【正文】 南京浙江商品城營銷推廣方案一、 前言推廣是一門藝術(shù)有物既而推而廣之推廣像一片充滿生機(jī)的綠葉有一條主莖用以汲取養(yǎng)分然后進(jìn)行合理的分配輸送到每一根分支這里主莖就是推廣主線養(yǎng)分就是產(chǎn)品的一切優(yōu)勢(shì)而分配和輸送的過程就是傳播的過程枝葉繁茂就是銷售旺盛二、營銷推廣目標(biāo)火爆銷售 提升利潤 建立品牌在良好的宏觀市場(chǎng)行情下，基本上每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都可以在市場(chǎng)上得以去化。但是，產(chǎn)品的市場(chǎng)去化時(shí)間與銷售利潤則會(huì)由于營銷策劃的總體思路與方法而產(chǎn)生不同的結(jié)果。對(duì)于本項(xiàng)目而言，產(chǎn)品在市場(chǎng)上的順利銷售并不僅僅指產(chǎn)品可以在市場(chǎng)上去化，而是要制造出一種火爆銷售的結(jié)果并且實(shí)現(xiàn)銷售利潤的最大化。通過產(chǎn)品火爆銷售的結(jié)果使得市場(chǎng)對(duì)于開發(fā)商和產(chǎn)品品牌產(chǎn)生更深刻的認(rèn)知，從而真正建立穩(wěn)固的浙商品牌形象。三、營銷推廣思路（一） 營銷推廣依據(jù)任何一個(gè)營銷策劃，無論是整體思路還是具體的執(zhí)行方案，都必須要有數(shù)個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。并且這種支撐點(diǎn)應(yīng)該是實(shí)實(shí)在在的，是“站在地上的，而不是空中的”。只有這樣，才能保證營銷推廣方案的實(shí)際可操作性；只有這樣，才能保證營銷推廣方案的有效性，也就是說是能夠指導(dǎo)并促進(jìn)銷售的；只有這樣，策劃才能夠給項(xiàng)目帶來切實(shí)可行的附加值；只有這樣，營銷推廣才能建立真正的可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)品牌。基于此，本營銷推廣方案的依據(jù)是市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者。市場(chǎng)——市場(chǎng)的重要性在于兩個(gè)方面：一是指導(dǎo)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；二是幫助尋找目標(biāo)消費(fèi)者。對(duì)市場(chǎng)的把握能夠使開發(fā)商和營銷商順勢(shì)而為，取得成功。（對(duì)市場(chǎng)的分析見市場(chǎng)篇）產(chǎn)品——好的市場(chǎng)還要有好的產(chǎn)品來支撐才能真正創(chuàng)造一種商業(yè)物業(yè)形態(tài)與經(jīng)營模式，塑造商業(yè)地產(chǎn)品牌。只有對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行客觀、冷靜、理智的分析，才能做出有針對(duì)性的營銷推廣方案。消費(fèi)者——消費(fèi)者是最重要的，只有通過消費(fèi)者的購買行為，企業(yè)的利潤才能夠真正實(shí)現(xiàn)。而消費(fèi)者又是最難把握的。首先必須找到本項(xiàng)目的消費(fèi)者，而且消費(fèi)者的需求又是不斷變化的，有些需求甚至是潛意識(shí)的。營銷推廣的本質(zhì)就是為項(xiàng)目找出目標(biāo)消費(fèi)者，發(fā)現(xiàn)、發(fā)掘他們的消費(fèi)需求，然后針對(duì)他們的需求進(jìn)行有效地推廣。（二） 營銷推廣思路營銷的思路來源于消費(fèi)者。針對(duì)消費(fèi)者做出的產(chǎn)品是有市場(chǎng)基礎(chǔ)與市場(chǎng)前景的產(chǎn)品。針對(duì)消費(fèi)者做出的營銷推廣是有效的產(chǎn)品推廣。所以，本次營銷的基本策劃思路是——我們的產(chǎn)品是什么我們產(chǎn)品的消費(fèi)者是誰我們?cè)鯓俞槍?duì)消費(fèi)者進(jìn)行有效的產(chǎn)品營銷推廣四、營銷推廣（一）營銷推廣主線 推廣主線確定依據(jù)178。 定位目標(biāo)再創(chuàng)義烏商業(yè)神話 浙江人，向世界展示著“東方猶太人”的商業(yè)智慧。他們?cè)谥袊臇|南沿海，用一種務(wù)實(shí)有效的商業(yè)運(yùn)營模式和經(jīng)營方法，創(chuàng)造出一個(gè)又一個(gè)的商業(yè)神話。義烏，一個(gè)浙江商人創(chuàng)造奇跡的代表之地。這個(gè)城市的商業(yè)市場(chǎng)從無到有，從簡(jiǎn)單到復(fù)雜，從低端到高端，一步一步走到了時(shí)代商業(yè)的浪尖。浙江商品城，由務(wù)實(shí)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼憬倘碎_發(fā)運(yùn)營，它將秉承浙江商業(yè)市場(chǎng)一貫的運(yùn)營模式和浙江商人嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)的經(jīng)營作風(fēng)，再創(chuàng)一個(gè)義烏的商業(yè)神話。178。 定位原則源于市場(chǎng) 高于市場(chǎng) 引導(dǎo)市場(chǎng)好的產(chǎn)品，往往都遵循這樣的市場(chǎng)原則：市場(chǎng)上有什么？市場(chǎng)上缺什么？我們的產(chǎn)品能為市場(chǎng)帶來什么？任何一個(gè)產(chǎn)品的產(chǎn)生，都是立足于市場(chǎng)的。而過分依賴于市場(chǎng)，必定在較短的時(shí)間內(nèi)被市場(chǎng)所淘汰。但過分領(lǐng)先于市場(chǎng)的產(chǎn)品又存在著太大的市場(chǎng)抗性。所以，有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品是在立足市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，具有適度的前瞻性，可以被市場(chǎng)所接受并最終引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)的產(chǎn)品。178。 市場(chǎng)定位啟動(dòng)城市資本的時(shí)代商業(yè)航母市場(chǎng)定位內(nèi)涵——◆ 啟動(dòng)城市資本資本啟動(dòng)是資本再生的唯一源泉。資本隱性地存在于一個(gè)環(huán)境之下。當(dāng)一個(gè)催化劑使它顯現(xiàn)出來并能夠使之啟動(dòng)或者說流通，它就會(huì)產(chǎn)生高于原有狀態(tài)下幾倍的效益。城市的資本更是潛藏在城市的每一個(gè)角落。當(dāng)一個(gè)有利的前景出現(xiàn)在面前的時(shí)候，這些資本就會(huì)被啟動(dòng)起來，經(jīng)過一定的流通渠道和手段，產(chǎn)生出更大的效益。浙江商品城，激活起原有城市中的散落資本，通過一種商業(yè)的模式，讓其產(chǎn)生出巨大經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益?！?時(shí)代數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝。一個(gè)時(shí)代的風(fēng)流人物，必定的一個(gè)時(shí)代的驕傲與楷模。一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品，必定是一個(gè)時(shí)代的代表。浙江商品城，把握了時(shí)代的脈搏，具備了高度的產(chǎn)業(yè)前瞻性，它就是時(shí)代的典范之作?！?商業(yè)商業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，決定了商業(yè)的高利潤。商業(yè)，也稱為貿(mào)易，它是隨著社會(huì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種商品價(jià)值的交換。在這種交換中，商品的價(jià)值得到體現(xiàn)，更為重要的是，在這種流通流域中的交換，使得其本源——生產(chǎn)領(lǐng)域，創(chuàng)造出了更多的價(jià)值。有交換就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)使得在流通領(lǐng)域的交換本身，出現(xiàn)了產(chǎn)品價(jià)值的提升，或者說產(chǎn)品價(jià)格的提升，從而決定了這種交換必然產(chǎn)生出巨大的利潤，這就是商業(yè)的利潤。浙江商品城，其商業(yè)物業(yè)的形態(tài)決定其將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值——進(jìn)行商品的交換，創(chuàng)造出顯著的經(jīng)濟(jì)效益。浙江商品城，其商業(yè)物業(yè)的形態(tài)決定其也將產(chǎn)巨大的社會(huì)價(jià)值——?jiǎng)?chuàng)造一種當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的模式，創(chuàng)造一種當(dāng)?shù)鼐用裥碌馁徫镄蓍e的生活方式，創(chuàng)造一種新的商業(yè)文明，創(chuàng)造出顯著的社會(huì)效益。◆ 航母空間無限，成就事業(yè)無限。奮斗需要一個(gè)空間，成功才指日可待。浙江商品城，一個(gè)擁有航母一般體量，崛起在南京江寧的商業(yè)項(xiàng)目，向世人展示了其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，表明了它必將承載著眾人無限的期望，在商海中乘風(fēng)破浪，傲立顛峰。 產(chǎn)品定位178。 定位依據(jù)——產(chǎn)品SWOT分析浙江商品城SWOT分析——先讀懂自己，再了解他人。◆ 優(yōu)勢(shì)1） 項(xiàng)目擁有20萬方的超大體量，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。2） 項(xiàng)目的高層次的市場(chǎng)定位符合填補(bǔ)了南京商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)空缺，并且與現(xiàn)代化商業(yè)市場(chǎng)越來越高市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)相吻合。3） 項(xiàng)目準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位為本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)的形成奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。4） 項(xiàng)目?jī)?nèi)部良好的綠化景觀與完善的商業(yè)配套，為項(xiàng)目的最終消費(fèi)者提供了良好的商業(yè)購物環(huán)境。5） 方山風(fēng)景區(qū)、周邊住宅小區(qū)、江寧科學(xué)園、江寧大學(xué)城的良好景觀，使項(xiàng)目具有較好的外圍景觀優(yōu)勢(shì)。6） 項(xiàng)目所在區(qū)域沒有真正同質(zhì)化的產(chǎn)品與之形成競(jìng)爭(zhēng)。7） 開發(fā)商雄厚的資金實(shí)力保證了項(xiàng)目有效地開發(fā)運(yùn)營，其商業(yè)品牌保證了項(xiàng)目的有效運(yùn)作。8） 項(xiàng)目目前的價(jià)格使得項(xiàng)目的入市存在一定的優(yōu)勢(shì)。9） 開發(fā)商內(nèi)部擁有巨大的資源優(yōu)勢(shì)，引起了大量的內(nèi)部購買人群的高度關(guān)注?！?劣勢(shì)1） 項(xiàng)目所在地段為江寧新的開發(fā)區(qū)，目前地段、人氣、市政規(guī)劃、交通條件、商業(yè)配套都存在明顯的不足。2） 雖然存在較大數(shù)量的內(nèi)部預(yù)約客戶，但都保持著觀望的態(tài)度。3） 市場(chǎng)上與本項(xiàng)目真正的同質(zhì)產(chǎn)品已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)闹扰c認(rèn)知度，與其競(jìng)爭(zhēng)存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性。4） 招商工作是否可以順利完成還不存在明顯的資源保證。5） 消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位存在一定的脫節(jié)。6） 項(xiàng)目開工至今并未進(jìn)行一定量的有效的廣告宣傳，從而項(xiàng)目并不具有一定的知名度。◆ 機(jī)會(huì)點(diǎn)1） 南京、江寧整體良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，保證了項(xiàng)目個(gè)體良好的升值前景。2） 江寧撤縣立區(qū)和進(jìn)一步開發(fā)，使得江寧整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在著一個(gè)巨大的空間。3） 政府對(duì)江寧科學(xué)園、大學(xué)城的未來規(guī)劃，使得項(xiàng)目所在地區(qū)擁有巨大的升值潛力。4） 江寧區(qū)科學(xué)園、大學(xué)城、周邊大型生活小區(qū)，為本項(xiàng)目提供了大量的人氣保證。5） 市政規(guī)劃的不斷完善，使得交通配套與外部商業(yè)配套得到不斷的完善。6） 滬寧高速、寧杭高速等外部交通條件的改善，為項(xiàng)目的有效輻射提供良好的外部交通條件?！?威脅點(diǎn)1） 已經(jīng)存在的成熟商業(yè)市場(chǎng)使項(xiàng)目的成功運(yùn)營具有較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。2） 周邊在建與擬建商業(yè)項(xiàng)目不存在真正的同質(zhì)產(chǎn)品，可能存在著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性。3） 周邊其他商業(yè)項(xiàng)目吸引了本項(xiàng)目的部分投資者。4） 商業(yè)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)性使得很多投資者望而卻步。68 / 68 產(chǎn)品核心價(jià)值經(jīng)過對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行客觀的分析，我們可以看出產(chǎn)品的核心價(jià)值是◆ 本項(xiàng)目的產(chǎn)品體量巨大，產(chǎn)品規(guī)劃具有市場(chǎng)前瞻性，內(nèi)部商業(yè)配套齊全?！?市場(chǎng)定位具有較為科學(xué)理性的市場(chǎng)依據(jù)?！?產(chǎn)品定位符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與消費(fèi)者要求?！?項(xiàng)目所在區(qū)域強(qiáng)有力的政府規(guī)劃與政府政策的扶持，使項(xiàng)目具有無限的升值潛力。◆ 開發(fā)商資源的優(yōu)勢(shì)為產(chǎn)品的市場(chǎng)去化奠定了有利的基礎(chǔ)。◆ 開發(fā)商的品牌效應(yīng)為產(chǎn)品的市場(chǎng)去化提供了有利的條件。 產(chǎn)品定位集購物、休閑、娛樂、餐飲、商住等功能于一體的大型浙江商品集散地，輻射周邊城市的浙江商品交易平臺(tái)。產(chǎn)品定位內(nèi)涵——◆ 集購物、休閑、娛樂、餐飲、商住等功能于一體浙江商品城由浙江品牌商鋪、特色商業(yè)街、浙商大廈商務(wù)寫字樓和商務(wù)公寓四大板塊組成，特色商業(yè)街包括餐飲街、文化街、服裝街、電子街、酒吧街等，每個(gè)主題商業(yè)街都根據(jù)定位形成鮮明特色?！? 大型浙江商品集散地 依照江寧未來規(guī)劃及實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，江寧新城景象已初見規(guī)模，消費(fèi)需求日益增長(zhǎng)。浙江商品城將建設(shè)為立足南京、輻射長(zhǎng)三角的商業(yè)匯聚之處和商品集散地。大量商品在這里銷售和轉(zhuǎn)口，商品門類齊全、信息靈通，服務(wù)質(zhì)量好，商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁，市場(chǎng)活躍。在這里，各式商品應(yīng)有盡有，形成頗具特色的商品專業(yè)街，代表最新潮流，且質(zhì)優(yōu)價(jià)廉?！? 輻射周邊城市隨著南京對(duì)外高速公路網(wǎng)絡(luò)的逐步建成，南京一小時(shí)都市圈內(nèi)的南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖、淮安、巢湖等8城市中，南京的商貿(mào)流通業(yè)處于核心地位，主要表現(xiàn)為市場(chǎng)流通規(guī)模大、經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)健全、市場(chǎng)吸引力增強(qiáng)等。南京商貿(mào)流通業(yè)與都市圈的相互依存性不斷增強(qiáng)，客觀上已形成一個(gè)利益共同體。南京都市圈融入長(zhǎng)三角，為商貿(mào)業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)大后勁；各城市經(jīng)濟(jì)的互補(bǔ)性，則為商貿(mào)業(yè)增添了活力，提供了更為廣闊的空間。◆ 浙江商品交易平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)帶來各項(xiàng)交流活動(dòng)的日益頻繁，國內(nèi)外人才、資金、項(xiàng)目等將隨著發(fā)展的規(guī)模同步推進(jìn)及滲入，甚至超常規(guī)超想象地演化出更多的投資機(jī)會(huì)。浙江商品城將成為一座充滿活力、商氣蓬勃的商品王國，人來貨往，舉目皆商業(yè)氣息，一個(gè)商品流通、信息和展示中心，潛藏其間的價(jià)值將是幾何級(jí)的裂變效應(yīng)。 消費(fèi)者定位 直接消費(fèi)人群——投資者◆ 投資人群投資回報(bào)是他們的唯一追求這是一群極富有商業(yè)頭腦的投資者。他們可能進(jìn)行過很多種產(chǎn)業(yè)的投資，例如股票、期貨、證券。但是金融市場(chǎng)存在著太大的不穩(wěn)定性，這種不穩(wěn)定性使得他們轉(zhuǎn)移了投資的方向。房地產(chǎn)市場(chǎng)，高收益與較穩(wěn)定投資回報(bào)的結(jié)合，引導(dǎo)他們將資金轉(zhuǎn)入其中。商業(yè)項(xiàng)目存在比普通住宅項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，但又存在更大的收益性，只要該商業(yè)物業(yè)具有良好的市場(chǎng)前景，就會(huì)引起商業(yè)物業(yè)投資者青睞的目光。在他們眼中一個(gè)具有投資前景的商業(yè)物業(yè)，必定是一個(gè)可以成功運(yùn)營的商業(yè)物業(yè)。這個(gè)商業(yè)市場(chǎng)必定引來眾多的消費(fèi)者在此進(jìn)行消費(fèi)。只有擁有最終消費(fèi)者的商業(yè)項(xiàng)目，才能保證擁有良好穩(wěn)定的租金收入，從而是他們得到預(yù)期的投資回報(bào)。 ◆ 投資人群來源良好的產(chǎn)品，目光的聚焦。A 南京本地