階段。目前小杭州區(qū)的酒店具體分布如下表：小杭州區(qū)主要的星級酒店旅館名錄序號酒店名稱星 級地 址1.小杭州大酒店★★★★★小杭州海濱新城商貿(mào)大道南二路2.小杭州小杭州長江三角洲世貿(mào)中心大廈酒店公寓★★★★小杭州市小杭州區(qū)港前大道南156號3.祈福（小杭州）酒店★★★★小杭州進港大道4.小杭州海港大酒店★★★★小杭州進港大道5.小杭州高爾夫球會別墅酒店★★★小杭州高爾夫球會內(nèi)6.各類旅館十多間★★小杭州進港大道沿線小杭州區(qū)未來規(guī)劃興建的酒店情況A、大角山濱海公園，用地29000平方米，五星級度假型酒店；B、地鐵金洲站附近，用地40000平方米，五星級商務型酒店：C、進港大道焦門站附近，用地20000多平方米，五星級商務型酒店。周邊主要的競爭目標酒店1) 據(jù)我們的市場調(diào)查以及酒店篩選，主要的酒店在以下范圍內(nèi)確定：A、本項目10公里半徑范圍內(nèi)，主要的酒店有：小杭州大酒店、小杭州三角洲世貿(mào)中心大廈酒店公寓、祈福（小杭州）酒店、南航撒海港大酒店等。B、蘇州市橋區(qū)域范圍內(nèi)，主要有：蘇州科爾海悅酒店等。C、香山市區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，主要有：香山香格里拉大酒店、香山國際大酒店等。D、蘇州虎門區(qū)域范圍內(nèi)，主要有：蘇州龍泉國際大酒店、蘇州豪門大飯店等。上述酒店的主要客源情況見以下圖表所示。小杭州、蘇州及香山部分星級酒店的調(diào)查分析表酒 店 名 稱甲乙丙丁戊己庚辛壬星 級五星四星四星四星準五星五星五星五星五星客房總數(shù)320230143148330800248463350主會議室（人/間）600280100030060010008001000800標雙房門市價（元）11803802901180108083010581080913標雙房實價（元）700350290480438370490851498旺季標雙房價（元）118043038048010803704908514982006年開房率（%）55%60%60%新開60%65%60%65%60%標雙面積（m2）463636403636463636標雙衛(wèi)浴面積（m2）8446566~865客源構(gòu)成會議商務、港澳散客會議旅行團散客旅行會議散客團隊商務長住客政府會議，商務散客會議旅行散客會議商務散客會議商務散客國內(nèi)團商務散客附：酒店名稱項目解釋：甲—小杭州大酒店；乙—祈福小杭州大酒店；丙—小杭州海港大酒店；丁—南航長三角酒店公寓；戊—蘇州科爾海悅酒店；己—蘇州龍泉國際大酒店；庚—蘇州豪門大飯店；辛—香山香格里拉大酒店；壬—香山國際大酒店；小杭州區(qū)酒店客源分析1）會議、宴會的需求很大由于小杭州新區(qū)的經(jīng)濟是呈不斷上升的態(tài)勢，尤其是工業(yè)、物流發(fā)達，對酒店會議、宴會的需求很大。l 旅游業(yè)對酒店住房有一定的拉動小杭州區(qū)雖然不是小杭州市的旅游強區(qū)，但由于交通方便，往來小杭州周邊城市的時間距離大大縮短，60分鐘內(nèi)便可來回。因此，小杭州接待的旅客是以一、二日游為主，對酒店餐飲、娛樂消費的拉動較大。l 當?shù)毓究驮从休^大發(fā)展?jié)摿π『贾菔切『贾葜匾墓I(yè)強區(qū)之一，工業(yè)產(chǎn)值占小杭州經(jīng)濟的比例80%以上，%。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級，小杭州的工業(yè)發(fā)展中心轉(zhuǎn)向輸配變電、精細化工、電子信息、機械設備、生物醫(yī)藥、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新材料和光電一體化等科技含量高、發(fā)展后勁足、帶動力強的行業(yè)。這些新興產(chǎn)業(yè)比紡織服裝、鞋、帽等傳統(tǒng)的出口型制造業(yè)相比，對當?shù)氐臅?、酒店、娛樂等第三產(chǎn)業(yè)的拉動將是十分巨大的。作為小杭州“南拓”的重心，小杭州的社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境將會不斷提升和發(fā)展，其本身對酒店的需求將日益增長，尤其是公司商務、會議客源潛在的需求很大。l 境外客源將以香港、澳門、日本等客源為主導小杭州有海外華僑、港、澳、臺同胞30多萬人，小杭州在經(jīng)濟上、人文上、對外交往上與香港關(guān)系密切，香港人是小杭州對外引資的主體，港資企業(yè)占小杭州利用外資的比例很大。同時，早在2004年，小杭州就擁有日資企業(yè)35家，投資總額超過20億美元，2004年以來在豐田項目的帶動下，小杭州已經(jīng)成為日資企業(yè)的投資熱土，來源于日本的外資占利用外資比例達30%以上，有很多日本人選擇在小杭州居留、投資、工作。小杭州主要的日資企業(yè)有廣汽豐田發(fā)動機有限公司、奧林巴斯（小杭州）工業(yè)有限公司、小杭州億源機電有限公司、小杭州阪田油墨有限公司、山東日立電機有限公司、小杭州塔祈巴那電器有限公司、旭東阪田有限公司等10多家大型日資企業(yè)。l 交易會對小杭州酒店的影響（1）.100屆杭交會期間，小杭州市區(qū)的酒店房價居高不下，小杭州四星以上酒店房間基本都在2500元至3000元間波動。相對于小杭州老城區(qū)的價位，小杭州酒店業(yè)的價格頗具吸引力，四星以上酒店最高不過1500元，很多四星酒店甚至打出500元/晚優(yōu)惠價，加上小杭州作為小杭州新興的海濱新城，可以更有效地吸引客流。小杭州有的酒店為迎接杭交會，還提供免費機場接送、會展期間免費交通等服務。杭交會期間，小杭州除了各大酒店開房率火爆之外，小杭州各大景色秀美的樓盤也紛紛對客商開放農(nóng)莊、公園、會所等設施，把客商吸引過來，讓客商在緊張忙碌的同時，享受休閑度假。這些都會形成酒店的客源。（2）.一直以來，小杭州市區(qū)酒店相對于周邊酒店的優(yōu)勢條件是交通便利，然而，隨著近年來城際交通網(wǎng)絡的飛速發(fā)展，這種優(yōu)勢已日漸弱化。由于華南快速干線的連接，地鐵的開通，琶洲到小杭州的距離迅速拉短。杭交會期間市區(qū)人流量非常大，至琶洲會展一線更是擁擠不堪。曾有入住白云區(qū)某酒店的參展商，從住處趕至會場用了近兩個小時。而從小杭州去琶洲會展中心無論是汽車，還是地鐵僅需半小時左右。（3）.隨著小杭州城市化進程的快速推進，以及小杭州商業(yè)、旅游業(yè)的快速發(fā)展，加上交通設施的不斷完善，小杭州酒店業(yè)迎來了大好發(fā)展機遇，小杭州現(xiàn)在最缺的就是高檔次的酒店，尤其是四、五星級酒店，小杭州應當充分利用杭交會的帶動作用，大力發(fā)展酒店業(yè)。第二章：養(yǎng)生酒店的背景及建設的必要性一、主題酒店的興起隨著社會經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，人民是生活水平不斷提高，人們越來越注重康體娛樂和休閑旅游，其中自然景觀和歷史文化旅游受到熱捧，例如云南的大理和上海、西安等旅游名勝圣地。緊隨其后的主題型旅游和主題型公園大行其道，例如上海的世界之窗、錦繡中華、歡樂谷等。如今主題型酒店即將遵循