【正文】 南昌市和豐新城物業(yè)管理方案第一部分　整體設想與策劃管理處內(nèi)部我們強調(diào)員工在合理分工基礎上的充分合作。以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補管理上的缺項和漏項。在社區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，實現(xiàn)“管理開放，開放管理”。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設。此外，我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗，實施“管理報告制度”，每半年如實向業(yè)主報告綜合管理服務費的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益?！拔覀儗⒁缘土氖召M價格、科學的管理手段，營造高品位的居住環(huán)境，提高優(yōu)質(zhì)高效的服務，滿足居民的需求，創(chuàng)造經(jīng)濟適用房的管理典范“。客戶服務方面：提倡“事事有人管，事事有人做，把工作崗位搬到第一線；保潔管理方面：提倡“人過地凈，全員保潔”；安全管理方面：提倡“全員防范，全員消防，杜絕重大的責任安全事故”；工程管理方面：提倡“工程問題不存在死角，及時抓住報修的及時率、回訪率等，杜絕重大責任性質(zhì)量事故”。第二部分：和豐新城項目基本情況(小區(qū)還未接管)項目名稱和豐新城小區(qū)座落位置南昌市廬山南大道與和豐北大道交匯處占地面積（M2）69109容積率綠化率總建筑面積（M2）197495收費面積（M2）159635竣工時間一期07年10月底 二期未定入住時間一期07年11月底 二期未定發(fā)展商簡介住宅面積（M2）多層（）棟（）Ｍ２、小高層（）棟（ ）Ｍ２、高層（11）棟（88098）Ｍ２公建（）： Ｍ２其他： 約 Ｍ２寫字樓（　　 ）Ｍ２（ ）層，共（ ）棟商業(yè)面積（2454）Ｍ２（ 2 ）層，共（ ）棟會所（M2）功能配置停車場停車位共（661）個；其中地下停車位共（ 636 ）個，地上停車位（ 25 ）個，垃圾站化糞池水池（箱）2燃 氣√市政燃氣； □專用燃氣站； □其它戶數(shù)、常住/暫住人口數(shù)、商住比例、租賃比例；小區(qū)總戶數(shù)共計1137戶，其中住宅 戶，商業(yè) 戶，商業(yè)比率 ；小區(qū)常住人口約 人。工程或管理上遺留問題一、 工程遺留問題：二、管理方面空置房情況管理用房及社區(qū)活動用房清單社區(qū)交通項目榮譽設施設備情況（型號、廠家、銘牌、設備編號）（部分設備未安裝、設備設施均未調(diào)試、未移交）項目名稱數(shù)量功率服務區(qū)域運行時間（小時/天）運行時間（小時/年）供配電系統(tǒng)高壓開關(guān)柜變壓器低壓配電柜動力配電柜啟動柜控制柜變頻柜控制箱電表箱開關(guān)箱消防系統(tǒng)正壓送風機排煙機高區(qū)消火栓泵2臺75KW高區(qū)消火栓高區(qū)增壓泵高區(qū)穩(wěn)壓泵3臺高區(qū)24小時/天高區(qū)噴淋泵高區(qū)增壓泵（噴淋）高區(qū)穩(wěn)壓泵（噴淋）低區(qū)消火栓泵4臺22KW低區(qū)低區(qū)增壓泵低區(qū)穩(wěn)壓泵低區(qū)噴淋泵低區(qū)增壓泵低區(qū)穩(wěn)壓泵潛水泵泵房內(nèi)消防管道單流閥防火閥排煙閥噴淋頭煙感探頭溫感探頭區(qū)域報警器主機消防廣播疏散燈樓層指示燈消防對講系統(tǒng)生活水泵高區(qū)生活泵低區(qū)生活泵高區(qū)中水泵排水泵排污泵潛水泵電梯客梯消防梯觀光電梯扶梯貨梯安全技防系統(tǒng)（未安裝）紅外探測器微波探測器控制器報警器攝像機錄像機監(jiān)視器切換器圖象分割器防盜對講門空調(diào)窗式空調(diào)分體式空調(diào)給排水系統(tǒng)給水管道排水管道雨水管消防管道地下蓄水池生活水箱泳池噴水池雨水井污水井化糞池土木建筑外墻面無法統(tǒng)計公共內(nèi)墻面無法統(tǒng)計公共地面無法統(tǒng)計公共門窗無法統(tǒng)計無法統(tǒng)計共用天線天線無無無無無前端箱無無無無無放大器無無無無無共照明白熾燈泡2042日光燈管白熾燈泡日光燈管白熾燈泡日光燈管白熾燈泡日光燈管室外泛光燈未安裝完畢池底燈未安裝完畢霓虹燈未安裝完畢路燈未安裝完畢車庫收費系統(tǒng)道閘未安裝完畢驗票機未安裝完畢攝像機未安裝完畢電腦未安裝完畢打印機未安裝完畢冷卻塔無無無無無空氣處理器無無無無無新風機無無無無無風機盤管無無無無無風管無無無無無水管無無無無無制冷機無無無無無冷卻泵無無無無無冷凍泵無無無無無循環(huán)泵無無無無無冷卻塔無無無無無空氣處理器無無無無無新風機無無無無無風機盤管無無無無無風管無無無無無水管無無無無無采暖系統(tǒng)鍋爐風機無無無無無采暖循環(huán)泵無無無無無生活熱水泵無無無無無智能化系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)電話通訊系統(tǒng)網(wǎng)絡通訊系統(tǒng)第三部分 人力資源（略）職位崗位職責編制（人）總編制（人）經(jīng)理主持小區(qū)全面工作11客戶服務中心客服主任主管小區(qū)客戶服務14客戶助理業(yè)主投訴受理等2收款員1護衛(wèi)組小區(qū)安全管理1919工程組技工小區(qū)維修55保潔組保潔員小區(qū)日常保潔1010行政組廚師職工食堂11總編制（人）區(qū)域責任分工 配置計劃管理處：管理處經(jīng)理1名；客服組：客服組共配置4人，客戶主管1名；工作區(qū)域及職責配置標準配置數(shù)量經(jīng)理全權(quán)負責小區(qū)管理 1人客戶主管 小區(qū)日常管理1人客服處理日?？蛻舻膱笮蕖⒆稍?、投訴3人合計5人管理處管理職員（非經(jīng)理）崗位責任書編制說明一、管理處經(jīng)理應根據(jù)本管理處的人力資源定編計劃，并結(jié)合項目和人員的實際情況組織編制各職位的崗位責任書；二、管理處所有管理職員的崗位責任書，應涵蓋管理處職能說明書的全部內(nèi)容，不應有遺漏（即所有工作都有專人負責）。對相同的職位，應注明序號加以區(qū)別。例如，物管助理物管助理2……等。三、只有物管助理的管理處，以《管理處管理職員職位說明書（范本二）》為依據(jù)，分別制定管理處每個物管助理的崗位責任書，表格見下附《管理處管理職員（非經(jīng)理）崗位責任書（模式二）》。在編制崗位責任書時：“管理職員共同職責部分”是每位物管助理均有的職責，還應當分配責任區(qū)域?！肮芾砺殕T分別承擔職責部分”應當根據(jù)物管助理的數(shù)量平均分配到每個物管理助理。四、有部長、主管的管理處，以《管理處管理職員職位說明書（范本一）》為依據(jù)，制定管理處每個職員的崗位責任書，表格見下附《管理處管理職員（非經(jīng)理）崗位責任書（模式一）》。在編制崗位責任書時：管理處應當按職能分配不同部長或主管的職責。在客服部中由于有多個物管助理，因此，按共同職責與分別承擔職責分配職責，物管助理的共同職責還應當分配責任區(qū)域，分別承擔職責應當根據(jù)物管助理的數(shù)量盡量平均分配。如果管理處未設置行政、環(huán)境部，可將其相關(guān)工作歸客服部負責。如果所設部門即有部長又有主管，應當將兩人的職責分別描述，如某項工作兩人均有分擔，應當分清楚負責、組織、協(xié)助與實施的責任。190 / 190附表：管理處管理職員（非經(jīng)理）崗位責任書（模式二）職位名稱：物管助理 姓名：一、共同職責部分主要職責負責區(qū)域說明具體工作內(nèi)容工作周期績效成果1．0 日?？蛻舴展ぷ骷翱蛻絷P(guān)系的維護DDD樓1．1保持客戶服務中心的整潔有序。每日按作業(yè)指導書要求1．2受理客戶投訴、咨詢建議、委托維修、車位租賃、裝修申請、搬入搬出、水電過戶等，各類請修、投訴、建議等日常工作，及時輸入CRM系統(tǒng)。隨時按作業(yè)指導書要求1．3對客戶的投訴、委托維修、建議等事項進行回訪，反饋信息。受理后3日內(nèi)按作業(yè)指導書要求1．4客戶檔案資料的收集、整理、歸檔，將相關(guān)信息輸入CRM系統(tǒng)。每月客戶檔案錄入系統(tǒng)1．5負責管理費、水電費、能源費等相關(guān)費用的收繳、催繳、統(tǒng)計。每月按作業(yè)指導書要求1．6制定處理客戶提出的投訴、委托維修、建議等事項的方案和措施并組織實施，與客戶溝通處理情況。隨時按作業(yè)指導書要求1．7參與同重點客戶的溝通。每月隨時按作業(yè)指導書要求1．8協(xié)助實施客戶滿意指數(shù)測量，對客戶提出的問題制定改進措施，并實施。每年10月 《客戶滿意指數(shù)測評報告》1．9定期收集、回復項目業(yè)主論壇的信息，并將情況反饋給管理處經(jīng)理。每日業(yè)主論壇信息匯總二、分別承擔職責部分 主要職責具體工作內(nèi)容工作周期績效成果1．0裝修管理工作1．1修訂、改進裝修管理方案、裝修審批要點、裝修巡查要求點，并對管理處職員進行培訓。根據(jù)需求按作業(yè)指導書要求1．2對業(yè)主的裝修表進行審核，提出意見，組織日常裝修的巡查，并對發(fā)現(xiàn)的問題進行糾正和整改。每日按作業(yè)指導書要求附表：附表：管理處管理職員（非經(jīng)理）崗位責任書（模式二）職位名稱：物管助理 姓名：一、共同職責部分主要職責負責區(qū)域說明具體工作內(nèi)容工作周期