【正文】 3\本小區(qū)\\土木建筑外墻面\\\\\公共內(nèi)墻面\\\\\公共地面\\\\\公共門窗\\\\\\\\\\\\\\\共用天線天線\\\\\前端箱\\\\\放大器15\本小區(qū)\\公共照明白熾燈泡\\商場\\456樓梯間1365\\候梯間\\16公共走道13652公用衛(wèi)生間1365日光燈管\\商場\\\\樓梯間\\\\候梯間\\\\公共走道\\\\公用衛(wèi)生間\\白熾燈泡\\寫字樓\\\\樓梯間\\\\候梯間\\\\公共走道\\\\公用衛(wèi)生間\\日光燈管\\寫字樓\\\\樓梯間\\\\候梯間\\\\公共走道\\1公用衛(wèi)生間41460白熾燈泡146地下室248760\\走道\\\\設(shè)備間\\\\車庫\日光燈管76地下室248760\\走道\\30設(shè)備間51825\\車庫\\室外泛光燈6541460池底燈\\\\\霓虹燈\\\\\路燈278本小區(qū)庭院103650車庫收費系統(tǒng)道閘3\本小區(qū)車場248760驗票機\\\\\攝像機3\本小區(qū)車場248760電腦2\本小區(qū)車場248760打印機\\\\\中央空調(diào)制冷機\\\\冷卻泵\\\\冷凍泵\\\\循環(huán)泵\\\\冷卻塔\\\\空氣處理器\\\\新風機\\\\風機盤管\\\\風管\\\\水管\\\\制冷機\\\\冷卻泵\\\\冷凍泵\\\\循環(huán)泵\\\\冷卻塔\\\\空氣處理器\\\\新風機\\\風機盤管\\\\風管\\\\水管\\\\采暖系統(tǒng)鍋爐風機\\\\\采暖循環(huán)泵\\\\\生活熱水泵\\\\\智能化系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)\\\\\電話通訊系統(tǒng)\\\\\網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)\\\\\2.、戶數(shù)、常住/暫住人口數(shù)、租賃比例： 麗日清風小區(qū)共有433戶，現(xiàn)已入住256戶，入住率為：59%，其中租戶為9戶；另外小區(qū)戶已經(jīng)裝修，空置房115 套 工程遺留問題 飄窗滲水、陽光棚漏水問題、屋面防水問題 、弱電（門禁、可視對講、停車場道閘）管理用房及社區(qū)活動用房清單 物業(yè)管理用房：130平方 業(yè)主活動室：125平方 架空層（健身、乒乓球等）若干第二部分 人力資源（含分包）管理處組織架構(gòu)圖； 管理處經(jīng)理 物管助理 分項作業(yè)層人力資源定編計劃；職 位崗位職責編制（人）經(jīng) 理主持小區(qū)全面管理工作1出納/文員負責分公司貨幣資金收支結(jié)算工作，行政人事管理工作。1工程部工程主管小區(qū)工程管理0技 工小區(qū)維修2客戶服務(wù)中心客戶助理業(yè)主投訴受理2護衛(wèi)部護衛(wèi)主管護衛(wèi)員管理1護衛(wèi)員小區(qū)安全管理21食 堂廚 師負責員工伙食1總編制29分包方：保潔員：9人園藝工：3人161 / 161管理職員職位說明書、區(qū)域責任分工；一、管理職員共同職責部分：主要職責職能選擇負責區(qū)域說明具體工作內(nèi)容工作周期績效成果1．0 日?？蛻舴?wù)工作及客戶關(guān)系的維護物管助理21．1保持客戶服務(wù)中心的整潔有序。每日按作業(yè)指導書要求物管助理21．2受理客戶投訴、咨詢建議、委托維修、車位租賃、裝修申請、搬入搬出、水電過戶等，各類請修、投訴、建議等日常工作，及時輸入CRM系統(tǒng)。隨時按作業(yè)指導書要求物管助理21．3對客戶的投訴、委托維修、建議等事項進行回訪，反饋信息。受理后3日內(nèi)按作業(yè)指導書要求物管助理21．4客戶檔案資料的收集、整理、歸檔，將相關(guān)信息輸入CRM系統(tǒng)。每月客戶檔案錄入系統(tǒng)物管助理21．5負責管理費、水電費、能源費等相關(guān)費用的收繳、催繳、統(tǒng)計。每月按作業(yè)指導書要求物管助理21．6制定處理客戶提出的投訴、委托維修、建議等事項的方案和措施并組織實施，與客戶溝通處理情況。隨時按作業(yè)指導書要求物管助理21．7參與同重點客戶的溝通。每月隨時按作業(yè)指導書要求物管助理21．8協(xié)助實施客戶滿意指數(shù)測量，對客戶提出的問題制定改進措施，并實施。每年10月 《客戶滿意指數(shù)測評報告》物管助理21．9定期收集、回復項目業(yè)主論壇的信息，并將情況反饋給管理處經(jīng)理。每日業(yè)主論壇信息匯總2．0環(huán)境、綠化工作的現(xiàn)場巡查與督促改進物管助理22．1組織實施保潔、園藝服務(wù)計劃，負責對保潔、園藝的服務(wù)流程進程檢驗、督導。每日按作業(yè)指導書要求物管助理22．2編制在督導流程中發(fā)現(xiàn)的問題的改進措施，與服務(wù)提供方溝通，跟蹤改進情況。每日按作業(yè)指導書要求。李秀坡3．1對業(yè)主的裝修進行日常裝修巡查，并對發(fā)現(xiàn)的問題進行糾正和整改。每日按作業(yè)指導書要求 公共設(shè)施等的巡查保持運行正常。李秀坡4．1負責日常房屋本體、公共設(shè)施、道路、路燈等的巡視，相關(guān)問題委托分包方（或技工）維修處理。每日按作業(yè)指導書要求二:管理職員分別承擔職責部分主要職責職能選擇負責區(qū)域說明具體工作內(nèi)容工作周期績效成果1．0 日常客戶服務(wù)工作及客戶關(guān)系的維護梁幫要1．1組織編制物業(yè)項目重點客戶清單（包括相關(guān)的政府部門、發(fā)展商）。每年修訂《物業(yè)項目重點客戶清單》楊帆1．2負責組織制定社區(qū)文化活動計劃，策劃每次活動的方案，并組織活動的開展、總結(jié)和資料整理歸檔等工作。每年6次按作業(yè)指導書要求楊帆1．3策劃小區(qū)宣傳欄的內(nèi)容并及時更新，并將以往內(nèi)容存檔每月按作業(yè)指導書要求梁幫要1．4定期組織修訂物業(yè)項目的《答客問》內(nèi)容。每月按作業(yè)指導書要求梁幫要1．5負責與業(yè)委會、發(fā)展商等進行聯(lián)系工作，及協(xié)助業(yè)委會相關(guān)工作隨時按作業(yè)指導書要求。李秀坡2．1對業(yè)主的裝修表進行審核，提出意見。 根據(jù)需求按作業(yè)指導書要求李秀坡2．2 修訂、改進裝修管理方案、裝修審批要點、裝修巡查要求點，并對管理處職員進行培訓。根據(jù)需求按作業(yè)指導書要求3．0物業(yè)項目的公共秩序的維護工作李勇剛3．1對物業(yè)內(nèi)公共治安秩序、消防安全的監(jiān)控，并及時巡查。每日按作業(yè)指導書要求李勇剛3．2組織編制、實施物業(yè)項目范圍內(nèi)治安布防方案。每季按作業(yè)指導書要求《小區(qū)布防方案》李勇剛3．3負責物業(yè)安全巡檢工作A、每周夜間（2點后）不定期查崗不少于二次按作業(yè)指導書要求B、每周不定期檢查護衛(wèi)宿舍內(nèi)務(wù)兩次按作業(yè)指導書要求C、對安全進行日檢每日按作業(yè)指導書要求李勇剛3．4不定期組織消防、安全檢查，對不合格事項提出整改措施建議，并組織實施。每季度按作業(yè)指導書要求消防檢查記錄李勇剛3．5每半組織一次消防演習，改進防范措施每半年《消防演習報告》李勇剛3．6編制各類突發(fā)事件的應(yīng)急預案，并定期組織演練。每半年《突發(fā)事件的應(yīng)急預案》李勇剛3．7物業(yè)內(nèi)突發(fā)事件的及時處理，在發(fā)生突發(fā)事件第一時間到現(xiàn)場。隨時按作業(yè)指導書要求李勇剛3．8物業(yè)項目區(qū)域內(nèi)車場的巡查、對交通標志、設(shè)施的問題及時提出改進建議。隨時按作業(yè)指導書要求李勇剛3．9負責對護衛(wèi)隊伍的管理和培訓4．0物業(yè)項目環(huán)境、綠化維護工作梁幫要4．1協(xié)助管理處經(jīng)理制定物業(yè)項目的保潔、園藝服務(wù)計劃。每年12月按作業(yè)指導書要求楊帆4．2負責組織在重點節(jié)假日對物業(yè)項目范圍內(nèi)進行布置。節(jié)假日節(jié)日氣氛5．0房屋本體、公共設(shè)施、機電設(shè)備的維護，保持運行正常。李秀坡5．1編制、修訂公共設(shè)備設(shè)施、機電設(shè)備臺帳。根據(jù)需要按作業(yè)指導書要求李秀坡5．2編制房屋本體、公共設(shè)備設(shè)施、機電設(shè)備的維修、大中修計劃，更新改造及檢查計劃。每年12月按作業(yè)指導書要求李秀坡5．3房屋本體、公共設(shè)施、機電設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)、大中修、更新改造計劃實施的跟蹤，對服務(wù)供方的工作進行檢驗。每日按作業(yè)指導書要求李秀坡5．4機電設(shè)備設(shè)施、設(shè)備房的日常巡查，確保正常運行，發(fā)現(xiàn)問題制定改措施并組織實施。每日按作業(yè)指導書要求李秀坡5．5定期進行設(shè)備設(shè)施的安全檢查，消除安全隱患。每月度按作業(yè)指導書要求李秀坡5．6編制和整理房屋本體、公共設(shè)備設(shè)施、機電設(shè)備的狀況評估報告。每年11月按作業(yè)指導書要求李秀坡5．7編制物業(yè)管理項目公共能耗臺帳。每月按作業(yè)指導書要求李秀坡5．8對公共能耗數(shù)據(jù)定期進行分析，根據(jù)具體情況制訂降低能耗的措施。季度按作業(yè)指導書要求5．9負責管理處外委工程的招標、預算、外委工程分包方的選擇、合同初稿的起草等工作。根據(jù)需求按作業(yè)指導書要求5．10負責外委工程施工過程的質(zhì)量、安全的監(jiān)督，參加工程的驗收等工作。根據(jù)需求按作業(yè)指導書要求6．0環(huán)境管理和職業(yè)健康安全管理體系的實施。李秀坡6．1負責組織環(huán)境因素、危險源的識別、評估，確定重要的環(huán)境因素和危險源。每年11月按作業(yè)指導書要求李秀坡6．2組織編制管理處重大環(huán)境管理方案和危險源管理方案，并報批。每年12月重大環(huán)境管理方案危險源管理方案李秀坡6．3組織重大境因素管理方案和危險源管理方案的實施。每月按作業(yè)指導書要求李秀坡6．4對識別的危險源和環(huán)境因素按現(xiàn)行控制方式進行檢查。每月按作業(yè)指導書要求7．0對分包方的管理。楊汝琴7．1建立管理處分包方臺帳（分包方名稱、分包項目、負責人、合同情況等）。每年按作業(yè)指導書要求楊汝琴7．2參與分公司組織的分包方的選擇、評估，定期收集分包方服務(wù)的資質(zhì)、證件、服務(wù)情況證明等每半年按作業(yè)指導書要求梁幫要7．3定期與分包方的管理人員溝通，對分包方的職員進行培訓，將公司的品質(zhì)管理、環(huán)境管理、職業(yè)健康安全管理的各項要求通報給分包方。每月按作業(yè)指導書要求8．0體系文件、行政文件、檔案資料的管理楊汝琴8．1管理處體系運行受控文件的管理更新（包括下載、裝訂、表格記錄）。每月按作業(yè)指導書要求楊汝琴8．2公司、客戶、相關(guān)單位來往函件的登記、處理、歸檔。隨時《文件清單》按作業(yè)指導書要求楊汝琴8．3負責管理處各類文件通知、來住函件的起草。根據(jù)需要按作業(yè)指導書要求楊汝琴8．4物業(yè)項目的各類圖紙資料的存檔與管理。隨時按作業(yè)指導書要求楊汝琴8．5管理處日常運作、相關(guān)業(yè)務(wù)的資料、表格的收集、存檔和銷毀。每月按作業(yè)指導書要求楊汝琴8．6管理處檔案的整理及定期將相關(guān)檔案的移交至分公司。每年按作業(yè)指導書要求8．7收集與物業(yè)管理相關(guān)法律法