【正文】 普定鑫旺大市場(chǎng)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方案二O一七年二月二十五日鑫旺大市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理方案目 錄第一部分 鑫旺大市場(chǎng)基本情況第二部分 鑫旺大市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理模式一、 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理模式（一） 建立健全市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)（二） 完善產(chǎn)供銷(xiāo)物流網(wǎng)絡(luò)渠道（三） 市場(chǎng)啟動(dòng)程序二、 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)第三部分 鑫旺大市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理組織構(gòu)架一、 XXXX市場(chǎng)管理中心（一） 組織構(gòu)架（二） 工作職責(zé)二、 XXX管理公司（一） 組織構(gòu)架（二） 工作職責(zé)三、 XXXXXXXXXXX市場(chǎng)商會(huì)（一） 組織構(gòu)架（二） 工作職責(zé)第四部分 鑫旺大市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理配置一、 物業(yè)管理用房配置二、 物質(zhì)裝備配置三、 運(yùn)營(yíng)管理支出預(yù)算第五部分 前期物業(yè)管理一、 前期物業(yè)管理籌備二、 入住運(yùn)作方案（一） 前期介入與接管驗(yàn)收（二） 入住期間的監(jiān)管三、 房屋裝修管理第六部分 日常物業(yè)管理第七部分 商務(wù)管理服務(wù)一、 商務(wù)管理模式二、 商務(wù)服務(wù)三、 商務(wù)管理四、 市場(chǎng)相關(guān)機(jī)制的健全附件一：商務(wù)管理規(guī)約附件二：前期物業(yè)管理協(xié)議附件：商鋪裝修管理協(xié)議附件三：物業(yè)管理規(guī)約第一部分 鑫旺大市場(chǎng)基本特征普定鑫旺大市場(chǎng)，貴州安順重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目，貴州省級(jí)商貿(mào)區(qū)一期工程，安順市人民政府和普定縣人民政府統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)，安順鑫旺房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地面積/畝，建筑面積近/萬(wàn)平方米。首期工程占地/畝。市場(chǎng)建成后，將借助鑫旺大市場(chǎng)的現(xiàn)代化管理與運(yùn)作，形成1小時(shí)快速經(jīng)濟(jì)圈，輻射周邊100公里半徑內(nèi)數(shù)千萬(wàn)消費(fèi)人群，成為安順地區(qū)最大的現(xiàn)代化商貿(mào)批發(fā)基地及全國(guó)重要商品集散地，為省內(nèi)商家提供一流的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和有序的流通格局。市場(chǎng)一期總平面布置圖：（見(jiàn)附件）第二部分 鑫旺大市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理模式一、 市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理模式(一)建立建全市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)政府成立X市場(chǎng)管理中心；投資商成立管理公司；各行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)成立貴州安順普定市場(chǎng)商會(huì)。各負(fù)其責(zé)，協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)行“三位一體”的運(yùn)行管理模式。如下圖： (二)完善產(chǎn)供銷(xiāo)物流網(wǎng)絡(luò)渠 (三)快速啟動(dòng)市場(chǎng)二、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo) “安全、便利、快捷”安全的涵義：人身安全、財(cái)產(chǎn)安全、消防安全。便利的涵義：為經(jīng)營(yíng)戶(hù)打通上下游市場(chǎng)的進(jìn)貨渠道、為經(jīng)營(yíng)戶(hù)辦證和代理注冊(cè)商標(biāo)提供方便、有成熟的市場(chǎng)交通網(wǎng)絡(luò)?？旖莸暮x：提供專(zhuān)業(yè)的物流公司為經(jīng)營(yíng)戶(hù)的商品的運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)提供最快捷的服務(wù)。第三部分 鑫旺大市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理組織構(gòu)架一、市場(chǎng)管理中心（一）組織構(gòu)架（略）（二）工作職責(zé)市場(chǎng)管理中心是鎮(zhèn)政府的派出機(jī)關(guān)，依照法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)和鎮(zhèn)政府的委托，行使相應(yīng)的政府管理職能。其主要職責(zé)是： 宏觀(guān)管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)工作，統(tǒng)籌制定市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，合理調(diào)整專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)布局，適時(shí)設(shè)定市場(chǎng)各項(xiàng)配套服務(wù)項(xiàng)目，制定和組織實(shí)施市場(chǎng)各項(xiàng)目標(biāo)和任務(wù)。 加強(qiáng)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，搞好招商引資。 開(kāi)展批發(fā)市場(chǎng)服務(wù)，做好有關(guān)社會(huì)保障工作。 負(fù)責(zé)對(duì)批發(fā)市場(chǎng)市容環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行日常監(jiān)督、檢查和協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)宣傳、發(fā)動(dòng)、組織市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)和相關(guān)群眾開(kāi)展愛(ài)國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)，協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)所搞好政策性收費(fèi)工作。 調(diào)查研究市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，制定相關(guān)的規(guī)章制度。 對(duì)參與市場(chǎng)管理的各職能部門(mén)進(jìn)行組織協(xié)調(diào)，支持各職能部門(mén)依照法規(guī)充分行使職權(quán)。并經(jīng)鎮(zhèn)政府及參與市場(chǎng)管理的上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門(mén)授權(quán)，負(fù)責(zé)組織指揮聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)伍開(kāi)展執(zhí)法監(jiān)督活動(dòng)。 組織并實(shí)施社會(huì)治安綜合治理、法制宣傳教育、人民調(diào)解、治安保衛(wèi)工作。 依法做好計(jì)劃生育管理工作。 參與檢查、督促新建、改建市場(chǎng)的公共配套設(shè)施的落實(shí)，指導(dǎo)、監(jiān)督批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)管理工作。配合做好流動(dòng)人口管理，防災(zāi)救災(zāi)等工作。1 向鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門(mén)反映經(jīng)營(yíng)戶(hù)的意見(jiàn)和要求，處理群眾來(lái)信來(lái)訪(fǎng)事項(xiàng)。1 完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。二、貴州安順普定市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理公司）（一） 組織構(gòu)架（二） 工作職責(zé)綜合部行政管理：（1）負(fù)責(zé)秘書(shū)工作，包括行政文件的處理、內(nèi)外信息的交流、文書(shū)及機(jī)要工作，以及各種會(huì)議的會(huì)務(wù)工作。（2）負(fù)責(zé)對(duì)各部門(mén)完成工作情況的督辦和催辦。（3）負(fù)責(zé)各部門(mén)的協(xié)調(diào)及對(duì)外的協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)工作。（4）負(fù)責(zé)對(duì)外的宣傳工作。（5）負(fù)責(zé)物品的采購(gòu)、領(lǐng)用、存儲(chǔ)及分配工作。（6）負(fù)責(zé)文字資料的歸檔、整理工作。人事管理：（1）負(fù)責(zé)定崗定員定編、人員招聘工作。（2）負(fù)責(zé)人員的勞資工作。（3）負(fù)責(zé)員工的考核、培訓(xùn)工作。（4）做好人員的檔案管理、利用工作。（5）做好人力成本的核算工作，為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供相關(guān)的信息、資料，做好領(lǐng)導(dǎo)的參謀。財(cái)務(wù)管理：（1） 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理和銀行結(jié)算制度，負(fù)責(zé)辦理借款和各項(xiàng)費(fèi)用的報(bào)銷(xiāo)工作。（2）審核監(jiān)督現(xiàn)金的托收承付，嚴(yán)格按照合同辦事，防止資金占用。（3）負(fù)責(zé)填寫(xiě)現(xiàn)金憑證，銀行憑證和銀行存款，現(xiàn)金記帳做到日清月結(jié)，按時(shí)與銀行核對(duì)帳目。（4）根據(jù)科目設(shè)計(jì)，及時(shí)建立健全帳簿并做好帳務(wù)處理工作。（5）根據(jù)會(huì)計(jì)制度，審核收、付款憑證及附件，并據(jù)以填制記帳憑證。（6）及時(shí)做好明細(xì)帳的各項(xiàng)工作，并與總帳核對(duì)，做到總分類(lèi)帳與所屬明細(xì)分類(lèi)帳登記的時(shí)期相同，方向一致。（7）負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)往來(lái)帳戶(hù)的結(jié)算和債務(wù)的處理工作。（8）收取市場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)，參與監(jiān)督審核房屋管理各種費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)用。（9）負(fù)責(zé)結(jié)票裝訂，做到裝訂整齊，原始發(fā)票齊全。物業(yè)部：（1）工程維修：負(fù)責(zé)制定市場(chǎng)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定。負(fù)責(zé)查驗(yàn)用戶(hù)裝修報(bào)批手續(xù)及審批裝修方案，監(jiān)督裝修方案的實(shí)施。負(fù)責(zé)市場(chǎng)的工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算的編制并送有關(guān)部門(mén)評(píng)審。負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，負(fù)責(zé)與本部門(mén)業(yè)務(wù)相關(guān)部門(mén)的合同評(píng)審。負(fù)責(zé)所有設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)及房屋的管理維修。負(fù)責(zé)緊急情況的處理工作。（2）保潔、綠化：保潔：保持市場(chǎng)內(nèi)馬路、人行道和公共場(chǎng)地?zé)o明顯泥沙、污垢。保持停車(chē)場(chǎng)無(wú)雜物、紙屑、油污，無(wú)積水，門(mén)窗玻璃無(wú)灰塵。排水溝內(nèi)無(wú)明顯泥沙、污垢和煙頭。綠化地內(nèi)無(wú)明顯大樹(shù)葉、紙屑，無(wú)垃圾袋等大型雜物。垃圾箱及時(shí)清運(yùn)，周?chē)鸁o(wú)污垢，無(wú)積水，垃圾箱離箱兩米無(wú)臭味。宣傳欄無(wú)污垢、無(wú)明顯積塵，無(wú)亂張貼。標(biāo)示牌、路燈無(wú)污垢、無(wú)明顯積塵，無(wú)亂張貼。綠化：負(fù)責(zé)對(duì)植物的澆水，施肥，整形、修剪，除草、松土和防治病蟲(chóng)害。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人毀壞花木、踐踏草坪，嚴(yán)禁在綠化地內(nèi)堆放物品。不得任意開(kāi)挖綠地，不準(zhǔn)在綠化帶丟垃圾。嚴(yán)禁在綠化地內(nèi)停放自行車(chē)、人力車(chē)、摩托車(chē)、轎車(chē)、出租車(chē)。嚴(yán)禁在樹(shù)木、綠化地帶內(nèi)設(shè)置各種廣告標(biāo)語(yǔ)。嚴(yán)禁偷摘花草。經(jīng)營(yíng)管理部：（1）市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中心：每月進(jìn)行一至兩次經(jīng)營(yíng)戶(hù)產(chǎn)品信息的交流和更新，并編制《商品商情》。每日利用市場(chǎng)宣傳欄等設(shè)施發(fā)布市場(chǎng)內(nèi)最新產(chǎn)品信息，為經(jīng)營(yíng)戶(hù)做產(chǎn)品宣傳。負(fù)責(zé)與產(chǎn)品對(duì)接點(diǎn)的信息溝通、交流，反饋對(duì)接點(diǎn)最新的產(chǎn)品信息。負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的培訓(xùn)和經(jīng)營(yíng)戶(hù)間的經(jīng)驗(yàn)和心得的交流和討論。負(fù)責(zé)年度之星的評(píng)選活動(dòng)，并進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，促進(jìn)市場(chǎng)內(nèi)良好商業(yè)氛圍的形成。開(kāi)展市場(chǎng)整體的商貿(mào)促銷(xiāo)活動(dòng)；開(kāi)展經(jīng)營(yíng)者之間的互幫互助和信息交流等活動(dòng)；負(fù)責(zé)市場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)的操作模式的建立。（2）客戶(hù)服務(wù)中心：負(fù)責(zé)市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù)檔案的建立、管理和利用工作。負(fù)責(zé)接待工商、稅務(wù)、銀行等單位對(duì)市場(chǎng)周邊經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)工作的檢查指導(dǎo)。負(fù)責(zé)市場(chǎng)內(nèi)商鋪?zhàn)赓U工作。負(fù)責(zé)收集國(guó)家、省市對(duì)房屋銷(xiāo)售、租賃及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，并負(fù)責(zé)起草和完善物業(yè)管理規(guī)章制度。協(xié)調(diào)處理業(yè)主與商會(huì)、各經(jīng)營(yíng)者之間的矛盾、沖突和利益關(guān)系的關(guān)系；與工商管理部門(mén)配合嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)市場(chǎng)形象。負(fù)責(zé)配合綜合部收取市場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)；為業(yè)主排憂(yōu)解難，接受經(jīng)營(yíng)戶(hù)及顧客的投訴，并及時(shí)、妥善解決。建立與經(jīng)營(yíng)戶(hù)的交流溝通平臺(tái)，及時(shí)全面的將各類(lèi)信息以各種形式傳達(dá)給業(yè)主，同時(shí)建立反饋與服務(wù)雙流向機(jī)制，保證信息的對(duì)等。保安部：（1）保護(hù)市場(chǎng)內(nèi)物業(yè)的財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)服務(wù)區(qū)內(nèi)的正常公共秩序。（2）保護(hù)市場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的刑事、治安案件或者災(zāi)害事故現(xiàn)場(chǎng)，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。（3）把現(xiàn)行違法犯罪嫌疑人扭送公安機(jī)關(guān)或保衛(wèi)組織。（4）做好市場(chǎng)內(nèi)的防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故等安全防范工作。（5）指揮車(chē)輛停放，維護(hù)停車(chē)次序，保護(hù)車(chē)輛安全。（6）定期檢查消防設(shè)施，安排消防演習(xí)，確保消防安全。四、 貴州安順普定市場(chǎng)商會(huì)（一） 組織構(gòu)架人員結(jié)構(gòu)（二） 工作職責(zé)商會(huì)本著一切為市場(chǎng)服務(wù)，一切為經(jīng)營(yíng)者服務(wù)的原則，以商會(huì)為抓手，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，竭誠(chéng)維護(hù)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的合法權(quán)益，為促進(jìn)鑫旺大市場(chǎng)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特制定如下工作職責(zé)：制定商會(huì)工作計(jì)劃，落實(shí)日常工作；完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)；定期召開(kāi)基隊(duì)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)例會(huì)；協(xié)調(diào)行業(yè)商會(huì)及協(xié)會(huì)會(huì)員的商務(wù)聯(lián)系；組織開(kāi)展個(gè)種學(xué)習(xí)培訓(xùn)、商務(wù)經(jīng)貿(mào)及市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)；收集、反饋市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并積極配合做好穩(wěn)定工作；切實(shí)維護(hù)商會(huì)會(huì)員的合法權(quán)益；根據(jù)實(shí)際認(rèn)真做好行業(yè)商會(huì)組建工作和會(huì)員發(fā)展工作。第四部分 鑫旺大市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理配置一、 根據(jù)國(guó)家及煙臺(tái)市物業(yè)管理規(guī)定，按市場(chǎng)總建筑面積5‰配置物業(yè)管理用房約300M2。二、 物質(zhì)裝備的配置類(lèi) 別名稱(chēng)數(shù)量合計(jì)（元）行政、辦公用品辦公桌、椅辦公文件柜電腦打印機(jī)空調(diào)機(jī)傳真機(jī)保險(xiǎn)柜電視機(jī)電話(huà)室內(nèi)疏通機(jī)沖擊鉆維修工具電工工具水工工具鋁合金梯清潔工具清潔綠化工具垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)車(chē)綠化工具保安、交通、消防管理設(shè)備警棍警示牌消防梯消防斧頭專(zhuān)用消防板手鋼盔消防靴食堂設(shè)備后勤設(shè)施寢具員工服裝小計(jì)三、 物業(yè)管理費(fèi)支出預(yù)算項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)月度金額（元）備注人員費(fèi)用（1）人員工資（2）保險(xiǎn)福利（3）教育培訓(xùn)費(fèi)行政辦公費(fèi)（1）交通費(fèi)（2）電話(huà)費(fèi)（3）低值易耗品（4）廣告、書(shū)報(bào)費(fèi)（5）辦公費(fèi)用設(shè)備運(yùn)行及維保費(fèi)（1）發(fā)電機(jī)組運(yùn)行維護(hù)（2）消防水泵維保費(fèi)環(huán)境管理費(fèi)（1）工具購(gòu)置費(fèi)（2）勞保用品費(fèi)（3）消殺費(fèi)（4）化糞池清掏費(fèi)（5）生活垃圾清運(yùn)費(fèi)治安費(fèi)（1）裝備費(fèi)（2）人壽保險(xiǎn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)17合計(jì)稅費(fèi)支出合計(jì)第五部分 前期物業(yè)管理入住前后的管理和服務(wù)是市場(chǎng)良好物業(yè)管理的開(kāi)端，也是物業(yè)管理單位展示物業(yè)管理水平，與經(jīng)營(yíng)戶(hù)建立良好關(guān)系的機(jī)會(huì)。一、前期物業(yè)籌備工作58鑫旺大市場(chǎng)物業(yè)管理方案二、入住運(yùn)作方案及相應(yīng)措施接管驗(yàn)收：、（一）前期介入與接管驗(yàn)收前期介入，合理規(guī)劃（1）針對(duì)市場(chǎng)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中，一方面根據(jù)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)，另一方面緊密結(jié)合鑫旺大市場(chǎng)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，對(duì)鑫旺大市場(chǎng)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并有針對(duì)性地?cái)M訂裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、停車(chē)管理方案等。（2）舉辦鑫旺大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)講座，提前對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)行宣傳和培訓(xùn)。為了更好地實(shí)施將來(lái)對(duì)鑫旺大市場(chǎng)的管理，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的宣傳和培訓(xùn)作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。培訓(xùn)內(nèi)容為：常規(guī)知識(shí)培訓(xùn)和裝修制度培訓(xùn)。（3）設(shè)立客戶(hù)服務(wù)中心，全程為業(yè)主服務(wù)，凡是涉及到工程、材料、規(guī)劃等各個(gè)方面的變動(dòng)信息，應(yīng)及時(shí)全面地以各種形式傳達(dá)給業(yè)主，同時(shí)建立反饋與服務(wù)雙流向機(jī)制，保證信息的對(duì)等。做好驗(yàn)收接管工作在對(duì)鑫旺大市場(chǎng)充分了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與狀態(tài)，預(yù)測(cè)業(yè)主可能提出的問(wèn)題，準(zhǔn)備相應(yīng)的方案措施，提前向開(kāi)發(fā)單位通報(bào)工程信息，把可能發(fā)生矛盾的地方，消滅在萌芽狀態(tài)，真正做到有備無(wú)患，防范于未然。鑫旺大市場(chǎng)的驗(yàn)收與接管程序如下：接管移交手續(xù)書(shū)成立驗(yàn)收小組制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)整改確認(rèn)，檢查驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，資料歸檔、進(jìn)入正常保修過(guò)程簽訂移交書(shū)面手續(xù)，做好遺留工程備案（二）入住期間的監(jiān)管入住手續(xù)的辦理為使業(yè)主平和、順暢入住鑫旺大市場(chǎng)，擬采取如下措施。（1）提前寄發(fā)入住資料辦理入住手續(xù)頭緒繁多，眾多業(yè)主一擁而上難免出現(xiàn)混亂，為解決這個(gè)矛盾，在辦理入住手續(xù)前十天將所有入住資料寄發(fā)至業(yè)主，告知其如何辦理入住手續(xù)并要求其填寫(xiě)好所有表格，避免出現(xiàn)辦理入住手續(xù)時(shí)顧此失彼、排隊(duì)等候的情況。（2）采取分批入住辦法