【正文】 海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告公司二O一一年七月目 錄第一章 總論 1第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義 7第三章 項(xiàng)目區(qū)位分析與定位 10第四章 項(xiàng)目市場分析及發(fā)展前景 14第五章 項(xiàng)目選址分析 22第六章 項(xiàng)目總體規(guī)劃與布局 28第七章 項(xiàng)目建設(shè)工程 35第八章 項(xiàng)目配套公用工程 38第九章 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃及招租計(jì)劃 48第十章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 50第十一章 投資估算與資金籌措 54第十二章 經(jīng)濟(jì)分析 59第十三章 社會(huì)效益分析 65第十四章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 67第十五章 結(jié)論 70附件：建設(shè)用地規(guī)劃許可證關(guān)于準(zhǔn)予海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)總公司海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目備案的決定 津發(fā)改許可[2005] 128號(hào)2005年審計(jì)報(bào)告附圖第一章 總論一、項(xiàng)目名稱海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目二、項(xiàng)目建設(shè)單位及運(yùn)營單位基本情況項(xiàng)目建設(shè)單位：市海洋高新技術(shù)開發(fā)總公司地址：市海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)法定代表人：注冊(cè)資本：人民幣8876萬元市海洋高新技術(shù)開發(fā)總公司系區(qū)政府批準(zhǔn)，由市海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)投資組建的國有企業(yè)，于1992年6月19日成立。公司主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)銷售、高新技術(shù)開發(fā)、物資經(jīng)銷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理、咨詢服務(wù)、勞務(wù)服務(wù)。公司設(shè)立了三部一室的管理機(jī)構(gòu)：經(jīng)營管理部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部和建設(shè)工程部以及辦公室。下設(shè)三個(gè)直屬公司：建設(shè)工程公司（負(fù)責(zé)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）、工業(yè)投資公司（負(fù)責(zé)對(duì)外投資和中小企業(yè)工業(yè)園的建設(shè)管理）、塘海泰設(shè)施公司（負(fù)責(zé)園區(qū)公共設(shè)施的運(yùn)營和維護(hù)）。該公司將全面負(fù)責(zé)海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理。其下建設(shè)工程公司主要負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的建設(shè)，工業(yè)投資公司主要負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的運(yùn)營。海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于市區(qū)的東北部，1992年6月成立并開始建設(shè)，1995年1月晉升為國家級(jí)開發(fā)區(qū)。1995年5月，海洋高新技術(shù)園區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)合并，成為現(xiàn)在的“海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)”。海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是目前全國唯一的以發(fā)展海洋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的國家級(jí)開發(fā)區(qū)，經(jīng)過10多年的發(fā)展，現(xiàn)已初步形成了以海洋高科技、復(fù)合新材料、機(jī)械制造和電子信息四大產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)群體，其中涉及海洋石油、海洋化工、海洋生物工程等領(lǐng)域的海洋經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值占海洋高新技術(shù)園區(qū)總產(chǎn)值的60%。國內(nèi)生產(chǎn)總值、社會(huì)總產(chǎn)值和稅收，%、%%的速度增長，海洋高新技術(shù)園區(qū)已成為區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長的發(fā)動(dòng)機(jī)。三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園選址于高新區(qū)，總建筑面積為279740平方米。整個(gè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園將分為四期開發(fā)建設(shè)，每期完成其相應(yīng)的市政配套工程。目前本項(xiàng)目的一期與二期工程已經(jīng)完成，其中一期工程位于建設(shè)場址西北側(cè)，建設(shè)包括綜合樓、孵化器、廠房及相關(guān)附屬設(shè)施在內(nèi)的8個(gè)單體建筑，；二期工程位于建設(shè)場址西南側(cè)，擬建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房8座，；。三期工程規(guī)劃位于建設(shè)場址中部，擬建設(shè)包括廠房、商務(wù)樓等15個(gè)單體建筑，；計(jì)劃2005年6月至2006年底完成。四期工程規(guī)劃位于建設(shè)場址東部，擬建設(shè)包括商務(wù)大廈、孵化器、廠房、變電站及換熱站等在內(nèi)的7個(gè)單體建筑。計(jì)劃2007年1月至2007年底完成。配套市政工程包括道路約6萬平方米，，，燈桿290顆，各市政工程根據(jù)建筑工程的進(jìn)度相應(yīng)配套。四、項(xiàng)目背景海洋高新區(qū)作為濱海新區(qū)的重要組成部分，是發(fā)展海洋科技產(chǎn)業(yè)的一個(gè)極為有利的區(qū)域，地理位置優(yōu)越，緊鄰渤海灣，該區(qū)占有約2公里的海岸線，京津塘高速公路穿區(qū)而過，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α榱诉M(jìn)一步促進(jìn)海洋高新區(qū)的對(duì)外開放水平、提高其綜合競爭能力，必須進(jìn)一步拓寬思路、創(chuàng)新招商引資方式、優(yōu)化招商引資環(huán)境，重點(diǎn)發(fā)展高科技、高效益、環(huán)保低耗的產(chǎn)業(yè)?；谝陨习l(fā)展思路，區(qū)委、區(qū)政府自2002年開始部署建設(shè)海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園（即中小企業(yè)工業(yè)園及創(chuàng)業(yè)中心孵化基地），主要面向中小型生產(chǎn)性高科技企業(yè)，園內(nèi)有多種不同規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)廠房供入駐企業(yè)選擇，并配有各種不同面積的管理辦公用房及企業(yè)職工宿舍，不僅能為這些中小企業(yè)的研發(fā)、中試以及規(guī)?；a(chǎn)提供條件，而且還可以滿足企業(yè)管理以及員工生活需要，形成一個(gè)從生產(chǎn)到管理再到生活服務(wù)的一體化綜合性園區(qū)，從而進(jìn)一步構(gòu)筑海洋高新區(qū)全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開放新格局。自2003年開始建設(shè)以來，經(jīng)區(qū)計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，截至2005年5月上旬，已完成一、二期工程、舊廠房改造工程。三期建設(shè)作為海洋高新區(qū)總公司2005年工作中的重中之重，準(zhǔn)備工作進(jìn)展順利，正準(zhǔn)備融資以加快工程建設(shè)進(jìn)度。為此，市海洋高新技術(shù)開發(fā)總公司委托公司，編制“海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”。五、經(jīng)營模式與經(jīng)營計(jì)劃經(jīng)營模式本項(xiàng)目擬采用建筑物全部出租的方式進(jìn)行經(jīng)營。經(jīng)營計(jì)劃計(jì)劃每期建成后的第一年的出租率達(dá)到80%，第二年的出租率達(dá)到90%，第三年的出租率達(dá)到95%，以后保持95%的出租率。六、項(xiàng)目總投資、投資構(gòu)成及資金籌措方案。已完成園區(qū)的征地費(fèi)用，改造工程、一期工程和二期工程的投資?？傎Y金明細(xì)如下： l 建設(shè)投資：216。 已完成投資：。征地費(fèi)用：一期工程（含配套工程）：二期工程（含配套工程）：改造工程：216。 預(yù)計(jì)三期、四期工程投資：。市海洋高新技術(shù)開發(fā)總公司自有：。銀行貸款15000萬元（六年期，%）。l 流動(dòng)資金：216。 經(jīng)營流動(dòng)資金：。216。 短期流動(dòng)資金：（供電、供熱、路燈工程的建設(shè)費(fèi)用）其中，市，向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款5000萬元。（%）七、可行性研究報(bào)告編制單位公司咨詢資格證書編號(hào)：88888888888八、編制依據(jù) 區(qū)發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)的文件 海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃 中建建筑設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)方案九、項(xiàng)目主要指標(biāo)序號(hào)名稱單 位總體指標(biāo)備注1技術(shù)指標(biāo)園區(qū)總占地面積公頃園區(qū)總建筑面積萬平方米一期工程平方米已完成二期工程平方米已完成三期工程平方米 四期工程平方米改造工程平方米已完成總體規(guī)劃容積率總體規(guī)劃綠地率%2經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總投資萬元建設(shè)投資萬元流動(dòng)資金投資萬元已完成工程投資萬元擬申請(qǐng)銀行貸款萬元20000其中：固定資產(chǎn)貸款萬元15000 流動(dòng)資金貸款萬元5000投資回收期年含建設(shè)期借貸償還期年6含建設(shè)期內(nèi)部收益率%稅前第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義一、海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目的建設(shè)抓住了濱海新區(qū)發(fā)展的重大歷史機(jī)遇 近日，溫家寶總理在濱海新區(qū)考察時(shí)強(qiáng)調(diào)指出，加快濱海新區(qū)開發(fā)開放，是環(huán)渤海區(qū)域及全國發(fā)展戰(zhàn)略布局中重要的一步棋。走好這步棋，不僅對(duì)的長遠(yuǎn)發(fā)展，而且對(duì)于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全國總體發(fā)展戰(zhàn)略部署、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和現(xiàn)代化宏偉目標(biāo)都具有重要意義。溫總理的講話，體現(xiàn)了黨中央、國務(wù)院已經(jīng)把濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略的總體布局，把加快濱海新區(qū)的開發(fā)開放作為振興環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重大決策，作為推動(dòng)全國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重大舉措，作為進(jìn)一步擴(kuò)大我國對(duì)外開放的重大步驟，這是發(fā)展史上的一件大事，也是擺在濱海新區(qū)面前、擺在面前的一次難得的歷史機(jī)遇。海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)作為濱海新區(qū)的重要組成部分，是發(fā)展海洋科技產(chǎn)業(yè)的一個(gè)極為有利的區(qū)域，面對(duì)這樣難得的歷史發(fā)展機(jī)遇，需要以更新的思路、更寬的視野去規(guī)劃海洋高新區(qū)的發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)海洋高新區(qū)的對(duì)外開放水平、提高其綜合競爭能力。為此，必須進(jìn)一步拓寬思路、創(chuàng)新招商引資方式、優(yōu)化招商引資環(huán)境，重點(diǎn)促進(jìn)海洋高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園便是一種很好的招商模式，是一次全新的嘗試。二、海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目的建設(shè)為我市工業(yè)布局“戰(zhàn)略東移”創(chuàng)造了條件實(shí)施工業(yè)布局重心戰(zhàn)略東移，是加快現(xiàn)代化國際港口大都市和北方重要經(jīng)濟(jì)中心建設(shè)的客觀要求，也是為工業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整提供充足的空間，為中心市區(qū)和濱海新區(qū)的城市功能發(fā)展創(chuàng)造條件。區(qū)，作為工業(yè)戰(zhàn)略東移的重要承接地，面臨著難得的發(fā)展機(jī)遇，而海洋高新區(qū)目前已成為區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動(dòng)機(jī)，所以必須要為整體的工業(yè)戰(zhàn)略東移服務(wù)。因此，建設(shè)海洋高新區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園，進(jìn)一步增強(qiáng)海洋高新區(qū)的招商引資能力，既是區(qū)自身發(fā)展的需要，也是工業(yè)戰(zhàn)略東移的需要。三、海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目的建設(shè)推動(dòng)了海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，促進(jìn)了區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和區(qū)人民生活水平的提高。1992年成立的國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)—海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是中國唯一以發(fā)展海洋科技產(chǎn)業(yè)為主的高新區(qū)，是市濱海新區(qū)對(duì)外開放的核心區(qū)之一，也是一個(gè)享有國家級(jí)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策，具有加工制造、保稅倉儲(chǔ)、物流配送、科技研發(fā)、教育等功能，高度開放的外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域。目前，海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主要源泉，2003年，占%。海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園建設(shè)在海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的起步區(qū)內(nèi)，它的建設(shè)將帶動(dòng)整個(gè)海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的招商引資工作，進(jìn)而促進(jìn)海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展并帶動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高。四、海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目的建設(shè)，為國內(nèi)外海洋高新技術(shù)企業(yè)來津投資創(chuàng)造了良好的條件，促進(jìn)了本地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為了促進(jìn)海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，海洋高新技術(shù)開發(fā)總公司擬在起步區(qū)內(nèi)投資興建“海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)園創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園”。該項(xiàng)目主要是在海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的起步區(qū)內(nèi)占地面積為332819平方米的土地上完善基礎(chǔ)設(shè)施并興建標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房、辦公樓、宿舍樓一體化服務(wù)區(qū)，以此來吸引國內(nèi)外的投資者前來投資。該項(xiàng)目的建設(shè)將加快海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的招商引資步伐，吸引更多的海洋高新技術(shù)企業(yè)前來投資，形成產(chǎn)業(yè)的集群并帶動(dòng)本地海洋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三章 項(xiàng)目區(qū)位分析與定位一、項(xiàng)目的區(qū)位環(huán)境分析創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目選址于市海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該區(qū)域坐落于濱海新區(qū)的中心位置，是市新型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域之一，兩側(cè)環(huán)繞的是市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和建設(shè)中的開發(fā)區(qū)西區(qū)，東靠保稅區(qū)，西面鄰近空港物流技術(shù)區(qū)，與新城工業(yè)園、海洋石油外國中小企業(yè)投資工業(yè)園相距不遠(yuǎn)，內(nèi)部、外部環(huán)境優(yōu)良，無論是地理位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施，還是周邊環(huán)境和人力資源供給方面，都具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，為項(xiàng)目的開發(fā)和發(fā)展提供了優(yōu)越的前提條件和外部支持。優(yōu)越的地理位置濱海新區(qū)是歐亞大陸橋東部的主要起點(diǎn)，地處陸橋經(jīng)濟(jì)帶和東北亞經(jīng)濟(jì)圈兩大國際經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，也是西部、北部地區(qū)走向世界寬敞的東大門。濱海新區(qū)臨近東北亞地區(qū)的日本、韓國等，是中國對(duì)東北亞地區(qū)開放引資和經(jīng)貿(mào)合作的前沿，有望成為類似于深圳、浦東的北方地區(qū)對(duì)外開放的窗口。濱海新區(qū)處于京津冀城市群的核心區(qū)內(nèi)，依托京津、背靠三北，有力地輻射和連通了中國北方市場，對(duì)環(huán)渤海城市群的發(fā)展及新的空間格局的形成具有重要的帶動(dòng)和促進(jìn)作用，是中國整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局中北方地區(qū)的一個(gè)重要戰(zhàn)略性支撐點(diǎn)。本項(xiàng)目所在的海洋高新區(qū)位于濱海新區(qū)的中心地帶，瀕臨渤海，面向太平洋，背靠京津，距離市區(qū)僅45公里，距離北京市區(qū)142公里，距新港僅8公里，具有依靠京津優(yōu)勢對(duì)外輸出和向內(nèi)吸引的有利條件，可以依托市的力量進(jìn)行發(fā)展，并在將來可以拉動(dòng)市及京津冀地區(qū)的對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作，成為開放過程中新的窗口。便利的交通條件創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園選址所在地交通便利。公路方面，高新區(qū)內(nèi)已建成長達(dá)25公里的主干道路，十余條主干公路與全國公路連通，京津唐高速公路和塘漢公路等穿高新區(qū)而過，形成了輻射狀公路網(wǎng)；鐵路方面，園區(qū)臨近和北京兩大北方鐵路樞紐，京哈、京滬兩大鐵路動(dòng)脈經(jīng)過濱海新區(qū)，園區(qū)內(nèi)貨物運(yùn)輸可以通達(dá)全國各地，并出口俄、蒙等國；距離華北地區(qū)第二大國際機(jī)場濱海機(jī)場38公里；距離中國第二大港新港僅8公里。區(qū)域內(nèi)形成了公路、鐵路、航空、港口交織的立體全方位交通網(wǎng)絡(luò)，突出的交通優(yōu)勢可以提高項(xiàng)目在北方地區(qū)的輻射力和吸引力，帶動(dòng)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。健全的基礎(chǔ)設(shè)施創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園區(qū)內(nèi)，將給予企業(yè)“九通一管”的硬件設(shè)施和服務(wù)（包括道路、供水、排污、供電、供熱、供燃?xì)狻㈦娦拧⒂芯€電視暢通，具備全面的物業(yè)管理服務(wù)）。目前海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有兩座自來水的水廠、兩座變電站及其他基礎(chǔ)設(shè)施，日供水能力達(dá)到15萬噸，日供電能力達(dá)到10萬千瓦，可提供集中供熱和管道天然氣等。優(yōu)良的周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境園區(qū)所在的海洋高新區(qū)是區(qū)乃至整個(gè)濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。高新區(qū)是我國目前唯一一家以發(fā)展海洋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的國家級(jí)開發(fā)區(qū)，經(jīng)過12年的發(fā)展，區(qū)內(nèi)建成了高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、科技成果轉(zhuǎn)化示范區(qū)、外國中小科技型企業(yè)工業(yè)園等，形成了信息技術(shù)、生物工程、新材料、海洋技術(shù)四大支柱產(chǎn)業(yè)，2003年，區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值20億元，是區(qū)當(dāng)年GDP的38%。高新區(qū)為項(xiàng)目發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展堅(jiān)強(qiáng)的后盾。園區(qū)的周邊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)擁有先進(jìn)的物流和加工業(yè)，資源供應(yīng)充足，對(duì)產(chǎn)品的進(jìn)出口交易提供優(yōu)惠的關(guān)稅政策，并在開發(fā)建設(shè)、招商引資、管理服務(wù)上都可以為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園的發(fā)展提供成功的經(jīng)驗(yàn)，在物資運(yùn)輸、調(diào)配、貿(mào)易等方面為園區(qū)提供便利條件，本園區(qū)的建立將能促進(jìn)科技成果的轉(zhuǎn)化，帶動(dòng)本地區(qū)的高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)的集聚，并提高整個(gè)地區(qū)的科技創(chuàng)新能力。豐富的人力資源優(yōu)勢園區(qū)所在區(qū)域人力資源豐富。北京市和市高等學(xué)校集中、教育水平發(fā)達(dá)，北京市擁有120多所高等院