【正文】 國際家居產(chǎn)業(yè)主題社區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告國際家居產(chǎn)業(yè)主題社區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2016年1月目 錄第一章 項(xiàng)目基本情況 1 項(xiàng)目概況 1 3第二章 項(xiàng)目的功能分區(qū) 6 6 6 7 8 8第三章 市場分析 9 9（住宅部分） 13（商業(yè)部分） 21第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 31 31 31第五章 項(xiàng)目建設(shè)場址與建設(shè)條件 32 32 32第六章 建設(shè)方案 35 35 39 41 44 50 53 55第七章 節(jié)能節(jié)水 58 設(shè)計(jì)依據(jù) 58 項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量分析 60 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況分析 61 節(jié)能措施 61 能源管理 63 節(jié)能效果分析結(jié)論與建議 64第八章 生態(tài)環(huán)境影響分析 65 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境和生態(tài)狀況 65 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)集排放標(biāo)準(zhǔn) 65 施工期環(huán)境影響分析 65 67 69第九章 勞動安全衛(wèi)生及消防 72 勞動安全衛(wèi)生 72 消防 74第十章 項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度 76 項(xiàng)目組織管理 76 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 77第十一章 工程招投標(biāo)方案 79 招標(biāo)依據(jù) 79 招標(biāo)范圍 79 招標(biāo)組織形式 79 招標(biāo)方式 79 招標(biāo)公告的與媒體 79 各項(xiàng)服務(wù)單位招標(biāo)要求 79 招標(biāo)情況 80第十二章 投資估算及資金籌措 81 估算范圍 81 估算依據(jù) 81 投資估算金額 83 資金籌措方式及來源 83第十三章 財(cái)務(wù)分析 84 基本數(shù)據(jù) 84 利潤估算 85 財(cái)務(wù)盈利能力分析 86 償債能力分析 88 財(cái)務(wù)生存能力分析 88 財(cái)務(wù)不確定性分析 88 結(jié)論 89第十四章 社會評價(jià) 90 社會影響效果分析 90 社會適應(yīng)性分析 90 社會風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 91第十五章 結(jié)論與建議 94 94 94附表：附表1：建設(shè)投資估算表附表2：項(xiàng)目總投資使用與資金籌措表附表3：還本付息計(jì)算表附表4：流動資金估算表附表5：銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表附表6：總成本費(fèi)用估算表附表7：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表附表8：無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷估算表附表9：工資及福利費(fèi)估算表附表10：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附表11：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表附表12：利潤與利潤分配表附表13：財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表附表14：資產(chǎn)負(fù)債表附表15：財(cái)務(wù)敏感性分析表附表16：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表附表17：國際家居產(chǎn)業(yè)主題社區(qū)銷售收入表附表18：星級酒店經(jīng)營收入表V 第一章 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱國際家居產(chǎn)業(yè)主題社區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位及慨況深圳某家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司——來自深圳的家居產(chǎn)業(yè)鏈整合投資與運(yùn)營商——20余年家居產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，集合深圳一線城市的家居研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、品牌、資本優(yōu)勢，整合產(chǎn)研學(xué)市場的全產(chǎn)業(yè)鏈資源，投資寧鄉(xiāng)玉潭產(chǎn)業(yè)新城。 建設(shè)地點(diǎn)本次規(guī)劃用地為位于寧鄉(xiāng)玉潭新城玉潭鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對面的伊蘭尼斯地塊。該地塊東臨豪德大市場，西依二環(huán)南路，北抵新康路，南至玉興路，與寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)人民政府隔路相望，南面與玉潭公園遙相響應(yīng)，地理位置優(yōu)越。 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容該項(xiàng)目為國際家居產(chǎn)業(yè)主題社區(qū)，規(guī)劃總占地250畝，總建筑面積60萬m2，其中精品家居主題賣場10萬㎡、精品家居專業(yè)市場與特色步行街10萬㎡、星級商務(wù)酒店5萬㎡、生態(tài)居住區(qū)30萬㎡、綠色商務(wù)辦公5萬㎡等及其附屬配套設(shè)施。項(xiàng)目估算總投資200000萬元，其中建筑工程費(fèi)164500萬元，設(shè)備購置費(fèi)2500萬元，安裝工程費(fèi)200萬元，；。建設(shè)期貸款利息3840萬元。所需資金由企業(yè)自籌14億元，銀行貸款6億元。該項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為30個(gè)月，擬定于2013年1月開始前期工作，2015年6月竣工驗(yàn)收投入使用。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目單位數(shù)量備注1占地面積畝2建筑面積m23勞動定員人1004總投資萬元5年均營業(yè)收入萬元6年均銷售稅金及附加萬元7年均房產(chǎn)稅萬元8年均固定成本萬元9年均可變成本萬元10年均總成本萬元11年均利潤總額萬元12年均所得稅萬元13年均利稅總額萬元14年均凈利潤萬元15年均息稅前利潤萬元16總投資收益率%17資本金凈利潤率%18財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%稅前19財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅前20投資回收期年稅前，含建設(shè)期21財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%稅后22財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅后23投資回收期年稅后，含建設(shè)期24盈虧平衡點(diǎn)%關(guān)于編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告委托書；《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃綱要》；《湖南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《寧鄉(xiāng)縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》；《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》（2007年修正）；《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）；《關(guān)于開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知》（監(jiān)發(fā)[2007]6號）；《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號）；《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（建標(biāo)[2000]205號）；國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；投資項(xiàng)目可行性研究指南編寫組編制的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；《長沙市統(tǒng)計(jì)年鑒2011》；項(xiàng)目建議書批復(fù)；土地出讓條件和規(guī)劃批復(fù)；政府相關(guān)部門關(guān)于本項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)會議紀(jì)要；項(xiàng)目單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。本報(bào)告研究范圍是以“深圳某家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司國際家居產(chǎn)業(yè)主題社區(qū)項(xiàng)目”內(nèi)建筑物的建設(shè)為主。國際家居產(chǎn)業(yè)主題社區(qū)，地處城市發(fā)展區(qū)、山水領(lǐng)域、商貿(mào)地帶、交通門戶，以打造城市商圈核心為目標(biāo)，以主題商業(yè)與生態(tài)宜居為引擎，構(gòu)筑新城核心區(qū)的商業(yè)城、生活城、公園城、生態(tài)城。即以“都市綜合體”為核心模式，全面引入家居MALL（商城）、精品家居專業(yè)市場、高檔居住社區(qū)、特色商業(yè)步行街、精品商務(wù)酒店、生態(tài)辦公、城市廣場等產(chǎn)業(yè)體系，打造寧鄉(xiāng)新城“生活中心”。本項(xiàng)目的研究內(nèi)容主要有以下幾方面：項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；項(xiàng)目市場分析；合理確定本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模；項(xiàng)目建設(shè)的基本條件；項(xiàng)目建設(shè)方案 ；建設(shè)水平及投資估算；建設(shè)資金籌措；社會效益分析等。第二章 項(xiàng)目的功能分區(qū)精品家居主題賣場近10萬平米專業(yè)精品賣場，集名品家具、裝飾建材、燈具于一體，成就五星級服務(wù)的家具、建材主題購物中心，助您輕松實(shí)現(xiàn)從清水房到夢想家的完美蝶變。匯聚天下家居風(fēng)情，聚合環(huán)球家居風(fēng)尚，精品家居主題賣場以磅礴的氣勢和高貴的氣質(zhì)，將國際前沿家居產(chǎn)品、設(shè)計(jì)和資訊潮流引入寧鄉(xiāng)，創(chuàng)造卓爾不群的品質(zhì)家居生活。建材：主要經(jīng)營瓷磚、衛(wèi)浴、地板、門、櫥柜、衣柜、吊頂、壁紙、燈飾等。從凈化身體到凈化心靈，衛(wèi)生間的使命正在升級。在這里，為您臻選全球經(jīng)典衛(wèi)浴；承載整個(gè)家庭，承載您的夢想，好地板魅力無窮。木門、樓梯、衣柜同步呈現(xiàn)，助您打造恒定如一的超完美整體家居。至尊瓷磚品牌，在這里爭奇斗艷，無論?；u、仿古磚還是馬賽克、石材、均能達(dá)到您對地面墻的最佳追求。細(xì)節(jié)決定成敗，燈飾給您的居室從頂?shù)降氐娜嫔A。家具：主要經(jīng)營軟體家具、板式家具、兒童家具、實(shí)木家具、韓式家具、歐美家具、家飾等。一張溫暖的床，一套舒適的沙發(fā)，在這里是一種精神上的安慰；板式家具的簡約、精巧、時(shí)尚鑲嵌進(jìn)生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴；一套青少年兒童家具為您撐起孩子的健康、快樂、多彩的童年；感觸實(shí)木家具，為您提供英倫鄉(xiāng)居、美式亙古、北歐簡約等家居風(fēng)格，連同那些沉淀在百年歲月里的異國情調(diào)，讓您在這里欣然成趣。 回顧建材行業(yè)的發(fā)展歷程，業(yè)態(tài)的發(fā)展能夠說是整個(gè)行業(yè)發(fā)展的縮影，80年代末至90年代初，攤位制市場大行其道；進(jìn)入2000年，專業(yè)建材市場浮出水面。對于寧鄉(xiāng)，第一代零散的街鋪已成為過去，其依然大量分布在社區(qū)商鋪內(nèi)夾縫生存；早期建材大市場的興起，成為寧鄉(xiāng)專業(yè)建材市場的領(lǐng)先者，啟動了寧鄉(xiāng)第二代粗放型建材市場；第三代為包羅萬象的家居建材廣場以及走精細(xì)化、主題化的建材市場與家居建材街；第四代為精、細(xì)、全的品牌展貿(mào)中心；精品家居專業(yè)市場與特色步行街成為第三代建材市場向第四代發(fā)展過程的衍生產(chǎn)物，是市場產(chǎn)生的必然。雅士林家居步行街通過差異化定位，將完善寧鄉(xiāng)建材行業(yè)業(yè)態(tài)，最大程度提升華源建材板塊的形象。精品家居專業(yè)市場與特色步行街項(xiàng)目由10萬㎡家居步行街組建而成。精品家居專業(yè)市場與特色步行街由三層底商構(gòu)成，形成臨街、內(nèi)街兩條平行商業(yè)動線，鋪鋪臨街，商鋪價(jià)值最大化，850米超長的臨街面，更加增強(qiáng)項(xiàng)目的形象、商業(yè)氛圍及檔次。項(xiàng)目規(guī)劃分為臨街、主街、大賣場三大功能板塊，融合家電、廚衛(wèi)電器、燈飾、軟裝、家居、餐飲娛樂、社區(qū)綜合商業(yè)配套等多重功能業(yè)態(tài)，打造完美的商業(yè)格局，將引領(lǐng)全新市場潮流，同時(shí)成就一個(gè)有一個(gè)的財(cái)富傳奇。星級商務(wù)酒店以絕佳的黃金地理優(yōu)勢位置屹立于長沙市金融、政治、商務(wù)、休閑、娛樂正中心。酒店由深圳某家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司管理，建成后是一家按五星標(biāo)準(zhǔn)籌建的集客房、餐飲、商務(wù)、會議、休閑娛樂等設(shè)施為一體的現(xiàn)代化綜合型國際商務(wù)酒店。酒店整體設(shè)計(jì)高貴溫馨、奢華典雅；簡潔中彰顯時(shí)尚、內(nèi)斂中突現(xiàn)尊貴。無論是舒適的客房、還是匯集中西美食精粹的中西餐廳、或是全城最別具風(fēng)格的康體娛樂中心……華萊士酒店旨在為來自全世界的賓客提供陽光下最溫情最物超所值的服務(wù)，為您營造出一個(gè)家外之家。華萊士生態(tài)居住區(qū)在長沙城市中心，營造出30萬平米濱海度假情景住區(qū)，以“一核二軸三區(qū)”有序規(guī)劃，合理而精確的布局1500多米長的沙灘海岸、3600平米帶狀水景、1800平米沙灘泳池、1200平米無邊界泳池、百余種亞熱帶珍稀樹種、大型露天濱海運(yùn)動場以及高層瞰海住宅……華萊士生態(tài)居住區(qū)以中心海景為核心，“前場”、“中庭”、“后院”通過“海洋文化軸”和“休閑商業(yè)軸”有序串聯(lián)，共同締造一個(gè)山海相依的濱海度假情景住區(qū)。華萊士生態(tài)居住區(qū)多樣化戶型設(shè)計(jì)，30余種戶型，從70260多㎡，應(yīng)有盡有，各取所需。大面積空間贈送以及露臺和陽臺的精巧設(shè)計(jì)，讓每一扇窗、每一處轉(zhuǎn)角、每一個(gè)臥室、甚至每一間廚房，都成為心情停留的最佳場所。作為市中心30萬平米大盤，華萊士生態(tài)居住區(qū)與同地段樓盤相比有不可比擬的規(guī)模優(yōu)勢，比同規(guī)模相比有不可比擬的地段優(yōu)勢。華萊士生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)積極、健康的生活方式，并為健康生活創(chuàng)造條件，在濱海風(fēng)情園林里巧妙布置了各類標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動設(shè)施，走在30萬平米的大社區(qū)里，隨處可見運(yùn)動的身影，跑步、游泳、揮拍、投籃……生活在華萊士生態(tài)居住區(qū)，運(yùn)動將成為一種習(xí)慣。綠色商務(wù)辦公5萬㎡：共25層，其中四層商鋪，每層5000㎡合計(jì)2萬㎡；塔樓寫字樓22層，總計(jì)3萬㎡，項(xiàng)目是長沙CBD核心區(qū)具有獨(dú)創(chuàng)性的公寓式LOFT商務(wù)樓，總建筑面積近5萬平方米，是一座融創(chuàng)意LOFT辦公樓、創(chuàng)意主題商業(yè)街、國際風(fēng)情餐飲等優(yōu)勢的創(chuàng)意商務(wù)旗幟。 第三章 市場分析寧鄉(xiāng)縣區(qū)域/交通寧鄉(xiāng)，隸屬長沙，是省會長沙的西大門，也是長沙西部經(jīng)濟(jì)版塊的重要組成部分。寧鄉(xiāng)總面積2906平方公里，人口130萬。寧鄉(xiāng)共有33個(gè)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)和1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)?？h城為玉潭鎮(zhèn)。寧鄉(xiāng)地處湘中北部、湖南“五區(qū)一廊”金三角地帶，是一體化中長株潭通往湖南五分之三以上地區(qū)的必經(jīng)之路和第一站，也是粵、港、澳和東南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必經(jīng)之路。這使寧鄉(xiāng)成為湖南一個(gè)重要人流、物流、信息流中心。寧鄉(xiāng)交通發(fā)達(dá)便捷，洛湛鐵路貫通南北，石長鐵路連接?xùn)|西，長虹高速、319國道貫穿縣境；金洲大道把縣城、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金洲新區(qū)、長沙高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、長沙市連接成片，多條省、市、縣公路構(gòu)成寧鄉(xiāng)內(nèi)外四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。寧鄉(xiāng)縣城經(jīng)濟(jì)在長沙屬于較高水平，有“湖南四小龍”之稱，外來投資在寧鄉(xiāng)近年經(jīng)濟(jì)增長占60%的份額。經(jīng)濟(jì)總量在湖南排名第三位。湖南寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是2003年3月經(jīng)國家發(fā)改委批準(zhǔn)成立的全國僅兩家“國家中小企業(yè)科技工業(yè)園”之一。2009年，寧鄉(xiāng)縣躋身“全國百強(qiáng)縣”，名列第87位。城市發(fā)展規(guī)劃要點(diǎn)分析東接長沙，西靠益陽，縱向發(fā)展和橫向發(fā)展轉(zhuǎn)變根據(jù)最新寧鄉(xiāng)城區(qū)總體規(guī)劃的修訂意見，至2030年，縣城將得到進(jìn)一步發(fā)展，撤縣設(shè)市，建一個(gè)用地規(guī)模78平方公里，擁有人口60萬的中等城市。寧鄉(xiāng)的城市發(fā)展方向，必然是東接長沙，西接益陽，已劃入“3+5”城市圈，2014年城市城際鐵路連通，北面工業(yè)適度發(fā)展，東面為銜接長沙，現(xiàn)以工業(yè)為主，適度配以相關(guān)配套和娛樂設(shè)施，整體城市以工業(yè)為主。城市發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃“工業(yè)新城+居住組團(tuán)+主次商圈”的城市格局寧鄉(xiāng)由小型縣城向中等城市轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大城市輻射區(qū)域范圍，將進(jìn)一步加強(qiáng)城市在區(qū)域內(nèi)的影響，吸引更多的城鎮(zhèn)本地居民以及外地消費(fèi)者投資資金涌入；大河西先導(dǎo)區(qū)寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，催化城市化水平的提升，更催生大量房地產(chǎn)消費(fèi)需求，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來廣闊前景。工業(yè)新城寧鄉(xiāng)向東開辟金洲新區(qū)，主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，對接長沙河西麓谷高科技產(chǎn)業(yè)帶，帶動寧鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)化向國際接軌，金洲新區(qū)將成為未來寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的高增長點(diǎn)，也將為寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來足夠的