【正文】 X新村房屋解危改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 　　 II目 錄第一章 總論 1一、項(xiàng)目名稱及申報(bào)單位概況 1二、可行性研究的依據(jù)和范圍 4三、可行性研究的結(jié)論 5第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性 7一、項(xiàng)目背景 7二、X市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況 18三、建設(shè)的必要性和可行性 35第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 40一、項(xiàng)目選址 40二、建設(shè)條件 42三、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 46第四章 節(jié)能方案 48一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 48二、項(xiàng)目能耗種類和數(shù)量分析 49三、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況分析 52四、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 53第五章 項(xiàng)目環(huán)境和生態(tài)影響分析 58一、環(huán)境及生態(tài)現(xiàn)狀 58二、主要依據(jù) 59三、項(xiàng)目主要污染源和污染物分析 61四、項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響分析 61五、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 64第六章 建設(shè)管理 68一、實(shí)施條件 68二、進(jìn)度安排 68三、管理措施 68四、招標(biāo)情況 73第七章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 77一、投資估算 77二、資金籌措 85三、資金使用計(jì)劃 85第八章 項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)效益 86一、社會(huì)評(píng)價(jià) 86二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 87第九章 結(jié)論 89一、結(jié)論 89二、建議 89第一章 總論一、項(xiàng)目名稱及申報(bào)單位概況（一）項(xiàng)目名稱X新村房屋解危改造項(xiàng)目（二）建設(shè)地點(diǎn)X市X新城住宅小區(qū)東側(cè)（三）項(xiàng)目主管單位及開發(fā)單位概況項(xiàng)目主管單位（1）單位名稱X市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（2）單位簡(jiǎn)介X市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是X市政府組成部門，保障性住房的管理和建設(shè)是其主要職責(zé)之一，該局負(fù)責(zé)推進(jìn)住房制度改革和住房保障工作；負(fù)責(zé)市區(qū)保障性和政策性住房的建設(shè)、維修、租售和監(jiān)督管理；指導(dǎo)全市住房制度改革工作，會(huì)同有關(guān)部門做好保障性住房資金安排并監(jiān)督各市、區(qū)組織實(shí)施，并且承擔(dān)組織政府投資房屋、市政工程建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)管理的職能。其下設(shè)住房保障科（市安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）承擔(dān)貫徹落實(shí)有關(guān)城鎮(zhèn)住房保障政策法規(guī)，擬訂住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施；會(huì)同有關(guān)部門做好保障性住房資金安排并監(jiān)督各市、區(qū)組織實(shí)施；負(fù)責(zé)市區(qū)保障性住房建設(shè)和租售；會(huì)同有關(guān)部門擬訂住房公積金發(fā)展規(guī)劃并組織實(shí)施；擬訂住房公積金繳存、使用、管理和監(jiān)督制度；監(jiān)督住房公積金及其他住房資金的管理、使用和安全，指導(dǎo)全市住房保障和住房公積金管理工作。項(xiàng)目開發(fā)單位（1）單位名稱：X市公共物業(yè)建設(shè)有限公司（2）單位簡(jiǎn)介X市公共物業(yè)建設(shè)有限公司，是X市國(guó)資委單獨(dú)出資的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，成立于2011年1月。法人代表歐惠彬，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，公司辦公位于X市江海一路83號(hào)住建大廈3樓，公司類型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）,經(jīng)營(yíng)范圍：城市建設(shè)及配套設(shè)施的建設(shè)、投資，廉租房和經(jīng)適房建設(shè)、公租房建設(shè)、公管房修建、三舊改造和城市基礎(chǔ)建設(shè)。X市公共物業(yè)建設(shè)有限公司經(jīng)過2年多努力，出色地完成了省、市下達(dá)的保障性住房建設(shè)任務(wù)?，F(xiàn)已建成X市星河路保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，；河南下沙保障性住房一期項(xiàng)目亦已竣工；新開工項(xiàng)目有X大橋保障性房項(xiàng)目、河南下沙保障性住房二期項(xiàng)目；正在籌備建設(shè)X新村房屋解危改造項(xiàng)目及里村大道保障性住房項(xiàng)目。（四）項(xiàng)目可研報(bào)告編制單位單位名稱：廣東智谷咨詢有限公司工程咨詢資格等級(jí)：乙級(jí)工程咨詢資格等級(jí)證書編號(hào)：12320060008發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)單位簡(jiǎn)介公司成立于2002年7月，2004年1月獲國(guó)家發(fā)改委工程咨詢乙級(jí)資質(zhì)。智谷公司屬民營(yíng)責(zé)任有限公司，是獨(dú)立的法人單位。公司在職人數(shù)38人，其中工程技術(shù)人員30人，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)職稱10人，國(guó)家注冊(cè)咨詢師（投資）14人。公司注冊(cè)資金300萬(wàn)元，在廣州市區(qū)黃金地段越秀區(qū)總部經(jīng)濟(jì)基地、東風(fēng)中路437號(hào)越秀城市廣場(chǎng)（一級(jí)寫字樓）擁有300多平方米的辦公場(chǎng)所，4部高檔公務(wù)車，公司全體人員電腦人手一部，其他辦公現(xiàn)代化設(shè)備一概齊全。在迅速崛起的過程中，公司形成并不斷完善一整套管理制度和質(zhì)量監(jiān)控辦法，培養(yǎng)鍛煉了一支能經(jīng)營(yíng)、懂管理、重質(zhì)量、掌握經(jīng)濟(jì)技術(shù)等業(yè)務(wù)的團(tuán)隊(duì)，打造了智谷公司的品牌，并頗有名氣。公司是菲迪克和中咨協(xié)會(huì)會(huì)員，公司也是《中國(guó)工程咨詢》的協(xié)辦單位。二、可行性研究的依據(jù)和范圍（一）可行性研究的依據(jù)國(guó)家及省有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)定；現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定； 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于項(xiàng)目可行研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求；X市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要；《X市社會(huì)力量投資建設(shè)公共租賃住房管理暫行辦法》等X市保障性住房有關(guān)政策；X市保障性住房建設(shè)任務(wù)及規(guī)劃項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)；項(xiàng)目承辦單位委托編制本項(xiàng)目可行研究報(bào)告的委托書。國(guó)家棚戶區(qū)改造有關(guān)政策；《廣東省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》（粵府〔2014〕2號(hào)）；1廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于征求《廣東省棚戶區(qū)改造規(guī)劃（20142017年）》意見的函（粵建保商[2014]16號(hào)）；（二）可行性研究的范圍項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性建設(shè)規(guī)模建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件建筑設(shè)計(jì)方案節(jié)能方案分析環(huán)境和生態(tài)影響分析工程招標(biāo)方案建設(shè)實(shí)施與工程進(jìn)度安排投資估算和資金籌措社會(huì)影響分析三、可行性研究的結(jié)論保障性住房是我國(guó)各級(jí)政府履行住房保障職能的主要方式，是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的主要形式之一，是實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)，它的建設(shè)對(duì)于促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要的作用和現(xiàn)實(shí)意義，其社會(huì)效益顯著。X新村房屋解危改造項(xiàng)目列入《廣東省棚戶區(qū)改造規(guī)劃（20142017年）》項(xiàng)目計(jì)劃，屬于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，是X市委、市政府按照廣東省住房保障總體要求，結(jié)合X實(shí)際，切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難，完善住房保障制度，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要舉措。（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模規(guī)劃用地面積9400平方米，建設(shè)用地面積8856平方米，基底總面積2465平方米，總建筑面積約52190平方米。其中住宅建筑面積36910平方米，地下建筑建筑面積13918平方米，公共架空層建筑面積1362平方米。為781戶提供住房保障，全部為保障性住房（公租房）和拆遷安置用房。（二）投資估算及資金來(lái)源本項(xiàng)目總投資為25,，其中：土地出讓金2,667萬(wàn)元，征地及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用3,889萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用16, 萬(wàn)元，房屋移交費(fèi)用1, 萬(wàn)元, 不可預(yù)見費(fèi)1,。所需資金全部由X市財(cái)政統(tǒng)籌解決。（三）項(xiàng)目建設(shè)期2013年2017年（四）項(xiàng)目效益分析該項(xiàng)目的建設(shè)符合X市城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解X市低收入家庭住宅緊張的狀況，特別是滿足低收入家庭對(duì)住房的需求，對(duì)改善低收入家庭的生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用。第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性一、項(xiàng)目背景棚戶區(qū)改造是國(guó)家保障性安居工程建設(shè)的重要組成部分。棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域及“城中村”。由于歷史和現(xiàn)實(shí)的原因，棚戶區(qū)的居住條件長(zhǎng)期沒有改善，房屋結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，缺乏必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施，居民生活不便。 政府近年來(lái)陸續(xù)出臺(tái)一系列政策措施，對(duì)城市棚戶區(qū)開展大規(guī)模拆遷改造。棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)在過去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約已改造5000萬(wàn)平方米棚戶區(qū)，近100萬(wàn)住房困難家庭的住房條件得到了改善。棚戶區(qū)改造是扒平房蓋樓房，對(duì)棚戶區(qū)項(xiàng)目周邊道路、廣嘗教育、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施的加強(qiáng)和完善，提升居住環(huán)境中的人氣指數(shù)，在改造棚戶區(qū)的同時(shí)帶動(dòng)了城市整體環(huán)境的改善，促進(jìn)了就業(yè)、養(yǎng)老等社會(huì)問題的解決，產(chǎn)生了有利于構(gòu)建和諧社會(huì)的綜合效應(yīng)。棚戶區(qū)改造的目的是為了改善當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)居民的生活環(huán)境；棚戶區(qū)改造將堅(jiān)持以人為本、民生為重，統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施，市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主，政府主導(dǎo)、多元融資，依法改造、確保穩(wěn)定的原則。棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。2013年6月26日，李克強(qiáng)總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善。7月12日，國(guó)務(wù)院又印發(fā)了《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國(guó)發(fā)[2013]25號(hào)），要求為適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，以改善群眾住房條件作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，加快推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造，重點(diǎn)推進(jìn)資源枯竭型城市及獨(dú)立工礦棚戶區(qū)、三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬(wàn)戶，其中2013年改造304萬(wàn)戶，使居民住房條件明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平不斷提高。為貫徹落實(shí)《廣東省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》（粵府〔2014〕2號(hào)）和省政府領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，經(jīng)X市人民政府同意，X市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳呈報(bào)了《X市20142017年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目計(jì)劃表》，其中X新村房屋解危改造項(xiàng)目（屬城市棚戶區(qū)，拆遷262戶，建筑面積12404㎡）列入棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，同時(shí)也是X市政府要迫切解決的棚戶區(qū)改造、保障性住房項(xiàng)目。（一）保障性住房廣東省政府印發(fā)的《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》提出，今后廣東保障性住房以公租房為主體，除已批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目外，將暫停新建經(jīng)濟(jì)適用房。鼓勵(lì)各地發(fā)展４０平方米為主的公租房，同時(shí)也鼓勵(lì)發(fā)展３０平方米以下甚至是集體宿舍形式的公租房。2012年，X市政府根據(jù)國(guó)家和省的保障性住房政策，出臺(tái)《X市住房保障制度改革創(chuàng)新實(shí)施方案》，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、政策扶持、社會(huì)參與、適度保障的原則，按照問需于民、以需定建、分步實(shí)施、輪候解決的思路，合理確定住房保障范圍、保障方式和保障標(biāo)準(zhǔn)，探索建立新型住房保障制度。計(jì)劃于“十二五”期末，X市城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%，城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭住房困難得到基本解決，新就業(yè)職工住房困難得到有效緩解，外來(lái)務(wù)工人員居住條件得到明顯改善。一是建立以公共租賃住房為主要保障方式的新型住房保障制度。通過建立以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度，解決住房保障對(duì)象基本居住需求。逐步將現(xiàn)有的廉租住房、直管公房和公共租賃住房等保障性住房合并管理，并軌運(yùn)行，只租不售，統(tǒng)一歸類為公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱公租房）。二是創(chuàng)新建設(shè)模式，多渠道籌集公租房房源。在抓好政府投資或統(tǒng)籌建設(shè)公租房的同時(shí)，積極鼓勵(lì)社會(huì)力量投資建設(shè)公租房，形成公租房?jī)纱蠊?yīng)體系。城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭的住房困難問題主要通過政府投資或統(tǒng)籌建設(shè)的公租房途徑解決，新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員的住房困難問題主要通過社會(huì)力量投資建設(shè)公租房途徑解決。三是落實(shí)配套政策和保障措施。資金保障方面：加大政府財(cái)政投入。將公租房建設(shè)資金納入年度財(cái)政預(yù)算，通過資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式加大對(duì)公租房的投入；進(jìn)一步推進(jìn)利用住房公積金貸款支持公租房建設(shè)試點(diǎn)工作；規(guī)范發(fā)展企業(yè)債券融資；落實(shí)稅費(fèi)減免政策。用地保障方面：完善土地儲(chǔ)備制度，將公租房建設(shè)用地優(yōu)先納入土地儲(chǔ)備，并落實(shí)到具體地塊；儲(chǔ)備土地和收回使用權(quán)的國(guó)有土地，優(yōu)先安排用于公租房建設(shè)。公租房建設(shè)用地要納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，并于每年年底前落實(shí)下一年度編制。涉及新增建設(shè)用地的，要在年度土地利用計(jì)劃中優(yōu)先安排、單列指標(biāo)，做到應(yīng)保盡保。對(duì)需辦理公租房建設(shè)用地手續(xù)的，要簡(jiǎn)化程序，加快辦理。政府投資建設(shè)和管理的公租房項(xiàng)目，其建設(shè)用地使用權(quán)以劃撥方式供應(yīng)。以其他方式投資建設(shè)的公租房建設(shè)用地使用權(quán)，可采取出讓、租賃、作價(jià)入股等方式有償使用。采取租賃方式的，可按年繳納土地租金。規(guī)劃保障方面：組織編制公租房建設(shè)規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃，并將有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃納入城市近期建設(shè)規(guī)劃。在符合城市規(guī)劃控制指標(biāo)的前提下，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門把關(guān)，公租房項(xiàng)目容積率可適當(dāng)上浮，并適當(dāng)預(yù)留公共綠地，為日后的改造提升預(yù)留空間。公租房項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要遵循建筑節(jié)能要求，體現(xiàn)嶺南建筑風(fēng)格。體制保障方面：設(shè)立住房保障委員會(huì)，明確住房保障管理機(jī)構(gòu)，設(shè)立住房保障具體實(shí)施機(jī)構(gòu)。近年來(lái)，X市委、市政府重點(diǎn)向民生工程傾斜，全市歷年建設(shè)保障性住房超17000套，不斷創(chuàng)新保障性住房建設(shè)模式、融資模式和管理模式，每年均超額完成省下達(dá)的住房保障目標(biāo)任務(wù)。創(chuàng)新模式方面，組建了X市公共物業(yè)建設(shè)有限公司，實(shí)現(xiàn)“資源→資本→資產(chǎn)→資源”的有效轉(zhuǎn)變和良性循環(huán)，大大提高了保障性住房建設(shè)的能力。創(chuàng)新融資模式方面，2011年開始，充分利用競(jìng)拍商住用途的土地政策提供共2萬(wàn)多平方米的保障性住房。此外，破解了保障性住房建設(shè)資金不足的問題。首批開發(fā)商配建的保障性住房共285套，預(yù)計(jì)2014年竣工。此外，X市通過積極爭(zhēng)取，2012年9月成為國(guó)家“利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市”之一，首批試點(diǎn)項(xiàng)目3個(gè)，居全省首位。目前，兩個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)封頂，建設(shè)保障性住房1791套。在加大建設(shè)力度的同時(shí)，X市也不斷完善保障房分配管理制度，對(duì)保障性住房申請(qǐng)人的準(zhǔn)入資格嚴(yán)格做到“三審核一公示”（即街道、區(qū)和市三級(jí)相關(guān)職能部門在申請(qǐng)中做到逐級(jí)審查并向社會(huì)公示），并通過公開搖珠方式進(jìn)行分配，確保全程公開、公平、公正。2011年，X市共實(shí)施保障性住房建設(shè)項(xiàng)目39項(xiàng)，新開工各類保障性住房7852套（占地面積約196畝，其中已建成2197套），新增廉租住房租賃補(bǔ)貼家庭385戶，合計(jì)8237套，超額完成了省下達(dá)的考核任務(wù)（%）。2012年，新開工保障性住房4832套、竣工3705套。根據(jù)省政府安排，X市2012年度住房保障考核目標(biāo)任務(wù)為5032套（戶）,其中新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼200戶；保障性安居工程竣工任務(wù)為3705套。根據(jù)要求，X市政府再將任務(wù)分解到市直和下屬各市、區(qū)，并與X市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及下屬各市、區(qū)政府簽訂了《2012年住房保障目標(biāo)責(zé)任書》。其中市直任務(wù)為新建公共租賃住房611套，