【正文】 1X 苑小區(qū)三期工程項目（8住宅樓）可行性研究報告X 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二零零零年十月目 錄第一章 總 論......................................................1一、項目背景 .........................................................................................................1二、項目概況 .........................................................................................................1第二章 投資環(huán)境分析................................................3一、X 市經(jīng)濟環(huán)境分析 ..........................................................................................3二、朝陽區(qū)投資環(huán)境分析 .....................................................................................5三、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 .....................................................................................6第三章 房地產(chǎn)市場分析..............................................8一、房地產(chǎn)市場總體分析 .....................................................................................8二、房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析 .....................................................................................8三、房地產(chǎn)市場需求分析 .....................................................................................9四、房地產(chǎn)市場價格分析 .....................................................................................9第四章 項目總投資估算.............................................12一、總投資估算 ...................................................................................................12二、資金籌措 .......................................................................................................14第五章 經(jīng)濟效益評價...............................................16一、項目財務(wù)效益預(yù)測收入測算 .......................................................................16二、財務(wù)現(xiàn)金流量分析 .......................................................................................17第六章 結(jié)論.......................................................19附表...............................................................211第一章 總 論一、項目背景90 年代開始，X 紡織控股集團有限責(zé)任公司（原 X 市紡織局）為進一步適應(yīng)首都經(jīng)濟的發(fā)展，提高經(jīng)濟效益，開始了大規(guī)模的紡織工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。效益不明顯的企業(yè)搬遷、置換原產(chǎn)業(yè)用地，成為支持行業(yè)調(diào)整一個重要的環(huán)節(jié)。2022 年，為了更加直接的調(diào)控行業(yè)調(diào)整，X 紡織控股有限責(zé)任公司作為主要出資人成立了專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司 X 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。X 紡織機械廠是 X 紡織控股集團有限責(zé)任公司下屬生產(chǎn)企業(yè)，創(chuàng)建于 1958年初，是一個具有四十多年歷史，擁有三百多名職工的紡織機械制造企業(yè)。主要生產(chǎn)毛紡,印染,服裝及輕工機械設(shè)備,產(chǎn)品銷往國內(nèi)外。X 紡織機械廠擁有雄厚的技術(shù)力量和先進的生產(chǎn)設(shè)備，可進行機械電器等產(chǎn)品的設(shè)計加工和制造，可根據(jù)用戶需要進行各種設(shè)計，制造及為用戶提供現(xiàn)場調(diào)試，技術(shù)培訓(xùn)和服務(wù)。X 紡織機械廠廠址位于 X 市朝陽區(qū)北四環(huán)東路，臨機場高速路，從城市規(guī)劃角度出發(fā)已不再適合工業(yè)生產(chǎn)。因此，X 紡織控股集團有限責(zé)任公司從城市規(guī)劃角度出發(fā)，擬對紡織機械廠用地進行住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，通過土地的用途置換以充分顯化土地資產(chǎn)價值，促進集團產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的實現(xiàn)。二、項目概況項目名稱：X 苑小區(qū)三期工程 8住宅樓項目承辦單位名稱：X 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬建地點：X 市 XX 區(qū)北四環(huán)東路甲九號地塊。主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模X 苑三期建設(shè)用地，即 X 紡織機械廠舊址總用地面積約 96081 平方米，其中 8住宅樓項目總建筑面積約 27441 平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為住宅，其中住宅地上建筑面積為 25256 平方米，地下建筑面積為 2185 平方米，人防建筑面積為1074 平方米。項目總投資及資金籌措項目總投資 萬元，開發(fā)經(jīng)營期為 年。擬向銀行借款 4000 萬元，2其余資金企業(yè)自籌解決。三、報告編制依據(jù) 《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》(1998 年)； 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （1993 年） ； 《19981999X 房地產(chǎn)年鑒》 ； 《X 統(tǒng)計年鑒 1999》 ；其他編制人員收集的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)。3第二章 投資環(huán)境分析一、X 市經(jīng)濟環(huán)境分析2022 年以來，隨著全國經(jīng)濟出現(xiàn)了重要轉(zhuǎn)機，X 市經(jīng)濟發(fā)展的總體環(huán)境進一步改善，社會總需求不斷擴大，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重要進展，在內(nèi)外因素的綜合作用下，全市經(jīng)濟始終保持了快速增長的運行格局。2022 年 13 季度，工業(yè)生產(chǎn)在高速高效中積極發(fā)展，固定資產(chǎn)投資加快回升，消費市場繁榮活躍，對外經(jīng)貿(mào)再創(chuàng)佳績，物價小幅上行，居民收入水平大幅提高。全市經(jīng)濟領(lǐng)域呈現(xiàn)全面活躍，協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面。國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 11%2022 年 13 季度，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年同期增長 11%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %。第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 970 億元，增長 %。在第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，運輸郵電業(yè)、金融保險業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)均保持兩位數(shù)增長，增速分別達到 %、%及 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重分別為 %、%和 %。工業(yè)生產(chǎn)快速增長，經(jīng)濟效益明顯提高13 季度，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，按可比價格計算，比去年同期增長 %，增幅提高 個百分點。其中地方工業(yè)系統(tǒng)增長%，增幅比上年提高 個百分點。高新技術(shù)企業(yè)保持強勁走勢。19 月，高新技術(shù)企業(yè)生產(chǎn)保持快速增長，增速達到 %，對工業(yè)增長的貢獻率保持在 60%以上。國有及國有控股工業(yè)生產(chǎn)形勢發(fā)生重大變化。13 季度國有及國有控股工業(yè)累計實現(xiàn)增加值 億元，增速由前兩年的低于 10%上升到 %。在工業(yè)高速增長的同時，全市工業(yè)產(chǎn)銷率穩(wěn)步提高，19 月達到 %，同比提高 個百分點。18 月，獨立核算工業(yè)企業(yè)銷售收入增長 %，存貨僅增長%，表明工業(yè)產(chǎn)品市場需求不足的狀況出現(xiàn)明顯緩解。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益呈現(xiàn)全面性好轉(zhuǎn)。18 月，全市規(guī)模以上獨立核算工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為%，連續(xù) 4 個月超過 100%，為 1996 年以來最好水平。全市工業(yè)實現(xiàn)利潤 億元，增長 倍；其中盈利企業(yè)利潤增長 %，虧損企業(yè)虧損下降%。4農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整效果明顯，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步上升2022 年是 X 市農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度最大的一年，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不僅成功地抵御了夏、秋兩季嚴重旱災(zāi)造成的不利影響，而且擺脫了多年來低速徘徊的局面。13季度，全市實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %；其中養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)值為 億元，同比增長 %，養(yǎng)殖業(yè)在農(nóng)業(yè)中的比重達到 %，同比提高 個百分點。主要農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量保持穩(wěn)定增長，13 季度，全市蔬菜產(chǎn)量累計 萬噸，同比增長 %；其中特菜產(chǎn)量 萬噸，占總量比重達 %。出欄生豬 309 萬頭，增長 %。牛奶產(chǎn)量 萬噸，增長 %。鮮蛋產(chǎn)量 萬噸，增長 %。消費品市場繁榮活躍13 季度，全市實現(xiàn)消費品零售額 億元，同比增長 %，扣除價格因素實際增長 %。城鄉(xiāng)市場全面增長，城鎮(zhèn)零售額增長 %，農(nóng)村零售額增長 %。吃、穿、用等各類商品銷售同步擴大，增速分別達到%、%及 %。固定資產(chǎn)投資增