【正文】 某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一、總論 ：：二、城市概況及建設(shè)條件三、項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性(1)土地開發(fā)整理是城市化建設(shè)的必要保障。(2)土地開發(fā)整理對(duì)城市外圍建設(shè)朝著規(guī)范化、合理化方向發(fā)展起著積極的促進(jìn)作用。(3)土地開發(fā)整理可以為城市建設(shè)輸送更多的城市居民。(4)土地開發(fā)整理可有效緩解城市建設(shè)中的土地供求矛盾。(5)某開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)是走新型工業(yè)化道路，實(shí)現(xiàn)“西部突圍”、“工業(yè)突破”發(fā)展戰(zhàn)略的重大舉措。(6)某開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)項(xiàng)目是建設(shè)新型園區(qū)經(jīng)濟(jì)的需要。(7)是實(shí)現(xiàn)工業(yè)強(qiáng)市，推動(dòng)招商引資工作全面發(fā)展的需要。(8)**開發(fā)區(qū)的輻射和示范功能，有利于xx向周邊延伸利益鏈條，從而凸現(xiàn)中心城市地位，加速城市建設(shè)步伐。四、園區(qū)概況、規(guī)劃范圍、規(guī)劃原則五、規(guī)劃布局方案：：六、環(huán)境保護(hù)七、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃八、組織管理領(lǐng)導(dǎo)與招投標(biāo)組織九、投資估算及資金籌措十、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)十一、土地儲(chǔ)備與開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策，加大支持力度，嚴(yán)控供應(yīng)總量，減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營水平，做好人才儲(chǔ)備一、總論：某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 建 地：某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：某投資開發(fā)有限公司某投資開發(fā)有限公司（以下簡稱某公司）成立于2007年3月13日，經(jīng)xx市政府同意，某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)成立的，負(fù)責(zé)**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資開發(fā)和土地開發(fā)、城市交通、教育、衛(wèi)生事業(yè)等國有資產(chǎn)建設(shè)的國有獨(dú)資公司，經(jīng)營范圍為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資開發(fā)和土地投資開發(fā)；農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資開發(fā)；房地產(chǎn)開發(fā)及建筑工程的承攬。公司法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、貸款卡等證照齊全，均已辦理年檢手續(xù)，承貸主體資格合法。近年來，某公司實(shí)施片區(qū)帶動(dòng)戰(zhàn)略和開放發(fā)展戰(zhàn)略，完善法人治理和責(zé)任管理，以市場運(yùn)作機(jī)制行使城建國有資產(chǎn)投資主體的職能，運(yùn)營城建國有資本，開辟城建融資渠道，承擔(dān)開發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)等建設(shè)項(xiàng)目，履行xx市政府在**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投、融資平臺(tái)職責(zé)。某公司按照公司法要求設(shè)立組織架構(gòu)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該公司的成立和組織構(gòu)架符合公司法的有關(guān)規(guī)定。但政府背景決定其仍具有濃厚的政府色彩，公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員等主要領(lǐng)導(dǎo)與管理人員均由開發(fā)區(qū)管委會(huì)委派。公司董事會(huì)成員5人，設(shè)董事長1人，副董事長3人，董事1人，其中4人由開發(fā)區(qū)財(cái)政局委派、職工代表1人，三名副董事長由財(cái)政局從董事會(huì)成員中指定產(chǎn)生；監(jiān)事會(huì)成員5人，其中3人由開發(fā)區(qū)財(cái)政局委派。董事長為公司的法定代表人，現(xiàn)由開發(fā)區(qū)管委會(huì)主任、工委副書記兼任。公司總經(jīng)理由一名副董事長兼任，副總經(jīng)理二人，下設(shè)辦公室、投資融資部、工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、房產(chǎn)公司及湘源建設(shè)公司某分公司。不含建筑工人,現(xiàn)有職工23余人，其中行政事業(yè)編制13人，其余為招聘人員。公司對(duì)加快某開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)步伐起到十分重要的作用，同時(shí)對(duì)園內(nèi)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展也具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。：某工程項(xiàng)目管理有限公司 受某投資開發(fā)有限公司的委托，某工程項(xiàng)目管理有限公司編織可行性研究報(bào)告，我公司立即組織技術(shù)人員（專家），到現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查研究，通過實(shí)地調(diào)查，廣泛征求有關(guān)部門的意見對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真論證、分析評(píng)價(jià)，于2010年5月完成本報(bào)告的編制，供審批部門決策參考。 依據(jù)：1)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)；2)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系；3)《xx市征征地補(bǔ)償安置規(guī)定》(懷政辦發(fā)[2003]6號(hào))；4)xx市城市總體規(guī)劃；5)某開發(fā)區(qū)規(guī)劃圖； 6)國家其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范及項(xiàng)目建設(shè)單位提供的國土、建設(shè)規(guī)劃、供水、供電、資金籌措意向等基礎(chǔ)資料。 范圍：本次研究對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)外部建設(shè)條件、總體方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行研究。 (1)**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)過10多年的發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善，以xx大道、**大道、乾明路、龍?zhí)堵?、善卷路、海德路等道路為?jīng)，以崇德路、蓮池路、桃林路、有德路和青山街等道路為緯，形成“八縱七橫”的棋盤格局。 開發(fā)區(qū)內(nèi)建有30萬噸自來水廠一座，11萬伏變電站兩座，22萬伏變電站一座，可確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及居民生活所需供水、供電，并可以為企業(yè)設(shè)計(jì)雙回路供電。區(qū)內(nèi)還有占地面積2100多畝的森林公園，作為城市公共綠地，為園區(qū)營造了良好的生態(tài)環(huán)境。**正在日益成為環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)和經(jīng)濟(jì)繁榮開發(fā)園區(qū)。10年來，xx**經(jīng)濟(jì)建設(shè)的成就是催人奮進(jìn)的，人們生活水平的提升是實(shí)實(shí)在在的，社會(huì)的發(fā)展是蓬勃向上的。建立經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以來，市委、市政府根據(jù)形勢的發(fā)展，將**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展定位于“工業(yè)新城，城市新區(qū)”。發(fā)展目標(biāo)的定位，充分發(fā)揮了xx的資源稟賦和比較優(yōu)勢，有力推動(dòng)了xx的資源開發(fā)、城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)起飛。(2)合理開發(fā)土地是城市發(fā)展的必然要求，也是建設(shè)小康社會(huì)的迫切任務(wù)。隨著社會(huì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長及人民生活水平的提高，加速合理開發(fā)整理土地，盤活存量土地，對(duì)于促進(jìn)城市化進(jìn)程具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。改革開放以來，xx城市化水平有了很大提高，中小城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，小城鎮(zhèn)建設(shè)速度加快，城鎮(zhèn)人口和非農(nóng)業(yè)人口迅速增加，城鎮(zhèn)人口從2000年的32萬人增加到2009年40萬人，由此可見無論從農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，還是城市化進(jìn)程的加速，與城市化相關(guān)的重要資源——土地已越來越成為各級(jí)政府及投資主體關(guān)注的焦點(diǎn)。(3)長期以來，xx工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量偏小，第二產(chǎn)業(yè)不夠強(qiáng)大，由于生產(chǎn)力整體水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不臺(tái)理，“三農(nóng)”問題解決仍不太樂觀，工業(yè)化處于初始階段，工業(yè)化率低于全國、全省平均水平，嚴(yán)重制約了xx經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛，對(duì)xx形成倒逼之勢。xx經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，必須奮力“西部突破”。而奮力“西部突圍”，關(guān)鍵在于園區(qū)建設(shè)，搭建工業(yè)發(fā)展平臺(tái)，營造工業(yè)發(fā)展氛圍。目前，**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)快速推進(jìn)時(shí)期，正步入快速發(fā)展的良性軌道。只有抓機(jī)遇，奮力突圍，才是唯一的出路。搭建更大的發(fā)展平臺(tái)，拓展更大的發(fā)展空間，通過科學(xué)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和經(jīng)濟(jì)騰飛。(4)某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于xx市東大門，常長、常張、常吉高速與正在籌建的常安高速在此交匯，石長鐵路貫穿境內(nèi)。所處的地理位置優(yōu)越，交通便利，施工方便，建設(shè)條件良好，水電供應(yīng)有保障，能保證項(xiàng)目的順利完成。(5)某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)項(xiàng)目位于xx**開發(fā)區(qū)，總面積1343畝。項(xiàng)目用地規(guī)劃性質(zhì)為工業(yè)用地和商業(yè)用地。地形以丘陵為主，隨著園區(qū)發(fā)展路、金光大道、濱江大道于去年底全部拉通，“三通一平”條件基本具備，為項(xiàng)目開發(fā)和引進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)打下了基礎(chǔ)。(6)經(jīng)計(jì)算，本工程項(xiàng)目總投資31928萬元，其中工程建設(shè)費(fèi)4028萬元；勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等其他相關(guān)前期費(fèi)用322萬元。土地征用費(fèi)5641萬元；房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)3922萬元；土地報(bào)批相關(guān)費(fèi)用15459萬元（其中：新增建設(shè)用地費(fèi)用3761萬元；耕地占用稅4140萬元；防洪保安基金107萬元；農(nóng)民保險(xiǎn)費(fèi)1791萬元、森林植被費(fèi)21萬元、土地有償使用費(fèi)4028萬元、耕地開墾費(fèi)1611萬元）、預(yù)備費(fèi)1328萬元、建設(shè)期利息1228萬元。投資估算只考慮了農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)(征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償?shù)热?xiàng)費(fèi)用)和房屋拆遷費(fèi)。不包括專門的安置費(fèi)用。項(xiàng)目建設(shè)期為3年。其資金籌措渠道為：申請(qǐng)銀行貸款20000萬元，自籌資金11928萬元。還貸主要通過土地開發(fā)籌集資金。(7)該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22％，大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率10％，遠(yuǎn)大于0，貸款償還期5年，償還能力較強(qiáng)。通過財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算，則該項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益，加快**開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)于促進(jìn)園內(nèi)企業(yè)做大做強(qiáng)、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、加速全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、增加農(nóng)民收入、促進(jìn)xx市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，具有極其重要的作用。該項(xiàng)目可行，建議盡快實(shí)施。二、城市概況及建設(shè)條件xx位于北緯28度至31度，東經(jīng)110度至113度之間，時(shí)區(qū)屬于國際時(shí)區(qū)東8區(qū)。地處中國的中南部，長江中游，省的西北部。東臨洞庭，西接黔渝，南通長沙，北連荊襄。從經(jīng)濟(jì)區(qū)位劃分，xx屬于中國經(jīng)濟(jì)中部崛起重心地帶，位于泛珠江三角洲和泛長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域結(jié)合部，是東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中、西部轉(zhuǎn)移的黃金地段。xx現(xiàn)轄武陵、鼎城2區(qū)，漢壽、桃源、臨澧、石門、澧縣、安鄉(xiāng)6縣和一個(gè)縣級(jí)市津市。xx地貌以平面為主。境內(nèi)山水相連，地勢西北高東南低。西部有“屋脊”之稱的壺瓶山。東南部是地肥水美的西洞庭湖平原，平均海拔在50米以下。中部過渡地段為丘陵。四大水系中的沅江和澧水流經(jīng)xx，境內(nèi)有大小河流432條。平湖區(qū)江河縱橫，水網(wǎng)密布，有廣闊的天然濕地。xx，位于省西北部，洞庭湖西岸，史稱“川黔咽喉，云貴門戶”。一篇《桃花源記》，讓xx擁有了“世外桃源”、“福地洞天”的美譽(yù)，xx因此擁有了一個(gè)美麗的名字——桃花源里的城市。一則“善卷讓王”的典故， 使“xx**山有德”的民謠千古流傳，xx因此被譽(yù)為中華民族道德文化發(fā)祥地。一個(gè)“劉?？抽浴钡膫髡f，把xx“愛神”追求幸福生活、美好愛情的壯舉代代頌揚(yáng)，xx因此成為一片多情的熱土。今天的xx已成為中國中等城市建設(shè)的典范。先后榮獲中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、中國首屆魅力城市、國際花園城市、全國交通管理模范城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市、中華詩詞之市的稱號(hào)。xx位于中國中南的西南區(qū)域正中位置，處于成渝經(jīng)濟(jì)圈、武漢經(jīng)濟(jì)圈和華南經(jīng)濟(jì)圈交匯處，從經(jīng)濟(jì)地理學(xué)角度來看，是企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略布局的上佳選址。運(yùn)輸距離經(jīng)濟(jì)、市場幅射范圍廣，中南、西南與東部在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上存在較大差距，本地產(chǎn)業(yè)和企業(yè)尚未完全成熟，但以xx為圓心，10小時(shí)車程內(nèi)有3億多人口，市場容量與潛力巨大。　　xx市是省十一五規(guī)劃中優(yōu)先發(fā)展的”3+5城市群”，**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)被納入長株潭大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃范圍。因與四川、重慶、貴州、廣西交界，而同時(shí)被國家“西部開發(fā)”戰(zhàn)略列入到扶持地區(qū)，享受與西部省份同樣的西部大開發(fā)政策支持，國家予以各項(xiàng)政策傾斜、項(xiàng)目開發(fā)、資金支持；在東部與中部接軌合作典范—“泛珠江三角洲”組織中，成為新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移第一梯度的承接地。xx**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)的省級(jí)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積70平方公里，是xx市委、市政府直接主辦的開發(fā)區(qū)。2009年批準(zhǔn)為省第一批國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。經(jīng)過10多年的發(fā)展，園區(qū)已逐步形成了裝備制造、林紙、電子新材料、紡織、醫(yī)藥、食品6大產(chǎn)業(yè)板塊：以經(jīng)緯紡機(jī)、漢風(fēng)集團(tuán)、創(chuàng)業(yè)德力西、中聯(lián)液壓以及在建的三一重工等企業(yè)為龍頭形成了裝備制造產(chǎn)業(yè)板塊；以恒安紙業(yè)、華耀漿紙以及籌建中的泰格林紙等企業(yè)為龍頭形成了紙業(yè)板塊；以金天鈦業(yè)、良田科技、力元新材、三升光電等企業(yè)為龍頭形成了電子新材料產(chǎn)業(yè)板塊；以云錦紡織、東信棉業(yè)、嘉莉詩服飾、金帛化纖等企業(yè)為龍頭形成了紡織產(chǎn)業(yè)板塊；洞庭制藥、金健藥業(yè)、以三金制藥、德海藥業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了藥業(yè)板塊；以金健米業(yè)、**大曲酒業(yè)、武陵酒業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了食品產(chǎn)業(yè)板塊?，F(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)230多家，規(guī)模以上企業(yè)80家，其中上市公司投資的企業(yè)15家；2008年，**的規(guī)模工業(yè)企業(yè)主營業(yè)收入超過73億元。未來的5年，**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將實(shí)現(xiàn)規(guī)模工業(yè)企業(yè)達(dá)200家以上，工業(yè)產(chǎn)值逾500億元并爭創(chuàng)國家級(jí)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的宏偉目標(biāo)?！　∧壳?，加快項(xiàng)目建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成為園區(qū)的首要任務(wù)，**開發(fā)區(qū)正重點(diǎn)打造六大專業(yè)園區(qū)：5平方公里電子新材料工業(yè)園、3平方公里機(jī)械裝備制造工業(yè)園、1平方公里機(jī)械配套工業(yè)園、8平方公里化工造紙工業(yè)園、1平方公里物流產(chǎn)業(yè)園和3平方公里濱江休閑文化產(chǎn)業(yè)園。