【正文】 洪莊機械廠及周邊地塊土地收儲和前期開發(fā)項目可行性研究報告XXX廠及周邊地塊土地收儲和前期開發(fā)項目可行性研究報告二00九年十月目 錄第一章 總論 1 1 3 4 4 5第二章 項目背景 7 7 8第三章 項目建設(shè)必要性 10 10 11第四章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 13 13 13 15第五章 建設(shè)條件 18 18（現(xiàn)有） 19 20第六章 拆遷及安置方案 21 21 21 24第七章 環(huán)境保護 25 25 25 26 27 27第八章 建設(shè)單位基本職能與機構(gòu)設(shè)置 28 28 28第九章 項目建設(shè)周期及工程進度安排 30 30 30第十章 投資估算和資金籌措 31 31 31 31 32 34 35第十一章 經(jīng)濟分析 36 36 37第十二章 項目招標(biāo)投標(biāo)方案 38 38 38 39 40 40第十三章 項目社會效益 42 42 42 42 42 42第十四章 風(fēng)險分析 44 44 45第十五章 結(jié)論、問題及建議 47 47 47附件：XXXXX廠及周邊地塊土地收儲和前期開發(fā)投資估算匯總表XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖1用地現(xiàn)狀圖XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖2用地規(guī)劃圖XXXXX廠及周邊地塊開發(fā)范圍圖XXXXX廠及周邊地塊拆遷范圍圖XXXXX廠及周邊地塊收儲范圍圖《關(guān)于同意撤銷郊區(qū)五星鄉(xiāng)40個村民小組建制的批復(fù)》（常政復(fù)[2001]19號）《關(guān)于批準(zhǔn)為常州市外環(huán)路建設(shè)指揮部征（撥）地和撤銷十三個村民小組建制的通知》（蘇地管[1994]88號）項目選址意見書項目環(huán)評批復(fù)1項目建議書批復(fù)1關(guān)于要求調(diào)整洪莊機場地塊收儲和出讓計劃的報告1工程咨詢資質(zhì)證書復(fù)印件49第一章 總論：XXXX廠及周邊地塊土地收儲和前期開發(fā)：土地收儲和前期開發(fā)：XXX土地收購儲備中心：事業(yè)單位：XXX廠及周邊地塊四至：東至規(guī)劃道路六十五；南至規(guī)劃道路六十四；西至龍江路；北至勤業(yè)路。圖11 項目位置圖建設(shè)內(nèi)容根據(jù)《XXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖1用地現(xiàn)狀圖》及《XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件附圖2用地規(guī)劃圖》（2009GK063），擬對XXXXX廠及周邊地塊進行土地收儲和前期開發(fā)（含房屋拆遷、土地平整等）。（1）土地收儲（2）拆遷拆遷對象主要為陸家村、李家村、周家村、部分營業(yè)用房以及辦公用房等。（3）土地平整建設(shè)規(guī)模①（）②拆遷。，。③土地平整：，約合1045畝。（按項目開發(fā)范圍占地面積計）。具體詳見第四章。：2009年09月1日～2010年12月31日項目總投資為194047萬元。其中收儲費用：95142萬元拆遷費用：76574萬元基礎(chǔ)設(shè)施費用：314萬元其他費用：22017萬元本項目資金籌措：銀行貸款：110000萬元，%自籌資金：84047萬元，%自籌部分由市土地收購儲備中心籌集解決，目前市土地收購儲備中心自有資金150000萬元，自籌資金有保障。貸款償還由本項目可出讓土地上市后的出讓金及部分自有資金償還。表11 分年資金投入計劃表序號名 稱投入資金估算（萬元）2008年2009年2010年1收儲費用2000040000351422拆遷費用020000563573建設(shè)期利息0065344土地平整費003145其它費用5005000102006合 計2050065000108547為了加強政府對土地市場的調(diào)控，加大經(jīng)營性土地收儲和前期開發(fā)力度，提高國有土地收益，落實土地儲備庫存，保障土地供應(yīng)，提高凈地供應(yīng)比例，確保完成市政府確定的《常州市中心城區(qū)2009年度收儲及前期開發(fā)計劃》的城市建設(shè)任務(wù)，同時,XXXXX廠及周邊地塊是具有較高商業(yè)開發(fā)價值和較高投資回報率的黃金地塊，鐘樓區(qū)希望引進更多開發(fā)理念先進、資本實力雄厚、管理水平出色的企業(yè)，來發(fā)掘鐘樓城市產(chǎn)業(yè)的無限商機，更充分地實現(xiàn)鐘樓土地、環(huán)境等城市資源的價值，更高效地提升城建資本的配置效率，進一步改善城市形象，提升城市品位，從而實施本項目。本項目整理可出讓土地488800平方米，新增城市公共綠地43250㎡，新增市政用地5770㎡，新增道路用地137200㎡。土地收益用于彌補常澄路萬福路拆遷改造投資的缺口。項目建成后，常州市鐘樓區(qū)本項目周邊地區(qū)的交通環(huán)境、居民的居住條件、城市面貌、基礎(chǔ)設(shè)施，都將得到徹底改善，周邊布局更合理、配套更齊全、功能更完善。對常州城市化進程，也將起到重要的推動作用。常州市土地收儲中心是常州市國土資源局的直屬事業(yè)單位，位于懷德橋西200米處。常州市土地收儲中心是受市政府委托，在常州市國土資源局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)管下，代表市政府具體實施土地收購、儲備、前期開發(fā)和供應(yīng)工作的指定工作機構(gòu)。它的主要職能是： 、城市建設(shè)規(guī)劃、年度土地用地計劃和產(chǎn)業(yè)政策制定土地收購儲備計劃，經(jīng)市國土資源局審核并報市政府批準(zhǔn)后，按計劃組織實施。，在市國土資源局領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)市區(qū)國有土地和集體土地進行收購、儲備、征用和前期開發(fā)，不斷挖掘市區(qū)可開發(fā)的存量用地，落實土地儲備庫存，保障土地供應(yīng)，提高凈地供應(yīng)比例。，財務(wù)實行獨立核算，收支兩條線管理，接受市國土資源局、市財政局的指導(dǎo)和監(jiān)督。，開展資產(chǎn)管理和經(jīng)營。國家《土地儲備管理辦法》《江蘇省國有土地儲備辦法》《常州市市區(qū)土地收儲管理辦法》（20001216）常州城市總體規(guī)劃（20042020）常州市鐘樓區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃常州鐘樓經(jīng)濟開發(fā)區(qū)概念規(guī)劃《常州市中心城區(qū)2009年經(jīng)營性用地收儲及前期開發(fā)計劃》《常州市城市房屋拆遷管理辦法》（常政發(fā)［2007］105號）《常州市城市房屋拆遷補償估價技術(shù)細則》（常建［2008］318號）《關(guān)于調(diào)整市區(qū)城市房屋搬遷補助費等標(biāo)準(zhǔn)的通知》（常建［2008］319號）1XXXXX廠及周邊地塊規(guī)劃條件1常州市土地收儲中心委托合同本項目建設(shè)理由充分，社會效益顯著。本項目是城區(qū)建設(shè)的需要，項目建設(shè)具有必要性。通過對環(huán)境的保護，本項目對環(huán)境影響小，所以，無論是從技術(shù)方面，還是從社會效益角度來看，項目都具有可行性。由于本項目拆遷量及工程量都相對較大，因此，提出以下幾點建議：拆遷工作，涉及到千家萬戶，要充分做好被拆遷戶的思想工作，把好政策關(guān)，嚴格按拆遷政策辦事，考慮群眾的利益。在拆遷過程中充分考慮到弱勢群體的利益。應(yīng)加強工程的拆遷過程管理，采用規(guī)范化市場運作，以公開招投標(biāo)形式組織各項工程的施工建設(shè)，并做到嚴格驗收，保證國家財產(chǎn)的安全。分標(biāo)段拆遷，控制每個標(biāo)段規(guī)模，保證拆遷進度。對于整幢房屋局部在規(guī)劃道路上的盡可能整體拆除，減少拆遷矛盾。五星供電所拆遷提前與供電部門溝通，讓他們盡早制定搬遷計劃，確保拆遷工作不影響城市供電。由于周家村有部分住宅需要保留，在本項目實施過程前，建議與供水、供電、供氣等部門協(xié)調(diào)好，先對現(xiàn)有的管網(wǎng)線路進行改造，保證項目實施過程中不影響到居民的基本生活，然后進行拆遷。開發(fā)范圍涉及勤業(yè)中學(xué)西側(cè)圍墻拆除，提前與學(xué)校溝通聯(lián)系，安排好學(xué)校的保安措施，保證本項目實施不影響到學(xué)校的正常教學(xué)秩序。第二章 項目背景常州市位于江蘇省南部，滬寧線中段，北緯31186。09180。至32186。04180。，東經(jīng)119186。08180。至120186。12180。之間。常州是一座具有2500年歷史的文化名城，素有“中吳要輔、八邑名都”之稱。它北枕長江、東瀕太湖，與上海、南京等距相望,與蘇州、無錫聯(lián)袂成片。它是滬寧線上的一顆明珠，也是長三角的區(qū)域中心城市。該區(qū)域地勢平坦、氣候濕潤、河網(wǎng)交織。常州下轄金壇、溧陽兩市和新北、武進、天寧、鐘樓、戚墅堰五區(qū)，市域面積4375K㎡，市區(qū)面積1864 K㎡，市域人口390萬，市區(qū)人口256萬。2008年，常州市國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，部分核心指標(biāo)實現(xiàn)趕超或與標(biāo)兵差距縮小。2008年，全市實現(xiàn)GDP 2202億元，%，增速排名長三角16個城市第7位，總量繼續(xù)排名第9位。表21：常州近年主要經(jīng)濟指標(biāo)表 年份指標(biāo)20042005200620072008國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP（億元）156018802202財政收入（億元）財政收入增加率（%）293332財政支出(億元)97自營出口總額（億美元）實際利用外資（億美元）全社會固定資產(chǎn)（億元）社會消費品零售總額（億元）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）3166531969372104367450283以建設(shè)“實力鐘樓、優(yōu)美鐘樓、幸福鐘樓”為目標(biāo)，鐘樓區(qū)2008年8月12日發(fā)布了20082010年經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)、促進就業(yè)三年行動計劃，強力推進經(jīng)濟、城建、民生等各項工作。 通過現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和制造業(yè)的雙輪驅(qū)動，至2010年，鐘樓主要經(jīng)濟指標(biāo)將實現(xiàn)“1234567”：即培育形成100億元產(chǎn)品群和100億元物流市場，確保輸變電、機械冶金、新材料、裝備關(guān)鍵部件等4個制造業(yè)產(chǎn)品群均超百億；地區(qū)生產(chǎn)總值突破200億元；地方一般預(yù)算收入突破30億元；三年全社會固定資產(chǎn)投資總額超400億元；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達500億元；物流業(yè)營業(yè)收入超60億元；規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值超700億元。 以龍江路高架為界，加快建設(shè)以青楓公園為核心的西部新城。完善中吳大道、梧桐路等路網(wǎng)，加快建設(shè)寶龍城市廣場、中航大酒店、創(chuàng)業(yè)大廈等地標(biāo)性建筑，開工建設(shè)星港路、玉龍路等跨運河橋梁，規(guī)劃建設(shè)市中醫(yī)醫(yī)院鐘樓院區(qū)一期工程，新建藍天新苑、松濤苑等安居房60萬平方米。 鐘樓區(qū)規(guī)劃了的