【正文】 商務(wù)套房、會(huì)議廳、宴會(huì)廳、養(yǎng)生餐廳、室內(nèi)健身房、室外泳池等配套設(shè)施。從庫邊回來經(jīng)過用河卵石精心鋪設(shè)的小路，兩邊是青綠的草坪，點(diǎn)綴著各種名貴花草、樹木，到了養(yǎng)生療養(yǎng)區(qū)、書畫創(chuàng)作區(qū)和太極拳活動(dòng)區(qū)，不同年齡段的人都可以在此打打太極拳，參加動(dòng)如“行云流水，連綿不斷”這種即自然又高雅的運(yùn)動(dòng)，可親身體會(huì)到音樂的韻律，哲學(xué)的內(nèi)涵，美的造型，詩的意境。1　 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》2　 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》3　 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5022295（2001年修訂版）4　 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB5018920085　 《產(chǎn)業(yè)建筑設(shè)計(jì)通則》（GB503522005）6　 《城市土地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ13790）7　 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162008）8　 建筑單位提供的功能分配及設(shè)計(jì)要求和基礎(chǔ)資料 1) 總體設(shè)想項(xiàng)目康體養(yǎng)生園區(qū)緊靠302省道，下高速進(jìn)入302省道就可以看到一個(gè)檔次較高的建筑、園林、休閑、交友場所。 設(shè)計(jì)原則1　 本方案以人為本，環(huán)境為先。日，水質(zhì)達(dá)到國家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。2) 供水定安縣城目前由塔嶺水廠為縣城主要生活用水供水設(shè)施，水源為南渡江水，設(shè)計(jì)日供水量為5萬噸，現(xiàn)供水量為2萬噸。定安縣距海南省省會(huì)海口市僅38公里，依托?？谑薪嫉膬?yōu)勢，在定安縣北部建設(shè)適度規(guī)模的“菜籃子基地”必定有很好的發(fā)展。2) 農(nóng)業(yè) 定安縣總面積1189平方公里，其中耕地面積 工業(yè)招商引資取得顯著成效。從工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀來看，基礎(chǔ)上集中于食品加工業(yè)、服裝加工業(yè)、汽車維修業(yè)等三大行業(yè)，還有鐳射光盤、制藥、牙膏、建材、彩印包裝等新興工業(yè)?？h城距離?？谑兄行摹⒑？诨疖囌?、秀英港、美蘭機(jī)場均為半個(gè)小時(shí)的車程，環(huán)島東線高速公路貫穿其中，農(nóng)產(chǎn)品加工資源豐富，發(fā)展工業(yè)有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢條件。31＇，北緯19176。其中：南麗湖是瓊北地區(qū)最大的人工湖，如今已發(fā)展成為集水利灌溉、人畜飲水、淡水養(yǎng)殖、旅游業(yè)為一體的綜合性水庫。定安縣境內(nèi)水源豐沛，河流縱橫，呈網(wǎng)狀分布。項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)地處海南東北部地區(qū)，屬熱帶季風(fēng)海洋性氣候。第四章 建設(shè)地址和建設(shè)條件項(xiàng)目地塊占地面積51840m178。目前有很大一部分購房者是通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房地產(chǎn)信息的。②通訊設(shè)備?？稍陧?xiàng)目周邊和縣城內(nèi)主要交通干道兩側(cè)設(shè)立戶外廣告牌或燈箱廣告牌，吸引消費(fèi)者。3) 項(xiàng)目推廣策略根據(jù)本項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)及目標(biāo)市場定位，項(xiàng)目推廣前期采取進(jìn)攻型整合營銷傳播戰(zhàn)略，通過線上、線下傳播媒介全力宣傳項(xiàng)目，利用目前海南老年養(yǎng)生度假市場的暫時(shí)空白迅速搶占市場主動(dòng)權(quán)；項(xiàng)目運(yùn)營后期采取維護(hù)型營銷策略，通過具體的服務(wù)和設(shè)施配套保持項(xiàng)目品牌經(jīng)營的美譽(yù)度，延長項(xiàng)目園區(qū)品牌生命周期。本階段的推廣內(nèi)容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應(yīng)重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目的竣工及入住前的準(zhǔn)備等內(nèi)容，同時(shí)采用適量的價(jià)格策略。在本期內(nèi)，以突出廣告主題為主，積聚人氣。（2）強(qiáng)銷期。1) 充分挖掘賣點(diǎn)本項(xiàng)目在挖掘熱點(diǎn)時(shí)應(yīng)充分結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果，抓住消費(fèi)者心理，重點(diǎn)突出項(xiàng)目自身的特色。湖景、空氣、生態(tài)等等，都是康體療養(yǎng)養(yǎng)生的好去處，本項(xiàng)目一應(yīng)俱全。2　 在海南無房產(chǎn)，而冬季又短期在海南租房的候鳥——潛在客源基礎(chǔ)3　 ?？?、定安、瓊海目前還沒有成熟的候鳥式療養(yǎng)院——市場空白點(diǎn)4　 候鳥式療養(yǎng)院的服務(wù)、保健、生活設(shè)施健全——差異化競爭 項(xiàng)目作為養(yǎng)生旅游療養(yǎng)定位優(yōu)勢 1) 項(xiàng)目地理區(qū)位優(yōu)勢1　 南麗湖是海南已成氣候的旅游度假區(qū)，湖邊有一個(gè)27洞的高爾夫球場。（T）近年來，隨著國內(nèi)養(yǎng)生度假旅游熱潮的興起，海南省?？?、三亞等地方已經(jīng)相繼發(fā)展養(yǎng)生度假旅游區(qū)，雖然尚不夠成熟，但同類產(chǎn)品競爭激烈，在一定程度上對(duì)定安康體養(yǎng)生園度假旅游構(gòu)成威脅。中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化已進(jìn)入生產(chǎn)活動(dòng)之外的“休閑”，以養(yǎng)生作為基本取向，倡導(dǎo)一種文明、健康、科學(xué)的生活方式。（O）1) 休閑時(shí)代的來臨所謂休閑時(shí)代，是指一個(gè)國家或地區(qū)人均GDP進(jìn)入30005000美金階段以后，在居民生活方式、城市功能和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面相繼形成休閑化特點(diǎn)的一個(gè)發(fā)展時(shí)期。2) 周邊生活配套設(shè)施尚不夠完善，商業(yè)繁華程度較低項(xiàng)目周邊居住產(chǎn)業(yè)集聚程度較低，不足以產(chǎn)生規(guī)模效益，項(xiàng)目產(chǎn)品的定位和所處的地理位置因素限制，都不足以立馬打響產(chǎn)品的知名度。項(xiàng)目有著特別的區(qū)位優(yōu)勢，立足定安，背靠?？?，眺望瓊海、博鰲、輻射海南島半壁河山。XXXXXX位于全國路網(wǎng)中心，為特大型國有企業(yè)，現(xiàn)有職工20萬人，離退休職工及家屬近60萬人，線路營業(yè)里程2838公里，共管轄單位71個(gè)，其中運(yùn)營單位35個(gè)，非運(yùn)營單位36個(gè)。XXXXXX擬對(duì)海南定安縣白塘水庫旁的職工療養(yǎng)院進(jìn)行徹底改造升級(jí)，項(xiàng)目建設(shè)刻不容緩。項(xiàng)目輻射到?？?、定安、瓊海，有大量的高端客戶群，地理位置適合高級(jí)會(huì)所度假，真正的?？谑械暮蠡▓@。一方面鼓勵(lì)社會(huì)辦醫(yī)，特別是引進(jìn)外資興辦檔次高、服務(wù)優(yōu)、管理精的醫(yī)療、養(yǎng)生、康體產(chǎn)業(yè)集群，打造一批具有海南特色和行業(yè)優(yōu)勢的養(yǎng)生康體勝地，作為全行業(yè)的排頭兵；另一方面，在引進(jìn)外資方面給予特殊支持，適當(dāng)放寬政策，讓海南先行一步。 據(jù)?？谑杏嘘P(guān)部門抽樣調(diào)查：每年都有數(shù)萬老人從內(nèi)地各省份來海南過冬，一般要住三四個(gè)月時(shí)間才返回家鄉(xiāng)。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。近年有超過2000萬海內(nèi)外游客來海南旅游觀光度假（其中?？诔^500多萬人）。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出，海南房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。 從海南來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的省會(huì)之一。新鮮的空氣，能促進(jìn)血液循環(huán)，大大降低高血壓、心血管疾病的發(fā)病率。目前在美麗的海南區(qū)域內(nèi)可以供給的養(yǎng)生養(yǎng)老房地產(chǎn)還是比較稀缺， 在未來幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場對(duì)海南養(yǎng)生養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。目前的養(yǎng)老型產(chǎn)品主要是營利性（非產(chǎn)權(quán)式）公寓養(yǎng)老；以及少量福利性質(zhì)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；形式單一、品質(zhì)已跟不上發(fā)展需要。年齡流動(dòng)增長使得老年公寓具有巨大的潛在市場，因此同時(shí)具有自用、共用、備用的需求特征。與老年人口加速 度增長、老年住宅需求加速度增長相對(duì)應(yīng)的是老年住宅項(xiàng)目的絕對(duì)稀 缺。面對(duì)日益突出的城市老齡化問題，如何養(yǎng)老正成為整個(gè)社會(huì)必須 關(guān)注的問題。我國退休人員每年 增加300萬。我們既可以為有消費(fèi)能力的消費(fèi)者設(shè)計(jì)、建造養(yǎng)高，空氣中的負(fù)氧離子含量高，能提高人體免疫力，其負(fù)氧離子含量是內(nèi)地污染嚴(yán)重的大城市的500到1000倍。設(shè)計(jì)和建設(shè)人本住宅、倡導(dǎo)“養(yǎng)生養(yǎng)老親情社區(qū)”適逢其時(shí)。第三章 宏觀市場分析與區(qū)域市場研究 我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積已經(jīng)走過了住宅嚴(yán)重短缺的階段。國際文化旅游區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目，將做為?？谖幕糜萎a(chǎn)業(yè)的硬件，形成地方新的旅游文化經(jīng)濟(jì)支點(diǎn)，有利于落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，繁榮地方文化和旅游事業(yè)、加快文化強(qiáng)市建設(shè)。本項(xiàng)目立足于發(fā)展養(yǎng)生旅游度假區(qū)，促進(jìn)養(yǎng)生旅游度假區(qū)的快速發(fā)展，做強(qiáng)做大，做出海南省的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)特色，為國際人才及企業(yè)提供舒適的度假、交流平臺(tái)，同時(shí)建設(shè)針對(duì)養(yǎng)生旅游區(qū)相關(guān)手續(xù)的綜合產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，推動(dòng)海南人才基地、企業(yè)及?？谖幕糜螀^(qū)的快速發(fā)展。著力提高旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量，打造具有海南特色、達(dá)到國際先進(jìn)水平的旅游產(chǎn)業(yè)體系，逐步將海南建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。白塘水庫風(fēng)光秀麗，湖面碧波蕩漾，青山環(huán)抱，養(yǎng)生環(huán)境卓越，是天下不可多得的休閑養(yǎng)生勝地。養(yǎng)生養(yǎng)老已成為社會(huì)一大問題，政府也開始著力解決養(yǎng)生養(yǎng)老問題，對(duì)于養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)也將給予大力支持，也迎來了快速的發(fā)展機(jī)遇。海南氣候優(yōu)勢也當(dāng)之不愧是全國第一，四季如春，冬暖夏涼，常年氣溫24度，是度假養(yǎng)生居住的最佳選擇。為了保護(hù)好生態(tài)環(huán)境，提高生活水平，我們從旅游地產(chǎn)中摸出了一套新旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式。隨著海南城市化進(jìn)程的加快，以及在國際旅游島的利好政策下，海南人民生活水平在不斷提高，海南有獨(dú)特旅游度假資源，旅游度假居住已逐漸成為來海南一種時(shí)尚，養(yǎng)生地產(chǎn)業(yè)隨著國際旅游島春風(fēng)迅速發(fā)展了起來。為日益增長的亞健康人群和老年人提供一種解除亞健康和老年病的健康的生活方式。2010年，是海南國際旅游島建設(shè)元年，隨著“度假游”“養(yǎng)生游”等旅游理念推陳出新，如何打造年底的度假養(yǎng)生平臺(tái)，成了國際旅游島更快更好建設(shè)的道路上一個(gè)重要研究課題，得天獨(dú)厚的自然條件，稀缺的優(yōu)質(zhì)空氣資源，大海、沙灘、氣候宜人、四季如春等海南獨(dú)特的標(biāo)記，但這些天然成品只是吸引過冬老人來海南過冬的天然資源，如何讓這些資源凸顯特色并化作能量，給海南的養(yǎng)生度假游注入更多文化內(nèi)涵才是關(guān)鍵所在。只有這三點(diǎn)齊備，才算是一個(gè)名副其實(shí)的養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目，才擁有可以養(yǎng)生的資格。這些都是養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目必備的自然環(huán)境資源。2007年3月24日，在塞浦路斯南部城市利馬索爾舉行的第二屆世界養(yǎng)生旅游大會(huì)指出養(yǎng)生旅游在世界范圍內(nèi)有很大市場，養(yǎng)生旅游發(fā)展完善的國家主要為古巴、新加坡、泰國、印度等國，這些地區(qū)吸引大量的歐美游客，這些國家的健康旅游不僅能喚醒人們對(duì)健康關(guān)注，還能轉(zhuǎn)變?nèi)藗冎委熂膊?、改善關(guān)于健康問題的觀念。根據(jù)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》戰(zhàn)略方針，要積極發(fā)展服務(wù)型經(jīng)濟(jì)、開放型經(jīng)濟(jì)、生態(tài)型經(jīng)濟(jì)，形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的特色經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；著力提高旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量，打造具有海南特色，達(dá)到國際先進(jìn)水平的旅游產(chǎn)業(yè)體系，逐步將海南建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島，世界一流的海島休閑度假旅游勝地。建設(shè)地址和建設(shè)條件較好，管理方法先進(jìn)、技術(shù)成熟，項(xiàng)目建設(shè)方案合理；項(xiàng)目實(shí)施后具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和廣泛的社會(huì)效益。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論在項(xiàng)目初步設(shè)定的經(jīng)營方案和經(jīng)營規(guī)模下，；%，；%，%；（含建設(shè)期2年），%。本項(xiàng)目以多功能康體養(yǎng)生園區(qū)為主題進(jìn)行建設(shè)，具體功能版塊劃分為“五區(qū)一園”：酒店公寓區(qū)、候鳥式度假療養(yǎng)區(qū)、老年大學(xué)區(qū)、高級(jí)會(huì)所養(yǎng)生區(qū)、太極健身活動(dòng)區(qū)以及書畫家創(chuàng)作園。XXXXXX依法已在海南定安縣注冊(cè)了海南分公司，自覺執(zhí)行當(dāng)?shù)卣姆结?、政策、遵守法律、法?guī)，接受相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督和管理，并嚴(yán)格按照市場規(guī)則規(guī)范公司行為。第一章 總 論 康體養(yǎng)生園區(qū)項(xiàng)目承辦單位：XXXXXX綜合開發(fā)總公司XXXXXX位于全國路網(wǎng)中心，為特大型國有企業(yè)，現(xiàn)有職工20萬人，離退休職工及家屬近60萬人，線路營業(yè)里程2838公里，共管轄單位71個(gè)，其中運(yùn)營單位35個(gè)，非運(yùn)營單位36個(gè)。XXXXXX綜合開發(fā)總公司屬于XXXXXX下屬公司，全權(quán)承擔(dān)本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。本項(xiàng)目占地面積51840㎡（），總計(jì)建筑面積共80000㎡，綠地率大于40%，建筑密度為25%。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項(xiàng)目總投資萬元2其中固定資產(chǎn)投資萬元建設(shè)期利息萬元鋪底流動(dòng)資金萬元3資金籌措萬元4其中申請(qǐng)銀行貸款萬元建設(shè)單位自籌萬元5經(jīng)營收入萬元正常年6銷售稅金及附加萬元正常年7總成本費(fèi)用萬元8凈利潤萬元9所得稅萬元10利潤總額萬元11投資利潤率%12投資利稅率率%13投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%14投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%15投資回收期（所得稅前）年含2年建設(shè)期16投資回收期（所得稅后）年含2年建設(shè)期17投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元18投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元19盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%經(jīng)綜合研究論證，本項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)充分，符合國際相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，屬于國際鼓勵(lì)并支持的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。因此，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是可行的。目前養(yǎng)生旅游開發(fā)較為完善的旅游目的地主要是非傳統(tǒng)歐美區(qū)域的發(fā)展中國家，而主要的客源市場則是歐美國家。一個(gè)養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目首先要有養(yǎng)生的環(huán)境，或臨山，樹木郁郁蔥蔥，或靠水，空氣濕潤清新，或臨湖，享受湖光山色，或沿海，擁有陽光沙灘。再次，項(xiàng)目本身要有完備的養(yǎng)生生活配套，比如：養(yǎng)生會(huì)所，健身俱樂部，泳池，綠地，醫(yī)療，管家服務(wù)等等。2010年海南國際旅游島“度假養(yǎng)生”文化節(jié)是為了滿足越來越多的全國各地老人前來海南過冬度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生的需求，讓他們?cè)诤Ｄ峡梢杂薪M織的活動(dòng)、有大家庭的依靠感、感受到更多人文關(guān)懷而舉辦的大型活動(dòng)。在解決溫飽問題之后，對(duì)健康的追求成了人民大眾的最主要意愿，人人都希望自己和身邊的人健康、長壽，因此，房子的居住功能自然而然地被延伸，與養(yǎng)生緊密結(jié)合在一起。如何發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)，如何充分結(jié)合文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)成為業(yè)內(nèi)所關(guān)注和探討的話題。旅游地產(chǎn)當(dāng)靠海邊開發(fā)，很容易破壞生態(tài)資源，降低整體資源利用率。海南作為亞洲論壇永久性會(huì)址，其國際知名度和影響力都令世界睹目。到2030年將達(dá)到30%。 定安—海南養(yǎng)生地產(chǎn)橋頭堡在此，我們要說一說，?？诘暮蠡▓@——定安養(yǎng)生地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，之所以要單獨(dú)把定安拿出來說，是因?yàn)?，在海南養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展的起步階段，定安的白塘水庫旁周邊地塊，因?yàn)榘滋了畮斓淖吭江h(huán)境，在海南養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展中已經(jīng)捷足先登。 順應(yīng)海南國際旅游島的建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略方針根據(jù)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》戰(zhàn)略方針，要積極發(fā)展服務(wù)型經(jīng)濟(jì)、開放型經(jīng)濟(jì)、生態(tài)型經(jīng)濟(jì)，形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的特色經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。順勢飛揚(yáng)是養(yǎng)生旅游度假區(qū)快速發(fā)展的難得機(jī)遇。近年來，中央和地方政府極為重視與支持文化事業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相繼出臺(tái)了國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步支持文化事業(yè)發(fā)展若干經(jīng)濟(jì)政策》、《加強(qiáng)我國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)工作意見》和《關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展旅游業(yè)的通知》等一系列國際對(duì)文化和旅游產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)精神和扶持政策。創(chuàng)建國際養(yǎng)生文化旅游區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)平臺(tái)項(xiàng)目，為地方養(yǎng)生旅游文化增加了新的內(nèi)容，促進(jìn)了?？陴B(yǎng)生旅游文化產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。當(dāng)城市居民“居