【正文】 目 錄一、項目總論 1 項目基本情況 1 項目可行性研究報告編寫單位 1 項目可行性研究報告申報單位 1 項目可行性研究報告編制依據(jù) 2 項目可行性研究報告研究范圍 3 項目投資單位、建設(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模 3 項目投資單位 3 項目建設(shè)內(nèi)容 3 項目投資明細(xì) 4 項目經(jīng)濟(jì)及社會效益 4 經(jīng)濟(jì)效益及評價 4 社會效益及評價 6二、項目建設(shè)背景、必要性、可行性、緊迫性 8 項目建設(shè)背景 8 政策支持發(fā)展現(xiàn)代物流是XXXX區(qū)發(fā)展的黃金機(jī)遇 8 山西省物流業(yè)運營效率低，不利于經(jīng)濟(jì)高效運轉(zhuǎn) 11 豫晉陜黃河金三角的設(shè)立為臨汾物流發(fā)展提供重大機(jī)遇 12 臨汾產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對滯后，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展緩慢 12 項目建設(shè)必要性 13 引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化臨汾潛在物流需求的必要 13 支持有效的物流市場機(jī)制建立的必要 15 提升生產(chǎn)企業(yè)競爭力的需要 16 加快流通方式創(chuàng)新的需要 17 項目建設(shè)可行性 17 物流需求放量支撐項目可行 17 開發(fā)建設(shè)模式合理支撐項目可行 18 政策推動支撐項目可行 18 經(jīng)濟(jì)效益顯著支撐項目可行 19 項目建設(shè)緊迫性 20 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)亟不可待 20 加快物流園區(qū)建設(shè) 提升臨汾在豫晉陜示范區(qū)內(nèi)競爭力迫在眉睫 21 臨汾承接國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策紅利勢在必行 22三、臨汾市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 24 臨汾基本市情 24 地理位置 24 行政區(qū)劃 24 資源分布 24 自然人文 25 經(jīng)濟(jì)發(fā)展及現(xiàn)狀 25 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 26 兩帶 26 三軸 26 三城 27 九區(qū) 27 市域經(jīng)濟(jì)空間布局 28 一帶 28 兩廊 29 四通道 29 臨汾市市域綜合交通現(xiàn)狀 30 公路 30 鐵路 30 其他運輸方式 31四、物流園區(qū)市場調(diào)查 32 全國物流園區(qū)地理分布調(diào)查 32 全國物流園區(qū)建設(shè)狀態(tài)調(diào)查 33 全國物流園區(qū)類型調(diào)查 34 全國物流園區(qū)投資建設(shè)主體及園區(qū)資金來源調(diào)查 34 全國物流園區(qū)占地規(guī)模及投資規(guī)模調(diào)查 36 物流園區(qū)占地規(guī)模調(diào)查 36 物流園區(qū)投資規(guī)模調(diào)查 37 全國物流園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)和實體的主要類型調(diào)查 37 全國物流園區(qū)的收入來源及產(chǎn)值調(diào)查 38 全國物流園區(qū)發(fā)展過程中遇到的阻力調(diào)查 38 全國物流園區(qū)內(nèi)的典型設(shè)施、設(shè)備調(diào)查 38 全國物流園區(qū)相關(guān)政策調(diào)查 39 全國物流園區(qū)創(chuàng)稅能力調(diào)查 39五、物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)總體思路 41 指導(dǎo)思想 41 基本原則 41 堅持可持續(xù)發(fā)展的原則 41 堅持統(tǒng)一規(guī)劃的原則 42 堅持高起點現(xiàn)代化的原則 42 堅持創(chuàng)新驅(qū)動和資源集成原則 42 比較優(yōu)勢 42 區(qū)位優(yōu)勢 42 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好 43 資源獨厚 43 文化旅游資源豐富 44 園區(qū)定位 45 黃河金三角地區(qū)物流集散中心 45 黃河金三角地區(qū)公共服務(wù)型航空物流基地 45 黃河金三角地區(qū)外部物流供應(yīng)方承接基地 45 黃河金三角地區(qū)物流信息中心 45 黃河金三角地區(qū)物流市場的交易中心 46 黃河金三角地區(qū)物流發(fā)展創(chuàng)新基地 46 園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 47 近期戰(zhàn)略目標(biāo) 47 中期戰(zhàn)略目標(biāo) 47 遠(yuǎn)期戰(zhàn)略目標(biāo) 47六、園區(qū)建設(shè) 48 園區(qū)建設(shè)目標(biāo)、思路、策略及依據(jù) 48 園區(qū)建設(shè)目標(biāo) 48 園區(qū)建設(shè)思路 48 園區(qū)建設(shè)策略 48 園區(qū)選址 49 園區(qū)選址 49 選址地現(xiàn)狀 50 園區(qū)與周邊關(guān)系 51 園區(qū)功能規(guī)劃 51 物流園區(qū)功能規(guī)劃原則 51 園區(qū)功能規(guī)劃構(gòu)成 52 園區(qū)物流企業(yè)類型規(guī)劃 55 園區(qū)分區(qū)規(guī)劃 57 園區(qū)分區(qū)規(guī)劃依據(jù) 57 園區(qū)分區(qū)規(guī)劃原則 57 XXXX區(qū)分區(qū)構(gòu)成 58 園區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 59 項目設(shè)計、施工及安裝規(guī)范 59 基礎(chǔ)設(shè)施基本布局 61 園區(qū)道路交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 61 園區(qū)給水工程設(shè)施規(guī)劃 62 園區(qū)排水工程規(guī)劃 64 園區(qū)電力設(shè)施規(guī)劃 65 園區(qū)通信工程規(guī)劃 66 園區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃 68 園區(qū)景觀界面規(guī)劃 68 物流功能區(qū) 69 綜合服務(wù)區(qū) 69 交易區(qū) 69 各個交叉口 70 園區(qū)綠化種植規(guī)劃 70 道路綠化種植區(qū) 70 倉儲種植區(qū) 70 貨運站種植區(qū) 71 綜合管理配套種植區(qū) 71 公共綠地配套種植區(qū) 72 擬選植物總攬 72 園區(qū)建設(shè)分期規(guī)劃 74 起步階段建設(shè)發(fā)展目標(biāo) 75 關(guān)鍵階段建設(shè)發(fā)展目標(biāo) 75 完善階段建設(shè)發(fā)展目標(biāo) 76七、園區(qū)運營 78 組織機(jī)構(gòu) 79 經(jīng)營范圍 80 運營策略 81 物業(yè)支持 82 園區(qū)競爭優(yōu)勢塑造及提升 82 積極開展供應(yīng)鏈金融服務(wù) 83 有效推動供應(yīng)鏈管理優(yōu)化 83 廣泛整合資源構(gòu)建供需體系 84 積極借力資本推動當(dāng)?shù)仄髽I(yè)發(fā)展 84八、項目環(huán)境影響評價及保護(hù)措施 85 項目環(huán)境影響評價及環(huán)保措施 85 建設(shè)期環(huán)境影響分析及環(huán)保措施 85 營運期環(huán)境影響分析及環(huán)保措施 86 水土流失來源及防治措施 87 環(huán)境影響評價結(jié)論 88九、投資規(guī)模估算及融資投資計劃 89 建設(shè)投資估算 89 工程費用估算 90 工程建設(shè)其他費用估算 93 建設(shè)投資估算 93 流動資金估算 95 總投資估算 96 資金籌措設(shè)想 96 籌資方式 96 資金來源渠道及方式 97十、項目經(jīng)濟(jì)效益分析 98 項目測算參考依據(jù) 98 項目測算基本假定 98 項目經(jīng)濟(jì)效益測算 99 項目總成本費用估算 99 項目效益、營業(yè)稅金測算 104 項目利稅測算 105 項目現(xiàn)金流量測算 106 項目資本金現(xiàn)金流量測算 107 項目回收期、凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率 108 盈虧平衡分析 108 敏感性分析 108 償債能力分析 109十一、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益評價 111 經(jīng)濟(jì)效益評價 111 社會效益評價 111 增加和轉(zhuǎn)移臨汾市就業(yè)機(jī)會 111 加速臨汾市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 112 加快臨汾市城市化進(jìn)程 112 加快完善臨汾市城市功能結(jié)構(gòu) 112 加快改善臨汾市投資環(huán)境 112 加快推動臨汾市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展 112 加快提升臨汾市管理物流市場的能力水平 113十二、項目風(fēng)險分析 114 建設(shè)風(fēng)險 114 市場風(fēng)險 114 管理風(fēng)險 115 資金風(fēng)險 116十三、綜合評價結(jié)論 118附圖1—XXXX區(qū)總平面布置圖 119附圖2—XXXX區(qū)效果圖 1215 一、項目總論 項目基本情況項目名稱：XXXX區(qū)建設(shè)項目；項目性質(zhì)：新建(2014年山西省重點項目）；項目地址： ；用地規(guī)模：本項目規(guī)劃面積2300畝；經(jīng)營期限： 項目可行性研究報告編寫單位XXXX股份有限公司。 項目可行性研究報告申報單位本項目申報單位為XXXX有限公司。XXXX有限公司扎根于臨汾市堯都區(qū)喬李鎮(zhèn)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，公司注冊資本人民幣2000萬元，員工100余人。 公司以為臨汾市提供商貿(mào)物流服務(wù)、物流配送服務(wù)為己任，圍繞“綠色園區(qū)”的發(fā)展思路，結(jié)合臨汾市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、交通特征，以日用消費品商貿(mào)、電子商務(wù)、城市配送、企業(yè)貨物集散地為主體，形成集物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算、電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)金融、跨境貿(mào)易等于一體的國際物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，帶動商流、物流、信息流、資金流“四流合一”，致力打造百億級物流園區(qū)。 項目可行性研究報告編制依據(jù)本項目可行性研究報告論證參考依據(jù)如下：1.《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（修正）；2.《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；3.《山西省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；4.《山西省土地利用總體規(guī)劃(2006—2020年)》；5.《臨汾市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；6．《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知》（國發(fā)〔2009〕8號）；7．《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》（國辦發(fā)〔2011〕38號）；8.《關(guān)于深化流通體制改革、加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》國發(fā)〔2012〕39號；9.《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資進(jìn)入物流領(lǐng)域的實施意見》發(fā)改經(jīng)貿(mào)[2012]1619號；10.《臨汾市土地利用總體規(guī)劃(2006—2020年)》；11.《臨汾市空港新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》；12.《堯都區(qū)喬李鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（(2006—2020年)）》；13.《物流園區(qū)分類與基本要求》（GBT 213342008）；14.《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會2006年審核批準(zhǔn)施行；15.《投資項目可行性研究指南》，國家發(fā)展與改革委員會2002年；16. 申報單位提供的有關(guān)材料。 項目可行性研究報告研究范圍本報告將從臨汾市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、社會環(huán)境分析入手，結(jié)合臨汾市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，確定XXXX區(qū)的功能、建設(shè)規(guī)模、投資估算，以及對周邊環(huán)境的影響，評價園區(qū)建成后產(chǎn)生的社會經(jīng)濟(jì)效益以及其直接產(chǎn)生的財務(wù)經(jīng)濟(jì)效益，論證建設(shè)物流園區(qū)建設(shè)的必要性和可靠性。 項目投資單位、建設(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模 項目投資單位XXXX區(qū)建設(shè)項目是由中信信通國際物流有限公司與XXXX有限公司共同發(fā)起設(shè)立。 項目建設(shè)內(nèi)容，征地2300畝，建設(shè)國內(nèi)先進(jìn)的現(xiàn)代化綜合型物流園區(qū)。根據(jù)項目規(guī)劃，項目建設(shè)將主要包括商務(wù)配套區(qū)、高端倉儲區(qū)、商貿(mào)物流倉儲區(qū)、第三方物流區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)。主要建設(shè)內(nèi)容包括：：包括商務(wù)辦公、商務(wù)酒店、物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心、會展中心、公寓及空乘人員住宿等。：包括國內(nèi)知名快遞及電商企業(yè)、航空理貨區(qū)、保稅倉儲庫、醫(yī)藥倉儲庫、冷鏈倉儲庫。：包括食品、家電、家居、建材、汽配五大商貿(mào)物流倉儲區(qū)。：包括當(dāng)?shù)丶叭珖鞯刂牡谌轿锪鞴?、城市配送中心、物流信息交易中心、貨物堆場等。：包括加油站、加氣站、消防設(shè)施、醫(yī)院、銀行、便利店等。 項目投資明細(xì)經(jīng)測算，具體構(gòu)成如表11所示：表11 XXXX區(qū)建設(shè)項目總投資 單位：萬元 序號項目總計投資占比1建設(shè)投資%建筑工程費%設(shè)備購置費20690%安裝工程費%工程建設(shè)其他費用%基本預(yù)備費%漲價預(yù)備費0%2建設(shè)期利息%3流動資金67172%4項目總投資% 項目經(jīng)濟(jì)及社會效益 經(jīng)濟(jì)效益及評價，其中。經(jīng)初步測算，、、%、%、%、%、稅后財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=12%）、稅前財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=12%）、（含建設(shè)期）、（含建設(shè)期）、盈虧平衡點（生產(chǎn)能力利用率）%。以上數(shù)據(jù)表明，項目在為企業(yè)創(chuàng)造利潤的同時，還可為國家上繳可觀的稅收?？梢哉f項目在財務(wù)上具有較好的盈利能力和抗風(fēng)險能力，因此，項目從經(jīng)濟(jì)效益角度看是可行的。表12 項目綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號科目單位指標(biāo)備注1項目規(guī)?？偼顿Y萬元 建設(shè)投資萬元 建設(shè)期利息萬元 流動資金萬元2正常年銷售收入萬元3年均銷售收入萬元4年均總成本萬元 年固定成本萬元 年可變成本萬元5年均經(jīng)營成本萬元6年均利稅總額萬元 年均營業(yè)稅金及附加萬元 年均凈利潤萬元 年均所得稅萬元 7財務(wù)內(nèi)部收益率% 稅后8財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 稅后9稅后投資回收期年 含建設(shè)期10財務(wù)內(nèi)部收益率% 稅前11財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 稅前12總投資收益率% 13投資利稅率% 14項目資本金凈利潤率% 15還款年限年 含建設(shè)期16盈虧平衡點% 社會效益及評價XXXX區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將達(dá)到以下社會效益： 、信息化、智能化、集約化的原則，將眾多物流企業(yè)集中在一起，建立戰(zhàn)略協(xié)作關(guān)系形成跨行業(yè)的優(yōu)勢互補(bǔ)與協(xié)作，共享相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，實現(xiàn)物流集聚的集約化、規(guī)?；?yīng)，促進(jìn)載體城市的可持續(xù)發(fā)展； ，加速臨汾現(xiàn)代物流業(yè)和制造業(yè)進(jìn)程，強(qiáng)力推動臨汾市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展； ； ，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展； ,將實現(xiàn)年宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值過百億，為臨汾市帶來巨大的財稅收入； ，將滿足臨汾市制造企業(yè)日益迫切的物流需求，降低運營成本，提升競爭力； ，吸納、安置部分拆遷居民。72 二、項目建設(shè)背景、必要性、可行性、緊迫性 項目建設(shè)背景 政策支持發(fā)展現(xiàn)代物流是XXXX區(qū)發(fā)展的黃金機(jī)遇“十二五”時期，世情國情繼續(xù)發(fā)生深刻變化，我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展呈現(xiàn)新的階段性特征。綜合判斷國際國內(nèi)形勢，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。為保證國內(nèi)經(jīng)濟(jì)健康有序的發(fā)展，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出“把推動服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點，推進(jìn)服務(wù)業(yè)規(guī)模化、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，不斷提高服務(wù)業(yè)比重和水平。深化專業(yè)化分工，加快服務(wù)產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新，促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)融合，推動生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)加速發(fā)展”?！按罅Πl(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，加快建立社會化、專業(yè)化、信息化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，大力發(fā)展第三方物流，優(yōu)