【正文】 第二章 房地產(chǎn)權(quán)屬制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)利與權(quán)屬 ? 一、房地產(chǎn)權(quán)利概述 房地產(chǎn)權(quán)利，是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是權(quán)利人依法對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 房地產(chǎn)權(quán)利包括：土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)。 二、房地產(chǎn)權(quán)屬 房地產(chǎn)權(quán)屬，房地產(chǎn)權(quán)屬，即房地產(chǎn)權(quán)利歸屬，指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在主體上的歸屬狀態(tài)。 房地產(chǎn)權(quán)利的存在是房地產(chǎn)權(quán)屬的前提和基礎(chǔ)。 其一，房地產(chǎn)權(quán)利為各方主體利益創(chuàng)設(shè)。 其二，房地產(chǎn)權(quán)屬為確定各方主體關(guān)系的設(shè)置。 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) 土地所有權(quán) 房屋所有權(quán)（含業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)） 不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán) 宅基地使用權(quán) 地役權(quán) 土地所有權(quán) 國(guó)家土地所有權(quán) 集體土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán) 宅基地使用權(quán)（限集體土地） 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán) 私人房產(chǎn)所有權(quán) 地役權(quán) 房屋所有權(quán) 國(guó)家房產(chǎn)所有權(quán) 集體房產(chǎn)所有權(quán) 房地產(chǎn)抵押權(quán) 房地產(chǎn)權(quán)屬框架 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? 一、土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的基本原理 ? （一）土地所有權(quán)基本原理 土地所有權(quán)是土地所有者的法律表現(xiàn)形式，是以土地為其標(biāo)的物，土地所有人獨(dú)占性地支配其所有的土地的權(quán)利。 四項(xiàng)權(quán)能 ? （二）土地使用權(quán)基本原理 概念 土地使用權(quán)，是指公民、法人及其他組織依法控制、支配全民所有或集體所有的土地及其收益，并排斥他人干涉的權(quán)利。 性質(zhì)：用益物權(quán) ? （三）土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的相互關(guān)系 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? 二、現(xiàn)代各國(guó)（地區(qū)）土地所有及使用形態(tài) 全民所有、無償使用 土地上下級(jí)所有權(quán)并存，土地使用受到兩個(gè)所有權(quán)制約 土地私有與各級(jí)政府分別所有，各自使用 土地由國(guó)王名義所有，土地使用權(quán)類似于土地所有權(quán) 土地合作組織集體所有，集體使用 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? 三、我國(guó)土地所有及使用制度 （一）土地所有制度 我國(guó)土地所有權(quán)的特征 （ 1）主體的特定性。 （ 2）客體的差異性。 1）地域上的差異性 。 2）在法律上的表現(xiàn)： A、主體不得同時(shí)擁有兩種土地所有權(quán)； B、兩種土地所有權(quán)的確權(quán)形式也不同。 （ 3）內(nèi)容的限制。主要表現(xiàn)在土地所有權(quán)不能以任何形式進(jìn)行交易。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? 國(guó)家土地所有制度 ? （ 1）國(guó)有土地的范圍 《 土地管理法實(shí)施條例 》 第二條 下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有：（一）城市市區(qū)的土地；（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；（三）國(guó)家依法征收的土地；（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（六）因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? （ 2）特征 1）國(guó)家統(tǒng)一所有。國(guó)務(wù)院是國(guó)家所有權(quán)的唯一代表。 2）中央及地方各級(jí)政府分別行使權(quán)力。分級(jí)實(shí)行管理權(quán)力而非分級(jí)所有。 3）國(guó)有土地使用收益中央與地方共享。 4）國(guó)有土地所有權(quán)的部分權(quán)能適當(dāng)分離，形成國(guó)有土地使用權(quán)。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? 集體土地所有制度 （ 1）范圍 《 憲法 》 和 《 土地管理法 》 規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 （ 2）特征 1）農(nóng)村集體土地歸一定集體組織內(nèi)的全體農(nóng)民所有，由農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)代表行使所有權(quán)。 2）集體土地所有權(quán)具有獨(dú)立性，并且與國(guó)家土地所有權(quán)地位平等。 3）國(guó)家對(duì)集體所有的土地可以通過征收的方式取得所有權(quán)。 相關(guān)練習(xí) ? 依照 《 土地管理法 》 及有關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定，下列有關(guān)土地權(quán)屬的表述中哪項(xiàng)是錯(cuò)誤的？ 、城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有 ，原屬于其成員集體所有的土地屬全民所有 ，屬于國(guó)家所有 案例分析 ? 張 與縣東關(guān)清真寺管理委員會(huì)所爭(zhēng)議的土地位于該清真寺的西南角，該片土地上 建有 張 居 住 的房 屋 三間。1931 年 前 ，該 寺把臨街土地租賃給張 的爺爺?shù)热松w鋪面房做生意和居住使 用。 1952年縣政 府為清 真寺頒發(fā) 了土地 房產(chǎn)所有 證 ，張 居 住房屋未 進(jìn)行登 記。后由于 文 革 動(dòng) 亂，先 后 有 九 位 居 民 搬 進(jìn) 了清 真 寺 并 占 地 建房。 2022 年 清真寺為落 實(shí) 有關(guān) 宗教 團(tuán) 體房 產(chǎn) 政 策 ，動(dòng) 員寺 內(nèi) 住戶遷出 ，張 因此與清真寺發(fā)生爭(zhēng)議。清真寺于 2022 年向縣政府提出解決土地權(quán)屬爭(zhēng)議的請(qǐng)求 ，縣政府經(jīng)過調(diào)查后作出處理決定 : 將爭(zhēng)議的土地確定為清真寺信教群眾集體所有，歸清真寺使用。 ? 請(qǐng)回答 : 縣政府是否有權(quán)對(duì)該爭(zhēng)議作出處理，為什么？ 縣政府作出的處理決定是否合法，并說明理由。 相關(guān)法條 ? 《 土地管理法 》 第十六條 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。 單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。 當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。 在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 （ 3）問題 1）農(nóng)村集體土地歸一定集體組織內(nèi)的全體農(nóng)民所有，由農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)代表行使所有權(quán)。 A、主體虛位，使農(nóng)民產(chǎn)生疏離感 B、主體虛位，使得所有權(quán)行使被“內(nèi)部人”所控制 C、主體虛位，使得所有權(quán)虛化 “土地所有人”沒有土地的處分權(quán)，不得自由買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓和抵押土地。 的收益權(quán)。 ，政府永遠(yuǎn)處于超越法律的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 2） 《 廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 》 A、相關(guān)知識(shí)點(diǎn) 《 土地管理法 》 第 4條規(guī)定 ：國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。 國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。 前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 B、立法背景：珠三角建設(shè)用地早已隱性入市 C、內(nèi)容 作為“農(nóng)民的資產(chǎn)”的農(nóng)村集體建設(shè)土地，可以按“同地、同價(jià)、同權(quán)”的原則，納入統(tǒng)一土地市場(chǎng)。 農(nóng)村集體建設(shè)用地用途限制 準(zhǔn)：興辦各類工商企業(yè)，包括國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè)，個(gè)體工商戶、外資企業(yè)、合作、合資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)，興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)，興建農(nóng)村村民住宅，可以使用集體建設(shè)用地。取得集體建設(shè)用地的單位和個(gè)人，不得隨意改變用途。 禁：通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地，不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設(shè)。 第二十五條關(guān)于“土地收益”規(guī)定，“集體土地所有者出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的土地收益應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理。其中五成以上應(yīng)當(dāng)存入銀行 (農(nóng)村信用社 )專戶，?？钣糜诒炯w經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障安排，不得挪作他用。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? 為預(yù)防侵犯農(nóng)民利益設(shè)置的法條： 第七條 出讓、出租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議 2/3以上成員或者 2/3以上村民代表的同意。 鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )農(nóng)民集體所有的土地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理，沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理。 第十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股(出資 )的，農(nóng)民集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當(dāng)持該幅土地的相關(guān)權(quán)屬證明、集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股 (出資 )合同 (包括其村民同意流轉(zhuǎn)的書面材料 )，按規(guī)定向市、縣人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)依法給予辦理。 第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? 《 關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見 》 10．當(dāng)事人在已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地上建成廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商業(yè)鋪位等出租，經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格的，可認(rèn)定租賃合同有效。 當(dāng)事人與他人合作在已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體土地上建成廠房、倉(cāng)庫(kù)。辦公樓、商業(yè)鋪位等出租，經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格的，也可認(rèn)定租賃合同有效。 當(dāng)事人與他人合作在集體土地上建成房屋出售的，應(yīng)認(rèn)定合作合同無效。 11．農(nóng)村村民將經(jīng)依法批準(zhǔn)修建的住宅出租的，可認(rèn)定租賃合同有效。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 12．當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。但 1999年 1月 1日《 土地管理法 》 修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，以及 1999年 1月 1日 《 土地管理法 》 修訂以后，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? （ 3）小產(chǎn)權(quán)房 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 ? （二）土地使用（用益）制度 我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度。 ? 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度 《 物權(quán)法 》 第一百二十四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的 雙層經(jīng)營(yíng)體制 。農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度。 （ 1）明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是物權(quán)。 《 物權(quán)法 》 第一百二十五條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。 第二節(jié) 土地權(quán)屬法律制度 （ 2）明確土地承包經(jīng)營(yíng)的期限。 《 物權(quán)法 》 第一百二十六條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。 （ 3）明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立與登記制度。 《 物權(quán)法 》 第一百二十七條 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。 縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土