【正文】 普洛斯肥東物流園項目第一章 總 論一、項目背景與概況 （1）項目名稱：普洛斯肥東物流園項目（2）項目性質(zhì)：新建（3）項目承辦單位：肥東普洛斯倉儲設(shè)施有限公司（4）項目負(fù)責(zé)人：鄭光斌（5）項目建設(shè)期：1年（6）建設(shè)地點：肥東縣撮鎮(zhèn)龍?zhí)?，東華路與棗樹路（規(guī)劃中）交叉口東南角。（7）項目建設(shè)規(guī)模：㎡。建設(shè)6棟中轉(zhuǎn)倉庫及配套物業(yè)用房、設(shè)備用房、門衛(wèi)等。㎡，㎡，%。表11 項目總體技術(shù)指標(biāo)一覽表序號項目單位數(shù)量備注1總占地面積㎡ 2總建筑面積㎡ 　3計容總建筑面積㎡ 　4建筑占地面積㎡ 　5容積率　 　6建筑密度% 　7綠地面積㎡ 　8綠地率% 　9停車位輛110 　表12 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一覽表序號建設(shè)內(nèi)容單位建設(shè)規(guī)模結(jié)構(gòu)層數(shù)備注1中轉(zhuǎn)倉庫A1㎡19332鋼結(jié)構(gòu)1F　2中轉(zhuǎn)倉庫A2㎡17568鋼結(jié)構(gòu)1F　3中轉(zhuǎn)倉庫A3㎡19332鋼結(jié)構(gòu)1F　4中轉(zhuǎn)倉庫A4㎡19332鋼結(jié)構(gòu)1F　5中轉(zhuǎn)倉庫A5㎡17568鋼結(jié)構(gòu)1F　6中轉(zhuǎn)倉庫A6㎡19332鋼結(jié)構(gòu)1F　7門衛(wèi)1㎡50磚混1F　8門衛(wèi)2及休息室㎡100磚混1F　9物業(yè)用房㎡2115框架3F　10設(shè)備用房㎡450磚混1F?。?）項目總投資及籌資方案。項目所需資金全部由建設(shè)單位自籌解決。（9）項目財務(wù)分析項目實施后。%（高于基準(zhǔn)收益率6%），（大于0）。表13 財務(wù)評價指標(biāo)匯總表序號科目單位指標(biāo)備注1項目規(guī)?？偼顿Y萬元 　 建設(shè)投資萬元 　 建設(shè)期利息萬元 　 流動資金萬元 　2年均銷售收入萬元 　3年均總成本萬元 　 年均固定成本萬元 　 年均可變成本萬元 　4年均經(jīng)營成本萬元 　5年均利稅總額萬元 　 年均營業(yè)稅金及附加萬元 　 年均凈利潤萬元 　 年均所得稅萬元 　6財務(wù)內(nèi)部收益率% 稅后7財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 稅后8稅后投資回收期年 含建設(shè)期9財務(wù)內(nèi)部收益率% 稅前10財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 稅前11總投資收益率% 　12投資利稅率% 　13項目資本金凈利潤率% 　14盈虧平衡點% 　15資產(chǎn)負(fù)債率% 　該項目建設(shè)單位為肥東普洛斯倉儲設(shè)施有限公司，是由普洛斯投資管理（中國）有限公司的關(guān)聯(lián)公司（下稱“普洛斯公司”）和合鍛集團(tuán)控股的安徽燊元投資開發(fā)有限公司在新加坡的合資公司在肥東成立的項目公司，普洛斯公司股份為70%、安徽燊元投資開發(fā)有限公司股份為30%。（1）普洛斯公司簡介普洛斯是亞洲最大的現(xiàn)代工業(yè)以及物流設(shè)施提供商與服務(wù)商，在中國及日本的28個城市擁有并管理著129個綜合性園區(qū)的296個物業(yè)，形成了一個覆蓋主要交通樞紐、工業(yè)園區(qū)和城市配送中心等戰(zhàn)略接點的高效網(wǎng)絡(luò)。通過標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施開發(fā)、定制開發(fā)、收購與回租等靈活的解決方案，普洛斯致力于為全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不斷提高效率，達(dá)成戰(zhàn)略拓展目標(biāo)。公司于2010年10月18日在新加坡證券交易所掛牌上市（股票代碼：MCO）。截至2012年9月30日，普洛斯在中國31個主要城市投資、建設(shè)并管理著80多個園區(qū)，投入運營的物業(yè)面積達(dá)700萬平米。公司已進(jìn)入的城市包括：北京、成都、重慶、大連、佛山、廣州、杭州、嘉興、寧波、南京、青島、上海、沈陽、深圳、蘇州、天津、無錫、珠海、中山、廈門、常州、合肥、鄭州等。圖11 普洛斯中國概覽普洛斯目前在中國擁有優(yōu)質(zhì)客戶350 余家，大多數(shù)為世界500 強企業(yè)或者相關(guān)行業(yè)的龍頭優(yōu)勢企業(yè)。普洛斯致力于為全球及本土最具活力的制造商、零售商及與向前兩者配套的第三方服務(wù)外包公司提供完整的生產(chǎn)以及配送流通解決方案。普洛斯的客戶中60％是世界500 強跨國大型企業(yè)，在這些客戶中，80％與普洛斯形成了長期戰(zhàn)略聯(lián)盟。（2）合肥鍛壓集團(tuán)簡介合肥鍛壓集團(tuán)合肥合鍛機床股份有限公司始建于1951年，系集液壓機、機械壓力機等各類鍛壓設(shè)備的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和服務(wù)為一體的大型裝備制造性企業(yè)，是我國大型鍛壓設(shè)備自動化成套技術(shù)與裝備產(chǎn)業(yè)化基地和中國金屬成形機床制造行業(yè)排頭兵企業(yè)。產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于汽車、家電、軍工、航空航天、石化、新材料應(yīng)用等領(lǐng)域。在液壓機行業(yè)，產(chǎn)品銷售收入和市場占有率均保持國內(nèi)第一。建立了覆蓋全國的營銷網(wǎng)絡(luò)，是同行業(yè)首家向美國、德國和日本等發(fā)達(dá)國家出口成套成線設(shè)備的企業(yè)。企業(yè)總部基地位于合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，占地面積約1000畝，現(xiàn)有在職員工1200余人，其中工程技術(shù)人員300余人，高級技術(shù)職稱50余人，享受政府津貼的中青年專家13人。擁有大型龍門數(shù)控銑床、大重型數(shù)控落地鏜銑床、5米數(shù)控立車、大型數(shù)控外圓磨床、精密滾齒機、德國進(jìn)口等離子切割機等關(guān)鍵和精密設(shè)備，二期重型裝配和機械加工車間起吊能力260噸，能夠保障多臺套設(shè)備的同時產(chǎn)出和交付，制造和裝配水平處于同行業(yè)頂尖水平。2008年在同行業(yè)率先通過了GB/T19001 / GB/T24001/ GB/T28001 三合一管理體系認(rèn)證。2008年合鍛液壓機產(chǎn)品取得CE認(rèn)證，成功打入歐洲市場。公司長期致力于科技創(chuàng)新型企業(yè)建設(shè)，通過引進(jìn)、消化和吸收德國壓力機先進(jìn)制造技術(shù)基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新和研究，從而整體上提高了中國鍛壓行業(yè)的水準(zhǔn)。先后建立了“院士工作站”、“博士后科研工作站”，并與合肥工業(yè)大學(xué)聯(lián)合組建了“合肥工業(yè)大學(xué)合鍛先進(jìn)鍛壓與成形裝備技術(shù)研究院”，有力的促進(jìn)了企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，技術(shù)進(jìn)步持續(xù)推進(jìn)?，F(xiàn)代物流業(yè)是用高新技術(shù)改造和整合傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而形成的新興復(fù)合性產(chǎn)業(yè)，全球范圍內(nèi)發(fā)展很快。加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，對于中國適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化和加入世界貿(mào)易組織的迫切需要，對于提高經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量和效益，改善投資環(huán)境，增強綜合國力和企業(yè)競爭力，具有重要的意義。我國在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要中明確指出，要“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，加強物流新技術(shù)開發(fā)利用，推進(jìn)物流信息化”。國家發(fā)展和改革委員會等九部委出臺了促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見和措施，建立了由13個部委和兩個行業(yè)協(xié)會組成的全國現(xiàn)代物流工作部際聯(lián)席會議制度,提出要在充分利用市場機制的基礎(chǔ)上，政府引導(dǎo)、社會各方積極參與，在全國范圍內(nèi)盡快形成物暢其流、快捷準(zhǔn)時、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的社會化、專業(yè)化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系。近年來，隨著現(xiàn)代物流業(yè)從發(fā)達(dá)地區(qū)向中西部地區(qū)的滲透，以及安徽省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快，社會物流需求增長較快，現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展引起了全社會的廣泛關(guān)注，成為了投資熱點。交通、鐵路、民航等部門加快了物流企業(yè)的培育，一些傳統(tǒng)的運輸企業(yè)、工商企業(yè)物流服務(wù)部門（運輸、倉儲、采購、銷售等）、個體運輸經(jīng)營者紛紛適應(yīng)市場需求的變化，加快了現(xiàn)代物流市場的開發(fā)和向物流企業(yè)的轉(zhuǎn)型。撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)搶抓合肥承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)和擴權(quán)強鎮(zhèn)的政策機遇，整合原有基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)聚集區(qū)，按照基礎(chǔ)設(shè)施與合肥主城區(qū)等高對接、產(chǎn)業(yè)合理布局、集聚集群發(fā)展的要求，規(guī)劃建設(shè)了占地55平方公里（）的省級開發(fā)區(qū)——安徽商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)。相繼引進(jìn)了裕隆農(nóng)業(yè)（工程）機械大市場、華東國際建材城、安糧鋼材大市場、湘元工程機械6S店及皖港碼頭、東華碼頭等十多個大項目，總投資70多億元，初步形成了商貿(mào)物流大市場產(chǎn)業(yè)集群。正是基于物流業(yè)在安徽省內(nèi)的發(fā)展以及撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，公司提出了該項目的建設(shè)。二、可行性研究報告編制依據(jù)及研究范圍⑴國家九部委《關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》；⑵合肥市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要；⑶肥東縣國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要；⑷《肥東縣統(tǒng)計年鑒》（2010年）；⑸《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》國土資發(fā)【2008】24號；⑹《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；⑺項目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料。根據(jù)國家對建設(shè)項目可行性研究階段的工作范圍和深度規(guī)定，我們對項目建設(shè)的背景及必要性、項目性質(zhì)與建設(shè)的可行性、建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案、機構(gòu)設(shè)置與運作、項目管理與實施、投資估算與資金籌措和效益等方面進(jìn)行了綜合研究分析，重點研究和論述項目建設(shè)的背景和必要性、建設(shè)的可行性、建設(shè)方案、投資估算和資金籌措及效益評價，以期為建設(shè)該項目的決策提供可靠的依據(jù)。三、結(jié)論與建議現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)是基于社會化大生產(chǎn)和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來的一種高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展水平已經(jīng)成為衡量一個國家和地區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實力的重要標(biāo)志之一。發(fā)展現(xiàn)代物流是我省應(yīng)對國際化競爭，推動中西部大開發(fā)戰(zhàn)略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，具有重要作用。該項目建設(shè)符合現(xiàn)階段國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，對分散的運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能進(jìn)行系統(tǒng)整合和一體化運作。同時，可為社會提供就業(yè)機會，為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造產(chǎn)值和稅收，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，維護(hù)社會穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會，起到積極的推動作用。本項目是按撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求，以高起點和高標(biāo)準(zhǔn)要求，進(jìn)行項目的建設(shè)?？蓾M足撮鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展的要求。 該項目建成后，可推動商貿(mào)、工業(yè)、金融服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的建設(shè)步伐進(jìn)一步加快。 本項目在技術(shù)上是較先進(jìn)、成熟、可靠的；在經(jīng)濟(jì)上也是合理、可行的。對推動和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展具有十分重要的意義，另外該項目將為撮鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供必要的基本硬件條件，對推動和促進(jìn)撮鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。因此，認(rèn)為該項目在政策、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會效益上都是必要的，可行的。通過對項目的分析、論證，特提出如下問題與建議：項目建設(shè)時間緊、涉及范圍廣、部門多、需要協(xié)調(diào)的工作多。發(fā)展現(xiàn)代物流是一個系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)及相關(guān)部門的共同努力，特別是政府部門應(yīng)充分體現(xiàn)正確引導(dǎo)、合理規(guī)劃、營造環(huán)境、協(xié)調(diào)服務(wù)等方面的作用。要義不容辭地加強對物流業(yè)發(fā)展的組織和引導(dǎo)，為物流企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展創(chuàng)造并提供良好的內(nèi)外部條件，鼓勵和支持企業(yè)對物流基礎(chǔ)設(shè)施、關(guān)鍵技術(shù)和生產(chǎn)關(guān)鍵裝備的投資力度，加快現(xiàn)有物流資源整合和發(fā)展的步伐。第二章 項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，物流產(chǎn)業(yè)作為一個新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展中發(fā)揮著日益重要的作用。國家高度重視現(xiàn)代物流業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、物流標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)和物流市場的開發(fā)。2009年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于印發(fā)物流業(yè)調(diào)整合振興規(guī)劃的通知》指出在規(guī)劃期主要任務(wù)積極擴大物流市場需求；大力推進(jìn)物流服務(wù)的社會化和專業(yè)化；加快物流企業(yè)兼并重組；推動重點領(lǐng)域物流發(fā)展；優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局等作為主要任務(wù)，并將重點放在物流園區(qū)工程、制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動發(fā)展工程的建設(shè)上?，F(xiàn)代物流業(yè)是運用信息技術(shù)和供應(yīng)鏈管理方法，對分散的運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能進(jìn)行系統(tǒng)整合和一體化運作的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，對于優(yōu)化資源配置，改善投資環(huán)境，廣泛吸納就業(yè)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，提高合肥經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量和效益，增強國民經(jīng)濟(jì)競爭力，具有重要意義。2009年，支持?jǐn)U權(quán)強鎮(zhèn)發(fā)展的省委15號文明確提出：“支持產(chǎn)業(yè)聚集程度高、特色鮮明、有一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)籌建省級開發(fā)區(qū)。鼓勵發(fā)展專業(yè)市場、物流、金融、信息咨詢、技術(shù)服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步改善產(chǎn)業(yè)配套條件……”，撮鎮(zhèn)做為安徽省首批強鎮(zhèn)擴權(quán)試點鎮(zhèn)，區(qū)位、交通、現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)集聚等方面的優(yōu)勢明顯，有條件申報省級商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)。為貫徹安徽省《安徽省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，加速促進(jìn)合肥市現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)崛起，推動合肥區(qū)域物流中心城市建設(shè)，引導(dǎo)東部組團(tuán)物流產(chǎn)業(yè)聚集，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點，有效指導(dǎo)撮鎮(zhèn)西部片區(qū)的發(fā)展和建設(shè)，企業(yè)提出該項目的建設(shè)。 《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》是提到國家產(chǎn)業(yè)振興政策層面上有史以來第一個服務(wù)業(yè)的振興規(guī)劃，自2009年3月以來，全國各地的物流園區(qū)規(guī)劃、物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、配送中心規(guī)劃、物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，各地區(qū)對物流地產(chǎn)的開發(fā)成為中國新一輪經(jīng)濟(jì)增長的亮點。在國家“十二五”規(guī)劃中也提出要大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。加快建立社會化、專業(yè)化、信息化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，大力發(fā)展第三方物流，優(yōu)先整合和利用現(xiàn)有物流資源，加強物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和銜接，提高物流效率，降低物流成本。推動農(nóng)產(chǎn)品、大宗礦產(chǎn)品、重要工業(yè)品等重點領(lǐng)域物流發(fā)展。優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，支持物流園區(qū)等物流功能集聚區(qū)有序發(fā)展。推廣現(xiàn)代物流管理，提高物流智能化和標(biāo)準(zhǔn)化水平。二、項目建設(shè)的必要性，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)資料的獲取與產(chǎn)品營銷范圍日趨擴大，社會生產(chǎn)、物資流通、商品交易及其管理方式正在并將繼續(xù)發(fā)生深刻的變革。與此相適應(yīng)，被普遍認(rèn)為企業(yè)在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”的現(xiàn)代物流業(yè)正在世界范圍內(nèi)廣泛興起?，F(xiàn)代物流泛指原材料、產(chǎn)成品從起點至終點及相關(guān)信息有效流動的全過程。它將運輸、倉儲、裝卸、加工、整理、配送、信息等方面有機結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，為用戶提供多功能、一體化的綜合性服務(wù)。我國現(xiàn)代物流發(fā)展正處于起步階段，與先進(jìn)國家相比尚有很大差距，但市場潛力和發(fā)展前景十分廣闊。加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展，對于優(yōu)化資源配置，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，增強綜合