【正文】 供銷物流園建設(shè)項目可行性研究報告供銷物流園建設(shè)項目可行性研究報告第一章總論 項目名稱：某供銷物流園建設(shè)項目：航空物流港區(qū)域四港聯(lián)動大道西，中原路北，口張村土地承辦單位：某省供銷煙花爆竹有限公司法人代表： 編制單位：資質(zhì)證書：法人代表：項目負責(zé)人：、內(nèi)容和范圍 咨詢公司接受某省供銷煙花爆竹有限公司關(guān)于編制《某供銷物流園建設(shè)項目可行性研究報告》的委托后，立即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員對擬建長治驚醒實地考察，并與承辦單位的領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)技術(shù)人員進行充分的交流和研究，收集料相關(guān)資料，依據(jù)國家隊工程項目可行性研究報告階段工作范圍和深度的規(guī)定及國家省市有關(guān)規(guī)范規(guī)程，結(jié)合項目所在地的自然條件、資源條件、基礎(chǔ)建設(shè)條件，依據(jù)項目總規(guī)劃和設(shè)想，進行該項目可行性研究報告的論證和編制工作?！吨腥A人民共和國土地法》（）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（1989年）《中華人民共和國消防法》（2008年）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（2003年）《中華人民共和國大氣污染防治法(修正)》（2008年）《中華人民共和國廢物污染防治法》（2005年）《中華人民共和國水污染防治法（修正）》（2008年）《物流也調(diào)整和振興規(guī)劃》（國發(fā)(2009)8號文件）《某省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃20102015》（豫政（2010）38號）1《某省鄭州市城市總體規(guī)劃》（20102020）1《鄭州市惠濟區(qū)毛莊鎮(zhèn)總體規(guī)劃》（20112020）1業(yè)主提供的有關(guān)資料1設(shè)計依據(jù)1《民用建筑設(shè)計通則》（GB503522005年）1《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（JGJ502001）1《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（JB500162006）1《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB501402005）1《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB501892005）《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB500152003）《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ162008）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》（GB500682001）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092006）《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》（GB502232008）1《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB125232008）1《城市區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量標準》（GB30962008）1《污水綜合排放標準》（GB89782006）1《室內(nèi)空氣質(zhì)量指標》（GB/T188832002）1《民用建筑室內(nèi)污染控制指標》（GB303252001）1《投資項目可行性研究指南》（國家紀委辦公廳）1《建設(shè)項目評價方法與參數(shù)》（第三版，發(fā)改投資[2006]1325號）1項目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料1專業(yè)技術(shù)人員手機的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)20項目可硬性研究報告編制委托書根據(jù)國家對建設(shè)項目的可行性研究報告的工作范圍和深度規(guī)定，論述項目提出的背景，分析項目建設(shè)的必要性，并對市場未來發(fā)展的需求進行分析。根據(jù)市場市場需求擬定建設(shè)項目功能定位、項目建設(shè)業(yè)態(tài)功能布局。并對項目工程建設(shè)方案、環(huán)境保護、消防安全和節(jié)能、項目管理與實施進度、組織機構(gòu)與定員、投資估算與資金籌措你、經(jīng)濟效益等方面精心研究和分析，為項目建設(shè)提供準確評價和可靠依據(jù)。某省委、省政府加快中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)步伐的戰(zhàn)略部署，必然促進農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易發(fā)展。中原經(jīng)濟區(qū)在全國大局中具有舉足輕重的地位和作用，是實現(xiàn)某富民強省、促進中部崛起的重大舉措。中原經(jīng)濟區(qū)的總體發(fā)展布局是按照核心帶動、軸帶發(fā)展、節(jié)點提升、對接周邊的原則，努力構(gòu)建放射狀、網(wǎng)絡(luò)化、板塊式發(fā)展格局。依托重要交通通道，優(yōu)化空間開發(fā)格局。提升鄭州交通樞紐、商務(wù)、物流、金融等服務(wù)功能，增強引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的核心帶動能力。依托亞歐大陸橋通道，壯大沿隴海發(fā)展軸；依托京廣通道，拓展縱向發(fā)展軸；依托東北西南向、東南西北向運輸通道，培育新的發(fā)展軸，形成重點開發(fā)地帶。逐步擴大軸帶節(jié)點城市規(guī)模，形成大中小城市合理布局、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的新格局。加強對外聯(lián)系通道建設(shè)，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、聯(lián)動發(fā)展。在鄭州建設(shè)某供銷物流園是加快中原經(jīng)濟區(qū)總體布局的具體體現(xiàn)，必將有力推動中原與國際農(nóng)產(chǎn)品廣泛交流?，F(xiàn)代物流業(yè)對中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)起到產(chǎn)業(yè)支撐作用 現(xiàn)代物流業(yè)是以現(xiàn)代運輸業(yè)為重點，以信息技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代制造業(yè)和商業(yè)為基礎(chǔ)，集系統(tǒng)化、信息化、倉儲現(xiàn)代化為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)代物流業(yè)作為服務(wù)性產(chǎn)業(yè)已成為引導(dǎo)生產(chǎn)、促進消費的先導(dǎo)行業(yè)。加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，對中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)具有重要的支撐作用。首先，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展可以提升區(qū)域經(jīng)濟競爭力。通過推進鄭州國際物流中心建設(shè)，抓好重點行業(yè)物流發(fā)展，實現(xiàn)現(xiàn)代物流業(yè)與制造業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，培育各行業(yè)大型知名企業(yè)，提升中原經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)競爭力。其次，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。通過發(fā)揮現(xiàn)代物流業(yè)的高效服務(wù)功能，推動中原經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)資源整合，從而推進產(chǎn)業(yè)間結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的步伐。再次，現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展可以帶動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以直接帶動金融、信息等相關(guān)的服務(wù)業(yè)發(fā)展，擴大服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)模，提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的市場競爭力。某是農(nóng)業(yè)大省，面臨著重大機遇和挑戰(zhàn)，存在突出矛盾。農(nóng)業(yè)外向度低,出口創(chuàng)匯型企業(yè)少,農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與國際市場對接能力弱,與山東等東部省份出口額度的差距擴大。某省是中國第一糧食大省，也是重要的農(nóng)業(yè)省份，可是某跟山東比較，山東一年的農(nóng)產(chǎn)品的直接貿(mào)易額，不包括加工品，直接貿(mào)易額將近三千億人民幣，出口就將近一千億人民幣，某只相當(dāng)于山東的6%多，我們只有奮起直追，建設(shè)和完善多個農(nóng)產(chǎn)品物流市場，引進國內(nèi)外農(nóng)產(chǎn)品交易大亨進駐某，豫糧與國際對接，鞏固某省在中原經(jīng)濟區(qū)的龍頭地位，促進某省在中部地區(qū)率先崛起成為全國經(jīng)濟增長的重要引擎。某省供銷合作總社的辦社宗旨決定了涉農(nóng)項目建設(shè)發(fā)展方向。某省供銷合作總社的辦社宗旨是為“三”農(nóng)服務(wù)的經(jīng)濟組織，其主要職能之一是負責(zé)重要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)副產(chǎn)品、再生資源和煙花爆竹經(jīng)營管理，建設(shè)新農(nóng)村現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)，搞活農(nóng)村商品流通。某省供銷合作總社直屬單位的某省供銷煙花爆竹有限公司借助某省貨物流通區(qū)域優(yōu)勢，尤其是鄭州航空港區(qū)特有的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢，欲在鄭州建造一個高起點、高品位、高標準、高服務(wù)體系、與國際市場接軌的大型現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品物流交易中心。公司經(jīng)過廣泛深入的調(diào)查和研究，決定利用供銷社自身的優(yōu)勢條件，做好某供銷物流園建設(shè)項目，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和加快“三農(nóng)建設(shè)做出貢獻，為促進區(qū)域經(jīng)濟的健康協(xié)調(diào)發(fā)展，發(fā)揮骨干企業(yè)的作用。同時對企業(yè)擴大經(jīng)營規(guī)模、提高市場競爭力是非常有利的。項目建成后，將成為集糧油、蔬菜、水產(chǎn)、肉類、果品、副食品交易、農(nóng)產(chǎn)品加工、倉儲中轉(zhuǎn)、物流配送、研發(fā)檢測、電子商務(wù)、信息管理、安置人居、公用服務(wù)設(shè)施等多功能于一體，全方位的“農(nóng)副航母”。同時也是南菜北調(diào)、北菜南運，東西結(jié)合的大型中轉(zhuǎn)站和農(nóng)副產(chǎn)品物流集聚地。隨著鄭州“構(gòu)筑大都市、建設(shè)大市場，戰(zhàn)略目標的實施和大力發(fā)展，以倉儲、物流、商貿(mào)為主的第三產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的推進，擬建農(nóng)副產(chǎn)品交易中心必將成為各方客商的投資熱土和創(chuàng)業(yè)平臺。 。1．3．2地理位置某供銷物流園建設(shè)項目擬建場址位于某省鄭州航空物流港區(qū)域，四港聯(lián)動大道西，中原路北，口張村土地詳見項目總體規(guī)劃圖。 1．3．3建設(shè)規(guī)模功能分區(qū) 根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品物流及交易的發(fā)展趨勢、企業(yè)的市場開發(fā)優(yōu)勢及使用功能的要求，項目規(guī)劃為產(chǎn)品交易區(qū)、倉儲加工配送區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、生活服務(wù)區(qū)四大功能區(qū)。 建設(shè)規(guī)模與．內(nèi)容 ． (合500畝)，總建筑面積47萬平方米。 (1)產(chǎn)品交易區(qū)：(合200畝)，建筑面積15萬平方米，包括交易大廳、交易大棚。 (2)倉儲加工配送區(qū)：占地面積16萬平方米(合240畝)，建筑面積20萬平方米，包括物流配送、倉儲中轉(zhuǎn)、產(chǎn)品加工、冷庫等等。 (3)商務(wù)中心區(qū)：(合40畝)，建筑面積8萬平方米，包括商務(wù)寫字樓和商務(wù)酒店、會所、變配電所、水泵房、消防控制中心等公用設(shè)施。 (4)生活服務(wù)區(qū)：(合20畝)，建筑面積2萬平方米，包括小高層和高層住宅、商店、銀行、娛樂和健身等生活服務(wù)設(shè)施和場所。1．3．4項目管理與實施 項目建設(shè)的總體目標是“一次規(guī)劃、二期建設(shè)、5年建成”。項目承辦單位某省供銷煙花爆竹有限公司力爭通過5年時間，建設(shè)一座具有國際競爭力的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品交易中心和具有較強集聚輻射能力的農(nóng)副產(chǎn)品物流基地。1．3．5總投資及資金籌措 本項目總投資85787萬元人民幣。 融資方案：全部由企業(yè)采取以下自籌方式解決。 公司目前積累的自有資金； 對外招商引資，引入戰(zhàn)略合作伙伴： (1)大型投資基金； (2)政府投資機構(gòu) 申請國家專項資金1．3．7主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標見下表。主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號 指 標 單位 數(shù)量 備注 1建設(shè)規(guī)模萬平方米 合500畝 建筑面積萬平方米 47 12建設(shè)工期 年 5 勞動定員 人 1500 2總投資 億元 3總收入 銷售收入 億元 出租收入 億元 正常經(jīng)營年1．4研究結(jié)論與建議 1．4．1結(jié)論 通過對某供銷物流園建設(shè)項目的分析和研究，確認本項目的建設(shè)符合某省“十二五總體規(guī)劃和鄭州市和航空港區(qū)城市總體規(guī)劃要求。該項目采用國內(nèi)外先進的規(guī)劃和設(shè)計理念，以整合、優(yōu)化市場資源配置為己任，高起點、高品位、高標準傾力打造集農(nóng)副產(chǎn)品交易、加工、倉儲、電子商務(wù)、檢測、物流配送等多功能的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流集散基地。 某供銷物流園將是國內(nèi)最具有強輻射積聚能力的樞紐型物流基地，該物流園完全按照國際化標準引入質(zhì)量安全檢測體系，設(shè)置產(chǎn)、銷追蹤系統(tǒng)，跨越式提升鄭州乃至華中地區(qū)的“菜籃子工程質(zhì)量，打造絕對放心、綠色、健康的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場。徹底拼棄市區(qū)內(nèi)小、亂、差、配套設(shè)施不完善、不規(guī)范的同類市場，建設(shè)高起點、現(xiàn)代化、信息化的星級農(nóng)副產(chǎn)品市場。這一舉措有利于改善鄭州市的物流市場的商貿(mào)條件，提升物流市場的檔次，整合物流市場的格局和品牌，順應(yīng)城市發(fā)展的需要。本項目的建設(shè)將使鄭州市物流配送市場的規(guī)模不斷擴大，有利于加強市場的輻射能力，促進本地區(qū)物資產(chǎn)品大市場、大流通格局的逐步形成，并帶動當(dāng)?shù)剡\輸、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴大就業(yè)崗位，促進市場繁榮和社會穩(wěn)定，本項目建設(shè)規(guī)模符合某省作為中國糧食生產(chǎn)基地、食品產(chǎn)業(yè)基地、中國的“大廚房”的總體發(fā)展目標和城市總體規(guī)劃。 某供銷物流園的建設(shè)，具有廣闊的市場前景和良好的社會與經(jīng)濟效益。項目建成后，將對物流行業(yè)的管理與運營產(chǎn)生較大的影響，開創(chuàng)現(xiàn)代化物流中心的新局面。該項目的建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，推動和促進了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。物流園規(guī)模選擇合理，方案設(shè)計優(yōu)異，具有可觀的經(jīng)濟效益和顯著的社會經(jīng)濟效益。因此，本項目的建設(shè)是十分必要的，也是非常及時可行的。1．4．2建議 為保證物流園建設(shè)能夠順利、穩(wěn)妥地進行，提出以下幾點建議： 爭取當(dāng)?shù)卣谡吆腿谫Y等方面的支持，使項目建設(shè)有一個良好的外部環(huán)境。 ‘ 做好項目前期的融資工作，確保項目建設(shè)的順利進行。 物流園的建設(shè)必須嚴格遵守國家環(huán)?！叭瑫r”的原則，為今后的運營打下良好的基礎(chǔ)。 在下一階段工作中對建設(shè)項目的市場定位、經(jīng)營模式和經(jīng)營模式作進一步的細化和研究落實。 在物流園建設(shè)的同時，做好招商工作的市場服務(wù)以及人員的培訓(xùn)工作，爭取早日形成預(yù)計的市場規(guī)模。 應(yīng)進一步落實與本項目配套的水、電等基礎(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)情況。第二章 項目建設(shè)的必要性某省供銷煙花爆竹有限公司位于鄭州市緯五路12號院豐合大廈七樓，是某省供銷合作總社直屬企業(yè)，中國日用品流通協(xié)會副會長單位，具有獨立法人資格，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計合理，內(nèi)部控制制度健全，會計獨立核算。主營業(yè)務(wù)包括以煙花爆竹、再生資源，農(nóng)副產(chǎn)品等為主。公司在某省供銷總社領(lǐng)導(dǎo)下，以便民、利民、促進城鄉(xiāng)商品交流、提高居民生活水平和質(zhì)量為目的，以“突出主業(yè)、多元發(fā)展、服務(wù)三農(nóng)”為經(jīng)營思路，先后在開封、許昌、新鄉(xiāng)平原新區(qū)設(shè)立煙花爆竹經(jīng)營公司，；公司在鄭州市建設(shè)再生資源回收網(wǎng)點560個，中轉(zhuǎn)站10座，占地161畝回收拆解廠1個，是鄭州市再生資源5家龍頭企業(yè)之一。領(lǐng)辦專業(yè)合作社3個（），帶動農(nóng)民專業(yè)合作社27個（），許昌青龍山12000畝種植基地1個（），鄭州市鮮活農(nóng)產(chǎn)品社區(qū)網(wǎng)點300個（），合作經(jīng)營鄭州華中果品市場1個（年銷售收入9億元）。截止到2012底實現(xiàn)銷售收入19億元人民幣，在職職工385人，逐步成為供銷社中型社有企業(yè)集團。為實現(xiàn)省社強化網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、做大做強自身、成為行業(yè)龍頭的要求打下堅實的基礎(chǔ)，也為促進城鄉(xiāng)商品流通、提高居民生活水平、促進社會主義和諧社會和新農(nóng)村建設(shè)提供了有力保障。某省十二五規(guī)劃的總體思路是以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),貫徹落實中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的總體戰(zhàn)略,把推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、穩(wěn)定提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力作為建設(shè)中原經(jīng)濟區(qū)的基礎(chǔ)和重要任務(wù)。積極構(gòu)建集良種繁育、規(guī)模生產(chǎn)、精深加工、物流銷售和循環(huán)利用于一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。將我省建成全國重要的糧食穩(wěn)定增長核心區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地,實現(xiàn)由農(nóng)業(yè)大省向農(nóng)業(yè)強省轉(zhuǎn)變。到2015年,培育年營業(yè)收入超1億元的龍頭企業(yè)600家、超10億元的50家、超100