房地產(chǎn)成本價格測算管理方案(已修改)
2025-05-10 22:46 本頁面
【正文】 松江新城土地開發(fā)成本及出讓價格測算方案投資控制部編制二零零二年二月二十一日 目 錄1. 我國的土地制度2. 城市土地價格形成過程及形成機制3. 房地產(chǎn)估價原理介紹4. 我單位的土地開發(fā)成本分析5. 地塊價格估價方法6. 課題：成本法進行地價測算7. 委托專業(yè)的評估機構(gòu)進行地塊估價 我國是一個人口多，人均耕地少，土地資源嚴重不足的國家。“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”，是我國的基本國策，土地的基本國情決定了我國必須實行世界上最嚴格的土地管理制度。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。目前我國土地使用制度是在堅持社會主義公有制的前提下，實行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。征用下列土地的，由國務(wù)院批準：基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的。征用上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。征用農(nóng)用地的，應(yīng)當先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 國家實行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地；嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 為了合理利用土地，避免浪費，除進一步加強土地使用管理，改土地無償使用為有償使用外，還要充分體現(xiàn)土地的使用價值（價格），使用地單位和個人從經(jīng)濟上自我約束。這樣土地所有權(quán)在經(jīng)濟上才能得以實現(xiàn)。我國所建立的社會主義市場經(jīng)濟，就是要充分利用市場大量發(fā)展商品，當然也包括土地商品。土地是各種生產(chǎn)經(jīng)營所不可缺少的生產(chǎn)資料，在社會主義初級階段，也只有把土地作為商品對待，有償使用，才能更好地激勵人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。 我國城市土地價格是伴隨著經(jīng)濟體制改革逐步形成的，其形成過程大致可分為三個階段： 第一階段是從1949至1954年，城市土地價格逐漸消失。新中國成立后，國家沒收國民黨政府、大地主．官僚買辦資本和外國資本家的土地，并將其分配給國營企業(yè)、政府部門、公共團體、工人等土地使用者。1954年以前，這些土地使用者是要向國家交納地租或使用費的，所以這一時期，城市土地價格是存在的。1954年2月24日，當時的政務(wù)院下發(fā)文件，規(guī)定國營企業(yè)、機關(guān)、部隊和學(xué)校等經(jīng)政府批準占用土地，不再向政府繳納地租或使用費。此后，城市土地價格已不復(fù)存在。在這一文件中，我們還可以看出地價消失的深層次原因在這一時期，高度集中的計劃體制已經(jīng)建立，國家對企業(yè)和事業(yè)單位實行統(tǒng)收統(tǒng)支，收取地租或使用費，并不能真正增加國家收入，反而會提高企業(yè)生產(chǎn)成本，擴大國家預(yù)算，并將增加不必要的事務(wù)手續(xù)?！ 〉诙A段是從1954至1979年，城市土地無價使用。大約到1956年，城市土地通過沒收大地主、官僚資本的土地和對資本主義工商企業(yè)的改造，實際上成為國有土地，并已基本上無償分配完畢。此后，每當新的使用者向國家申請使用土地時，國家只能征用農(nóng)民的土地；或者征用城鎮(zhèn)原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。無論是征用農(nóng)民的土地還是征用城市原使用者的土地，國家都不能再采取沒收的辦法，而要給被征地者以補償。補償費按照國家規(guī)定由用地單位交給國家，再由國家支付給被征地者。在這一階段，新的用地者取得城市土地是有代價的，不是人們通常所說的是無償?shù)?，但征地費不是城市土地的價格。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無價使用。進一步分析可以看出，征地費雖然是由用地單位支付的，但在當時統(tǒng)收統(tǒng)支的資金計劃管理制度下，用地單位的建設(shè)投資全部由財政撥款，征地費負擔最終要落到財政上。正是由于政府與企事業(yè)單位之間的“父子關(guān)系”，形成了這種費用負擔的傳導(dǎo)機制，征地費的高低并不構(gòu)成對用地單位的實際經(jīng)濟約束。因此，國家長期以來，一直壓低征地費用，以此保證工業(yè)化和城市化的進程，也說明了城市土地價格在這一階段沒有存在的必要?！ 〉谌A段是自1980年以來，城市土地價格逐步形成。對外開放政策引來了外國企業(yè)，外國企業(yè)使用中國的土地當然不能等同于中國企業(yè)使用中國土地。中國城市土地使用制度改革最初就是從1980年對中外合資合作企業(yè)征收場地使用費開始的。1980年7月26日，國務(wù)院《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》指出“中外合營企業(yè)用地，不論新征地還是利用原有企業(yè)的場地，都應(yīng)計收場地使用費”。此后，一些城市加撫順．廣州也開始對國內(nèi)企業(yè)收取土地使用費。場地（土地）使用費的實質(zhì)就是地租，所以說，國家征收場地（土地）使用費，標志著我國城市土地開始有了價格形式（準確地講只是地價雛形）。另一方面，隨著國有企業(yè)利改稅，建設(shè)投資由財政撥款改為銀行貸款，企業(yè)開始有了獨立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開始被打破。在這種環(huán)境下，企業(yè)開始有愿望利用自己多余的土地換取資金及其它必需品，也有可能用自己的錢而不是財政的錢取得所需的土地，所以，各種違背當時法律的私下土地交易即隱形土地市場開始出現(xiàn)。這種隱形土地市場的出現(xiàn)；標志著我國城市土地價格真正形成，只不過這種地價沒有得到法律的認可。1990年5月19日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這標志著
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