【正文】 “萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”（步行街）規(guī)劃/設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)100項(xiàng)“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”（步行街）規(guī)劃/設(shè)計(jì)意見(jiàn)及建議(關(guān)注點(diǎn))100項(xiàng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司2 0 0 8年 6 月前 言 一、背景和要求根據(jù)董事長(zhǎng)對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理發(fā)展所做的重要指示，已明確了“轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，提升服務(wù)品質(zhì)”的商業(yè)管理發(fā)展方向和“安全、服務(wù)、品質(zhì)”六字經(jīng)營(yíng)管理方針，即“安全是基礎(chǔ)，服務(wù)是核心，品質(zhì)是標(biāo)準(zhǔn)”。特別在品質(zhì)管理方面，其所涉及的內(nèi)涵是多層次的，它不但包含服務(wù)品質(zhì)、管理品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)品質(zhì)、設(shè)計(jì)品質(zhì)、建筑品質(zhì)等，更涵蓋了企業(yè)文化、制度和團(tuán)隊(duì)。這其中設(shè)計(jì)品質(zhì)和建筑品質(zhì)是其它品質(zhì)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)和載體，其它品質(zhì)則是設(shè)計(jì)品質(zhì)和建筑品質(zhì)的功能體現(xiàn)和延伸，更是萬(wàn)達(dá)城市綜合體實(shí)現(xiàn)保值增值的前提和保障。 結(jié)合萬(wàn)達(dá)第三代城市綜合體產(chǎn)品形態(tài)以及后期營(yíng)運(yùn)管理要求，集團(tuán)商管公司將在新項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行深度解讀，認(rèn)真研究總結(jié)第三代綜合體的產(chǎn)品特質(zhì)和潛在問(wèn)題，充分關(guān)注和重點(diǎn)介入新產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的相關(guān)內(nèi)容和要項(xiàng)，完善設(shè)計(jì)品質(zhì)，努力實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)整體價(jià)值最大化目標(biāo)。二、條件和依據(jù)在遵循 “交通優(yōu)先、功能分區(qū)、突出商業(yè)、公共空間”、以實(shí)現(xiàn)“城市貢獻(xiàn)和兩個(gè)統(tǒng)一”的原則下，集團(tuán)規(guī)劃院將“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的整體設(shè)計(jì)工作分解為6個(gè)設(shè)計(jì)階段：概念設(shè)計(jì)階段（摘牌前）；方案設(shè)計(jì)階段，含深化設(shè)計(jì)階段（摘牌后）；初步設(shè)計(jì)階段（★初步設(shè)計(jì)是完善和實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)方案以及指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)的重要階段，相關(guān)未落實(shí)的設(shè)計(jì)條件均需在此階段提供完整，因此原則上本階段商管公司應(yīng)確認(rèn)所有的設(shè)計(jì)條件；包括提供基本的步行街業(yè)戶的房產(chǎn)技術(shù)要求等。非正常拆改在商業(yè)步行街初步設(shè)計(jì)完成后原則上不得再有）；施工圖設(shè)計(jì)階段；實(shí)施階段（★此階段的設(shè)計(jì)變更，若屬“錯(cuò)、漏、碰、缺”情況可正常拆改）。營(yíng)運(yùn)階段（★反饋設(shè)計(jì)、建筑問(wèn)題，逐步完善設(shè)計(jì)和建筑品質(zhì)）三、作用和目的 根據(jù)規(guī)劃院在上述各階段中所進(jìn)行的各種產(chǎn)品評(píng)審、圖紙審核、方案會(huì)簽并形成會(huì)簽意見(jiàn)的要求，以及集團(tuán)商管公司與規(guī)劃院“關(guān)于設(shè)計(jì)工作流程和操作要點(diǎn)”，為不斷完善“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的設(shè)計(jì)品質(zhì)和建筑品質(zhì)，集團(tuán)商業(yè)管理公司將不同設(shè)計(jì)階段的相關(guān)意見(jiàn)及建議進(jìn)行了匯編，形成《萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（步行街）規(guī)劃/設(shè)計(jì)意見(jiàn)及建議（關(guān)注點(diǎn)）100項(xiàng)》，以此做為商管系統(tǒng)反饋產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)意見(jiàn)和建議以及實(shí)施新項(xiàng)目商管籌備工作計(jì)劃的重要參考依據(jù)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并將在不斷總結(jié)和完善的過(guò)程中，能進(jìn)一步充實(shí)和豐富集團(tuán)《萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)強(qiáng)制性設(shè)計(jì)準(zhǔn)則》，真正使我們的“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”成為人文建筑、綠色建筑、品味建筑。同時(shí)要求商管系統(tǒng)應(yīng)及時(shí)跟蹤集團(tuán)規(guī)劃院、成本控制部、項(xiàng)目公司等相關(guān)部門(mén)，落實(shí)對(duì)意見(jiàn)及建議的采納和實(shí)施情況。四、特殊說(shuō)明文中下劃線部分為集團(tuán)規(guī)劃院正在執(zhí)行的《萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)強(qiáng)制性設(shè)計(jì)準(zhǔn)則》 本文為階段性編制成果，有待不斷調(diào)整和完善本文未盡內(nèi)容以集團(tuán)商業(yè)管理司編制的《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》為準(zhǔn)目 錄第一階段：產(chǎn)品定位研討會(huì)（一）關(guān)于項(xiàng)目“產(chǎn)品研討會(huì)”市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議提綱【關(guān)注點(diǎn)1】：一、項(xiàng)目所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)【關(guān)注點(diǎn)2】：二、商圈狀況分析【關(guān)注點(diǎn)3】：三、個(gè)案分析【關(guān)注點(diǎn)4】:四、本項(xiàng)目分析五、產(chǎn)品及平面規(guī)劃建議（一）關(guān)于項(xiàng)目總體的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議【關(guān)注點(diǎn)5】：主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局【關(guān)注點(diǎn)6】：交通組織、人車(chē)動(dòng)線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車(chē)場(chǎng)等）停車(chē)場(chǎng)（規(guī)模、車(chē)位數(shù)等）【關(guān)注點(diǎn)7】：配套功能及有關(guān)還建部分各項(xiàng)設(shè)施的建議【關(guān)注點(diǎn)8】：結(jié)合萬(wàn)達(dá)綜合體本身的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，建議主力店的區(qū)域內(nèi)盡量不出現(xiàn)伸縮縫，減小由于地震、漏水等對(duì)其造成的影響；【關(guān)注點(diǎn)9】：商業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)要求；（二）關(guān)于步行街的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議【關(guān)注點(diǎn)11】：步行街設(shè)計(jì)規(guī)模及原因分析【關(guān)注點(diǎn)12】：步行街整體布局的問(wèn)題【關(guān)注點(diǎn)13】：步行街內(nèi)部交通組織的建議【關(guān)注點(diǎn)14】：步行街內(nèi)部配套設(shè)施問(wèn)題【關(guān)注點(diǎn)15】：升降電梯位置和扶梯區(qū)域內(nèi)人流動(dòng)向的合理性【關(guān)注點(diǎn)16】：涉及經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題【關(guān)注點(diǎn)17】：涉及停車(chē)場(chǎng)的問(wèn)題（二）建議、意見(jiàn)反饋方法和形式【關(guān)注點(diǎn)18】：一、市場(chǎng)調(diào)研【關(guān)注點(diǎn)19】：二、演示形式和內(nèi)容第二階段：方案及深化設(shè)計(jì)（一）室內(nèi)商業(yè)步行街設(shè)計(jì)：【關(guān)注點(diǎn)20】：關(guān)于步行街主入口【關(guān)注點(diǎn)21】：關(guān)于步行街主出入口商鋪 【關(guān)注點(diǎn)22】：關(guān)于避風(fēng)閣設(shè)置【關(guān)注點(diǎn)23】：關(guān)于步行街室內(nèi)通道【關(guān)注點(diǎn)24】：關(guān)于步行街次主力店【關(guān)注點(diǎn)25】：關(guān)于步行街出入口交通【關(guān)注點(diǎn)26】：關(guān)于步行街設(shè)置客流計(jì)數(shù)系統(tǒng)【關(guān)注點(diǎn)27】：關(guān)于步行街頂棚【關(guān)注點(diǎn)28】：關(guān)于LED【關(guān)注點(diǎn)29】：關(guān)于商鋪裝修【關(guān)注點(diǎn)30】：關(guān)于商鋪面積【關(guān)注點(diǎn)31】：關(guān)于商鋪開(kāi)門(mén)【關(guān)注點(diǎn)32】：關(guān)于商鋪層高【關(guān)注點(diǎn)33】：關(guān)于商鋪天棚【關(guān)注點(diǎn)34】：關(guān)于商鋪的調(diào)整【關(guān)注點(diǎn)35】：關(guān)于扶梯【關(guān)注點(diǎn)36】：關(guān)于垂直梯【關(guān)注點(diǎn)37】：關(guān)于地下電梯廳【關(guān)注點(diǎn)38】：關(guān)于觀光梯【關(guān)注點(diǎn)39】：關(guān)于中庭及觀光梯【關(guān)注點(diǎn)40】：關(guān)于公共衛(wèi)生間【關(guān)注點(diǎn)41】：關(guān)于顧客通道【關(guān)注點(diǎn)42】：關(guān)于夜間通道【關(guān)注點(diǎn)43】：關(guān)于貨物通道【關(guān)注點(diǎn)44】：關(guān)于地下設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)45】：關(guān)于配套設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)46】：關(guān)于吸煙室【關(guān)注點(diǎn)47】：關(guān)于員工休息室【關(guān)注點(diǎn)48】：關(guān)于垃圾房的建造【關(guān)注點(diǎn)49】：關(guān)于步行街油煙排放(二)關(guān)于機(jī)電系統(tǒng)配置及計(jì)量【關(guān)注點(diǎn)50】：關(guān)于空調(diào)系統(tǒng)【關(guān)注點(diǎn)51】：關(guān)于用電系統(tǒng)【關(guān)注點(diǎn)52】：關(guān)于屋頂設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)53】：關(guān)于系統(tǒng)計(jì)量【關(guān)注點(diǎn)54】：關(guān)于設(shè)備房（三）關(guān)于地下室及停車(chē)場(chǎng)【關(guān)注點(diǎn)55】：關(guān)于地下停車(chē)場(chǎng)【關(guān)注點(diǎn)56】：關(guān)于地下室廣告【關(guān)注點(diǎn)57】：關(guān)于地下餐廳設(shè)置【關(guān)注點(diǎn)58】：關(guān)于地下室附屬功能（四）關(guān)于管理用房【關(guān)注點(diǎn)59】：關(guān)于管理用房面積及標(biāo)準(zhǔn)【關(guān)注點(diǎn)60】：關(guān)于管理用房設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)61】：關(guān)于管理用房平面功能設(shè)計(jì)（五）建議、意見(jiàn)反饋形式第三階段：6＋1單項(xiàng)設(shè)計(jì)（一）關(guān)于外立面及廣告位設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)62】：關(guān)于外立面設(shè)計(jì)效果【關(guān)注點(diǎn)63】：關(guān)于廣告位的設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)64】：關(guān)于廣告位的計(jì)量【關(guān)注點(diǎn)65】：關(guān)于廣告位的制作標(biāo)準(zhǔn)（二）關(guān)于泛光及照明設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)66】：關(guān)于泛光及照明設(shè)計(jì)（三）外環(huán)境及景觀設(shè)計(jì)（商業(yè)＋住宅）【關(guān)注點(diǎn)67】：商業(yè)廣場(chǎng)及園區(qū)【關(guān)注點(diǎn)68】：關(guān)于外廣場(chǎng)地磚及鋪裝【關(guān)注點(diǎn)69】：關(guān)于外廣場(chǎng)木裝材料【關(guān)注點(diǎn)70】：關(guān)于外廣場(chǎng)井蓋【關(guān)注點(diǎn)71】:關(guān)于外廣場(chǎng)配套設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)72】:關(guān)于景觀照明【關(guān)注點(diǎn)73】:關(guān)于垃圾箱設(shè)置【關(guān)注點(diǎn)74】:關(guān)于休閑設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)75】:關(guān)于交通組織及動(dòng)線【關(guān)注點(diǎn)76】：關(guān)于坡道及無(wú)障礙設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)77】：綠植配植【關(guān)注點(diǎn)78】：屋頂花園【關(guān)注點(diǎn)79】：豎向及坡度【關(guān)注點(diǎn)80】：酒店景觀【關(guān)注點(diǎn)81】：燈具及小品【關(guān)注點(diǎn)82】：住宅區(qū)景觀（四）關(guān)于步行街內(nèi)裝設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)83】：關(guān)于商鋪立面【關(guān)注點(diǎn)84】：關(guān)于步行街通廊地面【關(guān)注點(diǎn)85】：關(guān)于電梯【關(guān)注點(diǎn)86】：關(guān)于商鋪【關(guān)注點(diǎn)87】：關(guān)于步行街廣告【關(guān)注點(diǎn)88】：關(guān)于中央大廳【關(guān)注點(diǎn)89】：關(guān)于衛(wèi)生間【關(guān)注點(diǎn)90】：關(guān)于穹頂設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)91】：關(guān)于空調(diào)設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)92】：關(guān)于服務(wù)臺(tái)【關(guān)注點(diǎn)93】：關(guān)于休閑設(shè)施【關(guān)注點(diǎn)94】：關(guān)于衛(wèi)生設(shè)施（五）關(guān)于導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)95】：室外導(dǎo)示【關(guān)注點(diǎn)96】：室內(nèi)導(dǎo)示【關(guān)注點(diǎn)97】：導(dǎo)示制作及按裝（六）關(guān)于智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)（商業(yè)＋住宅）【關(guān)注點(diǎn)98】：（六）關(guān)于智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)（商業(yè)＋住宅）（七）關(guān)于建筑單體方案設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)99】：（七）關(guān)于單體建筑方案設(shè)計(jì)（略）第四階段：擴(kuò)初（初步）及施工圖設(shè)計(jì)階段【關(guān)注點(diǎn)100】：關(guān)于施工建造細(xì)節(jié)第一階段：“產(chǎn)品定位研討會(huì)”關(guān)注內(nèi)容（一）項(xiàng)目“產(chǎn)品研討會(huì)”市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議【關(guān)注點(diǎn)1】：一、項(xiàng)目所在城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（數(shù)據(jù)采集時(shí)間段：前一年度，可參照《“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”城市商業(yè)信息匯編》）、商業(yè)GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數(shù)；、分布、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、就業(yè)狀況；（分私家車(chē)、計(jì)程車(chē)、公交線路等）；（城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）總表【關(guān)注點(diǎn)2】: 商圈狀況分析：1．商圈結(jié)構(gòu)組織；2．建成時(shí)間及演變過(guò)程時(shí)間節(jié)點(diǎn)；3．商圈現(xiàn)狀：規(guī)模、店鋪數(shù)量、各業(yè)態(tài)（百貨、超市、電氣、步行街等）數(shù)量、租金水平；4．商圈的主要消費(fèi)特點(diǎn)：分品類數(shù)量占比、業(yè)態(tài)的數(shù)量配比、租金水平分段占比?！娟P(guān)注點(diǎn)3】: 個(gè)案分析：（選取原則：以出租形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心或步行街）1. 整體規(guī)模、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)配比；2. 租金水平；3. 輔助及配套設(shè)施情況4. 在建新項(xiàng)目調(diào)查與分析【關(guān)注點(diǎn)4】: 本項(xiàng)目分析：1. 交通組織、配套設(shè)施2. 周邊環(huán)境、各種現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況，該區(qū)域人口狀況、消費(fèi)水平3. 項(xiàng)目SWOT分析二、產(chǎn)品及平面規(guī)劃建議：（一） 關(guān)于項(xiàng)目總體的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)【關(guān)注點(diǎn)5】：主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和規(guī)模、空間布局1）、新興業(yè)態(tài)內(nèi)容的增加及比重；2）、各主力店的比鄰關(guān)系及匹配；【關(guān)注點(diǎn)6】：交通組織、人車(chē)動(dòng)線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車(chē)場(chǎng)等）停車(chē)場(chǎng)（規(guī)模、車(chē)位數(shù)等）1) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體一般設(shè)置大型城市廣場(chǎng)（3000~10000平米左右）。大型城市廣場(chǎng)應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場(chǎng)結(jié)合步行街入口設(shè)置；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列）2) 項(xiàng)目周邊交通是否較為復(fù)雜？為方便客流出入，建