【正文】 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 7 第三章 設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)遵循 “以人為本 ”的原則，提倡綠色建筑、生態(tài)建筑和節(jié)能建筑的理念，突出智能、人性、個(gè)性、自由、效率，追求優(yōu)化經(jīng)濟(jì)設(shè)計(jì)，增強(qiáng)建筑的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 2） 商業(yè)：地上約 57 萬(wàn) m2， 因 東勝 地區(qū)地下一層商業(yè)價(jià) 值很高，因此項(xiàng)目地下一層商業(yè)面積盡量做到最大化 。 用地現(xiàn)狀： 地 塊 內(nèi)尚有企業(yè)、郵局、居民需進(jìn)行動(dòng)拆遷工作。 4） 商業(yè)出租和辦公出租以長(zhǎng)期投資客戶為 主 。與另一個(gè) 城市 商業(yè)區(qū) —— 王府井 截然不同 ， 鄂爾多斯國(guó)際 商業(yè)中心 引進(jìn) 入住 的全 部 是 國(guó)際品牌， 擬補(bǔ) 東勝 地區(qū)的 沒(méi)有世界品牌的空缺 。 3. 設(shè)計(jì)理念 主題理念定位：“永不落幕的城市商業(yè)夢(mèng) 舞臺(tái)” 融合 東勝 區(qū)的地理位置、文化特色，結(jié)合 烏金煤業(yè) “優(yōu)質(zhì)生活、完美體現(xiàn)”的企業(yè)文化，引進(jìn)國(guó)際最新設(shè)計(jì)理念，追求不僅是物質(zhì)的產(chǎn)品，還包括精神上的時(shí)尚生活體驗(yàn)，將該項(xiàng)目建設(shè)成 鄂爾多斯 市 東勝區(qū) 城市板塊的劃時(shí)代的標(biāo)志性的大型綜合商業(yè)地產(chǎn)，具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化，為 鄂爾多斯 市提供更多的城市景觀和活動(dòng)舞臺(tái)。建成后將成為集辦公、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、金融、文化功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)的高檔 CBD區(qū)域，并具有地區(qū)標(biāo)識(shí)性。未來(lái) 吉?jiǎng)趹c路兩側(cè)將有多家商場(chǎng)、酒店落成分別由鄂爾多斯知名企業(yè)“鄂爾多斯地產(chǎn)、億利資源集團(tuán)、伊泰集團(tuán)”等開(kāi)發(fā)。鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心建設(shè)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)招 標(biāo)文件 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 招標(biāo) 單位 ：杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 2020 年 4 月 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目概括 2. 項(xiàng)目定位 3. 設(shè)計(jì)理念 4. 背景簡(jiǎn)介 5. 目標(biāo)市場(chǎng)定位 第二章 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2. 用地性質(zhì)、現(xiàn)狀、市政條件 3. 設(shè)計(jì)要求 第三章 設(shè)計(jì)原則 第四章 總體 規(guī)劃要求 1. 總體規(guī)劃總則 2. 總體規(guī)劃細(xì)則 3. 地塊 出入口及建筑出入口 4. 交通組織 5. 停車(chē)設(shè)計(jì) 6. 地基處理 7. 其它 第五章 建筑設(shè)計(jì)要 求 1. 總則 2. 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓 3. 超 五星級(jí)酒店 4. 商業(yè)綜合體 5. 地下部分 第六章 結(jié)構(gòu)、機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求 1. 無(wú)障礙設(shè)施 2. 結(jié)構(gòu)系 統(tǒng) 3. 樓內(nèi)交通 4. 采暖通風(fēng)和空調(diào) 5. 設(shè)備系統(tǒng)和注意事項(xiàng) 6. 管道和排水設(shè)備 7. 電力供應(yīng) 8. 防雷和接地系統(tǒng) 9. 安保系統(tǒng) 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3 第七章 設(shè)計(jì)成果要求 一、 方案設(shè)計(jì) 及優(yōu)化 階段 二、 初步設(shè)計(jì) 階段和 施工 圖 設(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)文件提交成果深度要求 三、 各設(shè)計(jì)階段提供圖紙時(shí)間 四、其他要求 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4 第一章 項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 鄂爾多斯 國(guó)際商業(yè)中心 （暫定） 開(kāi)發(fā)商： 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任 公司 地 理 位置： 位于 鄂爾多斯 市 東勝舊 城 區(qū)與鐵西區(qū)交匯處 ， 屬于東勝區(qū)中心 地帶，東面距舊城中心 商業(yè)區(qū) 1500 米 ，位于 規(guī)劃街 （ 建設(shè)中 ）以南、 景觀河 東、 鄂爾多斯街 以北、吉?jiǎng)趹c 路以西 ，面積約 87 畝 。 區(qū)位分析： 鄂爾多斯國(guó)際 商業(yè)中心 即將成為鄂爾多斯 市總體規(guī)劃確定的 幾大 城市 商業(yè) 中心之一，其規(guī)劃目標(biāo)為分解 鄂爾多斯 市 東勝 中央商務(wù)區(qū)的公共服務(wù)功能，承擔(dān) 鄂 爾多斯東勝 區(qū)城市綜合功能。 本項(xiàng)目將設(shè)置 全面的綜合配套和設(shè)施，不僅能滿足 東勝 區(qū)和 鄂爾多斯 市的辦公、商 業(yè) 、酒店 、 購(gòu)物需要，還能滿足商務(wù)活動(dòng)、觀光消閑、文化體育等需要，服務(wù)功能、服務(wù)范圍跨行業(yè)跨區(qū)域。 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)需要全新的創(chuàng)意，“ 鄂爾多斯國(guó)際 商業(yè) 中心 ”將引領(lǐng)未來(lái)國(guó)際新的生活方式，是品牌、時(shí)尚、財(cái)富、超越的象征，是城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的引領(lǐng)者。 市場(chǎng)定位 1） 本項(xiàng)目鎖定的客戶，是認(rèn)同區(qū)域價(jià)值、認(rèn)同 世界國(guó)際 品牌價(jià)值、認(rèn)同項(xiàng)目定位的高端客戶群體。 5） 商戶定位為具有一定影響力的國(guó)內(nèi)外知名品牌及經(jīng)銷(xiāo)商。 市政設(shè)施條件：周邊市政設(shè)施齊全，接口已具備 。 3） 超 五星級(jí)酒店：地上約 58 萬(wàn) m2（包括裙房）至少 350 套房間 （暫 定） 。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)重點(diǎn)考慮如下方面原則。酒店建筑功能復(fù)合化。在滿足綜合性住宿、就 餐 等多功能化，為 多種運(yùn)營(yíng)方式提供充分可能性。 從公共空間的使用者人的角度出發(fā)，關(guān)注建筑空間環(huán)境的塑造對(duì)人的行為活動(dòng)方式和心理感受的影響，按照使用者的需求和使用心理及特征提供相應(yīng)的空間和場(chǎng)所。 加強(qiáng)環(huán)保、節(jié)能設(shè)計(jì)，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展 ： 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)采用環(huán)保，節(jié)能設(shè)計(jì)， 最大限度地利用自然采光和通風(fēng)，降低資源消耗。 協(xié)調(diào)性 ： 建筑師應(yīng)該全面掌握該地塊和設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)，以及相鄰在建或已建的項(xiàng)目。采用節(jié)能環(huán)保技術(shù)和設(shè)計(jì)，保證建筑產(chǎn)品長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)，并要在其使用壽命內(nèi)取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。 新技術(shù)原則： 設(shè)計(jì)上要考慮采用建筑新技術(shù)、節(jié)能生態(tài)新技術(shù)等。 舒適豐富的步行環(huán)境 ： 結(jié)合 住宿、 購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、就餐 功能把串聯(lián)內(nèi)部各功能區(qū)的安全獨(dú)立的步行系鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 9 統(tǒng)設(shè)計(jì)作為不可缺少的重要內(nèi)容。 ? 總體規(guī)劃中要注重酒店、寫(xiě)字樓與商業(yè)的和諧統(tǒng)一。機(jī)動(dòng)車(chē)主要出入口宜設(shè)置 要合理 ，且 地 塊 內(nèi)應(yīng)留出足夠的臨時(shí)停車(chē)及回車(chē)場(chǎng)地。 ? 要考慮服務(wù)性出入口的設(shè)計(jì)。 ? 室外綠化尺度不宜過(guò)大，過(guò)高，綠化植株避免遮擋 高層 主入口﹑底層商業(yè)； ? 外管井口、人防出口等建構(gòu)筑物以及后勤工作區(qū)域宜結(jié)合綠化園林設(shè)計(jì)進(jìn)行弱化； ? 主入口設(shè)置應(yīng)保證良好的可視性，交通的可達(dá)性、標(biāo)志性； ? 綜合考慮建筑綜合體與 商業(yè) 、 超 五星酒店 的相互關(guān)系。應(yīng)對(duì)停車(chē)的管理方式和控制裝鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 11 置進(jìn)行分析與選擇。 2) 主要交通流線設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 車(chē)流、人流分離； ? 商業(yè)、 酒店、辦公 三 種業(yè)態(tài)的人流、車(chē)流分離； ? 重要商務(wù)車(chē)流可以直抵主樓入口雨篷下； ? 后 勤停車(chē)與來(lái)訪停車(chē)應(yīng)分離?？抗芾?； ? 結(jié)合底層商業(yè)，在用地內(nèi)合理組織內(nèi)部人行交通； ? 后勤服務(wù)車(chē)流、人流組織于 辦公、酒店 隱蔽面； ? 室外照明、鋪地方式結(jié)合商業(yè)人流考慮，加強(qiáng)對(duì)人流的引導(dǎo)作用； ? 地下車(chē)（機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)）庫(kù)出入口避免離 商業(yè)、酒店、辦公 主出入口過(guò)近 。為 酒店 重要 客人的車(chē)輛可直達(dá) VIP 電梯 。 ? 商業(yè)、 酒店、辦公 的地下停車(chē)庫(kù)應(yīng)明確劃分 。 7. 其它 ? 室外應(yīng)考慮設(shè)置符合 首層商業(yè)安放廣告的需要，并考慮建筑整體立面效果； ? 高層 的夜景照明應(yīng)便于維護(hù)管理 。 ? 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓、 超五星級(jí) 酒店、 大型 商業(yè)三種業(yè)態(tài)在建筑造型設(shè)計(jì)上應(yīng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 13 3. 首層 ? 大堂 可考慮挑空處理。 5. 標(biāo)準(zhǔn)層 ? 標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì)盡量規(guī)整簡(jiǎn)潔 ； ? 結(jié)合合理進(jìn)深、消防分區(qū)等因素合 理布置標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積； ? 建筑平面外形相適應(yīng)，保證寫(xiě)字樓進(jìn)深為適宜的尺度空間； ? 合理布置 功能，盡量實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化設(shè)計(jì)，保證每層使用率 最大化 ；如建筑外形 變化過(guò)大，應(yīng)符合業(yè)主對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層使用率分段要求（各標(biāo)準(zhǔn)層使用率待初步設(shè)計(jì)時(shí)確定） ； ? 柱網(wǎng)設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合地下停車(chē)位的要求合理布置 ； ? 最好選擇環(huán)核心筒走廊設(shè)計(jì)，以保證分戶劃分的靈活性，走廊凈寬度為 米； ? 辦公主力單元為套內(nèi)面積 100~200 平米，建議按照套內(nèi)建筑面積 100 平米左右為基本單元?jiǎng)澐?，保證未來(lái)租賃拼合使用的靈活性； ? 標(biāo)準(zhǔn)層外柱沿外幕墻設(shè)計(jì) ； 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 14 ? 套內(nèi)新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)﹑燈具 照明燈系統(tǒng)的控制應(yīng)能保證內(nèi)部分割的要求，實(shí)現(xiàn)分控； ? 單元門(mén)應(yīng)盡量采用玻璃門(mén)，以增加通透性和提高項(xiàng)目整體品質(zhì)； ? 外幕墻設(shè)計(jì)應(yīng)合理考慮室內(nèi)采光要求； ? 標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)考慮 儲(chǔ)備 間設(shè)置。 1. 超五星級(jí) 酒店總體設(shè)計(jì)要求 ? 建議 超五星級(jí)酒店設(shè)置在 地 塊 西 側(cè)，靠近 景觀河、鄂爾多斯街 ，利用 鄂爾多斯街 作為酒店主要出入口 （可以調(diào)整） ； ? 酒店應(yīng)功能劃分合理，有背景音樂(lè)系統(tǒng) ； ? 總統(tǒng)套房應(yīng)設(shè)置在噪音影響較小的層數(shù)，并建議有獨(dú)立的室外休息平臺(tái) ； ? 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)利于銷(xiāo)售及后期物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)性要求 ，并便于后期維護(hù) ； 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 15 ? 施工材料選用節(jié)能、隔音材料 ，并達(dá)到防火等級(jí)要求 ； ? 滿 足環(huán)保、節(jié)能要求 ， 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以國(guó)家、 內(nèi)蒙古 最新節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) ； ? 充分采用節(jié)能材料，降低使用能耗 ； ? 盡量使用本土材料，有效控制成本 。 5. 酒店配套功能 ? 酒店配 套 功能應(yīng)包括： 商務(wù)中心、會(huì)議室、中西餐廳、宴會(huì)廳、健身房、游泳池、精品屋 、 書(shū)店、西餅屋、紅酒吧、雪茄屋、 多功能廳、醫(yī)務(wù)室、后勤用房等。 鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 17 ? 公共及娛樂(lè)設(shè)施： 多功能廳 ； 歌舞廳、卡拉 OK 廳或 KTV 包房、棋牌室、圖書(shū)室 ； 健身房、按摩室、桑拿浴、室內(nèi)游泳池 ； 美容美發(fā)室 ； 嬰兒看護(hù)及兒童娛樂(lè)室 ； 商場(chǎng)，出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品 。 ? 擁有 300 多個(gè)房間和 (或 )15 層以上的酒店需要單獨(dú)研究以確定的電梯、能力和速度要求。 設(shè)計(jì)總則 ? 考慮將大型商業(yè)設(shè)置在朝向 吉?jiǎng)趹c路鄂爾多斯街 的位置 （可以調(diào)整） ，保證商業(yè)鄂爾多斯國(guó)際商業(yè)中心設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 杭錦旗昊達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 18 的主要沿街面 ； ? 設(shè)計(jì)要求大膽創(chuàng)新，引進(jìn)全新商業(yè)設(shè)計(jì)理念 ； ? 商業(yè)主入口前設(shè)置大型入口廣場(chǎng) ； ? 因 東勝 地區(qū)地下一層商業(yè)價(jià)值很高，因此項(xiàng)目地下一層商業(yè) 面積盡量做到最大化 ； ? 本項(xiàng)目中的商業(yè) 的 業(yè)態(tài)呈多元化，涵蓋了大型主力店、零散店面、超市、步行街、餐飲、娛樂(lè)、健身等，每種商業(yè) 的 業(yè) 態(tài)對(duì)店面的要求均有所不同，在進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意。 商業(yè)交通組織及設(shè)施建議 ? 水平交通組織： 以挑空中庭為主要交通核心，通過(guò)有效的視線引導(dǎo)，到達(dá)分布于項(xiàng)目各層的商業(yè)出入口，將分散的商業(yè)板塊自然地聯(lián)成一體，實(shí)現(xiàn)各商業(yè)主題功能區(qū)消費(fèi)群體的互動(dòng)與共享。 ? 照明設(shè)施： 包括人行道燈、廣場(chǎng)燈、埋地?zé)?、泛光燈等，造型以現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔為原則，與商業(yè)風(fēng)格一致，其照明質(zhì)量應(yīng)該注重的是大眾的視覺(jué)體驗(yàn)以及公共非營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的光環(huán)境設(shè)計(jì)，并考慮節(jié)能及便于管理控制、后期維護(hù)