【正文】 唐山長(zhǎng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司玉田縣鳳凰盛世住宅小區(qū)新建工程項(xiàng)目第一章 總 論 玉田縣“鳳凰盛世”住宅小區(qū)新建工程 ： 公司地址：玉田縣無(wú)終大街 唐山長(zhǎng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部評(píng)定具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資金23980萬(wàn)元。下設(shè)四部一室，分別是開(kāi)發(fā)部、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部、工程部和辦公室。現(xiàn)有人員67人，其中具有職稱(chēng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理人員42人（高級(jí)職稱(chēng)5人，中級(jí)25人，初級(jí)12人），技術(shù)力量雄厚。該公司有健全的組織管理機(jī)構(gòu)和各項(xiàng)規(guī)章制度，有完善的質(zhì)量保證體系，并通過(guò)了ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體制認(rèn)證。該公司自成立以來(lái)，先后在玉田縣和唐山市其他縣區(qū)開(kāi)發(fā)了多個(gè)規(guī)模較大的住宅項(xiàng)目，如興春家園、鈺鼎春園、鳳凰春城等住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)面積達(dá)300余萬(wàn)平方米，他們本著對(duì)人民、對(duì)事業(yè)的高度負(fù)責(zé)的精神，視質(zhì)量為生命線，在所開(kāi)發(fā)的各住宅小區(qū)中，合格率達(dá)到100%，并以質(zhì)量?jī)?yōu)良、服務(wù)周到、居住舒適、生活方便而深受廣大群眾的信賴和好評(píng)。公司多次被省、市、縣領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)及主管單位評(píng)為先進(jìn)單位。唐山長(zhǎng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人李長(zhǎng)春先生是玉田縣有名的民營(yíng)企業(yè)家，多年來(lái)從事建筑工程及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有著精湛的生產(chǎn)技術(shù)和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。改革開(kāi)放以來(lái)，在黨的政策指引下，他思想解放、開(kāi)拓進(jìn)取，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中取得了顯著的成績(jī)。為順應(yīng)玉田縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，搞好玉田縣的城鎮(zhèn)規(guī)劃，認(rèn)真執(zhí)行唐山市委、市政府“推進(jìn)城市建設(shè)、打造宜居靚城”的號(hào)召，滿足廣大人民群眾對(duì)于住房的需求，他在玉田縣委、玉田縣人民政府和有關(guān)部門(mén)的大力支持下，進(jìn)行玉田縣“鳳凰盛世”住宅小區(qū)工程建設(shè)，必定受到廣大人民群眾的熱烈歡迎。 編制單位名稱(chēng)：唐山市冀維建筑工程咨詢有限責(zé)任公司資質(zhì)等級(jí)：乙級(jí)編號(hào)：發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《中華人民共和國(guó)建筑法》；《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》；《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；（國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)）；《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村小康社會(huì)建設(shè)若干重要問(wèn)題的意見(jiàn)》；《河北省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》等有關(guān)法律法規(guī)；《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(冀政〔2014〕66號(hào))、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；、唐山市市人民政府關(guān)于“推進(jìn)城市建設(shè)、打造宜居靚城”的決定；《城市綠化條例》（國(guó)務(wù)院[1992]100號(hào)令）； 《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GBJ13790； 唐山市地震局提供的有關(guān)材料； 唐山長(zhǎng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的基礎(chǔ)材料。唐山市冀維建筑工程咨詢有限責(zé)任公司接受唐山長(zhǎng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托，對(duì)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行了調(diào)查研究，對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上，對(duì)該項(xiàng)目的必要性、可行性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)條件、技術(shù)方案、投資環(huán)境等進(jìn)行了研究，并對(duì)其投資估算、資金籌措等進(jìn)行分析，編制了該項(xiàng)目簡(jiǎn)介。該項(xiàng)目位于玉田縣玉田鎮(zhèn)的中北部，屬于玉田縣的黃金地帶，是玉田鎮(zhèn)城一村、城三村、馬莊子村三個(gè)自然村部分民宅以及玉田師范、人行部分家屬房，其具體方位是：東至玉田鎮(zhèn)燕山北路，西隔民宅至繁榮北路，南至文明東街，北臨民宅，在向北不遠(yuǎn)即是伯雍大街。該區(qū)域東側(cè)緊鄰燕山北路、西側(cè)臨繁榮公路，玉田縣2路、3路、6路公交車(chē)通過(guò)項(xiàng)目區(qū)，項(xiàng)目區(qū)域向西南方不足2000米即是玉田火車(chē)站，不足1000米即是玉田縣長(zhǎng)途汽車(chē)站。交通便利、生活方便，周?chē)?、電、暖、氣、訊等設(shè)施齊全， 地理位置十分優(yōu)越，是人民群眾居住、生活的良好區(qū)域。（、82536m2）。其中住宅用地面積67536m商業(yè)用地面積15000m2；整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，%，綠化率35%。 ， 其中地上建筑面積151354m2，；地上建設(shè)住宅樓12棟（其中10棟為地上17層建筑、2棟為地上14層建筑）；沿街商業(yè)建筑12棟、集中商業(yè)建筑1棟，以及入口大堂（內(nèi)含物業(yè)等公用設(shè)施）；在地上建筑面積151354m2中，（；Ⅱ區(qū)—）；Ⅱ區(qū)—，（內(nèi)含警衛(wèi)室、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、公用衛(wèi)生間等），，，，在完成項(xiàng)目地上、地下建筑的同時(shí)，完成小區(qū)內(nèi)道路、地面硬化和綠化工程。 建設(shè)周期該項(xiàng)目建設(shè)期為24個(gè)月，按2年計(jì)算。 2015年6月開(kāi)始前期準(zhǔn)備工作，2015年9月開(kāi)始施工建設(shè)，預(yù)計(jì)2017年5月工程竣工。2016年3月開(kāi)始銷(xiāo)售，采用邊建設(shè)、邊銷(xiāo)售的方法，項(xiàng)目銷(xiāo)售期2年，第一年銷(xiāo)售總建筑面積的60%，第二年銷(xiāo)售總建筑面積的40%。 項(xiàng)目投資及資金籌措項(xiàng)目總投資51000萬(wàn)元人民幣，其中建設(shè)投資50800萬(wàn)元；在建設(shè)投資中，、土地使用費(fèi)17000萬(wàn)元、基本預(yù)備費(fèi)2500萬(wàn)元、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)1200萬(wàn)元；此外，銷(xiāo)售費(fèi)用200萬(wàn)元。項(xiàng)目資金來(lái)源，項(xiàng)目總投資的51000萬(wàn)元，由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位自籌資金解決21000萬(wàn)元，%，申請(qǐng)銀行貸款30000萬(wàn)元，%。該項(xiàng)目建設(shè)符合中共唐山市委、唐山市人民政府和中共玉田縣委、玉田縣人民政府“推進(jìn)城市建設(shè)、打造宜居城市”、“把玉田縣城建設(shè)成為花園式城市”的號(hào)召，符合廣大人民群眾的意愿和要求。該項(xiàng)目的建設(shè)，將有力地促進(jìn)玉田縣城市建設(shè)的發(fā)展，使玉田縣市容市貌更加靚麗和整潔，進(jìn)一步提高玉田縣的城市形象和知名度，同時(shí)也有力地促進(jìn)玉田縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增加玉田縣的財(cái)政收入；項(xiàng)目完工后，使各地入住居民的居住、衛(wèi)生和社會(huì)安全環(huán)境得到明顯的改善，同時(shí)又向社會(huì)提供一定數(shù)量的住宅和商鋪，滿足人民群眾住房需求，解決部分工商業(yè)者缺乏經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的問(wèn)題。該項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)于發(fā)展玉田縣的經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)玉田縣城市容市貌的發(fā)展變化，滿足廣大人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)、文化生活的需求，進(jìn)一步維護(hù)安定祥和的社會(huì)局面，具有重要的意義。項(xiàng)目有關(guān)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng) 目單位數(shù)量備注1用地面積 1地m282536 住宅用地面積m267536 商業(yè)用地面積m2 150002總建筑面積m2 地上建筑面積 m2 151354其中：住宅建筑面積 m2 地上商業(yè)建筑面積 m2 包括Ⅱ區(qū)—鳳凰新天地、車(chē)庫(kù)公用建筑面積 m2 入口大堂，包括警衛(wèi)室、衛(wèi)生所、公廁等 地下建筑面積m2 ，全部計(jì)入總建筑面積其中：地下商業(yè)建筑面積m2 Ⅱ區(qū)—鳳凰新天地商業(yè)地下室m2 住宅地下室m2 鳳凰新天地車(chē)庫(kù)m2 1區(qū)地下車(chē)庫(kù)m2 3銷(xiāo)售面積住宅建筑m2 商業(yè)建筑（含地下）m2 地下建筑 m2 包括地下儲(chǔ)藏室、地下停車(chē)場(chǎng)等 地上車(chē)庫(kù) m2 4建設(shè)期限 個(gè)月 24 — 5銷(xiāo)售總收入萬(wàn)元 6總投資萬(wàn)元 51000 建設(shè)投資50800萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用200萬(wàn)元自有資金萬(wàn)元 21000 % 銀行貸款萬(wàn)元 30000 %7繳納稅金及附加萬(wàn)元 8總成本費(fèi)用萬(wàn)元 9利潤(rùn)總額萬(wàn)元 10繳納所得稅萬(wàn)元 11稅后利潤(rùn)萬(wàn)元 12總投資收益率% 13投資凈利率% 14總成本費(fèi)用利潤(rùn)率%15財(cái)務(wù)投資內(nèi)部收益率%稅后、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)12%16財(cái)務(wù)投資內(nèi)部收益率%稅前17財(cái)務(wù)投資凈現(xiàn)值萬(wàn)元 稅后、i=12%18財(cái)務(wù)投資凈現(xiàn)值萬(wàn)元 稅前、i=12%19投資回收期年 稅后、含2年建設(shè)期20投資回收期年 稅前、含2年建設(shè)期 21盈虧平衡點(diǎn)% 銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售數(shù)量、銷(xiāo)售價(jià)格22 容積率 23建筑密度 % 24綠地率%3525居民戶數(shù)戶 1114不含商戶360戶26居住人數(shù)人 3120，不含商戶人數(shù) 27 商戶戶數(shù) 戶 360 按每個(gè)商戶經(jīng)營(yíng)面積200 m2計(jì)算 28項(xiàng)目總能耗 tce 第二章 項(xiàng)目背景、必要性及發(fā)展概況改革開(kāi)放以來(lái)，玉田縣各屆領(lǐng)導(dǎo)班子，遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)，具有很強(qiáng)開(kāi)放意識(shí)，領(lǐng)導(dǎo)全縣人民群眾，奮發(fā)圖強(qiáng)，埋頭苦干，取得了令人矚目的成就。特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，玉田縣領(lǐng)導(dǎo)班子堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，思想解放，銳意進(jìn)取，措施得力，使玉田縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)得到了飛速的發(fā)展，從2000年以來(lái)，國(guó)民生產(chǎn)總值每年以10%以上的速度遞增，創(chuàng)造了歷史最好水平，縣財(cái)政收入每年以較大幅度增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民的收入也有了較大幅度的提高，人民群眾的生活質(zhì)量和生活水平都得到了較大的改善，對(duì)居住條件也提出了更高的要求；特別是玉田縣處于北京、天津、唐山這一金三角形的中心地帶，交通便利，工商業(yè)發(fā)達(dá)，是八方商賈聚集地，廣大人民歷來(lái)有經(jīng)商辦店的傳統(tǒng)和經(jīng)驗(yàn)，被稱(chēng)為“金三角中的一顆明珠”；由于農(nóng)村改革的深入發(fā)展，土地承包責(zé)任制的落實(shí)，相當(dāng)一部分農(nóng)民離開(kāi)土地，到玉田縣城落戶，從事各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，需要大量住宅和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。特別是玉田縣認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)方針，加強(qiáng)縣城建設(shè)，以迅速發(fā)展經(jīng)濟(jì)，滿足人民群眾的需要，提高人民的生活水平，2012年3月，中共唐山市委、唐山市人民政府決定，進(jìn)行全市城市建設(shè)和城鎮(zhèn)改造，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，努力加快唐山市及各縣區(qū)城市化進(jìn)程，特別是《唐山市城市總體規(guī)劃20082020年》，市域城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)分為：市域中心城市—副中心城市—縣域中心城鎮(zhèn)—中心鎮(zhèn)—一般建制鎮(zhèn)等五級(jí)。市域副中心城市（4個(gè)），包括海港片區(qū)（由海港開(kāi)發(fā)區(qū)和樂(lè)亭工業(yè)區(qū)組合而成）、遷安城區(qū)、遵化城區(qū)和玉田城區(qū)，作為唐山市副中心城市，玉田縣是環(huán)京津衛(wèi)星城鎮(zhèn)。這標(biāo)志著玉田縣在唐山市域中的地位被提升到一個(gè)新的高度。因此堅(jiān)定不移地朝著建設(shè)文化名城、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)城、宜居靚城、歷史新城的目標(biāo)邁進(jìn)；為了落實(shí)中央、河北省、唐山市對(duì)全省縣城以上的城鎮(zhèn)，進(jìn)行大規(guī)模的改造，推進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的決策；2012年6月，玉田縣委、玉田縣人民政府決定，在三年內(nèi)玉田縣城及有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行大規(guī)模的改造，使玉田縣城增加5萬(wàn)居住人口，到2015年達(dá)到20萬(wàn)人的小城市，從而更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足廣大人民群眾提高居住條件的要求，這是當(dāng)前中共玉田縣委、玉田縣人民政府當(dāng)前一項(xiàng)重要任務(wù)。黨中央、國(guó)務(wù)院和各級(jí)黨委政府歷來(lái)關(guān)心人民的住房問(wèn)題，2006年5月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了國(guó)辦發(fā)［2006］37號(hào)文件，對(duì)解決人民群眾住房，搞好房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，提出了明確的方向和有效的措施；2007年7月，國(guó)務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確提出到2008年，全面解決縣以上城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問(wèn)題；黨的十八大把解決人民群眾住房問(wèn)題列入各級(jí)黨委、政府的主要任務(wù)之一；在2013年8月，李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行了全面安排部署；《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》（2014年—2020年）中也明確提出“大力加強(qiáng)住宅建設(shè)，滿足人民群眾對(duì)于住宅的需求”。在2011年10月召開(kāi)的河北省建設(shè)工作會(huì)議上， 確定2011年—2015年要進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，城鎮(zhèn)住宅竣工面積要在2011年的基礎(chǔ)上，增長(zhǎng)20%以上，人均住房建筑面積15m2以下的城鎮(zhèn)最低收入家庭將得到住房保障。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的住宅樓和商鋪正是按著國(guó)家的有關(guān)政策，主要面向廣大人民群眾、進(jìn)城農(nóng)民以及各地商戶，— m2之間，最符合人民群眾意愿和需要，同時(shí)唐山長(zhǎng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司千方百計(jì)節(jié)約成本，把實(shí)惠留給購(gòu)房群眾，和同類(lèi)商品房相比，其銷(xiāo)售價(jià)格合理，中低收入家庭有能力購(gòu)買(mǎi)。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家擴(kuò)大消費(fèi)需求、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家解決中低收入者住房困難、大力開(kāi)發(fā)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)業(yè)政策。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，人們對(duì)居住條件的要求已發(fā)生了明顯的變化，不僅要求建筑質(zhì)量好，而且在房屋平面、空間布置、立體造型、配套服務(wù)、區(qū)域環(huán)境等方面也有新的要求。對(duì)于地理位置和房屋的使用價(jià)值要求更為嚴(yán)格；進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，玉田縣各屆領(lǐng)導(dǎo)班子，遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)，具有較強(qiáng)開(kāi)放意識(shí)，領(lǐng)導(dǎo)全縣人民群眾，奮發(fā)圖強(qiáng)，埋頭苦干，取得了令人矚目的成就。特別是玉田縣新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，銳意進(jìn)取，措施得力，使玉田縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)得到了飛速的發(fā)展，創(chuàng)造了歷史最好水平，縣財(cái)政收入每年以較大幅度增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民的收入也有了較大幅度的提高，人民群眾的生活質(zhì)量和生活水平都得到了較大的改善，對(duì)居住條件也提出了更高的要求。幾年來(lái)，玉田縣開(kāi)發(fā)了近300萬(wàn)m2的住宅，為相當(dāng)一部分缺房、少房的家庭解決了住房困難，但是仍然有相當(dāng)一部分家庭，住房困難沒(méi)有得到解決。根據(jù)我們調(diào)查，，居住在租用的房間中，%左右；特別是還有200余對(duì)在玉田縣城工作或生活的大齡男女青年，由于住房問(wèn)題沒(méi)有得到解決，而一再推遲婚期；，人均建筑面積不足8m2，一家?guī)状鷶D在一起，占全縣總戶數(shù)的2%左右，這些家庭迫切需要購(gòu)買(mǎi)商品房，以解決住房困難。特別是隨著國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程的加快，小城鎮(zhèn)、特別是縣城建設(shè)加強(qiáng)、容量的擴(kuò)大，城市市政設(shè)施建設(shè)的日益完善，生活質(zhì)量的不斷提高， 相當(dāng)一部分群眾希望到縣城居住，2009年初，唐山市委、市政府做出規(guī)劃，玉田縣城要在5年內(nèi)，增加5萬(wàn)人口，需要1萬(wàn)余套住房，因此該項(xiàng)目的建設(shè)既可為人們的居住和生活提供寬敞、舒適的空間，又可為中低收入家庭、進(jìn)城務(wù)工農(nóng)