某地產策劃方案(已修改)
2025-05-14 00:39 本頁面
【正文】 一、青島及房產市場概述（一）、青島概況青島屬于溫帶季風性氣候。“三面滄海一面山”的獨特地理格局，造就了青島海洋性氣候的特點，冬無嚴寒、夏無酷暑。青島市是我國東部沿海較重要的經濟中心和港口城市及旅游勝地，我國五大港口之一，全國15個副省級城市之一，計劃單列城市。青島是一座海洋科技城。轄市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)和即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市（縣級）。2003年底，其中，其中市內四區(qū)登記暫住人口（1個月以上者）。青島市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個主中心和五個副中心的多中心均衡分布結構，是城市發(fā)展的核心地區(qū)。五四廣場成為青島市新市區(qū)的標志?！盎ㄖ谢屎蟆痹录緸榍鄭u市花，山茶也是青島市花之一。市樹為雪松。 “相約奧運，揚帆青島”，青島成為北京奧運伙伴城市，令青島成為世界的聚焦點。綜合經濟青島市國民生產總值居山東省首位，綜合經濟實力在全國城市位居 11 位。居民生活人均可支配收入到2003年底已達10075元，恩格爾系數(shù)降至40%以內（60%以上為貧困；50％60%為溫飽；40％50%為小康；40%以下為富裕）。在居民消費支出中，衣著、日用品等生活必需品支出也與恩格爾系數(shù)同步下降，而體現(xiàn)享受與發(fā)展需求的住房、健康、教育、消閑、交通、通信等項支出的比重迅速上升。青島市城市居民正從以吃飽穿暖為標準的溫飽型生活向以享受和發(fā)展為標準的小康型乃至富裕型生活轉變。高低收入家庭的收入差距進一步擴大據(jù)抽樣調查資料顯示，2003年占全部調查戶10%的最高收入戶人均可支配收入28208元，10%的最低收入戶人均可支配收入3263元，：1，比2002年進一步擴大。不同收入階層家庭的房屋資產有質與量的區(qū)別住房制度的改革，商品房市場的發(fā)展，使越來越多的家庭擁有了自己的房屋產權。調查發(fā)現(xiàn)，由三成的城市居民家庭購買了商品房（包括二手商品房），近四成的家庭擁有了售后住房產權，%，但是不同收入階層家庭的房屋資產的質與量的狀況有很大的區(qū)別。其特征之一，絕大多數(shù)高收入家庭購買了商品房，大多數(shù)中等收入家庭擁有的是售后住房產權，而半數(shù)低收入家庭中沒有房屋資產；特征之二，高收入家庭購買的商品房集中在100平米以上，中等偏高收入家庭購買最多的是80100平米的住房，中等偏低和低收入家庭則大多購買5080平米的住房；特征之三，有30%以上的高收入家庭擁有兩處以上的住房，中等偏高和中等偏低收入家庭擁有兩處以上住房的約分別占26%和16%，絕大部份的低收入家庭僅有一處住房。隨著城市居民生活質量的改善和提高，房屋資產將成為居民家庭財產中最主要的一部分資產，不同收入階層居民家庭房屋資產價值的差異，進一步驗證了各類收入家庭之間的收入差距。不同經濟類型、職業(yè)和行業(yè)的收入差距也在擴大改革開放年以來，各行各業(yè)的收入都有不同程度地增長，但行業(yè)間收入的檔次拉開了較大的距離。從統(tǒng)計看，國有企業(yè)、集體企業(yè)、和其他單位的平均工資比2003年為1：：。調查資料顯示，以戶主收入為主要經濟來源的家庭，由于戶主的職業(yè)不同，家庭的收入狀況差異顯著。在高收入家庭中，戶主的職業(yè)集中在各類專業(yè)技術人員、效益好的企事業(yè)單位辦事人員、私營企業(yè)主及國家機關企事業(yè)單位負責人等；低收入家庭中，戶主大都是以工人、服務性工作人員和商業(yè)工作人員或是退休人員、失業(yè)協(xié)保人員。據(jù)此看來，從大的方向上本案作為商品房項目與一、二期不同，應該以中等收入家庭一次二次置業(yè)為主，吸納部分低收入家庭一次置業(yè)，吸引部分看好本區(qū)域升值潛力的高收入家庭三次四次置業(yè)。由于項目（含三期、四期）體量較大，兼顧定位的逐步提升和項目的持續(xù)發(fā)展，推廣策略上受眾的設定不應局限于李滄區(qū)本身，可以李滄區(qū)中高收入家庭為主，廣泛吸取市內其它三區(qū)置業(yè)投資人士，盡量避免目標客戶群定位狹窄，造成市場空間狹小，增加后期操作難度。（二）、青島房產市場概況房產開發(fā)相關數(shù)據(jù)房地產開發(fā)投資 03年 03年同比增長（%） 04年1—11月 04年同比增長（%） 施工面積 ＃住宅 竣工面積 ＃住宅 銷售面積 ＃住宅
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