【正文】 養(yǎng)老地產1．國外養(yǎng)老地產 1 1 2 2 4 5 7 8 92．國內養(yǎng)老地產市場分析 10 10 11 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 183．國內養(yǎng)老地產模式探討 18 19 21 21 21 22 22 22 23 244．國內養(yǎng)老地產案例 26 26長庚養(yǎng)生文化村（變相出售+持有經營） 26親和源（變相出售+持有經營，專業(yè)養(yǎng)老服務提供商） 30太申祥和山莊（持有經營） 32燕達國際健康城（持有經營） 33泰達國際養(yǎng)老院（持有運營） 35（出售） 3521城孝賢坊 35幸福匯 37西塘越 38 39太陽城（出售+持有經營） 39東方太陽城（出售+持有經營） 43將府莊園（出售+持有經營） 45金色年華 46中國第一老年城 47（變相出售+持有經營） 48城仙居 48艷陽鄉(xiāng)村度假公寓 49（出售+持有經營） 49太陽谷（養(yǎng)老、度假） 49海棠灣（規(guī)劃建設中，休閑﹢養(yǎng)生﹢健康體驗） 51興隆愛晚中心（溫泉度假、旅游養(yǎng)老） 55天來泉（溫泉、養(yǎng)生） 56恭和苑（專業(yè)養(yǎng)老服務提供商） 595．項目開發(fā)參考指標 60 60 60 61 616．項目建議 617．附件 63附件1：遼寧省老年地產相關政策 63附件2：沈陽市老年地產相關政策 63附件3：大連市老年地產相關政策 64附件4：錦州市老年地產相關政策 6562 / 641．國外養(yǎng)老地產類型形式受眾群體特點租售方式開發(fā)主體常見國家居家生活型持續(xù)照顧社區(qū)身體健康，可以獨立生活，但需要應急照料的老年人必要時提供輔助和護理服務租賃或出售開發(fā)商美國、日本活躍老年社區(qū)年齡有限制，喜歡參加身體鍛煉和社會活動的客戶環(huán)境優(yōu)美，成熟服務體系，多種娛樂交流場所，社區(qū)活動豐富出售為主開發(fā)商美國、日本獨立生活型老年公寓喜歡安靜，結交新朋友的老年客戶不提供就餐、交通、不組織社會活動租賃或出售政府為主歐洲、新加坡老年聚集區(qū)和外界保持良好的聯系，參加一些社會活動的客戶除租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會活動等服務。租賃為主政府為主歐洲輔助生活型輔助生活區(qū)生活不能全部自理，需要專門的輔助和幫助根據客戶自身條件，提供服務包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動幫助等出租開發(fā)商美國、日本家庭照料社區(qū)各種年齡段包括老人、孩子、剛出院的人、長期病號等提供短工服務，專業(yè)的護士照料出租開發(fā)商美國、日本輔助醫(yī)療型輕度護理院需要24小時照料，患有長期或慢性病，需要治療和恢復提供24小時護理照料設施提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復治療，需要注冊護士和有執(zhí)照的護工出租政府所有國家重度護理院老年癡呆初期，需要護理恢復完全無障礙設計，需要完好的設施和專業(yè)人員照料出租政府所有國家（1）社會背景30年代嬰兒潮老齡化加劇是導致美國老年社區(qū)形成的直接原因。A．美國嬰兒潮一代目前已步入老齡化時期他們將推動第二居所，老年公寓、老年社區(qū)等小套住宅的發(fā)展。B．經濟發(fā)達程度客觀上要求老年住宅出現。C．政府對老年群體的社會保障推動老年住宅的發(fā)展。D．老年社區(qū)發(fā)展非常迅速，分為贏利性和非贏利性兩種。（2）養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老為主，通過社區(qū)豐富多彩活動的組織滿足老年人需求。養(yǎng)老模式總結項目內 容概覽美國養(yǎng)老模式以家庭為主，70%以上的老人采用“以房養(yǎng)老”的家庭養(yǎng)老方式——老人擁有自己的住宅，并將其多余部分出租，租金用于養(yǎng)老。運作方式分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，政府給予部分津貼。開發(fā)主體以開發(fā)商為主，教會及政府為輔。產品與配套規(guī)模大，建筑形態(tài)多樣、配套齊全、有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動較多。住宅類型獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年社區(qū)。（3）典型案例美國太陽城是美國、也是世界上著名的專供退休老人居住和療養(yǎng)的社區(qū)。由Del Webb公司于1961年開始建設，經過40多年的發(fā)展與完善，已成為美國開發(fā)老年社區(qū)的著名品牌，開發(fā)商已在美國開發(fā)了20多個以太陽城命名的老年社區(qū)?？腿憾ㄎ唬阂?5歲以上的活躍老人為主要客群，為其進行產品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等需求。除亞利ookkkkkkk桑那州的太陽城配有大量的配套設施外，多數太陽城是沒有像CCRC社區(qū)那樣涵蓋不同階段老人需求的配套的，主要配套是適合健康老人活動的會所和戶外運動的項目，沒有醫(yī)療、護理等的設施配套。太陽城開發(fā)模式的九大特征：A．屬于住宅開發(fā)性質；B．盈利模式以住宅銷售為主；C．限定55歲以上的老人才能入??；D．專為健康活躍老人提供會所和戶外設施；E．沒有醫(yī)療護理等配套服務，主要依賴社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎配套，社區(qū)內不建設相應設施；F．一般位郊區(qū)區(qū)位，占地大，容積率低，以獨棟、聯排、多層等住宅產品為主，精裝修，拎包即?。籊．房價便宜；H．附近配有專為社區(qū)服務的商業(yè)中心；I．兼有旅游、度假等功能，目標客戶分為長住和旅游度假兩種?？山梃b之處：A．住宅立項，利用銷售住宅迅速回現；B．客戶定位精準，以健康活躍老人為主要客群，為其進行產品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等需求。C．不設醫(yī)療護理等配套設施，降低前期投入成本，提高資金使用效率，降低開發(fā)風險。D．在市場和產業(yè)鏈日趨成熟時，與分時度假管理公司合作開發(fā)，招商提前，在項目開始時便實現訂單生產。不可借鑒之處：A．中國人口眾多，不適合興建低密度、單體的住宅產品，建筑形式可考慮以多層、小高層為主；B．中國社會的公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎配套實施不夠完善，如社區(qū)內不提供一定的醫(yī)療、護理等配套設施，會極大的影響客戶的消費選擇。（4）案例鏈接：亞利桑那太陽城該項目從60年代初開始建設。坐落在美國亞利桑那州，距離圖森市（Tuson）209公里。項目由建筑商Del Bosell共同開發(fā)，只允許55歲以上的老年人居住，提供多種物業(yè)服務設施供不同身體情況的老年人選擇。項目現有總人口超過40000，350多家俱樂部，7個娛樂中心，是美國最大的老年社區(qū)之一。 （1）社會背景生活壓力小，社會保障水平高，人均壽命延長。A．60歲以上人口數量占到23%以上。B．經濟高度發(fā)達，資源豐富，人口總量少，人均占有資源數量大。C．社會保障體系高度發(fā)達，社會處于均富狀態(tài)，生活壓力小。D．氣候寒冷，緯度較高，多數土地不適宜居住。（2）養(yǎng)老模式政府負擔大部分養(yǎng)老經費，老年公寓是老人養(yǎng)老首選。養(yǎng)老模式總結項目內 容概覽北歐各國是社會養(yǎng)老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同時出于對自由的崇尚，DIY養(yǎng)老方式在北歐也已有所發(fā)展。運作方式政府出資，不以盈利為目的，慈善團體、非營利機構也是養(yǎng)老資金的重要來源。開發(fā)主體政府產品與配套在產品設計上充分考慮老年人的需求，各種建筑元素集合處理，為老年人提供必要的社會服務，并使其有機會參加各種有意義的社會活動。住宅類型老年公寓，異地老年社區(qū)。（3）案例鏈接：VINDEREN老年公寓運作方式：政府出資建設，從建筑設計到運營管理均由經驗豐富的專業(yè)公司進行運作。產品及配套：VINDEREN老年公寓高6層，室內設計了兩排通道，老人住房沿通道兩旁布置，在通道兩旁設有兩個服務核心區(qū)。底層設有老人白天活動中心等公共設施。在訪客接待室設計了一個巨大的壁爐，使老人和訪客有一種“家”的溫馨感覺。建造了花崗石小橋，人行小徑掩映在樹木和綠草當中，并設有許多路椅供老人休息。（1）社會背景二戰(zhàn)之后的嬰兒潮及生活條件的改善使得現今德國人口中老年人比例增大，2010年德國60歲以上的老年人口比重已占總人口的24%。A．5060年代人口高速增長，二戰(zhàn)結束后的15年內，德國人口增長了25%。B．死亡率下降。經濟高速發(fā)展，醫(yī)療及營養(yǎng)水平得到極大提升，人均壽命增長迅速，據2010年統計數據顯示，男性人均壽命為77歲、女性82歲。（2）養(yǎng)老模式養(yǎng)老模式總結項目內 容概覽德國養(yǎng)老分為兩大體系：老年住宅體系和養(yǎng)老院體系，兩者皆由政府財政撥款支持，兩者一般會毗鄰建設，以形成各種資源的共享的優(yōu)勢。運作方式政府財政是養(yǎng)老經費的主要來源，為老人提供住房補貼，同時，住宅房主與民間福利集團簽訂提供服務的合同，獲得醫(yī)療，娛樂等服務。開發(fā)主體以開發(fā)商和政府為主。產品與配套無障礙設計，醫(yī)療，娛樂設施齊全。住宅類型獨立式住宅、老年公寓。（3）案例鏈接：慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓運作方式：慕尼黑奧古斯諾姆老年公寓是全球誕生的第一家老年公寓,目前通過基金會和服務公司運作,已經有40多年的歷史。產品及配套：設施齊全,功能完善,服務優(yōu)良,除醫(yī)療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室，發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習設施等一應俱全。 （1）社會背景日本二戰(zhàn)前后兩次嬰兒潮，促使日本人口逐漸老齡化。目前，日本60歲及以上的老年人口比重占日本總人口的24%，根據《日本將來人口推測報告》顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬人，其中老齡人口將達到40%，老齡化程度較高；日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，加速了日本人口老齡化；社會養(yǎng)老的城市福利建設方面政府給與大力支持。（2）養(yǎng)老模式居家養(yǎng)老在日本占據主流，“二代居”受歡迎。養(yǎng)老模式總結項目內 容概覽%的老人在家中養(yǎng)老，%的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設施中，“兩代居”的家庭養(yǎng)老模式在日本非常普遍。運作方式福利型養(yǎng)老機構由民間建設，政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼；押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設，專供60歲以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用權。開發(fā)主體民間建設，政府出資征用；各類相關企業(yè)會積極參與老年住宅產品研究。產品與配套主要養(yǎng)老產品”兩代居“對廚、廁、門廳和居室分隔功能都做了相應考慮，對多代人生活方式和生活規(guī)律上的差異在室內空間上做了相應處理。住宅類型獨立式住宅、老年公寓，老年社區(qū)。（3）案例鏈接：港北新城運作方式：開發(fā)商建設，政府征用，專業(yè)公司運營。產品及配套：提供無障礙設施的老齡人住宅產品、提供具有看護性質的老齡人住宅產品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產品。日本港北新城把老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區(qū)內，使老年人的生活更加活潑多彩。（1）社會背景經濟發(fā)展較快，人均壽命延長，5060年代出生人口進入老年時期。A．％，新生人口下降明顯，未來人口壓力快速增長。B．經濟發(fā)達，社會保障體系完善，人均壽命不斷延長。C．以華人為主，遵循傳統尊老愛幼的觀念，但觀念逐步改變，老人單獨居住養(yǎng)老需求增加。（2）養(yǎng)老模式政府主導，樂齡公寓為眾多新加坡老年人提供居所養(yǎng)老模式總結項目內 容概覽由于政策引導，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區(qū)的住戶已達41％。同時政府也為希望單獨居住的老年人提供了“樂齡公寓”，產權30年，可延長10年。運作方式政府是養(yǎng)老設施建設的投資主體，提供90％的建設資金，對養(yǎng)老機構各項服務提供不同的津貼。同時，政府在建造福利房時，專門設計適合幾代同堂的戶型，并在購房價格上給予優(yōu)惠。開發(fā)主體政府。產品與配套組屋在設計上考慮多代人共同居住的需要。樂齡公寓一般為12層到14層的精裝修板式高層，戶型分為35平方米和45平方米兩種，一般都建在成熟社區(qū)內，各種設施齊全完善。住宅類型組屋（多代居），樂齡公寓（獨居老人）（3）案例鏈接：樂齡公寓運作方式：政府投資建設及運營。產品及配套：“樂齡公寓”一般為高12層到14層板式高層，每戶一般有一個臥室，有部分家俱，廳和臥室用活動隔墻分隔，節(jié)假日時提供子女探訪活動。內外設施都是按照老年人需求而設，例如更寬的大門（供輪椅出入）、衣櫥、支撐扶手（戶內和公共走廊）、熱水器、更大的開關鈕等。運作方式（1）完善的社會保障制度、金融服務體系、加強老年人的支付能力；（2）后期通過專業(yè)化運營，提高服務質量；開發(fā)主體（1）允許開發(fā)商進入養(yǎng)老地產領域提供不同收入人群的以不同層次的養(yǎng)老需求；（2）政府需對低收入群體提供福利性的、不以盈利為目的的養(yǎng)老服務；產品與配套（1）產品設計需充分考慮老年人的特殊需求，針對不同行為能力的老人設計不同的產品；（2）良好的醫(yī)療，各種娛樂、文化、體育等設施，以及為老年人組織的各種活動；住宅模式（1）不局限于固定的住宅模式，根據不同的區(qū)位，文化及地理條件，經濟條件等設計出適合自身的養(yǎng)老住宅模式。述評：發(fā)達國家經濟體系和社會保障制度相對完善，在養(yǎng)老地產這塊發(fā)展的也較為成熟，開發(fā)主體多以政府為主，且有較高的福利政策以及完備的配套設施予以支持。相比較而言，如做大規(guī)模、綜合性養(yǎng)老社區(qū)項目，美國模式參考價值大一些；如做小規(guī)模的、社區(qū)嵌入式的項目，日本和新加坡的模式可以借鑒一下。2．國內養(yǎng)老地產市場分析A．市場基數龐大：社會老齡化程度高，趨勢明顯。，%。遼寧省60歲及以上老年人口已達724萬人，%。B．較強購買力：老人是個相對富有的群體（財富構成：存款+退休