【正文】 關(guān)于建筑工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理的提案作者：日期：關(guān)于當(dāng)代集團(tuán)工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理的提案關(guān)于當(dāng)代集團(tuán)工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理的提案 一、 工程項(xiàng)目分析㈠工程項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展影響因素分析進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)家關(guān)注的熱點(diǎn)主要集中于土地等不可再生資源的儲(chǔ)備上，忽視了對(duì)工程項(xiàng)目本身進(jìn)行可持續(xù)性研究。工程項(xiàng)目可持續(xù)性就是指工程項(xiàng)目既能滿足現(xiàn)在需要、又能適應(yīng)未來發(fā)展的能力。要研究工程項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)從工程項(xiàng)目的整個(gè)生命周期著手，工程項(xiàng)目生命周期的各個(gè)階段猶如串聯(lián)起來的一組電路，任何—個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就無可持續(xù)可言。對(duì)工程項(xiàng)目可持續(xù)性的影響因素包括：工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、工程項(xiàng)目的資源利用情況、工程項(xiàng)目的可改造性、工程項(xiàng)目的環(huán)境狀況、工程項(xiàng)目的科技進(jìn)步情況、工程項(xiàng)目的可維護(hù)性等幾方面。當(dāng)然，工程項(xiàng)目的可持續(xù)性還要受到管理、組織的影響，另外工程項(xiàng)目所在地區(qū)的政策、政治狀況等都會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目的可持續(xù)性產(chǎn)生影響，但其影響不僅涉及工程項(xiàng)目的可持續(xù)性甚至關(guān)系到工程項(xiàng)目的生死存亡，屬于工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)范疇，因此在進(jìn)行工程項(xiàng)目可持續(xù)性評(píng)價(jià)時(shí)暫不考慮這些因素。㈡工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益　　工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)一般指工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，在進(jìn)行可持續(xù)性評(píng)價(jià)時(shí)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指工程項(xiàng)目全生命周期的經(jīng)濟(jì)效益和工程項(xiàng)目的間接經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。1．工程項(xiàng)目全生命周期的經(jīng)濟(jì)效益　　工程項(xiàng)目全生命周期的經(jīng)濟(jì)效益是指整個(gè)生命周期內(nèi)工程項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出狀況。工程項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展追求達(dá)到最佳的全生命周期經(jīng)濟(jì)效益，即工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)全過程中投入與產(chǎn)出的最佳比例。在進(jìn)行工程項(xiàng)目可持續(xù)性評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)注意避免只重視建設(shè)期成本，而忽視運(yùn)營(yíng)成本，如果工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)投入過高，可能會(huì)使工程項(xiàng)目入不敷出，最終導(dǎo)致工程項(xiàng)目失敗。2．工程項(xiàng)目的間接經(jīng)濟(jì)效益大型工程項(xiàng)目不可避免地對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，產(chǎn)生間接的經(jīng)濟(jì)效益。如高速公路、鐵路、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施工程項(xiàng)目，它自身的經(jīng)濟(jì)效益不顯著，但其對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)卻不可忽視。間接經(jīng)濟(jì)效益的好壞關(guān)系到外界對(duì)工程項(xiàng)目的支持力度，影響到工程項(xiàng)目以后運(yùn)營(yíng)、發(fā)展的外界環(huán)境條件，這些都直接影響工程項(xiàng)目的發(fā)展前景。因此，工程項(xiàng)目可持續(xù)評(píng)價(jià)也應(yīng)考慮工程項(xiàng)目的間接經(jīng)濟(jì)效益，并把它作為一個(gè)主要的影響因素進(jìn)行評(píng)價(jià)。㈢工程項(xiàng)目資源利用情況工程項(xiàng)目在整個(gè)生命周期的各個(gè)階段都離不開資源，資源的持續(xù)性和資源利用的合理性直接關(guān)系到工程項(xiàng)目能否持續(xù)發(fā)展，資源利用情況可按工程項(xiàng)目的建設(shè)期、運(yùn)營(yíng)期、報(bào)廢3個(gè)階段進(jìn)行分析。1．工程項(xiàng)目建設(shè)期資源利用情況　　建設(shè)期資源利用主要是建筑材料的選擇利用。建筑材料的選擇不僅關(guān)系到工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，而且關(guān)系到運(yùn)營(yíng)成本(效益)，還關(guān)系到工程項(xiàng)目拆除后資源的回收利用。因此必須對(duì)建筑材料的選擇進(jìn)行評(píng)價(jià)，并通過它來評(píng)價(jià)工程項(xiàng)目的可持續(xù)性。為了實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)盡可能選擇對(duì)環(huán)境影響小的和可再生的節(jié)能環(huán)保建材。2．工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期資源利用情況影響工程項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展能力的工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期資源包括工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需資源和工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的廢棄物兩方面，工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需資源供應(yīng)的連續(xù)性、工程項(xiàng)目廢棄物處理的合理性直接影響工程項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展能力。　?、俟こ添?xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需資源。工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需資源主要指工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需原材料。原材料的可再生性和對(duì)環(huán)境的影響直接關(guān)系到工程項(xiàng)目的可持續(xù)性。如建一家大型磚廠，若是生產(chǎn)粘土磚，盡管粘上磚的市場(chǎng)需求量大，市場(chǎng)前景廣闊，但由于工程項(xiàng)目采用的原材料是不可再生的上地資源，則該工程項(xiàng)目不具有持續(xù)發(fā)展前景；若生產(chǎn)粉煤灰砌塊，因?yàn)楣こ添?xiàng)目采用的原材料是煤礦的垃圾，是廢物再利用，加上粉煤灰砌塊自身優(yōu)點(diǎn)，則該工程項(xiàng)目具有廣闊的持續(xù)發(fā)展前景。因此集團(tuán)公司對(duì)工程項(xiàng)目的可持續(xù)性進(jìn)行評(píng)價(jià)必須對(duì)工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需資源進(jìn)行評(píng)價(jià)。只有這樣，當(dāng)代集團(tuán)才能全面論證工程項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展能力?！　、诠こ添?xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的廢棄物處理和利用情況。對(duì)于當(dāng)代集團(tuán)今后有可能開發(fā)建設(shè)的化工廠、造紙廠、熱電廠、聊城香江工業(yè)園等大型工業(yè)工程項(xiàng)目，必須對(duì)工程項(xiàng)目廢棄物的處理和再利用進(jìn)行評(píng)價(jià)，由此來判定工程項(xiàng)目是否具有持續(xù)發(fā)展的前景。如造紙廠、化工廠、以加工廠為主的香江工業(yè)園都是大量用水的工程項(xiàng)目，而水是不可再生資源，必須考慮水的循環(huán)利用和污染處理；對(duì)于熱電廠、煤礦等工程項(xiàng)目，則必須考慮工程項(xiàng)目廢棄物的處理，因?yàn)楣こ添?xiàng)目的廢棄物處理和利用關(guān)系到工程項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響，直接關(guān)系到工程項(xiàng)目的存在與發(fā)展，所以當(dāng)代集團(tuán)在進(jìn)行可持續(xù)評(píng)價(jià)時(shí)必須考慮工程項(xiàng)目的廢棄物利用和處理狀況，并對(duì)其作出評(píng)價(jià)，通過它進(jìn)一步評(píng)價(jià)工程項(xiàng)目是否具有持續(xù)發(fā)展能力?！　、酃こ添?xiàng)目報(bào)廢后資源的再利用情況。工程項(xiàng)目報(bào)廢后的資源再利用主要指工程項(xiàng)目拆除后的廢棄物、主要設(shè)備、設(shè)施的再利用或處理。工程項(xiàng)目報(bào)廢后資源的回收再利用，是對(duì)社會(huì)資源和集團(tuán)公司財(cái)富的節(jié)約。只有合理利用或處理了這些廢棄物，才能減少其對(duì)環(huán)境的影響，才有利于整個(gè)當(dāng)代集團(tuán)公司、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。㈣工程項(xiàng)目的可改造性　　由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，工程項(xiàng)目的生命周期逐漸縮短。如果工程項(xiàng)目具有一定的可改造性，能夠與技術(shù)發(fā)展相適應(yīng)，就能延長(zhǎng)工程項(xiàng)目的生命周期，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。工程項(xiàng)目的可改造性評(píng)價(jià)可從兩方面進(jìn)行：一是改造的經(jīng)濟(jì)可能性，一是改造的技術(shù)可能性。1．改造的經(jīng)濟(jì)可能性　　改造的經(jīng)濟(jì)可能性指工程項(xiàng)目改造過程中的追加投資成本效益分析，即評(píng)價(jià)工程項(xiàng)目改造時(shí)追加投資與工程項(xiàng)目產(chǎn)出比。由此決定是對(duì)該工程項(xiàng)目進(jìn)行投資改造還是按報(bào)廢進(jìn)行處理。對(duì)工程項(xiàng)目的改造再應(yīng)用也是延長(zhǎng)工程項(xiàng)目生命周期、提高工程項(xiàng)目資源利用率、降低工程項(xiàng)目生命周期成本的有效措施。要提高工程項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展能力，必須降低工程項(xiàng)目改造成本，使改造具有經(jīng)濟(jì)可能性。2．改造的技術(shù)可能性　　改造的技術(shù)可能是指對(duì)原工程項(xiàng)目進(jìn)行改造的技術(shù)支持度，改造實(shí)現(xiàn)的可能性，改造后運(yùn)營(yíng)的安全性、可*性的評(píng)價(jià)。工程項(xiàng)目改造的技術(shù)可能性與工程項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性相輔相成，只有采用先進(jìn)的技術(shù)，并且所用的技術(shù)完全支持以后工程項(xiàng)目的改造，改造才可能成為現(xiàn)實(shí)，才能延長(zhǎng)工程項(xiàng)目的生命周期，為持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。㈤工程項(xiàng)目環(huán)境影響任何工程項(xiàng)目都處于一定的自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境中，對(duì)環(huán)境不可避免地產(chǎn)生影響，當(dāng)代集團(tuán)所開發(fā)的建筑工程也不例外，而對(duì)環(huán)境的影響是決定工程項(xiàng)目能否持續(xù)發(fā)展乃至能否存在的主要因素之一。工程項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響包括自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等幾方面。1．對(duì)自然環(huán)境的影響　　對(duì)自然環(huán)境影響是指工程項(xiàng)目是否造成環(huán)境污染如光污染、噪聲污染、廢氣、污水污染等，也是指工程項(xiàng)目與周圍自然環(huán)境是否具有相容性、協(xié)調(diào)性，即工程項(xiàng)目是否破壞了周圍自然環(huán)境，是否與周圍自然景觀相協(xié)調(diào)。只有當(dāng)工程項(xiàng)目能達(dá)到污染治理標(biāo)準(zhǔn)，并且與周圍自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，工程項(xiàng)目才具有持續(xù)發(fā)展的可能。2．對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響　　對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響包括對(duì)周圍居民生活的影響，對(duì)社會(huì)文化的影響，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響等，也就是說工程項(xiàng)目是否與社會(huì)文化相容，是否與人們的生活習(xí)慣相協(xié)調(diào)，是否與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相吻合，并具有一定的前瞻性。一個(gè)工程項(xiàng)目只有符合社會(huì)文化要求，不影響居民生活，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)，才有存在的可能和繼續(xù)發(fā)展的必要。3．對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響　　工程項(xiàng)目處在一定的環(huán)境中，都或多或少地對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)生態(tài)環(huán)境影響的評(píng)價(jià)主要通過比較工程項(xiàng)目存在前后生態(tài)環(huán)境的變化，如鳳凰新城、香江工業(yè)園等大型房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，必須考慮其對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，將對(duì)生態(tài)壞境影響的評(píng)價(jià)作為可持續(xù)評(píng)價(jià)的—個(gè)主要方面。㈥工程項(xiàng)目科技進(jìn)步性工程項(xiàng)目只有具有先進(jìn)的技術(shù)才能避免被淘汰的命運(yùn)或延長(zhǎng)其淘汰時(shí)限，其科技進(jìn)步性可通過工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的先進(jìn)性和所采用技術(shù)的先進(jìn)性兩方面評(píng)價(jià)。1．工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的先進(jìn)性　　工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要具有科學(xué)性、超前性，并有發(fā)展余地。設(shè)計(jì)時(shí)除了要考慮人們現(xiàn)在生活需要，還要考慮未來需要，如當(dāng)代集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目，考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活水平提高，汽車進(jìn)入家庭，則在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)地的布置或預(yù)留位置，使該開發(fā)工程項(xiàng)目具有一定的前瞻性，能與以后的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化發(fā)展相銜接。設(shè)計(jì)的先進(jìn)性還表現(xiàn)在盡可能利用已有的新技術(shù)、新材料、新工藝，并具有一定的超前性，為以后發(fā)展留出接口。如我們的房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目應(yīng)考慮以后的家居革命、廚房革命、家也逐漸成為人們的工作場(chǎng)所等等發(fā)展趨勢(shì)，在設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)考慮空間的合理利用，并為用戶自己的改造提供條件，使改造成為可能，延長(zhǎng)淘汰時(shí)限。2．技術(shù)的先進(jìn)性　　工程項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性主要指工程項(xiàng)目實(shí)施技術(shù)和運(yùn)營(yíng)技術(shù)的先進(jìn)性。工程項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性表現(xiàn)在已有先進(jìn)技術(shù)成果的應(yīng)用上，表現(xiàn)在為以后技術(shù)發(fā)展留出的接口上，工程項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性使工程項(xiàng)目能經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)，同時(shí)具有可持續(xù)發(fā)展前景。㈦工程項(xiàng)目的可維護(hù)性工程項(xiàng)目的可維護(hù)性是指工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間維修、維護(hù)的難易程度，運(yùn)營(yíng)期間的維修、維擴(kuò)費(fèi)用的高低，工程項(xiàng)目與新技術(shù)接口處理的難易程度及接口處理的費(fèi)用狀況。只有工程項(xiàng)目維護(hù)簡(jiǎn)單、費(fèi)用低，工程項(xiàng)目才具有生命力，才有發(fā)展前景。工程項(xiàng)目的可維護(hù)性是工程項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的前提，并為可持續(xù)發(fā)展提供保障二、香江工業(yè)園成功的12個(gè)關(guān)鍵原則集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)層和香江工業(yè)園項(xiàng)目部經(jīng)理必須關(guān)注香江工業(yè)園成功的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單地說，一是準(zhǔn)時(shí)；二是預(yù)算控制在既定的范圍內(nèi)；三是質(zhì)量得到用戶們的贊許。香江工業(yè)園項(xiàng)目部經(jīng)理必須保證香江工業(yè)園項(xiàng)目部的每一位成員都能對(duì)照上面三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行工作。任何事都應(yīng)當(dāng)先規(guī)劃再執(zhí)行 就香江工業(yè)園管理而言，需要香江工業(yè)園項(xiàng)目部經(jīng)理投入的最重要的一件事就是規(guī)劃。只有詳細(xì)而系統(tǒng)的由香江工業(yè)園項(xiàng)目部成員參與的規(guī)劃才是香江工業(yè)園成功的唯一基礎(chǔ)。當(dāng)現(xiàn)實(shí)的出現(xiàn)了一種不適于計(jì)劃生存的環(huán)境時(shí)，香江工業(yè)園項(xiàng)目部經(jīng)理應(yīng)制定一個(gè)新的計(jì)劃來反映環(huán)境的變化。規(guī)劃、規(guī)劃、再規(guī)劃就是香江工業(yè)園項(xiàng)目部經(jīng)理的一種生活方式。香江工業(yè)園項(xiàng)目部經(jīng)理必須以自己的實(shí)際行動(dòng)向香江工業(yè)園項(xiàng)目部成員傳遞一種緊迫感由于香江工業(yè)園在