【正文】 第一章 總 論 康體養(yǎng)生園區(qū)項(xiàng)目承辦單位：XXXXXX綜合開發(fā)總公司XXXXXX位于全國路網(wǎng)中心，為特大型國有企業(yè)，現(xiàn)有職工20萬人，離退休職工及家屬近60萬人，線路營業(yè)里程2838公里，共管轄單位71個(gè)，其中運(yùn)營單位35個(gè)，非運(yùn)營單位36個(gè)。近年來XXXXXX先后榮獲全國“五一”勞動(dòng)獎(jiǎng)狀、中國500強(qiáng)企業(yè)、河南省改革開放30年功勛企業(yè)等稱號(hào)。XXXXXX橫跨河南、山西、山東三省，京廣、京九、焦柳線縱貫?zāi)媳?，隴海、侯月、新荷、寧西線橫穿東西，是立足中原、服務(wù)四方的交通大命脈，是承東啟西，連接南北的經(jīng)濟(jì)大走廊，有“全國鐵路心臟”之稱。XXXXXX綜合開發(fā)總公司屬于XXXXXX下屬公司，全權(quán)承擔(dān)本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。XXXXXX依法已在海南定安縣注冊(cè)了海南分公司，自覺執(zhí)行當(dāng)?shù)卣姆结?、政策、遵守法律、法?guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督和管理，并嚴(yán)格按照市場規(guī)則規(guī)范公司行為。 海南省定安縣XXXXXX水庫旁項(xiàng)目建設(shè)年限3年，具體建設(shè)日期為2012年11月至2014年12月。項(xiàng)目建設(shè)分兩期進(jìn)行，一期工程為酒店公寓區(qū)建設(shè)，建筑面積60000平方米；二期工程建設(shè)為養(yǎng)生療養(yǎng)區(qū)酒店主樓、別墅群及園林綠化工程建設(shè)，建筑面積為20000平方米。本項(xiàng)目占地面積51840㎡（），總計(jì)建筑面積共80000㎡，綠地率大于40%，建筑密度為25%。本項(xiàng)目以多功能康體養(yǎng)生園區(qū)為主題進(jìn)行建設(shè)，具體功能版塊劃分為“五區(qū)一園”：酒店公寓區(qū)、候鳥式度假療養(yǎng)區(qū)、老年大學(xué)區(qū)、高級(jí)會(huì)所養(yǎng)生區(qū)、太極健身活動(dòng)區(qū)以及書畫家創(chuàng)作園。其中包括酒店主樓1棟六層，建筑面積16000㎡；酒店公寓5棟12層，建筑面積60000㎡；高級(jí)會(huì)所1棟3層，建筑面積1000 ㎡；老年大學(xué)1棟3層，建筑面積1000㎡；綜合療養(yǎng)、保健大樓1棟3層，建筑面積為1000㎡；太極健身活動(dòng)區(qū)建筑面積為1000㎡。 項(xiàng)目投資估算及資金籌措，，設(shè)備及工具購置費(fèi)用4830萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用2295萬元，；。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論在項(xiàng)目初步設(shè)定的經(jīng)營方案和經(jīng)營規(guī)模下，；%，；%，%；（含建設(shè)期2年），%。經(jīng)營財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明項(xiàng)目具有較好抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力，是可行的。1　 《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南》；2　 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；3　 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》；4　 《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的若干意見》；5　 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)生旅游產(chǎn)業(yè)若干政策措施的實(shí)施意見》；6　 《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步支持養(yǎng)生旅游事業(yè)發(fā)展若干經(jīng)濟(jì)政策》；7　 《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》；8　 《國際、行業(yè)及地方的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)程、規(guī)范》；9　 《?？谑腥嗣裾涌彀l(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)實(shí)施意見》；10　 建設(shè)單位提供的其他資料。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項(xiàng)目總投資萬元2其中固定資產(chǎn)投資萬元建設(shè)期利息萬元鋪底流動(dòng)資金萬元3資金籌措萬元4其中申請(qǐng)銀行貸款萬元建設(shè)單位自籌萬元5經(jīng)營收入萬元正常年6銷售稅金及附加萬元正常年7總成本費(fèi)用萬元8凈利潤萬元9所得稅萬元10利潤總額萬元11投資利潤率%12投資利稅率率%13投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%14投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%15投資回收期（所得稅前）年含2年建設(shè)期16投資回收期（所得稅后）年含2年建設(shè)期17投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元18投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元19盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%經(jīng)綜合研究論證，本項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)充分，符合國際相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，屬于國際鼓勵(lì)并支持的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。建設(shè)地址和建設(shè)條件較好，管理方法先進(jìn)、技術(shù)成熟，項(xiàng)目建設(shè)方案合理；項(xiàng)目實(shí)施后具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和廣泛的社會(huì)效益。項(xiàng)目的實(shí)施通過采取相應(yīng)的環(huán)保措施，不會(huì)對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生污染。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)顯示本項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)效益和一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是可行的。根據(jù)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》戰(zhàn)略方針，要積極發(fā)展服務(wù)型經(jīng)濟(jì)、開放型經(jīng)濟(jì)、生態(tài)型經(jīng)濟(jì)，形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的特色經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；著力提高旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量，打造具有海南特色，達(dá)到國際先進(jìn)水平的旅游產(chǎn)業(yè)體系，逐步將海南建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島，世界一流的海島休閑度假旅游勝地?！兑?guī)劃綱要》同時(shí)指出要把海南建設(shè)成為中國最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游運(yùn)動(dòng)基地、世界一流的海洋旅游休閑度假勝地，成為中外游客向往的購物天堂、度假天堂、康體養(yǎng)生天堂。本項(xiàng)目康體養(yǎng)生園區(qū)的建設(shè)以第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性養(yǎng)生旅游起源于20世紀(jì)30年代的美國、墨西哥。目前養(yǎng)生旅游開發(fā)較為完善的旅游目的地主要是非傳統(tǒng)歐美區(qū)域的發(fā)展中國家，而主要的客源市場則是歐美國家。2007年3月24日，在塞浦路斯南部城市利馬索爾舉行的第二屆世界養(yǎng)生旅游大會(huì)指出養(yǎng)生旅游在世界范圍內(nèi)有很大市場，養(yǎng)生旅游發(fā)展完善的國家主要為古巴、新加坡、泰國、印度等國，這些地區(qū)吸引大量的歐美游客，這些國家的健康旅游不僅能喚醒人們對(duì)健康關(guān)注，還能轉(zhuǎn)變?nèi)藗冎委熂膊?、改善關(guān)于健康問題的觀念。其在休閑健康旅游過程中不僅需要提供有品質(zhì)的健康旅游產(chǎn)品來改善人們的健康，同時(shí)還需要一些列的配套設(shè)施來支持，調(diào)動(dòng)了對(duì)人們健康有幫助的一切要素來開展生態(tài)養(yǎng)生悠閑旅游。在國際養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)中，養(yǎng)生地產(chǎn)應(yīng)該具有以下三個(gè)基本要素：項(xiàng)目所在地優(yōu)秀的自然環(huán)境——項(xiàng)目所在地獨(dú)特而且深厚的養(yǎng)生文化底蘊(yùn)——項(xiàng)目本身擁有的完備的養(yǎng)生配套。一個(gè)養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目首先要有養(yǎng)生的環(huán)境，或臨山，樹木郁郁蔥蔥，或靠水，空氣濕潤清新，或臨湖，享受湖光山色，或沿海，擁有陽光沙灘。這些都是養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目必備的自然環(huán)境資源。其次，養(yǎng)生地產(chǎn)要有豐富的內(nèi)涵和多樣化的方式，比如，泰國的養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目肯定少不了SPA，就是泰式按摩，印度的養(yǎng)生地產(chǎn)肯定少不了精油按摩。我們國家養(yǎng)生地產(chǎn)就更豐富多樣的養(yǎng)生方式和文化底蘊(yùn)，比如：康體中心、中藥保健、營養(yǎng)配膳、溫泉桑拿、綠色食品等都是養(yǎng)生地產(chǎn)必不可少的條件之一。再次，項(xiàng)目本身要有完備的養(yǎng)生生活配套，比如：養(yǎng)生會(huì)所，健身俱樂部，泳池，綠地，醫(yī)療，管家服務(wù)等等。只有這三點(diǎn)齊備，才算是一個(gè)名副其實(shí)的養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目，才擁有可以養(yǎng)生的資格。對(duì)于養(yǎng)生旅游的概念內(nèi)涵，各種看法各有各的特點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)，這也說明要對(duì)養(yǎng)生旅游下一個(gè)完整準(zhǔn)確的定義確實(shí)很困難。最早的中醫(yī)學(xué)著作《黃帝內(nèi)經(jīng)》包含著豐富的養(yǎng)生理論，它認(rèn)為養(yǎng)生是一種預(yù)防醫(yī)學(xué)，是在天人合一的狀態(tài)下，法陰陽，暢情志，節(jié)飲食，并通過適當(dāng)?shù)倪\(yùn)動(dòng)，來達(dá)到“治末病”、“消末患”的防病健體、延年益壽、繁衍生息的目的。2010年海南國際旅游島“度假養(yǎng)生”文化節(jié)是為了滿足越來越多的全國各地老人前來海南過冬度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生的需求，讓他們?cè)诤Ｄ峡梢杂薪M織的活動(dòng)、有大家庭的依靠感、感受到更多人文關(guān)懷而舉辦的大型活動(dòng)。2010年，是海南國際旅游島建設(shè)元年，隨著“度假游”“養(yǎng)生游”等旅游理念推陳出新，如何打造年底的度假養(yǎng)生平臺(tái)，成了國際旅游島更快更好建設(shè)的道路上一個(gè)重要研究課題，得天獨(dú)厚的自然條件，稀缺的優(yōu)質(zhì)空氣資源，大海、沙灘、氣候宜人、四季如春等海南獨(dú)特的標(biāo)記，但這些天然成品只是吸引過冬老人來海南過冬的天然資源，如何讓這些資源凸顯特色并化作能量，給海南的養(yǎng)生度假游注入更多文化內(nèi)涵才是關(guān)鍵所在。養(yǎng)生地產(chǎn)就像旅游地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，娛樂地產(chǎn)，教育地產(chǎn)，文化地產(chǎn)等，它是一種復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)類型。簡而言之，就是地產(chǎn)與養(yǎng)生的結(jié)合。在解決溫飽問題之后，對(duì)健康的追求成了人民大眾的最主要意愿，人人都希望自己和身邊的人健康、長壽，因此，房子的居住功能自然而然地被延伸，與養(yǎng)生緊密結(jié)合在一起。為日益增長的亞健康人群和老年人提供一種解除亞健康和老年病的健康的生活方式。 海南養(yǎng)生地產(chǎn)，發(fā)展?jié)摿涨霸诜康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控不斷深化的背景下，中國房地產(chǎn)發(fā)展模式也正在發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)型。文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合成為趨勢(shì)。如何發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)，如何充分結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)成為業(yè)內(nèi)所關(guān)注和探討的話題。隨著海南城市化進(jìn)程的加快，以及在國際旅游島的利好政策下，海南人民生活水平在不斷提高，海南有獨(dú)特旅游度假資源，旅游度假居住已逐漸成為來海南一種時(shí)尚，養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)隨著國際旅游島春風(fēng)迅速發(fā)展了起來。特別是海南各區(qū)在經(jīng)過近幾年發(fā)展，充分利用了當(dāng)?shù)刭Y源，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，其中旅游房地產(chǎn)是該產(chǎn)業(yè)最大組成部分，旅游地產(chǎn)下的養(yǎng)生地產(chǎn)在海南已成為各級(jí)政府建設(shè)目標(biāo)，也是提升城市形象、展現(xiàn)城市內(nèi)涵，完善城市功能配套都轉(zhuǎn)型向旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在旅游地產(chǎn)的壯大過程中，一個(gè)城市的地產(chǎn)發(fā)展不能當(dāng)純以景觀來帶動(dòng)整體產(chǎn)業(yè)長久發(fā)展，旅游地產(chǎn)的發(fā)展必須具有旅游、度假、養(yǎng)生、居住和延伸價(jià)值，如何要充分表達(dá)出來。我個(gè)人認(rèn)為，海南具有不可復(fù)制的資源，有獨(dú)特天然環(huán)境，旅游業(yè)在全國屬于最大。旅游地產(chǎn)當(dāng)靠海邊開發(fā)，很容易破壞生態(tài)資源，降低整體資源利用率。為了保護(hù)好生態(tài)環(huán)境，提高生活水平，我們從旅游地產(chǎn)中摸出了一套新旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式。在保護(hù)生態(tài)自然前提下，即能旅游度假、又可以養(yǎng)生居住，那就是今天我們共同研究話題“養(yǎng)生地產(chǎn)”，海南建設(shè)養(yǎng)生地產(chǎn)有了非常廣闊和長遠(yuǎn)的發(fā)展空間。 養(yǎng)生地產(chǎn)，引領(lǐng)住宅文化新潮流海南作為旅游產(chǎn)業(yè)大省，其得天獨(dú)厚的旅游資源和多民族風(fēng)情一直是旅游地產(chǎn)開發(fā)的亮點(diǎn)。海南作為亞洲論壇永久性會(huì)址，其國際知名度和影響力都令世界睹目。海南氣候優(yōu)勢(shì)也當(dāng)之不愧是全國第一，四季如春，冬暖夏涼，常年氣溫24度，是度假養(yǎng)生居住的最佳選擇。根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》指出，%。預(yù)計(jì)到2015年，占總?cè)丝诘?6%，平均每年增加老年人860萬。到2030年將達(dá)到30%。養(yǎng)生養(yǎng)老已成為社會(huì)一大問題，政府也開始著力解決養(yǎng)生養(yǎng)老問題，對(duì)于養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)也將給予大力支持，也迎來了快速的發(fā)展機(jī)遇。目前海南省老年委員會(huì)透露，省政府目前正在制定海南省養(yǎng)老服務(wù)體系的一些相關(guān)制度，引導(dǎo)和支持養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席楊樂渝表示，如今調(diào)控中的房地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的快捷式、以住宅為主的開發(fā)模式受到制約，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合迎來機(jī)遇，旅游地產(chǎn)和養(yǎng)生地產(chǎn)有著無限的發(fā)展?jié)摿Α?定安—海南養(yǎng)生地產(chǎn)橋頭堡在此，我們要說一說，?？诘暮蠡▓@——定安養(yǎng)生地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，之所以要單獨(dú)把定安拿出來說，是因?yàn)?，在海南養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展的起步階段，定安的白塘水庫旁周邊地塊，因?yàn)榘滋了畮斓淖吭江h(huán)境，在海南養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展中已經(jīng)捷足先登。白塘水庫風(fēng)光秀麗，湖面碧波蕩漾，青山環(huán)抱，養(yǎng)生環(huán)境卓越，是天下不可多得的休閑養(yǎng)生勝地。另一方面，定安的養(yǎng)生文化源遠(yuǎn)流長，據(jù)史書記載，文筆峰是海南道教文化的發(fā)源地，文筆峰的道教文化中有大量的養(yǎng)生文化，傳承千年至今，保留了豐富的養(yǎng)生方式，為我們今天的養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目提供了豐厚的文化內(nèi)涵。綜上所述，定安不僅擁有優(yōu)秀的自然環(huán)境，還有由來已久的養(yǎng)生文化，更有湖區(qū)完備的養(yǎng)生配套。 順應(yīng)海南國際旅游島的建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略方針根據(jù)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》戰(zhàn)略方針，要積極發(fā)展服務(wù)型經(jīng)濟(jì)、開放型經(jīng)濟(jì)、生態(tài)型經(jīng)濟(jì)，形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的特色經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。著力提高旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量，打造具有海南特色、達(dá)到國際先進(jìn)水平的旅游產(chǎn)業(yè)體系，逐步將海南建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。世界一流的海島休閑度假旅游目的地。把海南建設(shè)成為中國最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游運(yùn)動(dòng)基地、世界一流的海洋旅游休閑度假勝地，成為中外游客向往的度假天堂、康體養(yǎng)生天堂。順勢(shì)飛揚(yáng)是養(yǎng)生旅游度假區(qū)快速發(fā)展的難得機(jī)遇。本項(xiàng)目立足于發(fā)展養(yǎng)生旅游度假區(qū)，促進(jìn)養(yǎng)生旅游度假區(qū)的快速發(fā)展，做強(qiáng)做大，做出海南省的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)特色，為國際人才及企業(yè)提供舒適的度假、交流平臺(tái)，同時(shí)建設(shè)針對(duì)養(yǎng)生旅游區(qū)相關(guān)手續(xù)的綜合產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，推動(dòng)海南人才基地、企業(yè)及?？谖幕糜螀^(qū)的快速發(fā)展。真正把養(yǎng)生度假產(chǎn)業(yè)打造成為?？谑械闹еa(chǎn)業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)。近年來，中央和地方政府極為重視與支持文化事業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相繼出臺(tái)了國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步支持文化事業(yè)發(fā)展若干經(jīng)濟(jì)政策》、《加強(qiáng)我國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)工作意見》和《關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展旅游業(yè)的通知》等一系列國際對(duì)文化和旅游產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)精神和扶持政策。國際文化旅游區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目，將做為?？谖幕糜萎a(chǎn)業(yè)的硬件，形成地方新的旅游文化經(jīng)濟(jì)支點(diǎn)，有利于落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，繁榮地方文化和旅游事業(yè)、加快文化強(qiáng)市建設(shè)。開設(shè)民族風(fēng)情文化展覽在北美和東南亞各國，已經(jīng)是深受歡迎的旅游時(shí)尚。在我國中原文化和東北區(qū)域少數(shù)民族文化的產(chǎn)業(yè)開發(fā)已廣為大眾所熟悉，相對(duì)來說海南的養(yǎng)生文化資源還是一片待開墾的處女地，具有巨大的新鮮感和吸引力。創(chuàng)建國際養(yǎng)生文化旅游區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)平臺(tái)項(xiàng)目，為地方養(yǎng)生旅游文化增加了新的內(nèi)容，促進(jìn)了海口養(yǎng)生旅游文化產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。第三章 宏觀市場分析與區(qū)域市場研究 我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積已經(jīng)走過了住宅嚴(yán)重短缺的階段。目前百分之八十空巢家庭的老人都能夠照顧自己，不需要更多幫助，但隨著老年人年齡的增長，要借助于社區(qū)助老服務(wù)。目前在住宅市場激烈的競爭中，雖然北京、上海、 成都等地的開發(fā)商們紛紛推出“親情”樓盤，但往往是房產(chǎn)開發(fā)商打的“親情”牌，真正適合人口老齡化的人本住宅和養(yǎng)生養(yǎng)老親情社區(qū)卻寥寥無幾。當(dāng)城市居民“居者有其屋”的夢(mèng)想在一定程度上滿足以后，面對(duì)人口老齡化帶來的嚴(yán)峻問題，迫切需要新一波“居住革命”。設(shè)計(jì)和建設(shè)人本住宅、倡導(dǎo)“養(yǎng)生養(yǎng)老親情社區(qū)”適逢其時(shí)。養(yǎng)生養(yǎng)老親情住宅的內(nèi)涵：是一種以維系和增進(jìn)家庭親情為主、 老年住宅和普通住宅混合布置、兩代或多代人同住一個(gè)住宅小區(qū)、但各有各的獨(dú)立的生活空間、可合可