【正文】 昆山美吉特工業(yè)品博覽交易中心可行性研究報告 本報告旨在對項目作出常規(guī)可行性研究；由于本項目主要開發(fā)建設面向國際市場、以國際工業(yè)品博覽交易為主軸的商貿(mào)交易平臺，并配套一流的服務配套設施，包含：國際工業(yè)品博覽館、國際會議中心、國際工業(yè)品精品展示館、總部辦公基地、倉儲物流配送中心、研發(fā)中心、質(zhì)檢中心、教學培訓基地、星級酒店、餐飲娛樂、國際服務公寓、高檔住宅社區(qū)等。打造一個工業(yè)品采購、物流、銷售與服務四位于一體的綜合性供應鏈服務平臺。核心業(yè)態(tài)設置無機機電、機械設備、IC產(chǎn)業(yè)、電子電器、光伏產(chǎn)業(yè)、工業(yè)原料、生產(chǎn)設備、汽車零件等。有別于傳統(tǒng)的、單一的工業(yè)品專業(yè)市場，在工業(yè)品行業(yè)現(xiàn)狀、國家政策、市場等諸多有利因素的作用下，她必將成為中國第一個國際級高標準的工業(yè)品博覽交易中心；本報告以詳細的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，以大量具有說服力的數(shù)字材料為依據(jù)。逐一回答該項目的投資者何以獨具慧眼進軍工業(yè)品產(chǎn)業(yè)；何以在長三角、在昆山開發(fā)、建設工業(yè)品博覽交易中心等疑問，順理成章地得出兩個結(jié)論：選擇長三角開發(fā)建設工業(yè)品博覽交易中心是市場的迫切需要；選擇昆山是因為昆山綜合成本最低，綜合效益最好；本報告充分發(fā)掘昆山在“長三角經(jīng)濟圈“中有利的區(qū)位優(yōu)勢，將項目有效資源、市場前景及公司操控能力三位一體進行綜合考慮，并對方案作出初步投資估算。第一章 總論第一節(jié) 可行性研究主題一、項目簡介項目名稱：昆山美吉特工業(yè)品博覽交易中心項目承辦單位:項目建設地點及占地面積：本用地位于昆山市陸家現(xiàn)代服務綜合園區(qū)內(nèi), 金陽東路南側(cè)，滬寧高速公路北側(cè)，集善路西側(cè)，項目占地1500畝；二、可行性研究報告編制單位：三、研究工作范圍：項目背景、開發(fā)規(guī)劃的確定。市場環(huán)境分析。投資估算及經(jīng)濟效益分析。項目不確定性分析。項目社會效益和環(huán)境效益評價四、可行性研究報告的編制依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《蘇州市城市建設規(guī)劃管理辦法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市拆遷管理條例》《城市商品房預售管理辦法》1《城市房屋租賃管理辦法》1《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二節(jié) 項目概況一、項目實施進度計劃安排：由于項目用地量較大，用地審批手續(xù)難以一步到位，所以本項目采用：整體規(guī)劃、分區(qū)交迭連續(xù)開發(fā)、盡快完成的思路實施，爭取在4年到5年時間內(nèi)全部建設成投入使用；二、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標：名稱合計一期(2地塊)二期(1地塊）三期（3地塊）四期（4地塊）五期（5地塊）小計占地面積（㎡）959,073 389,371 259,283 140,083 70,880 99,456 959,073 建筑面積（㎡）1,973,429 632,723 420,728 409,408 209,645 300,925 1,973,429 地上建筑面積（㎡）1,731,259 580,163 378,878 350,208 174,365 247,645 1,731,259 地下建筑面積（㎡）242,170 52,560 41,850 59,200 35,280 53,280 242,170 容積率 總戶數(shù)（戶）　　　　　　　建筑面積㎡合計1,974,429 632723 420,728 409408 210645 300925 553,630 主 體 部 分 小計1,964,629 632,723 420,728 399,608 210,645 300,925 543,830 酒店式公寓167,160 6098060,180 　　46000 167,160 配套商業(yè)69,500 3680032,700 　　　69,500 工業(yè)品精品館/展示中心59,680 59680　　　　　工業(yè)品交易區(qū)696,871 385923 285,998 24950 　　　辦公352,238 36780 　315458 　　　住宅312,010 　　　174365 137645 　酒店64,000 　　　　64000 64,000 地下車庫243,170 52560 41,850 59200 36280 53280 243,170 地下商業(yè)0 　0 　　　0 …　　　　　　0 配套部分小計9,800 0 0 9,800 0 0 9,800 公建配套（工業(yè)品博覽館）9,800 　　9800 　　9,800 第二章 項目建設背景第一節(jié) 項目建設背景一、我國現(xiàn)代服務業(yè)現(xiàn)狀服務業(yè)在中國經(jīng)濟增長中的作用沒有充分發(fā)揮出來。傳統(tǒng)經(jīng)濟發(fā)展理論認為，經(jīng)濟增長的過程本身是一個結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的過程，隨著人均GDP的增加，服務業(yè)在GDP中的比重不斷上升，但中國服務業(yè)的增長速度明顯慢于GDP增長速度，在中國目前經(jīng)濟發(fā)展狀況下，由于收入分配差距的過于顯著和存在著一個絕對數(shù)字龐大的相對富裕階層，支撐著一些奢華型服務業(yè)的畸形發(fā)展，中低收入階層所需求的質(zhì)優(yōu)價廉的基本性需求服務業(yè)無法得到充分的發(fā)展，因此，服務業(yè)的有效供給相對不足，中國巨大的收入差距導致服務業(yè)比重在收入快速增長的同時，沒有獲得明顯的提高；2005年第一次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，%，%仍有很大差距；中國服務業(yè)的發(fā)展差距在于：一是服務業(yè)比重偏低；二是服務結(jié)構(gòu)扭曲和升級速度緩慢，特別是以信息化為代表的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展緩慢；三是服務貿(mào)易國際競爭力弱；究其原因，既有基礎(chǔ)薄弱，服務消費供給不足的因素，也有服務消費意識淡薄和消費能力低下的因素，而更主要的原因在于：經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略思維的固化和調(diào)節(jié)政策的失靈。中國多年來“重物質(zhì)生產(chǎn)體系，輕服務消費”的思維方式是導致中國服務業(yè)發(fā)展滯后的最重要原因；中國服務業(yè)發(fā)展的特點一是發(fā)展地區(qū)間的不平衡，東部地區(qū)服務業(yè)總量最大，服務業(yè)吸納就業(yè)人口也最多，最發(fā)達的北京、上海、廣州等城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)演變?yōu)椤叭?、二、一”格局，在這些地區(qū)，服務業(yè)已經(jīng)向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)變，而中西部欠發(fā)達地區(qū)，除了教育和旅游發(fā)展較好外，整體服務業(yè)發(fā)展層次較低，發(fā)展后勁不足；二是服務業(yè)正逐步成為吸納勞動力的主力軍，但潛力仍然沒有發(fā)揮出來；三是從服務業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)服務業(yè)較為發(fā)達，現(xiàn)代服務業(yè)和新興服務業(yè)明顯落后；附表：三次產(chǎn)業(yè)貢獻率年份 國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)工 業(yè)2003100200410040200510020061002007100 資料來源：中國統(tǒng)計年鑒2008第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟貢獻率45505560第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)2003年2004年2005年2006年2007年資料來源：中國統(tǒng)計年鑒2008第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成年 份第三產(chǎn)業(yè)交通運輸、倉儲和郵政業(yè)批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐飲業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)其他2003年1002004年1002005年1002006年1002007年100資料來源：中國統(tǒng)計年鑒2008三次產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)年 份經(jīng)濟活動人口就業(yè)人員構(gòu)成 (合計=100)(萬人)(萬人)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20027536073740368701578021090502003760757443236546160772180920047682375200352691692023011200577877758253397018084237712006782447640032561192252461420077864576990314442062924917資料來源：中國統(tǒng)計年鑒2008二、現(xiàn)代服務業(yè)綜合園區(qū)含概的內(nèi)容現(xiàn)代服務業(yè)主要指在工業(yè)化高度發(fā)展階段產(chǎn)生的，主要是依托電子信息等高技術(shù)和現(xiàn)代管理理念、經(jīng)營方式和組織形式而發(fā)展起來的服務業(yè)。與傳統(tǒng)服務業(yè)相比，現(xiàn)代服務業(yè)一方面是指突出體現(xiàn)了知識含量比較高，尤其是基于信息技術(shù)的發(fā)展，以高新技術(shù)為支撐的服務業(yè)，即知識密集型服務業(yè)；另一方面是指隨著某種經(jīng)濟或社會活動中某局部功能的需求不斷擴大，以致專業(yè)化運作的成本優(yōu)勢和規(guī)模效應得以體現(xiàn)，從營運主體中分離出來，形成專業(yè)的服務機構(gòu)，即一些專業(yè)服務和新興服務業(yè)?，F(xiàn)代服務業(yè)的統(tǒng)計范圍是不斷變化拓展的，因而應對現(xiàn)代服務業(yè)的界定、劃分也應不斷地調(diào)整。服務業(yè)集聚是指在服務領(lǐng)域內(nèi)相互關(guān)聯(lián)(互補、競爭)企業(yè)與機構(gòu)在一定地域內(nèi)聚集，形成上、中、下游結(jié)構(gòu)完整、充滿創(chuàng)新活力的有機體系。在現(xiàn)代服務業(yè)集聚中，現(xiàn)代服務企業(yè)是關(guān)鍵企業(yè)，在集聚中處于核心地位，直接給消費者提供服務產(chǎn)品或服務過程，并接收消費者的反饋信息；供應者是指為服務企業(yè)提供原材料或者半成品的企業(yè)，一般不與消費者直接接觸；相關(guān)機構(gòu)主要指行業(yè)協(xié)會、研究機構(gòu)和政府相關(guān)機構(gòu)等；人文環(huán)境指服務企業(yè)聚集的歷史、文化和社會氛圍；產(chǎn)業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)設施是指某一區(qū)域的道路、通信和安全；政策環(huán)境是指政府關(guān)于特定產(chǎn)業(yè)及區(qū)域的政策和法律規(guī)定。服務業(yè)的工業(yè)化，催生了現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)園區(qū)的和出現(xiàn)和發(fā)展，一是來自對城市原有服務業(yè)較集中區(qū)域的重新規(guī)劃；二是來自地方政府或產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商策劃的主題園區(qū)。在現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)體系中，一些中樞事務部門，如金融、風險投資、廣告、法律咨詢等產(chǎn)業(yè)，大多高度集中于城市中心區(qū)域，其空間上的集聚主要追求信息的暢通性、商務合作的便利性以及高度熟練的勞動力。而有一部分區(qū)位敏感度較低（區(qū)位熵大于1）的產(chǎn)業(yè)，如研發(fā)服務、專門設計服務、倉儲物流服務、信息及數(shù)據(jù)處理等，更適合形成各種形式的現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是地方推動服務經(jīng)濟發(fā)展的重要抓手。三、現(xiàn)代服務業(yè)綜合園區(qū)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢目前，從國家到地方、從城市到區(qū)縣，各地爭相出臺產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，加速推動現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)綜合園區(qū)已成為大城市主體功能的承載點、城市經(jīng)濟的增長點和城市競爭力的爆發(fā)點。而以研發(fā)服務、專門設計服務、倉儲物流服務、信息及數(shù)據(jù)處理等為主要內(nèi)容的現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更是在經(jīng)濟現(xiàn)代化中扮演著重要角色，也為次級城市、次城市區(qū)域的跨越式發(fā)展提供了契機。園區(qū)形式主要包括：（1）科技商務社區(qū)科技商務社區(qū)適合于城市邊緣的城鄉(xiāng)接合部區(qū)域的高新技術(shù)區(qū)的發(fā)展，是一個住宅、商店、休閑場所齊全，工作室或廠房規(guī)劃有序、有機組合，可以“自給自足”并能提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。科技商務社區(qū)以吸納創(chuàng)新型的研發(fā)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)和企業(yè)總部為主，內(nèi)部工作環(huán)境優(yōu)越，服務配套設施完善，可以通過內(nèi)部技術(shù)研討會、企業(yè)家沙龍等公共活動，更好地活躍區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新氛圍。（2）呼叫產(chǎn)業(yè)（數(shù)據(jù)處理服務）園區(qū)引入國內(nèi)外知名的第三方外包型呼叫中心和數(shù)據(jù)中心企業(yè)、地區(qū)總部型呼叫和數(shù)據(jù)中心企業(yè)，也可引入商旅服務業(yè)、外包呼叫中心、消費電子、電視購物、保險業(yè)的國內(nèi)外多個龍頭企業(yè)，并根據(jù)單個企業(yè)的特殊需求，進行定制式開發(fā)呼叫中心園區(qū)，提供酒店預訂、網(wǎng)上購物、地圖服務等方面的集中呼叫服務。園區(qū)物業(yè)一般為產(chǎn)權(quán)式公寓房、獨棟辦公房、商業(yè)及生活配套設施。（3）培訓產(chǎn)業(yè)園區(qū)培訓產(chǎn)業(yè)園區(qū)是將多個職業(yè)教育和培訓機構(gòu)整合起來，包括職業(yè)技能、素質(zhì)培訓、實用技術(shù)培訓、企業(yè)培訓教育、新興產(chǎn)業(yè)培訓、遠程網(wǎng)絡教育等，通過資源共享提升效率、塑造品牌。由地方政府或產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商，負責園區(qū)的開發(fā)和管理運營，吸引多家培訓機構(gòu)入駐園區(qū)，以動態(tài)的，短期的培訓項目主，也可以是半年左右的集訓。園區(qū)運營商負責招生、學生管理、實習安排、后勤服務。培訓機構(gòu)、專家學者、獨立顧問等只需要開發(fā)好培訓課程。（4）電子商務＋倉儲物流電子商務倉儲物流中心以其對外交通便利、多類型交通以及低廉的租金成本等方面優(yōu)勢，吸引大中城市電子商務企業(yè)入駐，發(fā)展以“生活資料”為特色的集倉儲、簡單加工、物流配送、檢測維修、貿(mào)易于一體的物流產(chǎn)業(yè)鏈，打造大型的特色倉儲物流園區(qū)。其主要設施包括電子交易結(jié)算中心、電子信息中心、物流配送中心、商務辦公樓、產(chǎn)權(quán)商鋪、會務酒店、公寓以及餐飲娛樂設施。（5）逆向物流專業(yè)處理中心吸引家用電器、IT行業(yè)的大型企業(yè)與第三方逆向物流企業(yè)合資興建開發(fā)，集匯集、處理、庫存、配送、信息整合等功能于一體的逆向物流專業(yè)處理中心，同時配備專業(yè)的逆流物處理技術(shù)、人員和處理設備或設施，