【正文】 成都分公司麗日清風(fēng)2007年度物業(yè)管理方案 編 制：麗日清風(fēng)管理處初 審 人：x編制日期：2007年6月成都分公司麗日清風(fēng)管理處物業(yè)管理方案第一部分 項目基本情況（詳見附表） 5發(fā)展商、建筑商、設(shè)計單位、開發(fā)及投入使用時間、地理位置、面積（建筑、占地）、項目功能描述、設(shè)施設(shè)備的配套情況、周邊環(huán)境描述； 5戶數(shù)、常住/暫住人口數(shù)、商住比例、租賃比例； 5工程或管理上遺留問題； 5管理用房及社區(qū)活動用房清單； 5空置房情況； 5社區(qū)及管理處榮譽（曾經(jīng)取得的榮譽稱號、媒體報道情況等）； 5第二部分 人力資源（含分包） 13管理處組織架構(gòu)圖； 13人力資源定編計劃； 13管理職員職位說明書、區(qū)域責(zé)任分工； 14管理處年度培訓(xùn)計劃；（2007年，每年需更新） 21職員花名冊；（2007年，每年需更新） 30各類組織成員名單（如消防義務(wù)小分隊、應(yīng)急預(yù)案工作小組、品質(zhì)小組、社區(qū)文化工作小組等）；（每年需更新） 32第三部分 行政資源 32年度物料購置計劃（2007年，每年需更新）； 33固定資產(chǎn)清單； 49各類經(jīng)營合同、協(xié)議臺帳； 54管理處現(xiàn)有檔案目錄；（新項目或公司要求創(chuàng)優(yōu)項目具體參見創(chuàng)優(yōu)目錄清單、其他按現(xiàn)有編制、缺失的說明原因） 54第四部分 財務(wù)資源 56年度管理費預(yù)算書；（2007年，每年需更新） 56年度停車場預(yù)算書；（2007年，每年需更新） 57水、電、氣、熱、垃圾處理費等代收代付費用的臺帳及收支報表；（2007年，每年需更新）57上一年度管理費收支報表、預(yù)算執(zhí)行匯總 59上一年度以往拖欠款明細表；（2006年，每年需更新） 60本項目收費標準一覽表（麗日清風(fēng)）； 63特約服務(wù)項目及收費標準一覽表； 65該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理項目明細及收費水平； 67費用收繳率情況。 67第五部分 流程資源 67一、設(shè)備設(shè)施管理 68年度房屋本體及公共設(shè)施維修養(yǎng)護計劃；（每年需更新） 68年度機電設(shè)備維修養(yǎng)護計劃；（2007年，每年需更新） 69年度外委工程計劃；（2007年，每年需更新） 70年度公共能耗計劃；（2007年，每年需更新） 70二、環(huán)境管理 71現(xiàn)有苗木清單及小區(qū)平面圖；（名貴苗木具體說明產(chǎn)地、習(xí)性） 72保潔員責(zé)任區(qū)域分工及排班表； 76垃圾收集處理方案； 78商業(yè)廣告位的管理要點； 78商鋪及店面的管理要點； 79緊急情況下的保潔預(yù)案； 80暴風(fēng)雨（或冬季）園林保養(yǎng)方案； 81標識系統(tǒng)方案(含效果圖) 83小區(qū)節(jié)假日裝飾布置方案； 83年度重大環(huán)境因素管理方案；（2007年，每年需更新） 84四、安保管理 87周邊治安情況分析； 87護衛(wèi)崗位設(shè)置平面圖、巡邏路線圖、布防圖； 87突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案（具體包括：A、停電；B、停水；C、停熱；D、燃氣泄漏；E、刑事（治安）事件；F、失竊；G、外來人員挑釁滋事；H、自殺；I、意外傷亡（觸電、溺水、煤氣中毒）；J、病危人員救助；K、跑水；L、防汛；M、防風(fēng)（臺風(fēng)或沙塵暴）；N、恐怖襲擊；O、公共衛(wèi)生事件（如傳染病等）；P、地震；Q、電梯困人；R、聚眾集會；S、媒體曝光T設(shè)施設(shè)備故障、損壞U、車輛損壞、割傷、V簡易交通事故處理等）； 93年度主要危險源管理方案；（2007年，每年需更新） 94五、停車場管理 98小區(qū)交通平面圖 98麗日清風(fēng)地下車場 98現(xiàn)有交通狀況分析（應(yīng)具體描述固定、臨時停車位的數(shù)量、車輛平均停泊量、各類停車卡辦理情況、道路狀況、交通設(shè)施等） 99崗位布置、改進交通狀況的設(shè)想； 100非機動車管理方案 100六、消防安全管理 101消防演習(xí)方案； 101滅火應(yīng)急方案； 107存在隱患分析及整改設(shè)想； 109七、社區(qū)互動活動 111業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成情況分析及社區(qū)活動的設(shè)想； 111年度社區(qū)互動活動計劃；（2007年，每年需更新） 111社區(qū)內(nèi)已成立（或擬成立）的業(yè)主活動組織清單； 112八、客戶關(guān)系管理 112已建立的與政府主管部門及社會服務(wù)機構(gòu)之公共關(guān)系； 112與發(fā)展商溝通情況及改進建議； 112業(yè)主委員會的成立及運作情況； 113關(guān)鍵客戶清單；（每年需更新） 115住戶需求調(diào)查報告； 121九、會所管理（本小區(qū)無會所） 121第六部分 附件 121物業(yè)管理委托合同； 121服務(wù)供方分包合同； 122年度績效目標計劃書； 122經(jīng)營管理授權(quán)書； 122業(yè)主（臨時）公約； 122入住各項文件資料； 122設(shè)施設(shè)備清單； 123社區(qū)及管理處榮譽（曾經(jīng)取得的榮譽稱號、媒體報道情況等）； 124管理處歷年業(yè)主滿意度調(diào)查結(jié)果及分析； 125答客問； 125第一部分 項目基本情況（詳見附表）發(fā)展商、建筑商、設(shè)計單位、開發(fā)及投入使用時間、地理位置、面積（建筑、占地）、項目功能描述、設(shè)施設(shè)備的配套情況、周邊環(huán)境描述； 戶數(shù)、常住/暫住人口數(shù)、商住比例、租賃比例；工程或管理上遺留問題；管理用房及社區(qū)活動用房清單；經(jīng)營資源清單；（如可出租車位、經(jīng)營場所面積、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等）空置房情況；天府長城麗日清風(fēng)項目基本情況項目名稱天府長城一期麗日清風(fēng)座落位置成都市高新區(qū)天長路6號占地面積（M2）容積率綠化率55%總建筑面積（M2）收費面積竣工時間2004年6月入住時間2004年8月發(fā)展商簡介成都深長城地產(chǎn)有限公司成立于2001年4月，系中國房地產(chǎn)百強企業(yè)——深圳市長城投資控股股份有限公司（上市公司，股票代碼000042）在成都設(shè)立的區(qū)域性全資子公司。目前開發(fā)經(jīng)營項目——天府長城，是成都深長城地產(chǎn)有限公司在蓉投資的第一個集居住、購物、休閑一體的大型復(fù)合型地產(chǎn)項目，位于人民南路南沿線和紅星路南沿線之間、天府大道與三環(huán)路交匯處，總占地500余畝，開發(fā)總面積100萬平方米以上，規(guī)劃戶數(shù)4000余戶，計劃投資16億元。住宅面積（M2）多層（ 7）棟（?。停?、小高層（ ）棟（　 ）Ｍ２、高層（ \ ）棟（ \ ）Ｍ２， 公建（幼兒園、小學(xué)）： \ Ｍ２ 其他： \ Ｍ２戶數(shù)433寫字樓（　 \ ）Ｍ２（ \ ）層，共（ \ ）棟商業(yè)面積（　 ）Ｍ２（ \ ）層，共（ \ ）棟（臨街底商）會所（M2）無功能配置停車場停車位共（220）個；其中地下停車位共（ 220 ）個，地上停車位（ \ ）個，租（ \ ）個，售（ \ ）個停車場出口共（ 2 ）個，入口共（　1 ）個；小區(qū)出入口（ 1 ）個 摩托車（ ４ ）輛，電瓶車（ ５０ ）輛垃圾站 1 個化糞池 3 個水池（箱）3個燃 氣市政燃氣（√） □專用燃氣站； □其它當(dāng)?shù)厥召M標準水費住宅用水： 商業(yè)用水： 電費住宅用電：商業(yè)用電：管理費多層： 　小高層： \ 元/M2/月 高層： \ 元/M2/月商業(yè)： ： \ 其他：\管理費收繳率：88%出售停車位管理費： \ 元/月　　　　出租停車位管理費： 元/月摩托車管理費： \元/月 其他：\公共水電是否攤銷□是； （√）否； 收費：水費： 元/M3；電費 元/KW其他：管理處人員設(shè)置定崗人員：41人 ，管理處經(jīng)理 1 人， 收款員 1 人， 清潔人員 9 人，綠化人員 3人，保安人員 21 人，維修人員 3 人，客服人員 2 人，其他 1 人。目前能提供的服務(wù)項目一、 公共服務(wù)：物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護；公共設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護；附屬配套建筑、設(shè)施的維護管理；安全防范；交通管理；消防管理；清潔服務(wù)；園林養(yǎng)護；社區(qū)文化；資料管理；1每月代抄水電表，代收代付水電費等。二、 特約服務(wù)：滿足業(yè)主及住戶的特別需要而提供的個別服務(wù)，主要有：土木工程維修、家電維修、管道疏通；鐘點家政服務(wù)；代訂票務(wù)；代管房屋等。社區(qū)交通北臨南三環(huán)，南靠府城大道，西近人民路南延線，東貼紅星路南延線，距火車南站8分鐘車程，離機場20分鐘車程，公交333路、501路、19路、99路等直達。項目榮譽2006年度平安物管稱號附:設(shè)施設(shè)備清單項目名稱數(shù)量功率(Kw)服務(wù)區(qū)域運行時間（小時/天）運行時間（小時/年）供配電系統(tǒng)高壓開關(guān)柜72500本小區(qū)248760變壓器21250本小區(qū)248760低壓配電柜15\本小區(qū)248760柴油發(fā)電機\\\\\動力配電柜13\本小區(qū)248760啟動柜\\\\\控制柜\\\\\變頻柜\\\\\控制箱\\\\\電表箱40本小區(qū)248760開關(guān)箱12\本小區(qū)248760消防系統(tǒng)正壓送風(fēng)機23本小區(qū)183排煙機163本小區(qū)183高區(qū)消火栓泵215本小區(qū)高區(qū)增壓泵\\\\\高區(qū)穩(wěn)壓泵\\\\\高區(qū)噴淋泵\\\\\高區(qū)增壓泵（噴淋）\\\\\高區(qū)穩(wěn)壓泵（噴淋）\\\\\低區(qū)消火栓泵198\本小區(qū)\\低區(qū)增壓泵\\\\\低區(qū)穩(wěn)壓泵\\\\\低區(qū)噴淋泵230本小區(qū)低區(qū)增壓泵\\\\\低區(qū)穩(wěn)壓泵\\\\\\\\\\\潛水泵\\\\\泵房內(nèi)消防管道單流閥52防火閥\\\\\排煙閥\\\\\噴淋頭230\本小區(qū)車庫\\煙感探頭8\本小區(qū)設(shè)備房248760溫感探頭230\本小區(qū)車庫248760區(qū)域報警器\\\\\主機1\本小區(qū)248760消防廣播1\本小區(qū)248760疏散燈32本小區(qū)車庫248760樓層指示燈\\\\\消防對講系統(tǒng)6\本小區(qū)248760生活水泵高區(qū)生活泵\\\\\低區(qū)生活泵\\\\\高區(qū)中水泵\\\\\低區(qū)中水泵\\\\\生活恒壓泵\\\\\中水泵\\\\\排水泵\\\\\排污泵263本小區(qū)車庫潛水泵\\\\\電梯客梯\\\\\消防梯\\\\\觀光電梯\\\\\扶梯\\\\\貨梯\\\\\安全技防系統(tǒng)紅外探測器11對\本小區(qū)248760微波探測器\\\\\控制器1\本小區(qū)248760報警器1\本小區(qū)248760攝像機16\本小區(qū)248760錄像機1\本小區(qū)248760監(jiān)視器12\本小區(qū)248760切換器1\本小區(qū)248760圖象分割器1\本小區(qū)248760防盜對講門40\本小區(qū)248760空調(diào)窗式空調(diào)\\\\\分體式空調(diào)58管理處51825給排水系統(tǒng)給水管道\\\\\排水管道\\\\\雨水管\\\\\消防管道\\\\\地下蓄水池\\\\\生活水箱\\\\\泳池1\本小區(qū)\\噴水池520本小區(qū)2730雨水井169\本小區(qū)\\污水井198\本小區(qū)\\化糞池