【正文】 鄂爾多斯國際商業(yè)中心建設(shè)項目整體設(shè)計招 標(biāo)文件 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鄂爾多斯國際商業(yè)中心 設(shè)計任務(wù)書 招標(biāo) 單位 ：杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2020 年 4 月 鄂爾多斯國際商業(yè)中心設(shè)計任務(wù)書 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 目 錄 第一章 項目概況 1. 項目概括 2. 項目定位 3. 設(shè)計理念 4. 背景簡介 5. 目標(biāo)市場定位 第二章 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2. 用地性質(zhì)、現(xiàn)狀、市政條件 3. 設(shè)計要求 第三章 設(shè)計原則 第四章 總體 規(guī)劃要求 1. 總體規(guī)劃總則 2. 總體規(guī)劃細(xì)則 3. 地塊 出入口及建筑出入口 4. 交通組織 5. 停車設(shè)計 6. 地基處理 7. 其它 第五章 建筑設(shè)計要 求 1. 總則 2. 5A 甲級寫字樓 3. 超 五星級酒店 4. 商業(yè)綜合體 5. 地下部分 第六章 結(jié)構(gòu)、機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計要求 1. 無障礙設(shè)施 2. 結(jié)構(gòu)系 統(tǒng) 3. 樓內(nèi)交通 4. 采暖通風(fēng)和空調(diào) 5. 設(shè)備系統(tǒng)和注意事項 6. 管道和排水設(shè)備 7. 電力供應(yīng) 8. 防雷和接地系統(tǒng) 9. 安保系統(tǒng) 鄂爾多斯國際商業(yè)中心設(shè)計任務(wù)書 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 第七章 設(shè)計成果要求 一、 方案設(shè)計 及優(yōu)化 階段 二、 初步設(shè)計 階段和 施工 圖 設(shè)計階段 設(shè)計文件提交成果深度要求 三、 各設(shè)計階段提供圖紙時間 四、其他要求 鄂爾多斯國際商業(yè)中心設(shè)計任務(wù)書 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4 第一章 項目概況 1. 項目概況 項目名稱： 鄂爾多斯 國際商業(yè)中心 （暫定） 開發(fā)商： 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任 公司 地 理 位置： 位于 鄂爾多斯 市 東勝舊 城 區(qū)與鐵西區(qū)交匯處 ， 屬于東勝區(qū)中心 地帶，東面距舊城中心 商業(yè)區(qū) 1500 米 ，位于 規(guī)劃街 （ 建設(shè)中 ）以南、 景觀河 東、 鄂爾多斯街 以北、吉勞慶 路以西 ，面積約 87 畝 。 交通狀況： 地塊 西 南 側(cè)為 橢圓 型 億利廣場 ，人流通過 景觀河街道 可到達(dá)地 塊 （已預(yù)留通道）。 地塊 北側(cè)為 規(guī)劃街距建設(shè)中的王府井商場 300 米左右 ，在靠近 地塊吉勞慶路可直接 到達(dá)地 塊 。未來 吉勞慶路兩側(cè)將有多家商場、酒店落成分別由鄂爾多斯知名企業(yè)“鄂爾多斯地產(chǎn)、億利資源集團(tuán)、伊泰集團(tuán)”等開發(fā)。 區(qū)位分析： 鄂爾多斯國際 商業(yè)中心 即將成為鄂爾多斯 市總體規(guī)劃確定的 幾大 城市 商業(yè) 中心之一，其規(guī)劃目標(biāo)為分解 鄂爾多斯 市 東勝 中央商務(wù)區(qū)的公共服務(wù)功能，承擔(dān) 鄂 爾多斯東勝 區(qū)城市綜合功能。隨著未來 東勝 地區(qū)大體量綜合化、現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施和公共交通樞紐中心規(guī)劃新建，將成為未來“ 魅力東勝 ”的標(biāo)志性地區(qū)，成為現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)齊全、綜合功能積聚、科技創(chuàng)新 的 鄂爾多斯 市 東勝 區(qū)最大的商業(yè)商務(wù)中心、公共活動中心。 2. 項目 定位 “ 集 5A 甲級寫字樓、 超 五星級酒店、 大型 商業(yè) 為 一體的大型商業(yè)地產(chǎn)” 定位 ： 本項目定位為 5A 甲級寫字樓、 超 五星級酒店 及 大型商業(yè)綜合體。建成后將成為集辦公、購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、金融、文化功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)的高檔 CBD區(qū)域，并具有地區(qū)標(biāo)識性。 本項目將設(shè)置 全面的綜合配套和設(shè)施，不僅能滿足 東勝 區(qū)和 鄂爾多斯 市的辦公、商 業(yè) 、酒店 、 購物需要，還能滿足商務(wù)活動、觀光消閑、文化體育等需要，服務(wù)功能、服務(wù)范圍跨行業(yè)跨區(qū)域。 打造 昊達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 商業(yè)地產(chǎn)品牌，“ 鄂爾多斯國際 商業(yè)中心 ”代表與國際接軌的一種高品質(zhì)時尚生活方式。 要求： 結(jié)合項目經(jīng)濟(jì)性要求的前提下，建筑設(shè)計應(yīng)具有鮮明的時代特征，充分體現(xiàn)二十一世紀(jì)鄂爾多斯國際商業(yè)中心設(shè)計任務(wù)書 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5 建筑高科技的發(fā)展水平，建筑的品質(zhì)應(yīng)該達(dá)到投資級品質(zhì)，其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與國際 5A 甲級 辦公 、 超 五星級酒店 建設(shè) 管理標(biāo)準(zhǔn)一致。 3. 設(shè)計理念 主題理念定位：“永不落幕的城市商業(yè)夢 舞臺” 融合 東勝 區(qū)的地理位置、文化特色，結(jié)合 烏金煤業(yè) “優(yōu)質(zhì)生活、完美體現(xiàn)”的企業(yè)文化，引進(jìn)國際最新設(shè)計理念，追求不僅是物質(zhì)的產(chǎn)品，還包括精神上的時尚生活體驗，將該項目建設(shè)成 鄂爾多斯 市 東勝區(qū) 城市板塊的劃時代的標(biāo)志性的大型綜合商業(yè)地產(chǎn)，具備市場競爭的差異化，為 鄂爾多斯 市提供更多的城市景觀和活動舞臺。 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計需要全新的創(chuàng)意，“ 鄂爾多斯國際 商業(yè) 中心 ”將引領(lǐng)未來國際新的生活方式，是品牌、時尚、財富、超越的象征，是城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的引領(lǐng)者。 本項目應(yīng)提升為一個融生活、消費(fèi)、商務(wù)、休閑、文化各種要素于一體的現(xiàn)代化、 高品質(zhì)的商業(yè)綜合體，是消費(fèi)者提升生活質(zhì)量、享受休閑生活、獲得流行咨詢、發(fā)現(xiàn)消費(fèi)樂趣，融入到一種新的時尚生活方式的地方，并成為 鄂爾多斯 市 標(biāo)志性建筑，并達(dá)到“共生” 功能的互聯(lián)共生；過去、現(xiàn)在、將來的共生。 根據(jù) 鄂爾多斯 市政府規(guī)劃， 鄂爾多斯 市 國際 商業(yè)中心 將被建設(shè)成為都市型的現(xiàn)代商業(yè)中心， 2020 年后， 國際 商業(yè)中心 周圍將形成四通八達(dá)、建成 37 萬平方米的 商業(yè) 綜合體。與另一個 城市 商業(yè)區(qū) —— 王府井 截然不同 ， 鄂爾多斯國際 商業(yè)中心 引進(jìn) 入住 的全 部 是 國際品牌， 擬補(bǔ) 東勝 地區(qū)的 沒有世界品牌的空缺 。 市場定位 1） 本項目鎖定的客戶，是認(rèn)同區(qū)域價值、認(rèn)同 世界國際 品牌價值、認(rèn)同項目定位的高端客戶群體。 2） 目標(biāo)客戶群體為具有較強(qiáng)購買力的中高端社會階層。 3） 客戶應(yīng)包括國際、國內(nèi)、 鄂爾多斯 本地客戶。 4） 商業(yè)出租和辦公出租以長期投資客戶為 主 。 5） 商戶定位為具有一定影響力的國內(nèi)外知名品牌及經(jīng)銷商。 鄂爾多斯國際商業(yè)中心設(shè)計任務(wù)書 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6 第二章 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用 地面積： 約 5802 9 m2 總建筑面積： 約 37 萬 m2 地上總建筑面積： 約 25 萬 m2 ： 其中： 商業(yè)： 約 57 萬 m2 超 五星級酒店： 約 58 萬 m2 5A 甲級寫字樓： 約 810 萬 m2 地下總建筑面積： 約 12 萬 m2 建筑限高 ： 不超過 120 米 容 積 率： 建筑密度： 不大于 40% 綠 化 率： 不小于 35% 建筑退建設(shè)用地紅線要求： 按照國家及 鄂爾多斯 市相關(guān)規(guī)定。 用地性質(zhì)、現(xiàn)狀、市政條件 用地性質(zhì)： 商業(yè)、 辦公、酒店。 用地現(xiàn)狀： 地 塊 內(nèi)尚有企業(yè)、郵局、居民需進(jìn)行動拆遷工作。 市政設(shè)施條件：周邊市政設(shè)施齊全，接口已具備 。 其中：燃?xì)猓还┧?；雨水；污水；供電；電?； 熱力 具備城市接口 ， 具體道路及管網(wǎng) 詳見 圖紙 。 設(shè)計要求 1） 項目擬規(guī)劃成 三 棟國際 5A 甲級寫字樓、一棟 超 五星級酒店以及大型商業(yè)綜合體，三種業(yè)態(tài)之間地上及地下部分均考慮相互連通。 2） 商業(yè)：地上約 57 萬 m2， 因 東勝 地區(qū)地下一層商業(yè)價 值很高，因此項目地下一層商業(yè)面積盡量做到最大化 。 3） 超 五星級酒店：地上約 58 萬 m2（包括裙房）至少 350 套房間 （暫 定） 。 建筑限高不超過 120 米 . 4） 5A 甲級寫字樓：地上約 810 萬 m2（包括裙房） ， 建筑限高不超過 100 米。 5） 地下部分：地下共三層，地下一層、設(shè)置商業(yè)，地下 二、 三層為設(shè)備和停車，地下室 盡量基地滿鋪。 鄂爾多斯國際商業(yè)中心設(shè)計任務(wù)書 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 第三章 設(shè)計原則 本項目設(shè)計應(yīng)遵循 “以人為本 ”的原則，提倡綠色建筑、生態(tài)建筑和節(jié)能建筑的理念，突出智能、人性、個性、自由、效率，追求優(yōu)化經(jīng)濟(jì)設(shè)計，增強(qiáng)建筑的市場競爭力。項目的設(shè)計過程中應(yīng)重點(diǎn)考慮如下方面原則。 布局合理，功能復(fù)合，全年運(yùn)營 ： 整體布局合理，交通組織便捷，滿足商業(yè)運(yùn)行需要。 商業(yè)中心功能復(fù)合化。 提高商業(yè)中心的復(fù)合度，增強(qiáng)其服務(wù)水平和吸引力，為以后的運(yùn)營提供更多可能性。酒店建筑功能復(fù)合化。強(qiáng)調(diào)功能復(fù)合設(shè)置，集中布局原則。建議通過在酒店建筑四周設(shè)置商業(yè)運(yùn)營設(shè)施，提升酒店 功能的復(fù)合度； 充分利用各類型建筑的屋頂平面，以增強(qiáng)各層垂直空間的人氣和活力，并體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計原則。酒店設(shè)計多功能化。在滿足綜合性住宿、就 餐 等多功能化，為 多種運(yùn)營方式提供充分可能性。 集約利用土地原則，充分利用地下空間 ： 集約利用土地資源，提高土地利用效率，加強(qiáng)商業(yè) 地下空間的銜接、停車設(shè)施的共用。 商業(yè) 中心的停車場將兼顧服務(wù) 于 商業(yè) 中心自身和周邊 辦公樓 ，并考慮與周邊道路的疏散銜接，減輕地面交通壓力。 社區(qū)化的 人性化的公共空間 ： 改變一般以功能配置為主的設(shè)計取向，增強(qiáng) 商業(yè) 中心與周邊街區(qū)的功能互動，營造人性化的公共空間，避免 商業(yè)中心 脫離城市環(huán)境而孤立存在的設(shè)計弊端，將 商業(yè)中心 融入城市功能體系、融入街區(qū)活動、融入市民日常生活。 從公共空間的使用者人的角度出發(fā)，關(guān)注建筑空間環(huán)境的塑造對人的行為活動方式和心理感受的影響，按照使用者的需求和使用心理及特征提供相應(yīng)的空間和場所。通過尺度、功能、結(jié)構(gòu)、色彩、質(zhì)地等方面的人性化設(shè)計來保證公共空間的 使用品質(zhì)。 高品質(zhì)的城市環(huán)境，優(yōu)美的城市景觀 ： 鄂爾多斯國際商業(yè) 中心的 建筑空間形態(tài)及景觀將直接影響到城市公共空間品質(zhì)及商業(yè)活動 ，要求塑造優(yōu)美的城市景觀，突出城市公共空間的形象和特質(zhì)。 在整體空間意向上，應(yīng)體現(xiàn)從東向西的景觀序列變化，突出東高西低，東面高強(qiáng)度、高密度開發(fā)逐漸向綠色生態(tài)過渡，具有“回歸自然”的設(shè)計理念。 加強(qiáng)環(huán)保、節(jié)能設(shè)計，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展 ： 建筑設(shè)計應(yīng)采用環(huán)保，節(jié)能設(shè)計， 最大限度地利用自然采光和通風(fēng)，降低資源消耗。選用環(huán)保型材料，保證材料和能量消耗最小，經(jīng)濟(jì)合理。充分考慮對環(huán)境要素如土地、鄂爾多斯國際商業(yè)中心設(shè)計任務(wù)書 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8 水體、 植被等的影響，提出有利于生態(tài)涵養(yǎng)、節(jié)能環(huán)保的規(guī)劃設(shè)計方案。 規(guī)范性 ： 符合國家、 鄂爾多斯 市規(guī)定的現(xiàn)行建筑、結(jié)構(gòu)、消防等節(jié)能規(guī)定和規(guī)范，設(shè)計內(nèi)容及深度必須符合甲方向政府各部門進(jìn)行申報各種技術(shù)論證、手續(xù)所需的深度。 協(xié)調(diào)性 ： 建筑師應(yīng)該全面掌握該地塊和設(shè)計的細(xì)節(jié)，以及相鄰在建或已建的項目。建筑師在整個設(shè)計過程中應(yīng)充分考慮與相鄰地段建筑及環(huán)境的協(xié)調(diào)。 價值實現(xiàn)原則 ： 設(shè)計應(yīng)采用靈活的手法，包括高效利用空間，協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)丨h(huán)境，節(jié)能等，以增強(qiáng)建筑的商業(yè)吸引力。 建筑開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性 ： 相關(guān)材料應(yīng)具屬于通用型產(chǎn)品以保證項目開發(fā) 的經(jīng)濟(jì)性要求；設(shè)計應(yīng)充分考慮現(xiàn)有施工技術(shù)，包括選擇易于施工的材料。采用節(jié)能環(huán)保技術(shù)和設(shè)計，保證建筑產(chǎn)品長期運(yùn)營經(jīng)濟(jì)，并要在其使用壽命內(nèi)取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。 靈活性原則 ： 充分考慮樓宇定制化的市場趨勢，保留建筑未來改造的彈性空間。 長期運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)性 ： 綜合考慮結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備等因素，以最少的能耗和運(yùn)行費(fèi)用來提供一個舒適的內(nèi)部環(huán)境，運(yùn)行費(fèi)用包括管理費(fèi)用。 適應(yīng)性原則 ： 設(shè)計應(yīng)符合 鄂爾多斯 當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣 ，體現(xiàn)出 東勝 區(qū)的文化特色 。 新技術(shù)原則： 設(shè)計上要考慮采用建筑新技術(shù)、節(jié)能生態(tài)新技術(shù)等。 可持續(xù)的功能 ： 從 建造成本，以 后維護(hù)成本以及有效