【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商住小區(qū)建設項目可行性研究報告第一章 總論一、項目概況項目名稱：住小區(qū)建設項目建設地址： 建設性質：新建建設單位： 法人代表： 建設規(guī)模：項目總用地面積89487平方米，凈用地面積66736平方米，建筑總面積130000平方米。建設內(nèi)容：主要建設內(nèi)容包括房屋建筑面積130000平方米，其中住宅面積為120000平方米；商業(yè)建筑面積10000平方米；；綠化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。投資規(guī)模：，主要為自籌資金和銀行借款。建設時間：2010—2011年。效益估算：本項目建設期為兩年。第二年開始銷售，擬通過銷售住宅樓、商鋪、車庫，預計實現(xiàn)全部收入4億元；，%，%，%，。項目單位簡介:內(nèi)蒙古XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立于2006年，注冊資金200萬元人民幣。公司現(xiàn)有職工40名，其中大專學歷以上38名，下設財務部、綜合部、經(jīng)營部、項目部、工程部5個職能部門，已形成了完整配套的運營體系，具有較強的投資開發(fā)能力和經(jīng)營實力。內(nèi)蒙古XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于2009年7月，取得了X區(qū)X西街南、109國道北、訶額倫路西89487平方米，并按照X區(qū)城市整體規(guī)劃要求，開發(fā)建設X商住小區(qū)項目。該項目是一處集住宅、商用、辦公的大型綜合建筑群。項目充分采用新技術、新材料、新工藝、新設備的現(xiàn)代建筑風格。所設計戶型從住戶、商戶角度出發(fā)，全力為客戶提供舒適、便捷的商住條件，可滿足不同層次的消費群體。項目的建設在本地樹立了極高的品牌度、美譽度、知名度，它的建成必將成為X城市景觀的又一靚點。該公司在激烈的市場競爭中，始終堅持“誠信、務實、創(chuàng)新、高效”的企業(yè)精神；以“更好、更快、更高、更強”為企業(yè)宗旨；以“超越自我、做到忘我”為企業(yè)發(fā)展思路；以“嚴、精、細、實、新、恒”為企業(yè)管理理念。目前，公司已形成了以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為龍頭，集房地產(chǎn)中介服務、物業(yè)管理等為一體的多元化投資經(jīng)營格局。幾年來，內(nèi)蒙古XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司在社會各界同仁的關懷和支持下，在董事長陳宏繼同志的帶領下，堅持以人為本，廣納賢士的用人機制，不斷吸納了一批管理經(jīng)驗豐富，專業(yè)水準精煉，實踐能力強勁，工作作風過硬的管理精英并成為公司的中堅骨干力量。展望未來，該公司將繼續(xù)遵循加快科學發(fā)展與社會和諧共進的原則，以打造行業(yè)獨特品牌、樹立行業(yè)德益風范為己任；以服務社會為前提；以創(chuàng)精品工程為根本，積極搶抓商機并竭誠與社會各界一道為推動地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，爭做貢獻、再立新功。二、項目提出的理由與過程本項目位于X區(qū)。X區(qū)位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西南，地處X高原腹地，攬于九曲黃河“幾”字灣懷抱之中，是國家新興能源重化工基地，X市的政治、經(jīng)濟、科技、文化、交通和信息中心。X區(qū)域總面積2530平方公里，人口53萬人，轄9個街道辦事處、3個鎮(zhèn)、2個在建新城區(qū)。X地處有中國21世紀能源接續(xù)地之稱的X盆地，境內(nèi)和周邊地區(qū)資源富集，尤以優(yōu)質煤炭聞名遐邇，石灰?guī)r、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等資源儲量驚人，開發(fā)潛力巨大，X農(nóng)畜產(chǎn)品、林果山珍、中藥材久負盛名，發(fā)展建材工業(yè)和綠色食品產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢明顯。X交通發(fā)達，10210國道在此交匯，包茂高速公路貫穿市區(qū)，包神鐵路、包府公路沿市而過，包西、東烏鐵路正在興建，公鐵交通干道與全國公鐵路網(wǎng)相連通，市區(qū)距包頭機場96公里，距X機場10分鐘車程，距內(nèi)蒙古自治區(qū)首府呼和浩特248公里，距西安、北京800公里，為晉、陜、寧、蒙四地及毗鄰地區(qū)重要的商品集散地和陸路運輸要沖。X信息集中，網(wǎng)通、電信、移動、聯(lián)通等幾大信息網(wǎng)絡覆蓋全境，以X為中心的交通網(wǎng)絡和信息通訊網(wǎng)絡已經(jīng)形成。X以X市建設中國能源重化工基地為契機，利用資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，充分構筑絨紡、煤炭、建材、林沙為主的工業(yè)體系，呈現(xiàn)出經(jīng)濟建設持續(xù)快速發(fā)展、社會事業(yè)整體推進、結構調整更加合理、城市功能日趨完善、生態(tài)建設成效顯著、人與自然和諧相處的可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟實力始終保持在自治區(qū)101個旗縣（區(qū)）前列，在國家統(tǒng)計局公布的全國縣域排名中X區(qū)綜合排名列第25位。2008年，全區(qū)GDP達390億元；固定資產(chǎn)投資總額達到229億元；社會消費品零售總額達到132億元；；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到20851元；農(nóng)民人均純收入達到7241元。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資達到111億元，。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，X進入了大開發(fā)、大建設時期，屆時建成區(qū)面積不斷擴大，人口將顯著增加，前來經(jīng)商辦企業(yè)的投資者急劇增長。但與之不相適應的是，住房困難問題仍很突出，這與“以人為本、改善人居環(huán)境、構建和諧社會”是極不相適應的。在此背景下，項目建設單位經(jīng)過縝密地市場調查分析，決定在X區(qū)開發(fā)建設X商住小區(qū)項目。三、項目建設的必要性X商住小區(qū)項目的建設符合X區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃，與X區(qū)城市發(fā)展程度相適應，全面推進區(qū)域高端商住樓產(chǎn)品的發(fā)展，使其成為區(qū)域社區(qū)的一個新的分水嶺，滿足X區(qū)追求品質生活的高端類客戶的置業(yè)需求。X商住小區(qū)項目整體規(guī)劃不僅體現(xiàn)生態(tài)性、經(jīng)濟性和文化性，還堅決貫徹可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求，為人們提供舒適、環(huán)保、清新自然并充滿生機和活力的生活空間和商務環(huán)境，促進城區(qū)改造建設。項目將建設為X較大規(guī)模、較高檔次的集住宅、商務、娛樂停車等多功能為一體的城市中心綜合體。本項目將是一個產(chǎn)品多元、品質高端、空間豐富的市中心綜合體。項目將建成X地標性建筑，通過項目開發(fā)為X打造一個全新的生活休閑空間，開創(chuàng)X全新的都市精英生活方式，以創(chuàng)新型多元化城市綜合體引領X市中心創(chuàng)新物業(yè)開發(fā)。X商住小區(qū)項目的建設將帶動本地段發(fā)展，拉動人民群眾消費，為當?shù)卣斦块T增加稅收，對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。在項目的具體實施和運作中，可為當?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機會。項目以整體規(guī)劃空間層次多樣，組團空間親切宜人、疏密有致的特點，創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的生活休閑環(huán)境，引領市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場的認可。項目的建設在實現(xiàn)舒適健康的商務生活的同時，也必將為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。四、可行性研究報告編制原則與依據(jù)（一）編制原則符合國家有關法律、法規(guī)及規(guī)范，貫徹國家有關房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)定，按城市總體規(guī)劃進行布局。結合當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平，方案設計堅持合理適用原則，合理確定建設規(guī)模及標準。建設集住宅商務、生活配套為一體的大型住宅小區(qū)，吸收優(yōu)秀的地方規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有本市特色的滿足商務辦公需要的環(huán)境功能，努力創(chuàng)造一個開放的、與城市生活密不可分的有機綜合體。（二）編制依據(jù)國家發(fā)展改革委《投資項目可行性研究報告指南》（試用版）國家發(fā)展改革委員會、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）國家和地方有關規(guī)程、規(guī)范、政策及條例等?！禭區(qū)城市總體規(guī)劃》。建設單位提供的其它有關資料及數(shù)據(jù)。第二章 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與需求分析一、X市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）X房地產(chǎn)發(fā)展及消費能力分析X地區(qū)2006年房價為平均每2500元/平方米左右，2007年高達3500元/平方米，房價持續(xù)走高，一路飚升。，按家庭人口3人計算，X年家庭可支配收入近5萬余元。這一消費水平不僅在內(nèi)蒙古地區(qū)，即使與全國大部分地區(qū)相比較，也處于較高水平。部分地區(qū)人均收入對比圖項目呼市包頭X北京天津重慶大連人均可支配（元）12150132181300017653126391024411994家庭年均可支配入（元）36450396543900052959379173073235982商品房銷售均價（元/㎡）39443365350011352544326975433商品房單套均價（按120㎡/套計算）4732804038003360001362240653160323640651960房價與年家庭可支配收入比值按現(xiàn)各地區(qū)房價與家庭年均可支配收入計算，X的人均購房壓力較小，通過這一比較，我們可以得到兩方面的信息：X的人均消費能力高于其他一般城市；X的房價水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升空間。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷增長隨著X市房地產(chǎn)市場的日益繁榮，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)越來越多，截止目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)287家，其中一、二級資質23家、三級資質56家、四級資質79家、暫定資質129家。（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，房屋施工、竣工、銷售面積增加2008年，比上年增長71%，前三年增長速度分別是170%、137%和109%。，。、商品房銷售面積均超過100萬平方米。二、X市房地產(chǎn)市場供需預測（一）人口結構分析“十一五”期間，X區(qū)人口急劇增加。隨著X區(qū)人民生活水平的不斷提高和城市化進程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉為非農(nóng)業(yè)人口，來X區(qū)務工經(jīng)商人員還將增多，這樣企業(yè)增加，將產(chǎn)生大量的住宅樓及商務用房需求。X區(qū)做為X市的經(jīng)濟政治中心，呈以下特點：X區(qū)人口增長率快，發(fā)展?jié)摿薮蟆區(qū)作為X市政治、經(jīng)濟中心，人口增長將逐年遞增，每年的經(jīng)濟增長率均超過30%，這種趨勢在2020年以前不會出現(xiàn)大的變化。人口密度與人口變動大致相同，城鎮(zhèn)人口密度高。近兩年內(nèi)，X區(qū)的基礎設施建設已初具規(guī)模，人口密度增長速度加快，發(fā)展?jié)摿薮?。人口增長與其經(jīng)濟發(fā)展狀況尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。X區(qū)交通便利，基礎設施建設力度的加大，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，將吸引人們前往置業(yè)投資。人口文化程度調查顯示，目前X區(qū)人口的文化程度比X市總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展成正比。然而，與國內(nèi)同等經(jīng)濟規(guī)模的城市相比，X區(qū)家庭中具有高學歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。又據(jù)調查了解，X區(qū)各經(jīng)濟單位近年來普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了X區(qū)從業(yè)人員的文化教育水平。此外，X區(qū)的文化水平總體上來說也在不斷的提高，有助于消費市場的引導。（二）開發(fā)結構分析目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，表現(xiàn)在非住宅類產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品開發(fā)比例失調，隨著X區(qū)城市化進程的加快，城市擴容的步伐穩(wěn)步前進，地產(chǎn)市場短期內(nèi)供求關系失衡的局面不會有太大調整，仍然處于相對繁榮的階段。（三）城市化對房地產(chǎn)市場的影響目前，隨著X區(qū)人口的急劇增加，以及房屋消費結構的變動和升級，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求。（四）城市化流動人口對房地產(chǎn)市場的影響發(fā)達地區(qū)和經(jīng)濟增長較快地區(qū)勢必會提高城市對人口和資源的聚集能力。由于近年來X區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人口的集中度高，流動人口多，外來人口大量購置生產(chǎn)、生活用房，為X區(qū)房價的持續(xù)走高提供了有力的支持。（五）以改善現(xiàn)有生產(chǎn)條件為目的的消費需求經(jīng)濟的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對現(xiàn)有生產(chǎn)房屋條件的不滿造成了大量的社會閑散資金流向房地產(chǎn)市場，有相當一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來改善自己的生產(chǎn)條件，相當程度上擴大了生產(chǎn)用房的需求。（六）舊城區(qū)改造對房地產(chǎn)市場的影響X市及X區(qū)經(jīng)濟的高速增長，城市凝聚力不斷加強，市場有效需求得以釋放，促使房地產(chǎn)市場產(chǎn)品進一步細化，產(chǎn)品品質不斷提升，城區(qū)面積擴大，城市規(guī)模及城市人口的增加，商品房銷售額逐年增加。另一方面，由于城市居民大量拆遷，產(chǎn)生了大量的現(xiàn)實需求，刺激了潛在購房者提前購房，生產(chǎn)用房預售市場十分火爆。（七）非理性消費需求對于房地產(chǎn)市場的影響土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預期成為一種認同，同時，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場供不應求及房價的快速上升，進一步強化了這種認識。（八）X區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向X區(qū)目前開發(fā)的項目產(chǎn)品品質同質化現(xiàn)象較嚴重，整個市場還處于單純的以產(chǎn)品賣產(chǎn)品，談不上塑立項目的個性，更忽略了市場細分，對各類不同類型的消費人群的消費心理和需求把握不夠。商品房結構極不合理，辦公寫字樓、商業(yè)用房奇缺，未來這種狀況將會有大的改觀。同時，X區(qū)房地產(chǎn)市場還處于市場發(fā)展的初期階段的高速成長期，市場供應量快速放大，銷售價格上升較快，但是產(chǎn)品品質、樓盤營銷、消費理念等還有待提升，這給一部分開發(fā)實力強，開發(fā)經(jīng)驗豐富的公司留下了較大的發(fā)揮空間，開發(fā)風險大，但是機會更大。三、房地產(chǎn)價格預測近年X地區(qū)房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。根據(jù)市房管局提供的資料，。2008年，X區(qū)商品房成交均價為3500元/平方米。從2005年到2008年X區(qū)的商品房每平方米平均上漲了近2000元/平方米。到2008年11月22，普通磚混6層36004200元/平方米，高層50006000元/平方米。2008年，X區(qū)房地產(chǎn)投資額首次超過10億元，施工面積近150萬平米，同比增長123%；X房地產(chǎn)開發(fā)商進入了大量儲備土地的階段，土地市場非?；钴S；也標志著未來房地產(chǎn)市場將有大量的樓盤供應上市，一場激烈的房地產(chǎn)市場競爭正在拉開帷幕。從銷售面積和竣工面積的比較看，從2003年到2008年銷售面積大大超過竣工面積，說明當?shù)厥袌鲑徺I力強勁，需求大于供給，市場形勢良好。伴隨著開發(fā)量的增加，商品房銷售價格也快速上漲，目前的市場價格已經(jīng)達到一個較高位。X區(qū)在售項目房產(chǎn)的價格在區(qū)位上大體上分兩部分：本項目周邊的房產(chǎn)價格集中在45006000元/平方之間，以5000元左右/平方為居多。底商售價在2000030000之間，根據(jù)底商的層數(shù)（一拖二或一拖三）不同，價格也有所不同。單層的底商最高售價可達30000元/平方。寫字樓精裝修價格集中在60006500元/平方。郊區(qū)的房產(chǎn)（現(xiàn)在主要以天驕路北段較多）價格要稍低于市區(qū)，商品房價格主要集中3500元/平米5800元/平米之間，價格最低的鼎裕佳園平均銷售價格在3500元/平米左右，價格最高的大名公館銷售價格約在5800元/平米。總體平均價格為40