【正文】 第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量的概念 現(xiàn)金流量指某一系統(tǒng)在一定時期內(nèi)流入該系 統(tǒng)和流出該系統(tǒng)的現(xiàn)金量 。 現(xiàn)金流量是 現(xiàn)金流入 、 現(xiàn)金流出 和 凈現(xiàn)金量 的統(tǒng)稱 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金量 房地產(chǎn)投資中常見的幾種現(xiàn)金流量類型： ?開發(fā)后出售房地產(chǎn)項目時的現(xiàn)金流量 ?開發(fā)后持有房地產(chǎn)項目時的現(xiàn)金流量 ?置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量 ?現(xiàn)金流（ Cash Fllow） 現(xiàn)金流入（ Cash Input）： 銷售收入、租金收入 等 現(xiàn)金流出（ Cash Output）： ?（ 1） 開發(fā)投資： 土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金等 ?（ 2） 置業(yè)投資： 買入時的投資（買房款、稅金、裝修費(fèi)用等）、經(jīng)營費(fèi)用（管理費(fèi)用、水電、維修費(fèi)用、稅等）、還貸本息。 ?注意：現(xiàn)金流發(fā)生的時點(diǎn) ?若投資價值 支付價格，則增加財富價值。 —— 投資價值模型 現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量圖是表示項目在整個壽命期內(nèi)各時期點(diǎn)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出狀況的一種圖示 。 （ 1） 現(xiàn)金流量圖的時間坐標(biāo) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 圖 21 現(xiàn)金流量圖的時間坐標(biāo) （ 2） 現(xiàn)金流量圖的箭頭 6 50 圖 22 現(xiàn)金流量圖的箭頭 1 2 3 4 5 100 100 100 50 （ 3） 現(xiàn)金流量圖的立足點(diǎn) 現(xiàn)金流量圖的分析與立足點(diǎn)有關(guān) 。 0 1 2 3 i=6% 圖 23 借款人觀點(diǎn) 1000 1 2 3 i=6% 圖 24 貸款人觀點(diǎn) 1000 0 （ 4） 項目整個壽命期的現(xiàn)金流量圖 以新建項目為例 ， 可根據(jù)各階段現(xiàn)金流量的特點(diǎn) ， 把一個項目分為四個區(qū)間：建設(shè)期 、 投產(chǎn)期 、 穩(wěn)產(chǎn)期和回收處理期 。 …… 建設(shè)期 投產(chǎn)期 穩(wěn)產(chǎn)期 回收處理期 圖 25 新建項目的現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量表 （ 1） 現(xiàn)金流量表的含義 現(xiàn)金流量表是反映一個會計期間項目 現(xiàn)金來源和現(xiàn)金運(yùn)用情況 的報表 。 反映了項目在一個會計期間的 規(guī)模 、 方向和結(jié)構(gòu) ， 據(jù)此可以 評估 項目的 財務(wù)實力和經(jīng)濟(jì)效益 。 編制現(xiàn)金流量表首先應(yīng)計算出當(dāng)期現(xiàn)金增減數(shù)額 ， 而后分析引起現(xiàn)金增減變動的原因 。 例題：畫出現(xiàn)金流量圖和現(xiàn)金流量表 tianfu 上下 ，以 600萬元的價格按照分期付款的方式購買一寫字樓。已知前兩年的付款比例分別為 20%、 30%，余下的在第三年付清，并在該年年末裝修完畢，第四年即出租，當(dāng)年的毛租金為 80萬元，經(jīng)營成本為 20萬元，并預(yù)計在此后的 8年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率為 10%，折現(xiàn)率為 15%。出租 8年后，該投資者把該樓轉(zhuǎn)售給別人，獲得了 1200萬元的收入。該項目在整個經(jīng)營期間的收支情況如表，并假設(shè)投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年末。 年份 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 裝修支出 20 30 50 轉(zhuǎn)售成本 150 轉(zhuǎn)售收入 1200 資金時間價值 資金時間價值的概念與意義 （ 1） 資金時間價值的概念 資金的時間價值是指資金隨著時間的推移而形成的增值 。 資金的時間價值可以從兩方面來理解： 第一 ， 將資金用作某項投資 ， 由于資金的運(yùn)動 ，可獲得一定的收益或利潤 。 第二 ， 如果放棄資金的使用權(quán)力 ， 相當(dāng)于付出一定的代價 。 （ 2） 資金時間價值的意義 第一 ， 它是衡量項目經(jīng)濟(jì)效益 、 考核項目經(jīng)營成果的重要依據(jù) 。 第二 ， 它是進(jìn)行項目籌資和投資必不可少的依據(jù) 。 資金時間價值的大小取決于 本金的數(shù)量 多少 ， 占用 時間 的長短及 利息率 （ 或收益率 ） 的高低等因素 。 （ 1） 單利法 單利法指僅僅以本金計算利息的方法 。 資金時間價值的計算 ① 單利終值的計算 終值指本金經(jīng)過一段時間之后的本利和 。 F=P+Pin=P(1+np) (51) 其中： P— 本金 ， 期初金額或現(xiàn)值； i— 利率 ， 利息與本金的比例 ， 通常指年利率； n— 計息期數(shù) （ 時間 ） ， 通常以年為單位； F— 終值 ， 期末本金與利息之和 ， 即本利和 ， 又稱期值 。 [例 51] 借款 1000元 ， 借期 3年 ， 年利率為 10%，試用單利法計算第三年末的終值是多少 ？ 解： P=1000元 i=10% n=3年 根據(jù)式 （ 21） ， 三年末的終值為 F=P(1+ni)=1000(1+3 10%)=1300元 ② 單利現(xiàn)值的計算 現(xiàn)值是指未來收到或付出一定的資金相當(dāng)于現(xiàn)在的價值 ， 可由終值貼現(xiàn)求得 。 [例 52] 計劃 3年后在銀行取出 1300元 ， 則需現(xiàn)在一次存入銀行多少錢 ？ （ 年利率為 10%） 解： 根據(jù)式 （ 52） ， 現(xiàn)應(yīng)存入銀行的錢數(shù)為 inFP??? 1（ 52） 元1000%1031 1300 ????P （ 2） 復(fù)利法 復(fù)利法指用本金和前期累計利息總額之和為基數(shù)計算利息的方法 ， 俗稱 “ 利滾利 ” 。 ① 復(fù)利終值的計算 上式中符號的含義與式 （ 51） 相同 。 式 （ 53） 的推導(dǎo)如下 niPF )1( ??（ 53） [例 53] 某項目投資 1000元 ， 年利率為 10%，試用復(fù)利法計算第三年末的終值是多少 ？ 元1 3 3 13 3 0 0 0%)101(1 0 0 0)1(3 ??????? niPF 式（ 53）中的 稱為 復(fù)利終值系數(shù) ， 記作 。 為便于計算 ， 其數(shù)值可查閱“ 復(fù)利終值系數(shù)表 ” 。 ni)1( ?),/( niPF圖 56 是 [例 53]的現(xiàn)金流量圖 0 1 2 3 i=10% F=1331元 圖 56 一次支付現(xiàn)金流量圖 P=1000元 式 （ 23） 可表示為： ),/()1( niPFPiPF n ??? （ 54） ② 名義利率與實際利率 (P144) 年名義利率指計算周期利率與每年 （ 設(shè)定付息周期為一年 ） 計息周期數(shù)的乘積 ， 即： 年名義利率 =計息周期利率 年計息周期數(shù) （ 55） 例如 ， 半年計算一次利息 ， 半年利率為 4%， 1年的計息周期數(shù)為 2， 則年名義利率為 4% 2=8%。 通常稱為 “ 年利率為 8%，按半年計息 ” 。 這里的 8%是年名義利率 。 將 1000元存入銀行 ， 年利率為 8%， 第 1年年末的終值是： 元1 0 8 0%)81(1 0 0 0 ???F 如果計息周期設(shè)定為半年 ， 半年利率為 4%，則存款在第 1年年末的終值是： 如果 1年中計息 m次 ， 則本金 P在第 n年年末終值的計算公式為： )2%81(100 2 ???Fmnmi