【正文】 康泰花園居住小區(qū)一期項(xiàng)目. 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱：康泰花園居住小區(qū)一期項(xiàng)目承辦單位概況單位名稱：?jiǎn)挝恍再|(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：2000萬(wàn)元單位住所：業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售建設(shè)單位簡(jiǎn)介：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由衡陽(yáng)市政府在2006年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽(yáng)市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級(jí)職稱1人，中級(jí)職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，年開(kāi)發(fā)能力為50萬(wàn)多平方米。廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，十五年間先后開(kāi)發(fā)了總建筑面積60余萬(wàn)平方米的中、高檔住宅，總開(kāi)發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤(pán)銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)。 ，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬(wàn)元估價(jià)（已完成征地拆遷），另外風(fēng)光帶建設(shè)投資7521萬(wàn)元?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；（3） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（4） 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；（5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)康泰花園居住小區(qū)一期項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。項(xiàng)目提出的理由① 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，—2個(gè)百分點(diǎn)。衡陽(yáng)房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。② 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽(yáng)作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市形象建筑，提高衡陽(yáng)城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來(lái)10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅。目前，衡陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡陽(yáng)市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽(yáng)市政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽(yáng)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善?？堤┗▓@居住小區(qū)一期項(xiàng)目符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③ 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為衡陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加衡陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積20,，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。預(yù)期目標(biāo)康泰花園居住小區(qū)一期項(xiàng)目擬在占地面積20,，%,總建筑面積為65,(13號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,，地下停車場(chǎng)面積10,842平方米）。主要建設(shè)條件康泰花園居住小區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目是“康泰花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開(kāi)發(fā)兩部門(mén)進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把衡陽(yáng)建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國(guó)2006年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書(shū)記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書(shū)記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目?？紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號(hào)文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開(kāi)發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開(kāi)發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門(mén)經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開(kāi)發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)?！耙迅闹破髽I(yè)原則上按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開(kāi)發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開(kāi)發(fā)。. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡20,2規(guī)劃總建筑面積㎡65,其中：住宅建筑面積㎡47,其中：12層商鋪建筑面積㎡其中：地下停車場(chǎng)建筑面積㎡108423建筑密度%　4容積率5綠地率　%6項(xiàng)目總投資萬(wàn)元11,7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元3,8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%9靜態(tài)投資回收期年10動(dòng)態(tài)投資回收期年. 問(wèn)題與建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及衡陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。第2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究. 投資環(huán)境分析 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2007年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，%。%，與上年持平；%，；%。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元，%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，%。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25,280億元，%，其中商品住宅投資18,010億元，%。商品房竣工面積58,236萬(wàn)平方米，%。商品房銷售面積76,193萬(wàn)平方米，%，其中商品住宅69,104萬(wàn)平方米，%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；%；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2007年，衡陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算），%。，增長(zhǎng) %；，%；，%。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287元， %，翻了一番。近五年，是衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，，%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，%。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見(jiàn)圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。，。 %，就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。，其中,。%，%。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故864起，％；死亡242人，％；，；；，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007年，衡陽(yáng)市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。，%；，%?！?，‰，‰。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。2007年衡陽(yáng)市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681 元， %；扣除物價(jià)因素，%。農(nóng)民人均純收入4885元，%，%。城市居民人均生活消費(fèi)7608元，%，扣除物價(jià)因素，%；農(nóng)村居民消費(fèi)3554元，%，%。20032007年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見(jiàn)圖6和圖7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。　，（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠）。，，；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位155家， 萬(wàn)人；，。，基本做到應(yīng)保盡保。2007年，衡陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。，%。從產(chǎn)業(yè)投向看，與去年持平；，%；，%，工業(yè)投入明顯加大。，%。，%；電力、%。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，%，最近五年是衡陽(yáng)投資額增加最快的五年。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽(yáng)市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在18003000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為1800300