不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)ppt課件(已修改)
2025-05-17 18:31 本頁(yè)面
【正文】 笫三章 市場(chǎng)比較法 第一節(jié) 比較法的基本原理 一 、 概念 ： （ Market parison approach or sales parion approach） 是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較 ， 對(duì)這些類似不動(dòng)產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。 二 、 理論依據(jù) 替代原理、大數(shù)定律 三 、 適用對(duì)象和條件 適用對(duì)象是具有交易性的不動(dòng)產(chǎn)，如不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)用地、商品住宅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。 條件：在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似不動(dòng)產(chǎn)的交易。 四、操作步驟 第二節(jié) 搜集交易實(shí)例 一、收集內(nèi)容 ，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境等。 二、收集途徑 查閱政府有關(guān)部門的不動(dòng)產(chǎn)交易資料 。 查閱報(bào)刊雜志有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易的信息資料。 參加不動(dòng)產(chǎn)交易會(huì)，了解不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格行情。 向不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融公司、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易的情況。 假裝成不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者，與不動(dòng)產(chǎn)出售者，如開發(fā)商、代理商等和談，取得真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格資料。 參加各類估價(jià)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)、聯(lián)合會(huì)之類的組織，同行之間相互提供信息。 其他途徑，如電話查詢、網(wǎng)絡(luò)查詢等。 第三節(jié) 選取可比實(shí)例和建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 一、選取要求： （一）、可比實(shí)例所處的地區(qū)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍的類似地區(qū)。 （二）、可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。 （三）、可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。 （四）、可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。 （五）、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的相吻合。 （六）、可比實(shí)例的成交日期格應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相接近。 （七）、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格。 二、建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 統(tǒng)一付款方式：一般以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。 統(tǒng)一采用單價(jià)：土地：樓面地價(jià)；停車場(chǎng)：車位 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 統(tǒng)一面積單位 案例一：收集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲的建筑面積 200平方米，成交總價(jià) 80萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付 16萬(wàn)元人民幣，第二期半年后付 32萬(wàn)元人民幣，余款 32萬(wàn)元人民幣一年后付清。乙的使用面積 2500平方英尺，成交總價(jià)15萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清。 （ 1）統(tǒng)一付款方式。以成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè) 當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為 8%，則 %)81(32%)81(3216 ????=（萬(wàn)元人民幣） 甲總價(jià) = 乙總價(jià) =15（萬(wàn)美元） （ 2）統(tǒng)一化為單價(jià) 甲單價(jià) =764220/200=（元人民幣 /平方米 ?建筑面積
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