【正文】 某經濟開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)建設項目可行性研究報告 經濟開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)建設工程項目可行性研究報告目 錄一、總論 ：：二、城市概況及建設條件三、項目建設的背景及必要性(1)土地開發(fā)整理是城市化建設的必要保障。(2)土地開發(fā)整理對城市外圍建設朝著規(guī)范化、合理化方向發(fā)展起著積極的促進作用。(3)土地開發(fā)整理可以為城市建設輸送更多的城市居民。(4)土地開發(fā)整理可有效緩解城市建設中的土地供求矛盾。(5)某開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)項目的建設是走新型工業(yè)化道路，實現(xiàn)“西部突圍”、“工業(yè)突破”發(fā)展戰(zhàn)略的重大舉措。(6)某開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)項目是建設新型園區(qū)經濟的需要。(7)是實現(xiàn)工業(yè)強市，推動招商引資工作全面發(fā)展的需要。(8)**開發(fā)區(qū)的輻射和示范功能，有利于xx向周邊延伸利益鏈條，從而凸現(xiàn)中心城市地位，加速城市建設步伐。四、園區(qū)概況、規(guī)劃范圍、規(guī)劃原則五、規(guī)劃布局方案：：六、環(huán)境保護七、實施進度計劃八、組織管理領導與招投標組織九、投資估算及資金籌措十、財務評價十一、土地儲備與開發(fā)的風險與對策，加大支持力度，嚴控供應總量，減少貸款風險，提高經營水平，做好人才儲備一、總論：某經濟開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)建設項目 建 地：某經濟開發(fā)區(qū)：某投資開發(fā)有限公司某投資開發(fā)有限公司（以下簡稱某公司）成立于2007年3月13日，經xx市政府同意，某經濟開發(fā)區(qū)管理委員會批準成立的，負責**經濟開發(fā)區(qū)城市基礎設施建設投資開發(fā)和土地開發(fā)、城市交通、教育、衛(wèi)生事業(yè)等國有資產建設的國有獨資公司，經營范圍為城市基礎設施建設投資開發(fā)和土地投資開發(fā)；農村基礎設施區(qū)內基礎設施建設投資開發(fā)；房地產開發(fā)及建筑工程的承攬。公司法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、貸款卡等證照齊全，均已辦理年檢手續(xù)，承貸主體資格合法。近年來，某公司實施片區(qū)帶動戰(zhàn)略和開放發(fā)展戰(zhàn)略，完善法人治理和責任管理，以市場運作機制行使城建國有資產投資主體的職能，運營城建國有資本，開辟城建融資渠道，承擔開發(fā)區(qū)城市基礎設施建設、土地開發(fā)等建設項目，履行xx市政府在**經濟開發(fā)區(qū)投、融資平臺職責。某公司按照公司法要求設立組織架構，實行董事會領導下的總經理負責制。該公司的成立和組織構架符合公司法的有關規(guī)定。但政府背景決定其仍具有濃厚的政府色彩，公司董事會、監(jiān)事會成員等主要領導與管理人員均由開發(fā)區(qū)管委會委派。公司董事會成員5人，設董事長1人，副董事長3人，董事1人，其中4人由開發(fā)區(qū)財政局委派、職工代表1人，三名副董事長由財政局從董事會成員中指定產生；監(jiān)事會成員5人，其中3人由開發(fā)區(qū)財政局委派。董事長為公司的法定代表人，現(xiàn)由開發(fā)區(qū)管委會主任、工委副書記兼任。公司總經理由一名副董事長兼任，副總經理二人，下設辦公室、投資融資部、工程技術部、財務部、房產公司及湘源建設公司某分公司。不含建筑工人,現(xiàn)有職工23余人，其中行政事業(yè)編制13人，其余為招聘人員。公司對加快某開發(fā)區(qū)基礎設施的建設步伐起到十分重要的作用，同時對園內經濟健康持續(xù)發(fā)展也具有積極的現(xiàn)實意義。：某工程項目管理有限公司 受某投資開發(fā)有限公司的委托，某工程項目管理有限公司編織可行性研究報告，我公司立即組織技術人員（專家），到現(xiàn)場進行調查研究，通過實地調查，廣泛征求有關部門的意見對項目進行認真論證、分析評價，于2010年5月完成本報告的編制，供審批部門決策參考。 依據：1)國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)；2)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系；3)《xx市征征地補償安置規(guī)定》(懷政辦發(fā)[2003]6號)；4)xx市城市總體規(guī)劃；5)某開發(fā)區(qū)規(guī)劃圖； 6)國家其他各有關專業(yè)設計規(guī)范及項目建設單位提供的國土、建設規(guī)劃、供水、供電、資金籌措意向等基礎資料。 范圍：本次研究對項目建設的必要性、項目建設規(guī)模、內外部建設條件、總體方案、投資估算及經濟效益等方面進行研究。 (1)**經濟開發(fā)區(qū)經過10多年的發(fā)展，城市基礎設施明顯改善，以xx大道、**大道、乾明路、龍?zhí)堵?、善卷路、海德路等道路為經，以崇德路、蓮池路、桃林路、有德路和青山街等道路為緯，形成“八縱七橫”的棋盤格局。 開發(fā)區(qū)內建有30萬噸自來水廠一座，11萬伏變電站兩座，22萬伏變電站一座，可確保企業(yè)生產經營及居民生活所需供水、供電，并可以為企業(yè)設計雙回路供電。區(qū)內還有占地面積2100多畝的森林公園，作為城市公共綠地，為園區(qū)營造了良好的生態(tài)環(huán)境。**正在日益成為環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)和經濟繁榮開發(fā)園區(qū)。10年來，xx**經濟建設的成就是催人奮進的，人們生活水平的提升是實實在在的，社會的發(fā)展是蓬勃向上的。建立經濟開發(fā)區(qū)以來，市委、市政府根據形勢的發(fā)展，將**經濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展定位于“工業(yè)新城，城市新區(qū)”。發(fā)展目標的定位，充分發(fā)揮了xx的資源稟賦和比較優(yōu)勢，有力推動了xx的資源開發(fā)、城市建設和經濟起飛。(2)合理開發(fā)土地是城市發(fā)展的必然要求，也是建設小康社會的迫切任務。隨著社會發(fā)展的經濟增長及人民生活水平的提高，加速合理開發(fā)整理土地，盤活存量土地，對于促進城市化進程具有十分重要的現(xiàn)實意義。改革開放以來，xx城市化水平有了很大提高，中小城市規(guī)模不斷擴大，小城鎮(zhèn)建設速度加快，城鎮(zhèn)人口和非農業(yè)人口迅速增加，城鎮(zhèn)人口從2000年的32萬人增加到2009年40萬人，由此可見無論從農業(yè)現(xiàn)代化、工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，還是城市化進程的加速，與城市化相關的重要資源——土地已越來越成為各級政府及投資主體關注的焦點。(3)長期以來，xx工業(yè)經濟總量偏小，第二產業(yè)不夠強大，由于生產力整體水平較低，產業(yè)結構不臺理，“三農”問題解決仍不太樂觀，工業(yè)化處于初始階段，工業(yè)化率低于全國、全省平均水平，嚴重制約了xx經濟的發(fā)展。近年來周邊地區(qū)經濟的迅猛，對xx形成倒逼之勢。xx經濟要實現(xiàn)跨越式發(fā)展，必須奮力“西部突破”。而奮力“西部突圍”，關鍵在于園區(qū)建設，搭建工業(yè)發(fā)展平臺，營造工業(yè)發(fā)展氛圍。目前，**經濟開發(fā)區(qū)區(qū)開發(fā)建設已經進入一個快速推進時期，正步入快速發(fā)展的良性軌道。只有抓機遇，奮力突圍，才是唯一的出路。搭建更大的發(fā)展平臺，拓展更大的發(fā)展空間，通過科學規(guī)劃和產業(yè)定位、實現(xiàn)產業(yè)集聚和經濟騰飛。(4)某經濟開發(fā)區(qū)位于xx市東大門，常長、常張、常吉高速與正在籌建的常安高速在此交匯，石長鐵路貫穿境內。所處的地理位置優(yōu)越，交通便利，施工方便，建設條件良好，水電供應有保障，能保證項目的順利完成。(5)某經濟開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)項目位于xx**開發(fā)區(qū)，總面積1343畝。項目用地規(guī)劃性質為工業(yè)用地和商業(yè)用地。地形以丘陵為主，隨著園區(qū)發(fā)展路、金光大道、濱江大道于去年底全部拉通，“三通一平”條件基本具備，為項目開發(fā)和引進項目建設打下了基礎。(6)經計算，本工程項目總投資31928萬元，其中工程建設費4028萬元；勘測設計費、工程監(jiān)理費、建設單位管理費等其他相關前期費用322萬元。土地征用費5641萬元；房屋拆遷補償費3922萬元；土地報批相關費用15459萬元（其中：新增建設用地費用3761萬元；耕地占用稅4140萬元；防洪保安基金107萬元；農民保險費1791萬元、森林植被費21萬元、土地有償使用費4028萬元、耕地開墾費1611萬元）、預備費1328萬元、建設期利息1228萬元。投資估算只考慮了農民的征地補償費(征地補償包括土地補償費、安置補償費和青苗補償等三項費用)和房屋拆遷費。不包括專門的安置費用。項目建設期為3年。其資金籌措渠道為：申請銀行貸款20000萬元，自籌資金11928萬元。還貸主要通過土地開發(fā)籌集資金。(7)該項目全部投資財務內部收益率22％，大于財務基準收益率10％，遠大于0，貸款償還期5年，償還能力較強。通過財務抗風險計算，則該項目有較強的抗風險能力。本項目具有顯著的經濟效益，加快**開發(fā)區(qū)土地平整開發(fā)項目建設，對于促進園內企業(yè)做大做強、優(yōu)化經濟結構、加速全市農業(yè)產業(yè)化發(fā)展、增加農民收入、促進xx市經濟持續(xù)快速健康發(fā)展，具有極其重要的作用。該項目可行，建議盡快實施。二、城市概況及建設條件xx位于北緯28度至31度，東經110度至113度之間，時區(qū)屬于國際時區(qū)東8區(qū)。地處中國的中南部，長江中游，省的西北部。東臨洞庭，西接黔渝，南通長沙，北連荊襄。從經濟區(qū)位劃分，xx屬于中國經濟中部崛起重心地帶，位于泛珠江三角洲和泛長江三角洲經濟發(fā)展區(qū)域結合部，是東部沿海發(fā)達地區(qū)產業(yè)向中、西部轉移的黃金地段。xx現(xiàn)轄武陵、鼎城2區(qū)，漢壽、桃源、臨澧、石門、澧縣、安鄉(xiāng)6縣和一個縣級市津市。xx地貌以平面為主。境內山水相連，地勢西北高東南低。西部有“屋脊”之稱的壺瓶山。東南部是地肥水美的西洞庭湖平原，平均海拔在50米以下。中部過渡地段為丘陵。四大水系中的沅江和澧水流經xx，境內有大小河流432條。平湖區(qū)江河縱橫，水網密布，有廣闊的天然濕地。xx，位于省西北部，洞庭湖西岸，史稱“川黔咽喉，云貴門戶”。一篇《桃花源記》，讓xx擁有了“世外桃源”、“福地洞天”的美譽，xx因此擁有了一個美麗的名字——桃花源里的城市。一則“善卷讓王”的典故， 使“xx**山有德”的民謠千古流傳，xx因此被譽為中華民族道德文化發(fā)祥地。一個“劉?？抽浴钡膫髡f，把xx“愛神”追求幸福生活、美好愛情的壯舉代代頌揚，xx因此成為一片多情的熱土。今天的xx已成為中國中等城市建設的典范。先后榮獲中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、中國首屆魅力城市、國際花園城市、全國交通管理模范城市、國家環(huán)境保護模范城市、中華詩詞之市的稱號。xx位于中國中南的西南區(qū)域正中位置，處于成渝經濟圈、武漢經濟圈和華南經濟圈交匯處，從經濟地理學角度來看，是企業(yè)進行戰(zhàn)略布局的上佳選址。運輸距離經濟、市場幅射范圍廣，中南、西南與東部在經濟發(fā)展上存在較大差距，本地產業(yè)和企業(yè)尚未完全成熟，但以xx為圓心，10小時車程內有3億多人口，市場容量與潛力巨大?！　x市是省十一五規(guī)劃中優(yōu)先發(fā)展的”3+5城市群”，**經濟開發(fā)區(qū)被納入長株潭大河西先導區(qū)規(guī)劃范圍。因與四川、重慶、貴州、廣西交界，而同時被國家“西部開發(fā)”戰(zhàn)略列入到扶持地區(qū)，享受與西部省份同樣的西部大開發(fā)政策支持，國家予以各項政策傾斜、項目開發(fā)、資金支持；在東部與中部接軌合作典范—“泛珠江三角洲”組織中，成為新一輪產業(yè)轉移第一梯度的承接地。xx**經濟開發(fā)區(qū)是1992年經省人民政府批準的省級重點開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積70平方公里，是xx市委、市政府直接主辦的開發(fā)區(qū)。2009年批準為省第一批國家高新技術產業(yè)基地。經過10多年的發(fā)展，園區(qū)已逐步形成了裝備制造、林紙、電子新材料、紡織、醫(yī)藥、食品6大產業(yè)板塊：以經緯紡機、漢風集團、創(chuàng)業(yè)德力西、中聯(lián)液壓以及在建的三一重工等企業(yè)為龍頭形成了裝備制造產業(yè)板塊；以恒安紙業(yè)、華耀漿紙以及籌建中的泰格林紙等企業(yè)為龍頭形成了紙業(yè)板塊；以金天鈦業(yè)、良田科技、力元新材、三升光電等企業(yè)為龍頭形成了電子新材料產業(yè)板塊；以云錦紡織、東信棉業(yè)、嘉莉詩服飾、金帛化纖等企業(yè)為龍頭形成了紡織產業(yè)板塊；洞庭制藥、金健藥業(yè)、以三金制藥、德海藥業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了藥業(yè)板塊；以金健米業(yè)、**大曲酒業(yè)、武陵酒業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了食品產業(yè)板塊?，F(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)230多家，規(guī)模以上企業(yè)80家，其中上市公司投資的企業(yè)15家；2008年，**的規(guī)模工業(yè)企業(yè)主營業(yè)收入超過73億元。未來的5年，**經濟開發(fā)區(qū)將實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)企業(yè)達200家以上，工業(yè)產值逾500億元并爭創(chuàng)國家級重點開發(fā)區(qū)的宏偉目標?！　∧壳埃涌祉椖拷ㄔO，推動產業(yè)發(fā)展已成為園區(qū)的首要任務，**開發(fā)區(qū)正重點打造六大專業(yè)園區(qū)：5平方公里電子新材料工業(yè)園、3平方公里機械裝備制造工業(yè)園、1平方公里機械配套工業(yè)園、8平方公里化工造紙工業(yè)園、1平方公里物流產業(yè)園和3平方公里濱江休閑文化產業(yè)園。