【正文】 和益行物業(yè)天德小區(qū)物業(yè)管理方　案　書北京和益行物業(yè)管理有限公司2007年2月目 錄第一節(jié) 公司簡介………………………………………………………… 第二節(jié) 擬采取的管理方式及管理人員的配備…………………………第三節(jié) 管理指標(biāo)承諾及采取的措施……………………………………第四節(jié) 物資裝備計劃……………………………………………………第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立……………………………………………第六節(jié) 樓宇檔案資料管理………………………………………………第七節(jié)　社區(qū)文化活動與社區(qū)服務(wù)………………………………………第八節(jié) 財務(wù)管理及物業(yè)管理經(jīng)費收支測算……………………………　第一部分　財務(wù)管理……………………………………………………　第二部分　日常物業(yè)管理經(jīng)費測算……………………………………　第三部分　維修基金的管理使用計劃…………………………………結(jié)束語　……………………………………………………………………　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一節(jié) 公司簡介 　　我們北京和益行物業(yè)管理有限公司成立于2004年5月，是一家專門從事物業(yè)管理的公司?！　　」粳F(xiàn)有管理人員12人，其中已參加建設(shè)部、勞動部培訓(xùn)并有上崗證的達(dá)95%。公司雖然年輕，可是由一批多年物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，高層管理人員均在著名的物業(yè)管理企業(yè)共過職，因而，具有豐富的管理經(jīng)驗。并經(jīng)過努力實踐與傳幫帶，公司已擁有一支有知識、懂技術(shù)、善管理的復(fù)合型人才隊伍?！　　”竟纠砟钕到y(tǒng)：　　　企業(yè)宗旨：以人為本、服務(wù)第一；真誠奉獻(xiàn)、信譽(yù)第一?！　　“l(fā)展戰(zhàn)略：創(chuàng)一流服務(wù)，創(chuàng)名牌企業(yè)?！　　≠|(zhì)量方針：以服務(wù)為企業(yè)根本，視質(zhì)量為企業(yè)生命?！　　〗?jīng)營方針：以優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)信譽(yù)，以規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)效益?！　　》?wù)理念：真切付出、心靈交匯。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國外的先進(jìn)經(jīng)驗摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對它鑒定，國際質(zhì)量管理體系（ISO9001：2000）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（GB/T280012001）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性?！罢媲懈冻?、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識?！　」驹诠芪飿I(yè)有：宣武區(qū)白廣路二條小區(qū)、豐臺區(qū)馬家堡小區(qū)及順義櫻花園小區(qū)等項目，總面積約為15萬平方米?！　“讖V路二條小區(qū)項目是宣武區(qū)危改回遷項目，為管理好該小區(qū)，公司專門派出了精兵強(qiáng)將，并投入了大量的資金，在區(qū)政府有關(guān)部門和公司總部的大力支持配合下，對小區(qū)進(jìn)行了綜合整治，同時制定了一整套的管理規(guī)定，配備了專業(yè)維修、保安、綠化、保潔人員，建立了完整的檔案資料，實現(xiàn)了電腦化管理。通過整治和長效管理，改變了昔日的臟亂差、車輛管理混亂的局面，為業(yè)主提供了一個舒適、文明、安全、祥和的居住環(huán)境，贏得了當(dāng)?shù)卣蜆I(yè)主的一致好評。2005年獲得“牛街街道精神文明建設(shè)先進(jìn)集體”榮譽(yù)稱號?！　∝S臺區(qū)馬家堡及通達(dá)樓小區(qū)在創(chuàng)建過程中，由于我公司全體員工的努力，取得了巨大的成功，不但創(chuàng)建了一流的管理水平，贏得了業(yè)主的普遍好評，而且積累了豐富的高層樓宇管理經(jīng)驗?！　鸦▓@小區(qū)位于北京市順義區(qū)，緊鄰首都國際機(jī)場，是北京市五環(huán)以外的重點商品房住宅區(qū)之一。該小區(qū)自托管以來，廣大業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率達(dá)到95%，物管費收繳率達(dá)95%；完美實現(xiàn)公司的預(yù)期目標(biāo)，為企業(yè)管理上以臺階，進(jìn)一步拓展市場打下了良好的基礎(chǔ)?！　〗?jīng)過幾年來不懈的努力和實踐，我公司已積累了豐富的住宅管理經(jīng)驗，也總結(jié)摸索了自身特定的管理模式。我們深知住宅居民的服務(wù)心理，始終銘記自己的職責(zé)所在，時時事事處處急居民所需，想居民所想，真心真意地為居民服務(wù)，做廣大業(yè)主的貼心人。對我們的真誠和辛勞，業(yè)主們給予了極高的評價。第二節(jié) 擬采取的管理模式及管理人員的配備通過對“天德小區(qū)”項目的實地調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案：　　一、擬采取的管理方式　?。ㄒ唬M采取的管理運作模式：（附圖一）　　　　按管理方案制定全年工作計劃　　　制定全年成本指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)按兩項指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項分解至部門、崗位　運　　行組織考核、確定業(yè)績成本指標(biāo)不達(dá)標(biāo)質(zhì)量成本均達(dá)標(biāo)　　獎金否決　給予獎勵　獎金否決服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)　　　　　(二)管理組織架構(gòu)示意圖：（附圖二） 和益行物業(yè)管理總公司和益行物管總公司煙臺分公司進(jìn)德物管處維修組清潔綠化組護(hù)衛(wèi)車管　組總服務(wù)臺綜合管理部服務(wù)管理部財務(wù)部檔案資料室人事組社區(qū)文化組后勤組　　　　　?。ㄈ└髀毮懿块T職責(zé)描述　　物業(yè)管理處項目總經(jīng)理：　　對公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)；　　制定公司的經(jīng)營方針和目標(biāo)，對該項目的重大事項進(jìn)行決策，報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施；　　按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實施透明式的系統(tǒng)管理；　　主持該項目的深入經(jīng)營開發(fā)；　　傳達(dá)并對員工培訓(xùn)滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；　　保持員工充分參與實現(xiàn)公司經(jīng)營總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境；　　協(xié)助總經(jīng)理對公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃；　　確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。 綜合管理部： 對項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)；　　人力資源管理工作（含人員的招培訓(xùn)工作）；　　內(nèi)外進(jìn)行溝通；　　內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；　　后勤保障工作；　　公司庫房的管理工作。　　服務(wù)管理部：　　對項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)；　　負(fù)責(zé)該項目的管理和服務(wù)的策劃、實施及各項維保修工作；　　負(fù)責(zé)該項目的經(jīng)營業(yè)務(wù)的策劃、實施工作?！　∝?fù)責(zé)樓宇相關(guān)費用的收取，并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費收費困難的根本原因進(jìn)行歸類分析，并及時按規(guī)定時間和渠道加以傳遞。財務(wù)部：協(xié)助該項目總經(jīng)理做好資金運作實施方案；　　負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實施與管理；　　負(fù)責(zé)對外財務(wù)相關(guān)工作的銜接。 （四）關(guān)于華宇公司原物業(yè)工作人員的安排及管理對于華宇公司原物業(yè)工作人員（38名），和益行物業(yè)公司可以全部接收并安排上崗，其具體內(nèi)容為：與華宇開發(fā)公司通力合作，解決其現(xiàn)職人員的安置問題，原則上同意接收原物業(yè)公司全部工作人員；接收后由和益行物業(yè)公司對原物業(yè)所有職工進(jìn)行不少于60天的在崗職業(yè)技能培訓(xùn)并加以考核，以達(dá)到現(xiàn)物業(yè)公司的要求，從而能面對市場經(jīng)濟(jì)的需求；對原職工崗位和薪酬不變，在參加培訓(xùn)考核后，需依照本公司的工資標(biāo)準(zhǔn)及職工實際工作能力進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；和益行物業(yè)公司根據(jù)國家及當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)條例、法規(guī)制訂本區(qū)域的物業(yè)管理程序及薪酬制度，以期盡快適應(yīng)現(xiàn)物業(yè)公司對天德小區(qū)的整體規(guī)劃管理思路，更好地為業(yè)主服務(wù)?！　《?、管理服務(wù)人員配備示意圖：（附圖三）　　　　合計：70人進(jìn)德管理處總經(jīng)理1人綜合管理部主任：1人文員：2人后勤人員：2人服務(wù)管理部主管：2人維修工：12人護(hù)衛(wèi)/車管員：25人園藝工：6人保潔工：15人財務(wù)部會計：1人出納：2人副經(jīng)理1人　　　　三、監(jiān)督和自我約束機(jī)制： （一）外部監(jiān)督機(jī)制示意圖：（附圖四）