【正文】 “萬達廣場”（步行街）規(guī)劃/設(shè)計關(guān)注點100項“萬達廣場”（步行街）規(guī)劃/設(shè)計意見及建議(關(guān)注點)100項萬達商業(yè)管理有限公司2 0 0 8年 6 月前 言 一、背景和要求根據(jù)董事長對萬達商業(yè)管理發(fā)展所做的重要指示，已明確了“轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，提升服務品質(zhì)”的商業(yè)管理發(fā)展方向和“安全、服務、品質(zhì)”六字經(jīng)營管理方針，即“安全是基礎(chǔ)，服務是核心，品質(zhì)是標準”。特別在品質(zhì)管理方面，其所涉及的內(nèi)涵是多層次的，它不但包含服務品質(zhì)、管理品質(zhì)、經(jīng)營品質(zhì)、設(shè)計品質(zhì)、建筑品質(zhì)等，更涵蓋了企業(yè)文化、制度和團隊。這其中設(shè)計品質(zhì)和建筑品質(zhì)是其它品質(zhì)實現(xiàn)的基礎(chǔ)和載體，其它品質(zhì)則是設(shè)計品質(zhì)和建筑品質(zhì)的功能體現(xiàn)和延伸，更是萬達城市綜合體實現(xiàn)保值增值的前提和保障。 結(jié)合萬達第三代城市綜合體產(chǎn)品形態(tài)以及后期營運管理要求，集團商管公司將在新項目前期規(guī)劃設(shè)計階段，對規(guī)劃、建筑設(shè)計方案進行深度解讀，認真研究總結(jié)第三代綜合體的產(chǎn)品特質(zhì)和潛在問題，充分關(guān)注和重點介入新產(chǎn)品設(shè)計中的相關(guān)內(nèi)容和要項，完善設(shè)計品質(zhì)，努力實現(xiàn)萬達廣場整體價值最大化目標。二、條件和依據(jù)在遵循 “交通優(yōu)先、功能分區(qū)、突出商業(yè)、公共空間”、以實現(xiàn)“城市貢獻和兩個統(tǒng)一”的原則下，集團規(guī)劃院將“萬達廣場”的整體設(shè)計工作分解為6個設(shè)計階段：概念設(shè)計階段（摘牌前）；方案設(shè)計階段，含深化設(shè)計階段（摘牌后）；初步設(shè)計階段（★初步設(shè)計是完善和實現(xiàn)建筑設(shè)計方案以及指導施工圖設(shè)計的重要階段，相關(guān)未落實的設(shè)計條件均需在此階段提供完整，因此原則上本階段商管公司應確認所有的設(shè)計條件；包括提供基本的步行街業(yè)戶的房產(chǎn)技術(shù)要求等。非正常拆改在商業(yè)步行街初步設(shè)計完成后原則上不得再有）；施工圖設(shè)計階段；實施階段（★此階段的設(shè)計變更，若屬“錯、漏、碰、缺”情況可正常拆改）。營運階段（★反饋設(shè)計、建筑問題，逐步完善設(shè)計和建筑品質(zhì)）三、作用和目的 根據(jù)規(guī)劃院在上述各階段中所進行的各種產(chǎn)品評審、圖紙審核、方案會簽并形成會簽意見的要求，以及集團商管公司與規(guī)劃院“關(guān)于設(shè)計工作流程和操作要點”，為不斷完善“萬達廣場”的設(shè)計品質(zhì)和建筑品質(zhì)，集團商業(yè)管理公司將不同設(shè)計階段的相關(guān)意見及建議進行了匯編，形成《萬達廣場（步行街）規(guī)劃/設(shè)計意見及建議（關(guān)注點）100項》，以此做為商管系統(tǒng)反饋產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計相關(guān)意見和建議以及實施新項目商管籌備工作計劃的重要參考依據(jù)和業(yè)務指導，并將在不斷總結(jié)和完善的過程中，能進一步充實和豐富集團《萬達廣場強制性設(shè)計準則》，真正使我們的“萬達廣場”成為人文建筑、綠色建筑、品味建筑。同時要求商管系統(tǒng)應及時跟蹤集團規(guī)劃院、成本控制部、項目公司等相關(guān)部門，落實對意見及建議的采納和實施情況。四、特殊說明文中下劃線部分為集團規(guī)劃院正在執(zhí)行的《萬達廣場強制性設(shè)計準則》 本文為階段性編制成果，有待不斷調(diào)整和完善本文未盡內(nèi)容以集團商業(yè)管理司編制的《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》為準目 錄第一階段：產(chǎn)品定位研討會（一）關(guān)于項目“產(chǎn)品研討會”市場調(diào)研及產(chǎn)品建議提綱【關(guān)注點1】：一、項目所在城市主要經(jīng)濟指標【關(guān)注點2】：二、商圈狀況分析【關(guān)注點3】：三、個案分析【關(guān)注點4】:四、本項目分析五、產(chǎn)品及平面規(guī)劃建議（一）關(guān)于項目總體的平面規(guī)劃設(shè)計建議【關(guān)注點5】：主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局【關(guān)注點6】：交通組織、人車動線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等）停車場（規(guī)模、車位數(shù)等）【關(guān)注點7】：配套功能及有關(guān)還建部分各項設(shè)施的建議【關(guān)注點8】：結(jié)合萬達綜合體本身的結(jié)構(gòu)特點，建議主力店的區(qū)域內(nèi)盡量不出現(xiàn)伸縮縫，減小由于地震、漏水等對其造成的影響；【關(guān)注點9】：商業(yè)管理用房的設(shè)計要求；（二）關(guān)于步行街的平面規(guī)劃設(shè)計建議【關(guān)注點11】：步行街設(shè)計規(guī)模及原因分析【關(guān)注點12】：步行街整體布局的問題【關(guān)注點13】：步行街內(nèi)部交通組織的建議【關(guān)注點14】：步行街內(nèi)部配套設(shè)施問題【關(guān)注點15】：升降電梯位置和扶梯區(qū)域內(nèi)人流動向的合理性【關(guān)注點16】：涉及經(jīng)營管理的問題【關(guān)注點17】：涉及停車場的問題（二）建議、意見反饋方法和形式【關(guān)注點18】：一、市場調(diào)研【關(guān)注點19】：二、演示形式和內(nèi)容第二階段：方案及深化設(shè)計（一）室內(nèi)商業(yè)步行街設(shè)計：【關(guān)注點20】：關(guān)于步行街主入口【關(guān)注點21】：關(guān)于步行街主出入口商鋪 【關(guān)注點22】：關(guān)于避風閣設(shè)置【關(guān)注點23】：關(guān)于步行街室內(nèi)通道【關(guān)注點24】：關(guān)于步行街次主力店【關(guān)注點25】：關(guān)于步行街出入口交通【關(guān)注點26】：關(guān)于步行街設(shè)置客流計數(shù)系統(tǒng)【關(guān)注點27】：關(guān)于步行街頂棚【關(guān)注點28】：關(guān)于LED【關(guān)注點29】：關(guān)于商鋪裝修【關(guān)注點30】：關(guān)于商鋪面積【關(guān)注點31】：關(guān)于商鋪開門【關(guān)注點32】：關(guān)于商鋪層高【關(guān)注點33】：關(guān)于商鋪天棚【關(guān)注點34】：關(guān)于商鋪的調(diào)整【關(guān)注點35】：關(guān)于扶梯【關(guān)注點36】：關(guān)于垂直梯【關(guān)注點37】：關(guān)于地下電梯廳【關(guān)注點38】：關(guān)于觀光梯【關(guān)注點39】：關(guān)于中庭及觀光梯【關(guān)注點40】：關(guān)于公共衛(wèi)生間【關(guān)注點41】：關(guān)于顧客通道【關(guān)注點42】：關(guān)于夜間通道【關(guān)注點43】：關(guān)于貨物通道【關(guān)注點44】：關(guān)于地下設(shè)施【關(guān)注點45】：關(guān)于配套設(shè)施【關(guān)注點46】：關(guān)于吸煙室【關(guān)注點47】：關(guān)于員工休息室【關(guān)注點48】：關(guān)于垃圾房的建造【關(guān)注點49】：關(guān)于步行街油煙排放(二)關(guān)于機電系統(tǒng)配置及計量【關(guān)注點50】：關(guān)于空調(diào)系統(tǒng)【關(guān)注點51】：關(guān)于用電系統(tǒng)【關(guān)注點52】：關(guān)于屋頂設(shè)施【關(guān)注點53】：關(guān)于系統(tǒng)計量【關(guān)注點54】：關(guān)于設(shè)備房（三）關(guān)于地下室及停車場【關(guān)注點55】：關(guān)于地下停車場【關(guān)注點56】：關(guān)于地下室廣告【關(guān)注點57】：關(guān)于地下餐廳設(shè)置【關(guān)注點58】：關(guān)于地下室附屬功能（四）關(guān)于管理用房【關(guān)注點59】：關(guān)于管理用房面積及標準【關(guān)注點60】：關(guān)于管理用房設(shè)施【關(guān)注點61】：關(guān)于管理用房平面功能設(shè)計（五）建議、意見反饋形式第三階段：6＋1單項設(shè)計（一）關(guān)于外立面及廣告位設(shè)計【關(guān)注點62】：關(guān)于外立面設(shè)計效果【關(guān)注點63】：關(guān)于廣告位的設(shè)計【關(guān)注點64】：關(guān)于廣告位的計量【關(guān)注點65】：關(guān)于廣告位的制作標準（二）關(guān)于泛光及照明設(shè)計【關(guān)注點66】：關(guān)于泛光及照明設(shè)計（三）外環(huán)境及景觀設(shè)計（商業(yè)＋住宅）【關(guān)注點67】：商業(yè)廣場及園區(qū)【關(guān)注點68】：關(guān)于外廣場地磚及鋪裝【關(guān)注點69】：關(guān)于外廣場木裝材料【關(guān)注點70】：關(guān)于外廣場井蓋【關(guān)注點71】:關(guān)于外廣場配套設(shè)施【關(guān)注點72】:關(guān)于景觀照明【關(guān)注點73】:關(guān)于垃圾箱設(shè)置【關(guān)注點74】:關(guān)于休閑設(shè)施【關(guān)注點75】:關(guān)于交通組織及動線【關(guān)注點76】：關(guān)于坡道及無障礙設(shè)計【關(guān)注點77】：綠植配植【關(guān)注點78】：屋頂花園【關(guān)注點79】：豎向及坡度【關(guān)注點80】：酒店景觀【關(guān)注點81】：燈具及小品【關(guān)注點82】：住宅區(qū)景觀（四）關(guān)于步行街內(nèi)裝設(shè)計【關(guān)注點83】：關(guān)于商鋪立面【關(guān)注點84】：關(guān)于步行街通廊地面【關(guān)注點85】：關(guān)于電梯【關(guān)注點86】：關(guān)于商鋪【關(guān)注點87】：關(guān)于步行街廣告【關(guān)注點88】：關(guān)于中央大廳【關(guān)注點89】：關(guān)于衛(wèi)生間【關(guān)注點90】：關(guān)于穹頂設(shè)計【關(guān)注點91】：關(guān)于空調(diào)設(shè)施【關(guān)注點92】：關(guān)于服務臺【關(guān)注點93】：關(guān)于休閑設(shè)施【關(guān)注點94】：關(guān)于衛(wèi)生設(shè)施（五）關(guān)于導示系統(tǒng)設(shè)計【關(guān)注點95】：室外導示【關(guān)注點96】：室內(nèi)導示【關(guān)注點97】：導示制作及按裝（六）關(guān)于智能化系統(tǒng)設(shè)計（商業(yè)＋住宅）【關(guān)注點98】：（六）關(guān)于智能化系統(tǒng)設(shè)計（商業(yè)＋住宅）（七）關(guān)于建筑單體方案設(shè)計【關(guān)注點99】：（七）關(guān)于單體建筑方案設(shè)計（略）第四階段：擴初（初步）及施工圖設(shè)計階段【關(guān)注點100】：關(guān)于施工建造細節(jié)第一階段：“產(chǎn)品定位研討會”關(guān)注內(nèi)容（一）項目“產(chǎn)品研討會”市場調(diào)研及產(chǎn)品建議【關(guān)注點1】：一、項目所在城市主要經(jīng)濟指標：（數(shù)據(jù)采集時間段：前一年度，可參照《“萬達廣場”城市商業(yè)信息匯編》）、商業(yè)GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數(shù)；、分布、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、就業(yè)狀況；（分私家車、計程車、公交線路等）；（城市經(jīng)濟指標）總表【關(guān)注點2】: 商圈狀況分析：1．商圈結(jié)構(gòu)組織；2．建成時間及演變過程時間節(jié)點；3．商圈現(xiàn)狀：規(guī)模、店鋪數(shù)量、各業(yè)態(tài)（百貨、超市、電氣、步行街等）數(shù)量、租金水平；4．商圈的主要消費特點：分品類數(shù)量占比、業(yè)態(tài)的數(shù)量配比、租金水平分段占比?！娟P(guān)注點3】: 個案分析：（選取原則：以出租形式統(tǒng)一經(jīng)營的購物中心或步行街）1. 整體規(guī)模、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)配比；2. 租金水平；3. 輔助及配套設(shè)施情況4. 在建新項目調(diào)查與分析【關(guān)注點4】: 本項目分析：1. 交通組織、配套設(shè)施2. 周邊環(huán)境、各種現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況，該區(qū)域人口狀況、消費水平3. 項目SWOT分析二、產(chǎn)品及平面規(guī)劃建議：（一） 關(guān)于項目總體的平面規(guī)劃設(shè)計【關(guān)注點5】：主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局1）、新興業(yè)態(tài)內(nèi)容的增加及比重；2）、各主力店的比鄰關(guān)系及匹配；【關(guān)注點6】：交通組織、人車動線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等）停車場（規(guī)模、車位數(shù)等）1) 萬達商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場（3000~10000平米左右）。大型城市廣場應結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場結(jié)合步行街入口設(shè)置；（規(guī)劃院強制條文已列）2) 項目周邊交通是否較為復雜？為方便客流出入，建