【正文】 第二章 房地產(chǎn)權屬制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)權利與權屬 ? 一、房地產(chǎn)權利概述 房地產(chǎn)權利，是指以房地產(chǎn)為標的的民事財產(chǎn)權利，是權利人依法對其所有的房地產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權利。 房地產(chǎn)權利包括：土地所有權、房屋所有權、土地使用權、房地產(chǎn)抵押權。 二、房地產(chǎn)權屬 房地產(chǎn)權屬，房地產(chǎn)權屬，即房地產(chǎn)權利歸屬，指房地產(chǎn)產(chǎn)權在主體上的歸屬狀態(tài)。 房地產(chǎn)權利的存在是房地產(chǎn)權屬的前提和基礎。 其一，房地產(chǎn)權利為各方主體利益創(chuàng)設。 其二，房地產(chǎn)權屬為確定各方主體關系的設置。 不動產(chǎn)物權體系 不動產(chǎn)所有權 土地所有權 房屋所有權（含業(yè)主建筑物區(qū)分所有權） 不動產(chǎn)用益物權 土地承包經(jīng)營權 建設用地使用權 宅基地使用權 地役權 土地所有權 國家土地所有權 集體土地所有權 土地使用權 建設用地使用權 宅基地使用權（限集體土地） 土地承包經(jīng)營權 業(yè)主建筑物區(qū)分所有權 私人房產(chǎn)所有權 地役權 房屋所有權 國家房產(chǎn)所有權 集體房產(chǎn)所有權 房地產(chǎn)抵押權 房地產(chǎn)權屬框架 第二節(jié) 土地權屬法律制度 ? 一、土地所有權與土地使用權的基本原理 ? （一）土地所有權基本原理 土地所有權是土地所有者的法律表現(xiàn)形式，是以土地為其標的物，土地所有人獨占性地支配其所有的土地的權利。 四項權能 ? （二）土地使用權基本原理 概念 土地使用權，是指公民、法人及其他組織依法控制、支配全民所有或集體所有的土地及其收益，并排斥他人干涉的權利。 性質：用益物權 ? （三）土地所有權與土地使用權的相互關系 第二節(jié) 土地權屬法律制度 ? 二、現(xiàn)代各國（地區(qū)）土地所有及使用形態(tài) 全民所有、無償使用 土地上下級所有權并存，土地使用受到兩個所有權制約 土地私有與各級政府分別所有，各自使用 土地由國王名義所有，土地使用權類似于土地所有權 土地合作組織集體所有，集體使用 第二節(jié) 土地權屬法律制度 ? 三、我國土地所有及使用制度 （一）土地所有制度 我國土地所有權的特征 （ 1）主體的特定性。 （ 2）客體的差異性。 1）地域上的差異性 。 2）在法律上的表現(xiàn)： A、主體不得同時擁有兩種土地所有權； B、兩種土地所有權的確權形式也不同。 （ 3）內(nèi)容的限制。主要表現(xiàn)在土地所有權不能以任何形式進行交易。 第二節(jié) 土地權屬法律制度 ? 國家土地所有制度 ? （ 1）國有土地的范圍 《 土地管理法實施條例 》 第二條 下列土地屬于全民所有即國家所有：（一）城市市區(qū)的土地；（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（三）國家依法征收的土地；（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（六）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 第二節(jié) 土地權屬法律制度 ? （ 2）特征 1）國家統(tǒng)一所有。國務院是國家所有權的唯一代表。 2）中央及地方各級政府分別行使權力。分級實行管理權力而非分級所有。 3）國有土地使用收益中央與地方共享。 4）國有土地所有權的部分權能適當分離，形成國有土地使用權。 第二節(jié) 土地權屬法律制度 ? 集體土地所有制度 （ 1）范圍 《 憲法 》 和 《 土地管理法 》 規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 （ 2）特征 1）農(nóng)村集體土地歸一定集體組織內(nèi)的全體農(nóng)民所有，由農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或村民委員會代表行使所有權。 2）集體土地所有權具有獨立性，并且與國家土地所有權地位平等。 3）國家對集體所有的土地可以通過征收的方式取得所有權。 相關練習 ? 依照 《 土地管理法 》 及有關行政法規(guī)的規(guī)定，下列有關土地權屬的表述中哪項是錯誤的？ 、城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有 ，原屬于其成員集體所有的土地屬全民所有 ，屬于國家所有 案例分析 ? 張 與縣東關清真寺管理委員會所爭議的土地位于該清真寺的西南角，該片土地上 建有 張 居 住 的房 屋 三間。1931 年 前 ，該 寺把臨街土地租賃給張 的爺爺?shù)热松w鋪面房做生意和居住使 用。 1952年縣政 府為清 真寺頒發(fā) 了土地 房產(chǎn)所有 證 ，張 居 住房屋未 進行登 記。后由于 文 革 動 亂，先 后 有 九 位 居 民 搬 進 了清 真 寺 并 占 地 建房。 2022 年 清真寺為落 實 有關 宗教 團 體房 產(chǎn) 政 策 ，動 員寺 內(nèi) 住戶遷出 ，張 因此與清真寺發(fā)生爭議。清真寺于 2022 年向縣政府提出解決土地權屬爭議的請求 ，縣政府經(jīng)過調(diào)查后作出處理決定 : 將爭議的土地確定為清真寺信教群眾集體所有，歸清真寺使用。 ? 請回答 : 縣政府是否有權對該爭議作出處理，為什么？ 縣政府作出的處理決定是否合法，并說明理由。 相關法條 ? 《 土地管理法 》 第十六條 土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。 單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。 當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。 在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。 第二節(jié) 土地權屬法律制度 （ 3）問題 1）農(nóng)村集體土地歸一定集體組織內(nèi)的全體農(nóng)民所有，由農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或村民委員會代表行使所有權。 A、主體虛位，使農(nóng)民產(chǎn)生疏離感 B、主體虛位，使得所有權行使被“內(nèi)部人”所控制 C、主體虛位，使得所有權虛化 “土地所有人”沒有土地的處分權，不得自由買賣、租賃、轉讓和抵押土地。 的收益權。 ，政府永遠處于超越法律的絕對優(yōu)勢地位。 第二節(jié) 土地權屬法律制度 2） 《 廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法 》 A、相關知識點 《 土地管理法 》 第 4條規(guī)定 ：國家實行土地用途管制制度。 國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。 前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。 使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 第二節(jié) 土地權屬法律制度 B、立法背景：珠三角建設用地早已隱性入市 C、內(nèi)容 作為“農(nóng)民的資產(chǎn)”的農(nóng)村集體建設土地，可以按“同地、同價、同權”的原則，納入統(tǒng)一土地市場。 農(nóng)村集體建設用地用途限制 準：興辦各類工商企業(yè)，包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶、外資企業(yè)、合作、合資、聯(lián)營企業(yè)，興辦公共設施和公益事業(yè)，興建農(nóng)村村民住宅，可以使用集體建設用地。取得集體建設用地的單位和個人，不得隨意改變用途。 禁：通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地，不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設。 第二十五條關于“土地收益”規(guī)定，“集體土地所有者出讓、出租集體建設用地使用權所取得的土地收益應當納入農(nóng)村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理。其中五成以上應當存入銀行 (農(nóng)村信用社 )專戶，?？钣糜诒炯w經(jīng)濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。 第二節(jié) 土地權屬法律制度 ? 為預防侵犯農(nóng)民利益設置的法條： 第七條 出讓、出租和抵押集體建設用地使用權，須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議 2/3以上成員或者 2/3以上村民代表的同意。 鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )農(nóng)民集體所有的土地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織負責經(jīng)營和管理，沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責經(jīng)營和管理。 第十四條 集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股(出資 )的，農(nóng)民集體土地所有者和土地使用者應當持該幅土地的相關權屬證明、集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股 (出資 )合同 (包括其村民同意流轉的書面材料 )，按規(guī)定向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門應依法給予辦理。 第十五條 集體建設用地使用權出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項目的，應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。 第二節(jié) 土地權屬法律制度 ? 《 關于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設糾紛案件若干問題的指導意見 》 10．當事人在已經(jīng)縣級以上人民政府批準為建設用地的集體土地上建成廠房、倉庫、辦公樓、商業(yè)鋪位等出租，經(jīng)工程質量驗收和消防驗收合格的，可認定租賃合同有效。 當事人與他人合作在已經(jīng)縣級以上人民政府批準為建設用地的集體土地上建成廠房、倉庫。辦公樓、商業(yè)鋪位等出租，經(jīng)工程質量驗收和消防驗收合格的，也可認定租賃合同有效。 當事人與他人合作在集體土地上建成房屋出售的，應認定合作合同無效。 11．農(nóng)村村民將經(jīng)依法批準修建的住宅出租的，可認定租賃合同有效。 第二節(jié) 土地權屬法律制度 12．當事人將農(nóng)村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農(nóng)村村民住宅建設用地而簽訂的合同，一般應認定無效。但 1999年 1月 1日《 土地管理法 》 修訂以前，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權連同房屋轉讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，以及 1999年 1月 1日 《 土地管理法 》 修訂以后，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權連同房屋轉讓給本村村民的，可認定轉讓合同有效。 第二節(jié) 土地權屬法律制度 ? （ 3）小產(chǎn)權房 第二節(jié) 土地權屬法律制度 ? （二）土地使用（用益）制度 我國實行土地用途管制制度。 ? 土地承包經(jīng)營權制度 《 物權法 》 第一百二十四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結合的 雙層經(jīng)營體制 。農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。 （ 1）明確土地承包經(jīng)營權是物權。 《 物權法 》 第一百二十五條 土地承包經(jīng)營權人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。 第二節(jié) 土地權屬法律制度 （ 2）明確土地承包經(jīng)營的期限。 《 物權法 》 第一百二十六條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權人按照國家有關規(guī)定繼續(xù)承包。 （ 3）明確土地承包經(jīng)營權的設立與登記制度。 《 物權法 》 第一百二十七條 土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立。 縣級以上地方人民政府應當向土地承包經(jīng)營權人發(fā)放土