【正文】 房地產(chǎn)金融學培訓講義作者：日期：復旦大學房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融學華 偉 王新軍 等編著 主 編：華 偉 副 主 編：王新軍 余璐琳參編人員：鄒 華 馮 斌 胡曉勇梁瀘月 蘇小波 周燕玲內容提要本書共分十章，從房地產(chǎn)金融的基礎知識入手，對房地產(chǎn)抵押貸款、信托、保險以及房地產(chǎn)與資本市場等問題進行深入的分析，使讀者能夠對房地產(chǎn)金融有個全面的、系統(tǒng)的認識。本書在編著過程中注重理論聯(lián)系實際，在介紹房地產(chǎn)金融基礎知識的基礎上，適當?shù)亟榻B了房地產(chǎn)金融的一些實務操作。同時，本書還對房地產(chǎn)金融的一些前沿問題，如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、住房抵押貸款證券化、物業(yè)維修基金等作了詳細介紹。本書適合大專院校房地產(chǎn)、經(jīng)濟、管理等專業(yè)的師生，也適合作培訓之用。序隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，為改善人們的居住條件，推動經(jīng)濟的高速增長發(fā)揮了積極作用，并且正朝著成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。由于房地產(chǎn)商品價值量大，房地產(chǎn)業(yè)投資金額大、運轉周期長，因此，不管是從房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)還是從消費的角度看，金融業(yè)的介入對房地產(chǎn)業(yè)來說都是必不可少的?？v觀各發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展歷程，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持，反過來，金融業(yè)的發(fā)展也需要在房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務，兩者之間是相互促進、相互依存的辯證關系。隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)密切關系日益凸現(xiàn)，相應產(chǎn)生了以研究金融機構對房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費等領域提供相關金融服務為主要內容的房地產(chǎn)金融學。它是一門介于房地產(chǎn)經(jīng)濟學、貨幣銀行學、保險學和投資學等學科之間的邊緣學科。我國的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)都有著較長的歷史。但是真正與現(xiàn)代市場經(jīng)濟接軌意義上的房地產(chǎn)金融業(yè)卻起步較晚，然而其發(fā)展勢頭卻較為迅猛；房地產(chǎn)金融業(yè)的規(guī)模正在不斷擴大，其占商業(yè)銀行業(yè)務的比重不斷提高；住房金融業(yè)務的經(jīng)營機構也由過去建設銀行等少數(shù)銀行經(jīng)營發(fā)展成為多家商業(yè)銀行共同經(jīng)營；住房金融市場已經(jīng)開始由過去少數(shù)銀行壟斷經(jīng)營發(fā)展到多家銀行為重新分割市場份額而進行激烈的競爭。但由于各方面的原因，中國房地產(chǎn)金融業(yè)始終沒有從根本擺脫“房地產(chǎn)過熱——信貸膨脹——市場萎縮——壞賬呆賬”的狀況，給本來就已經(jīng)相當脆弱的金融體系又添變數(shù)。因此，了解房地產(chǎn)金融的基本原理，把握房地產(chǎn)金融的運行規(guī)律就顯得尤為迫切。出于這樣的目的，復旦大學金融研究院的華偉博士主持編寫的這本《房地產(chǎn)金融學》。該書內容祥實豐富，注重理論和實務的均衡。在介紹房地產(chǎn)金融主要業(yè)務的基礎上，該書還對當前房地產(chǎn)金融的一些熱點問題，如住房抵押貸款證券化、物業(yè)維修基金和物業(yè)稅等做了詳細介紹，并提出自己的獨到見解。相信本書的出版會對普及房地產(chǎn)金融基礎知識和推動房地產(chǎn)金融實踐起到積極的推動作用。目 錄第一章 房地產(chǎn)金融概論 1第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系 1第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念、特點和作用 4第三節(jié) 房地產(chǎn)金融體系 8第四節(jié) 我國房地產(chǎn)金融的歷史回顧及展望 15第二章 房地產(chǎn)抵押貸款 20第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款概述 20第二節(jié) 商業(yè)銀行住房抵押貸款的運作 25第三節(jié) 住房公積金制度 32第四節(jié) 個人住房抵押貸款的風險與防范 41第五節(jié) 住房抵押貸款保險 44第六節(jié) 住房儲蓄銀行業(yè)務 51第三章 房地產(chǎn)融資信用 59第一節(jié) 房地產(chǎn)信用 59第二節(jié) 房地產(chǎn)銀行信用的受信與授信業(yè)務 62第三節(jié) 房地產(chǎn)融資信用調查 71第四章 房地產(chǎn)信托 91第一節(jié) 房地產(chǎn)信托概述 91第二節(jié) 房地產(chǎn)信托資金的來源及主要業(yè)務 95第三節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 104第五章 房地產(chǎn)保險 112第一節(jié) 房地產(chǎn)保險概述 112第二節(jié) 房地產(chǎn)保險合同 115第三節(jié) 房地產(chǎn)保險的運作 123第四節(jié) 房地產(chǎn)保險的主要險種 126第六章 住房抵押貸款證券化 143第一節(jié) 住房抵押證券化概述 143第二節(jié) 住房抵押貸款證券化的運作 148第三節(jié) 發(fā)達國家和地區(qū)經(jīng)驗的借鑒 156第七章 房地產(chǎn)項目投融資 161第一節(jié) 房地產(chǎn)項目投融資概述 161第二節(jié) 項目可行性研究與財務分析體系 168第三節(jié) 房地產(chǎn)項目融資相關理論與實務 172第八章 網(wǎng)絡時代的房地產(chǎn)金融 180第一節(jié) 網(wǎng)絡時代與房地產(chǎn)業(yè) 180第二節(jié) 網(wǎng)絡房地產(chǎn)銀行 187第三節(jié) 網(wǎng)絡與房地產(chǎn)金融風險分析 195第九章 其他房地產(chǎn)金融 203第一節(jié) 房地產(chǎn)典當和房地產(chǎn)典權 203第二節(jié) 非全額融資形式的房地產(chǎn)金融 210第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的稅費政策 217第十章 房地產(chǎn)與資本市場 228第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的上市 228第二節(jié) 房地產(chǎn)上市公司的債券發(fā)行 235第三節(jié) 房地產(chǎn)上市公司的再融資 240附錄1：關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 244附錄2：國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 246參考書目： 251第一章 房地產(chǎn)金融概論房地產(chǎn)金融學，是一門介于房地產(chǎn)經(jīng)濟學、貨幣銀行學、保險學和投資學等學科之間的邊緣學科。它是以這些學科的基本理論和基本方法為基礎，逐步獨立和發(fā)展起來的，是專門研究房地產(chǎn)金融活動的方法和規(guī)律的科學。它的研究對象是貨幣資本在房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換以及消費領域的配置方式與配置效率。本章主要介紹房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系，房地產(chǎn)金融的概念、特征、作用以及房地產(chǎn)金融市場體系，最后介紹我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展歷史、現(xiàn)狀以及未來發(fā)展方向，使讀者對房地產(chǎn)金融有個大概的了解。第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)，它屬于第三產(chǎn)業(yè)。金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關的一切經(jīng)濟活動。金融的基本職能是為經(jīng)濟的運行籌集資金和分配資金，它是通過金融市場或金融中介直接或間接地將資金從供給方轉移給需求方。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展及城市化的加速，傳統(tǒng)的住房制度和金融體系正在發(fā)生根本性的變革，因此，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互促進、共同發(fā)展的關系也日益凸現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者間的關系，突出地表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機構以及資本市場之間的關系上。作為相對獨立的物質生產(chǎn)部門的房地產(chǎn)業(yè)，在涉及房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、分配、交換與消費的一系列生產(chǎn)經(jīng)營活動中，無法離開各類金融機構與金融市場為其提供資金的籌集、融通和結算等各種金融服務?？偠灾?，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持與滲透，而其發(fā)展本身又為金融業(yè)的成長提供了廣闊的空間。一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持1．房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營離不開金融業(yè)的支持房地產(chǎn)經(jīng)營的主要產(chǎn)品是房屋和土地，其商品的價值量巨大，其生產(chǎn)建設和經(jīng)營活動的過程比較長，從取得土地、開發(fā)土地、設計、施工、裝修、配套到驗收等一系列過程一般需要幾年。而且房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，經(jīng)濟關系復雜，巨額的資金要分別以貨幣資金、開發(fā)建設資金、商品資金等形態(tài)同時存在于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個不同階段。如果沒有一個以金融機構、金融市場為主體的金融業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就難以進一步發(fā)展。而在現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制作用下，只有在貨幣資本、有價證券進入市場的條件下，金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持才能得以充分展現(xiàn)。以上海市住房建設為例。到2005年末，上海城鎮(zhèn)居民住房面積要達到18－20m2。根據(jù)《上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》，“十五”期間，上海預計新建商品住宅6000萬m2左右，平均每年要竣工住房面積1200萬m2左右，按每平方米住房平均成本2000元的保守估計，每年也要投入240億元的資金。如此巨大的資金投入，如果缺乏金融業(yè)的支持和配合，而僅僅依靠房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)和購房者自有資金投入，那么一般房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)是根本無法實現(xiàn)房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)面臨的投入資金回收期長和再生產(chǎn)連續(xù)性要求的矛盾，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資金運作難以為繼。為解決這一矛盾，房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過金融市場這一中介來進行多渠道的籌資，包括發(fā)行股票和債券，向商業(yè)銀行及其他金融機構借款等。2．房地產(chǎn)的流通和消費需要金融業(yè)的幫助房地產(chǎn)進入流通領域，滿足單位和個人消費需求，單位和個人也需要花費大量的資金。住房是一個大宗的消費品，對普通消費者來說基本上是一生中最大的消費支出。需要購置房地產(chǎn)的單位和個人如果僅僅依靠自身積累的資金實現(xiàn)購置房地產(chǎn)的目的，往往需要較長的時間，對廣大個人購房者來說，更是如此。例如，2003年上海市城市居民家庭人均年可支配收入14867元，按住宅平均價格每平方米5000元的保守估計，從靜態(tài)上看，一個三口之家不考慮其他消費也得攢上十年才能買上一套100平方米的住房，如果有了金融業(yè)的介入，通過發(fā)放個人住房抵押貸款，則可以縮短購房者資金積累時間，提前購得房屋，實現(xiàn)房地產(chǎn)的流通和消費，進而推動房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。3．房地產(chǎn)的發(fā)展過程需要融資以外的其他金融手段的服務金融業(yè)除了以融資方式支持房地產(chǎn)業(yè)外，還可以運用多種金融工具，通過辦理結算、信托、保險等業(yè)務，支持房地產(chǎn)的開發(fā)，促進房地產(chǎn)商品的流通與消費。二、金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務房地產(chǎn)金融是金融業(yè)的重要組成部份，開拓房地產(chǎn)金融對金融業(yè)的繁榮與發(fā)展具有舉足輕重的作用?？v觀國內外房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展歷史，大體上存在這樣一種趨勢：什么時期一個國家或地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達，這一時期的金融業(yè)必然興旺發(fā)達，反之亦然。例如，香港的房地產(chǎn)市場在1976－1980年曾連續(xù)5年持續(xù)繁榮，金融業(yè)也隨之持續(xù)繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的重要作用主要表現(xiàn)在以下幾點：1．金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)領域安排資產(chǎn)業(yè)務金融業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，需要實行多元化的資產(chǎn)戰(zhàn)略，體現(xiàn)金融業(yè)經(jīng)營管理的資產(chǎn)分散化原則的要求。就商業(yè)銀行的金融資產(chǎn)而言，在貸款資產(chǎn)中，由于房地產(chǎn)的保值、增值特性以及抗通貨膨脹能力，使得房地產(chǎn)抵押貸款成為商業(yè)銀行重要的信貸資產(chǎn)之一。2．金融結算工具在房地產(chǎn)流通和消費領域可得到進一步的應用和推廣。隨著房地產(chǎn)業(yè)存量搞活、增量發(fā)展，金融業(yè)介入房地產(chǎn)領域的范圍逐漸擴大，居民個人通過辦理住房抵押貸款來購買商品房得到進一步推廣。為了方便房款結算，個人采用支票和銀行本票辦理房款結算已經(jīng)成為可能，為支票和銀行本票的擴大應用提供了外部條件。另外，有的銀行還利用信用卡辦理房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)，建立分期付款、分期還款的自動轉賬支付系統(tǒng)，也為信用卡的推廣起了積極作用，為銀行拓展了結算服務領域。3．從房地產(chǎn)領域拓展金融業(yè)自身的發(fā)展空間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也使金融業(yè)同時獲得發(fā)展機會，為金融創(chuàng)新提供了廣闊的空間。首先，房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)與經(jīng)營的各個階段，經(jīng)常出現(xiàn)大量資本閑置的狀態(tài)，而這些資金正好成為銀行重要的資金來源；其次，金融機構將房地產(chǎn)業(yè)列為自己的服務對象，客觀上擴大了貸款范圍，還在房地產(chǎn)領域恢復和發(fā)展金融服務，為金融服務增加新的內容，這包括保險機構開辦房屋質量保險、自購公用住房保險、商品住房保險以及住房抵押貸款保險等新險種；信托機構承辦房地產(chǎn)租賃管理、代理房地產(chǎn)買賣，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務等；再次，房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資、再融資以及債券發(fā)行等業(yè)務會增加金融交易工具促進金融市場的成熟的完善。以上分析表明，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互溶合是現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，兩者是一種相互促進、相互依賴、共同發(fā)展的關系。第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念、特點和作用房地產(chǎn)金融歷史悠久，在公元前幾世紀的時候就已經(jīng)在中東、歐洲大陸、英國和南美出現(xiàn)。埃及人很早就發(fā)展了土地勘測技術，即使是被用作借款抵押品的土地在尼羅河定期泛濫被淹沒的時候，貸款人的權利也能得到保障。此外，在中東也很早就出現(xiàn)了抵押貸款。而古代羅馬在其法律制度中就已出現(xiàn)了抵押法并被實施，成為現(xiàn)代抵押制度的先驅。另外，從世界范圍來看，各個發(fā)達國家和地區(qū)都有相對獨立的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)金融市場，如美國的房地產(chǎn)抵押銀行，日本的住宅金融公庫、德國的住宅儲蓄銀行等。那么，什么是房地產(chǎn)金融？它包括哪些內容？它的特征和作用是什么？下面將簡要地回答這些問題。一、房地產(chǎn)金融的概念房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。其基本任務是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費，促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進行。房地產(chǎn)金融實際上是房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融的合稱。所謂房產(chǎn)金融是指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費過程中的各種資金融通活動；地產(chǎn)金融又稱土地金融，是指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的金融活動，雖然現(xiàn)代科學技術已經(jīng)能夠將某塊土地上的建筑移開，但移動后的建筑物仍然必須依附在土地上，房產(chǎn)與地產(chǎn)是不可分割的，因此一般將房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融合稱為房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融業(yè)務的主要內容包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，進行房地產(chǎn)貸款，尤其是房地產(chǎn)抵押貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托保險、典當和貨幣結算以及代理房地產(chǎn)有價證券的發(fā)行與交易等。二、房地產(chǎn)金融的特點由于房地產(chǎn)金融的融資對象具有與一般商品不同的特點，即房地產(chǎn)位置的固定性、價值量大、增值性等，決定了房地產(chǎn)金融與其他金融相比，具有以下四個特點：1．融通資金量大無論是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營資金，還是個人的消費購房款，都會遇到使用支出的集中性和來源積累的長期性、分散性的矛盾，為了解決這一矛盾，需要房地產(chǎn)金融市場為企業(yè)或個人進行大量的融資。據(jù)統(tǒng)計，發(fā)達國家房地產(chǎn)投資資金杠桿率高達75%－95%。而一般制造業(yè)則僅為50%－60%。另外