【正文】 土地違法行為及法律責任 執(zhí)法監(jiān)察局 2022年 12月 土地違法行為概述 ? 一 、 概念 ? 土地違法行為是指單位或個人違反土地管理法律法規(guī)的規(guī)定 ， 依法應當追究法律責任的行為 。 ? 土地違法行為概述 ? 二 、 構成要件 ? 必須是違反土地管理法律 、 法規(guī)的一種行為 。 ? 侵犯了土地管理法律法規(guī)所保護的土地關系和土地管理秩序 ， 具有社會危害性； ? 主觀方面有過錯 ， 即行為人是出于故意或過失； ? 違法行為主體是具有責任能力的自然人 、 法人或者其他組織 。 土地違法行為概述 ? 三 、 分類 ? 非法轉讓土地行為 ， ? 非法占地行為 ， ? 非法批地行為 （ 包括非法供地行為 ） ， ? 破壞耕地行為 ， ? 其他土地違法行為 。 非法轉讓土地行為 一 、 概念 指違反土地管理法律 、 法規(guī)的規(guī)定 ，將土地權利 （ 全部或部分 ） 永久地或在一定期限內轉移給他人 ， 從中獲利的行為 。 非法轉讓土地行為 ? 二 、 特點 ? 土地權利發(fā)生了轉移； ? 土地權利發(fā)生轉移是非法的； ? 轉讓人通過非法轉移土地權利獲 取了非法所得 。 非法轉讓土地行為 ? “買賣土地”和“以其他形式非法轉讓土地”，區(qū)別： ? 對在實質上非法將土地權利完全地、永久地提供給另一方，另一方為此支付價款的，應定性為“買賣土地”； ? 對將土地違法地、有期限地提供給他人使用，則應定性為“以其他形式非法轉讓土地”。 非法轉讓土地行為 三 、 表現(xiàn)形式 未經批準轉讓劃撥土地使用權 。 不具備法定條件 ， 非法轉讓以出讓等有償方式取得的土地使用權 。 違反 《 土地管理法 》 第 63條的規(guī)定 ，買賣 、 轉讓農民集體所有的土地用于非農業(yè)建設的行為 。 非法轉讓土地行為 非法轉讓土地行為表現(xiàn)形式之一 非法轉讓劃撥土地使用權 非法轉讓土地行為 《 房地產管理法 》 第四十條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權的 ， 轉讓房地產時 ， 應當按照國務院規(guī)定 ， 報有批準權的人民政府審批 。 有批準權的人民政府準予轉讓的 ， 應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù) ， 并依照有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金 。 有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的 ， 轉讓方應當將轉讓房地產收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理 。 非法轉讓土地行為 非法轉讓劃撥土地使用權案例 【 案情 】 某高校甲位于市中心 ， 土地以劃撥方式取得 。 某房地產公司乙在市郊有一宗以出讓方式取得的土地 。 甲乙雙方達成協(xié)議 ， 乙公司以郊區(qū)土地附加 5000萬元為條件 ， 與甲高校置換市中心土地 。 置換后 ， 甲高校在郊區(qū)建設新校區(qū) ， 乙公司將市中心土地轉讓給丙公司 ，用于開發(fā)房地產項目 ， 乙公司通過轉讓獲利逾千萬元 。 非法轉讓土地行為 【 違法性質認定 】 一種意見認為 ， 甲高校與乙公司的交易屬于土地置換 ， 乙公司與丙公司之間的轉讓屬于平等民事主體間的合法轉讓 。 另一種意見認為 ， 甲 、 乙 、 丙之間土地使用權的轉讓未依法辦理批準手續(xù)是非法的 ， 屬于非法轉讓土地行為 。 非法轉讓土地行為 【 本案例的關鍵點 】 甲高校所享有的市中心土地使用權 ， 是以劃撥方式無償取得的 ， 而劃撥土地使用權的轉讓受法律法規(guī)的嚴格限制 ， 且須經過批準 。 非法轉讓土地行為 【 違法性質的認定 】 由于沒有經過市 、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門批準 ， 甲高校無權轉讓原劃撥土地使用權 ， 也就是說 ， 其轉讓行為非法 ， 屬非法轉讓劃撥土地使用權行為 。 由于轉讓行為非法 ， 導致各公司之間的轉讓行為一概無效 。 非法轉讓土地行為 【 總結 】 甲高校與乙公司置換土地后雖然區(qū)域條件比市中心差 ， 但是獲得了可觀的資金 5000萬元 。 丙公司從乙公司獲得的原甲高校黃金地段的價格 ， 低于通過招拍掛出讓取得土地的價格 。 由于各方均有利可圖 ，最終促成了這一交易 。 各方所獲利益之和 ，實際是甲高校原土地用途發(fā)生改變而使土地使用權增加的價值 ， 而這一價值正是國家流失的土地資產 。 非法轉讓土地行為 非法轉讓土地行為表現(xiàn)之二 不具備法定條件 ， 非法轉讓以出讓等有償方式取得的土地使用權 。 非法轉讓土地行為 轉讓出讓土地使用權的法定條件 : 《 房地產管理法 》 第三十九條的規(guī)定 ， 以出讓方式取得土地使用權的 ， 轉讓房地產時應當符合下列條件： 已經支付全部土地出讓金 ，并取得土地使用權證書； 按出讓合同約定進行投資開發(fā) ， 屬于房屋建設工程的完成投資總額的 25%以上 ， 屬于成片開發(fā)土地的形成用地條件 。 非法轉讓土地行為 轉讓土地使用權特例： 以轉讓股權方式轉讓土地使用權 一般指房地產開發(fā)公司將土地使用權作價入股 ， 然后將股權 （ 連同土地使用權 ） 一并轉讓給他人的行為 。 以轉讓股權方式轉讓土地使用權 主要動因： 一是為了規(guī)避法律有關土地使用權轉讓的限制性規(guī)定。 二是為了 規(guī)避土地使用權轉讓相關稅費的繳納。 以轉讓股權方式轉讓土地使用權 ? 案例： ? 2022年 10月，成都世紀城國際會展中心，將該中心 2022年以每畝 式獲得的 72畝土地，作價每畝 2515萬元，總計 ，合資成立了四家公司，同年12月，把四家公司的股權全部轉讓，獲利。 以轉讓股權方式轉讓土地使用權 對采取轉讓股權方式轉讓土地使用權行為的性質認定，目前，主要有兩種意見： 一種意見認為，股權轉讓時，其包含的土地使用權也發(fā)生了轉移，所以應當符合土地使用權轉讓的法定條件。不具備法定條件的轉讓，應認定為非法轉讓土地使用權行為。 以轉讓股權方式轉讓土地使用權 １、以轉讓股權的形式轉讓土地使用權，規(guī)避了土地管理法律法規(guī)關于嚴禁非法倒賣土地的規(guī)定，以表面合法的形式掩蓋了非法倒賣、轉讓土地的實質；使大量國有土地交易處于隱性狀態(tài)，缺乏監(jiān)管。 ２、逃避了土地使用權轉讓中有關契稅（包括土地增值稅、營業(yè)稅、契稅、所得稅、印花稅）。 以轉讓股權方式轉讓土地使用權 另一種意見認為，這種方式不違反 《 公司法 》 的有關規(guī)定。 《 公司法 》 第 138條規(guī)定：股東持有的股份可以依法轉讓。 《 房地產管理法 》 第 27條規(guī)定，依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經營房地產。 以轉讓股權方式轉讓土地使用權 《 國土資源部辦公廳關于股權轉讓涉及土地使用權變更有關問題的批復 》 （國土資廳函[2022]224號）指出： “ 太古可口可樂香港有限公司將其全資擁有的獨資企業(yè) — 太古飲品（東莞）有限公司全部轉讓給可口可樂（中國）投資有限公