【正文】 3\本小區(qū)\\土木建筑外墻面\\\\\公共內(nèi)墻面\\\\\公共地面\\\\\公共門窗\\\\\\\\\\\\\\\共用天線天線\\\\\前端箱\\\\\放大器15\本小區(qū)\\公共照明白熾燈泡\\商場\\456樓梯間1365\\候梯間\\16公共走道13652公用衛(wèi)生間1365日光燈管\\商場\\\\樓梯間\\\\候梯間\\\\公共走道\\\\公用衛(wèi)生間\\白熾燈泡\\寫字樓\\\\樓梯間\\\\候梯間\\\\公共走道\\\\公用衛(wèi)生間\\日光燈管\\寫字樓\\\\樓梯間\\\\候梯間\\\\公共走道\\1公用衛(wèi)生間41460白熾燈泡146地下室248760\\走道\\\\設(shè)備間\\\\車庫\日光燈管76地下室248760\\走道\\30設(shè)備間51825\\車庫\\室外泛光燈6541460池底燈\\\\\霓虹燈\\\\\路燈278本小區(qū)庭院103650車庫收費(fèi)系統(tǒng)道閘3\本小區(qū)車場248760驗(yàn)票機(jī)\\\\\攝像機(jī)3\本小區(qū)車場248760電腦2\本小區(qū)車場248760打印機(jī)\\\\\中央空調(diào)制冷機(jī)\\\\冷卻泵\\\\冷凍泵\\\\循環(huán)泵\\\\冷卻塔\\\\空氣處理器\\\\新風(fēng)機(jī)\\\\風(fēng)機(jī)盤管\\\\風(fēng)管\\\\水管\\\\制冷機(jī)\\\\冷卻泵\\\\冷凍泵\\\\循環(huán)泵\\\\冷卻塔\\\\空氣處理器\\\\新風(fēng)機(jī)\\\風(fēng)機(jī)盤管\\\\風(fēng)管\\\\水管\\\\采暖系統(tǒng)鍋爐風(fēng)機(jī)\\\\\采暖循環(huán)泵\\\\\生活熱水泵\\\\\智能化系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)\\\\\電話通訊系統(tǒng)\\\\\網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)\\\\\2.、戶數(shù)、常住/暫住人口數(shù)、租賃比例： 麗日清風(fēng)小區(qū)共有433戶，現(xiàn)已入住256戶，入住率為：59%，其中租戶為9戶；另外小區(qū)戶已經(jīng)裝修，空置房115 套 工程遺留問題 飄窗滲水、陽光棚漏水問題、屋面防水問題 、弱電（門禁、可視對(duì)講、停車場道閘）管理用房及社區(qū)活動(dòng)用房清單 物業(yè)管理用房：130平方 業(yè)主活動(dòng)室：125平方 架空層（健身、乒乓球等）若干第二部分 人力資源（含分包）管理處組織架構(gòu)圖； 管理處經(jīng)理 物管助理 分項(xiàng)作業(yè)層人力資源定編計(jì)劃；職 位崗位職責(zé)編制（人）經(jīng) 理主持小區(qū)全面管理工作1出納/文員負(fù)責(zé)分公司貨幣資金收支結(jié)算工作，行政人事管理工作。1工程部工程主管小區(qū)工程管理0技 工小區(qū)維修2客戶服務(wù)中心客戶助理業(yè)主投訴受理2護(hù)衛(wèi)部護(hù)衛(wèi)主管護(hù)衛(wèi)員管理1護(hù)衛(wèi)員小區(qū)安全管理21食 堂廚 師負(fù)責(zé)員工伙食1總編制29分包方：保潔員：9人園藝工：3人161 / 161管理職員職位說明書、區(qū)域責(zé)任分工；一、管理職員共同職責(zé)部分：主要職責(zé)職能選擇負(fù)責(zé)區(qū)域說明具體工作內(nèi)容工作周期績效成果1．0 日?？蛻舴?wù)工作及客戶關(guān)系的維護(hù)物管助理21．1保持客戶服務(wù)中心的整潔有序。每日按作業(yè)指導(dǎo)書要求物管助理21．2受理客戶投訴、咨詢建議、委托維修、車位租賃、裝修申請(qǐng)、搬入搬出、水電過戶等，各類請(qǐng)修、投訴、建議等日常工作，及時(shí)輸入CRM系統(tǒng)。隨時(shí)按作業(yè)指導(dǎo)書要求物管助理21．3對(duì)客戶的投訴、委托維修、建議等事項(xiàng)進(jìn)行回訪，反饋信息。受理后3日內(nèi)按作業(yè)指導(dǎo)書要求物管助理21．4客戶檔案資料的收集、整理、歸檔，將相關(guān)信息輸入CRM系統(tǒng)。每月客戶檔案錄入系統(tǒng)物管助理21．5負(fù)責(zé)管理費(fèi)、水電費(fèi)、能源費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的收繳、催繳、統(tǒng)計(jì)。每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求物管助理21．6制定處理客戶提出的投訴、委托維修、建議等事項(xiàng)的方案和措施并組織實(shí)施，與客戶溝通處理情況。隨時(shí)按作業(yè)指導(dǎo)書要求物管助理21．7參與同重點(diǎn)客戶的溝通。每月隨時(shí)按作業(yè)指導(dǎo)書要求物管助理21．8協(xié)助實(shí)施客戶滿意指數(shù)測量，對(duì)客戶提出的問題制定改進(jìn)措施，并實(shí)施。每年10月 《客戶滿意指數(shù)測評(píng)報(bào)告》物管助理21．9定期收集、回復(fù)項(xiàng)目業(yè)主論壇的信息，并將情況反饋給管理處經(jīng)理。每日業(yè)主論壇信息匯總2．0環(huán)境、綠化工作的現(xiàn)場巡查與督促改進(jìn)物管助理22．1組織實(shí)施保潔、園藝服務(wù)計(jì)劃，負(fù)責(zé)對(duì)保潔、園藝的服務(wù)流程進(jìn)程檢驗(yàn)、督導(dǎo)。每日按作業(yè)指導(dǎo)書要求物管助理22．2編制在督導(dǎo)流程中發(fā)現(xiàn)的問題的改進(jìn)措施，與服務(wù)提供方溝通，跟蹤改進(jìn)情況。每日按作業(yè)指導(dǎo)書要求。李秀坡3．1對(duì)業(yè)主的裝修進(jìn)行日常裝修巡查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行糾正和整改。每日按作業(yè)指導(dǎo)書要求 公共設(shè)施等的巡查保持運(yùn)行正常。李秀坡4．1負(fù)責(zé)日常房屋本體、公共設(shè)施、道路、路燈等的巡視，相關(guān)問題委托分包方（或技工）維修處理。每日按作業(yè)指導(dǎo)書要求二:管理職員分別承擔(dān)職責(zé)部分主要職責(zé)職能選擇負(fù)責(zé)區(qū)域說明具體工作內(nèi)容工作周期績效成果1．0 日?？蛻舴?wù)工作及客戶關(guān)系的維護(hù)梁幫要1．1組織編制物業(yè)項(xiàng)目重點(diǎn)客戶清單（包括相關(guān)的政府部門、發(fā)展商）。每年修訂《物業(yè)項(xiàng)目重點(diǎn)客戶清單》楊帆1．2負(fù)責(zé)組織制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，策劃每次活動(dòng)的方案，并組織活動(dòng)的開展、總結(jié)和資料整理歸檔等工作。每年6次按作業(yè)指導(dǎo)書要求楊帆1．3策劃小區(qū)宣傳欄的內(nèi)容并及時(shí)更新，并將以往內(nèi)容存檔每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求梁幫要1．4定期組織修訂物業(yè)項(xiàng)目的《答客問》內(nèi)容。每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求梁幫要1．5負(fù)責(zé)與業(yè)委會(huì)、發(fā)展商等進(jìn)行聯(lián)系工作，及協(xié)助業(yè)委會(huì)相關(guān)工作隨時(shí)按作業(yè)指導(dǎo)書要求。李秀坡2．1對(duì)業(yè)主的裝修表進(jìn)行審核，提出意見。 根據(jù)需求按作業(yè)指導(dǎo)書要求李秀坡2．2 修訂、改進(jìn)裝修管理方案、裝修審批要點(diǎn)、裝修巡查要求點(diǎn)，并對(duì)管理處職員進(jìn)行培訓(xùn)。根據(jù)需求按作業(yè)指導(dǎo)書要求3．0物業(yè)項(xiàng)目的公共秩序的維護(hù)工作李勇剛3．1對(duì)物業(yè)內(nèi)公共治安秩序、消防安全的監(jiān)控，并及時(shí)巡查。每日按作業(yè)指導(dǎo)書要求李勇剛3．2組織編制、實(shí)施物業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)治安布防方案。每季按作業(yè)指導(dǎo)書要求《小區(qū)布防方案》李勇剛3．3負(fù)責(zé)物業(yè)安全巡檢工作A、每周夜間（2點(diǎn)后）不定期查崗不少于二次按作業(yè)指導(dǎo)書要求B、每周不定期檢查護(hù)衛(wèi)宿舍內(nèi)務(wù)兩次按作業(yè)指導(dǎo)書要求C、對(duì)安全進(jìn)行日檢每日按作業(yè)指導(dǎo)書要求李勇剛3．4不定期組織消防、安全檢查，對(duì)不合格事項(xiàng)提出整改措施建議，并組織實(shí)施。每季度按作業(yè)指導(dǎo)書要求消防檢查記錄李勇剛3．5每半組織一次消防演習(xí)，改進(jìn)防范措施每半年《消防演習(xí)報(bào)告》李勇剛3．6編制各類突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，并定期組織演練。每半年《突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案》李勇剛3．7物業(yè)內(nèi)突發(fā)事件的及時(shí)處理，在發(fā)生突發(fā)事件第一時(shí)間到現(xiàn)場。隨時(shí)按作業(yè)指導(dǎo)書要求李勇剛3．8物業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)車場的巡查、對(duì)交通標(biāo)志、設(shè)施的問題及時(shí)提出改進(jìn)建議。隨時(shí)按作業(yè)指導(dǎo)書要求李勇剛3．9負(fù)責(zé)對(duì)護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍的管理和培訓(xùn)4．0物業(yè)項(xiàng)目環(huán)境、綠化維護(hù)工作梁幫要4．1協(xié)助管理處經(jīng)理制定物業(yè)項(xiàng)目的保潔、園藝服務(wù)計(jì)劃。每年12月按作業(yè)指導(dǎo)書要求楊帆4．2負(fù)責(zé)組織在重點(diǎn)節(jié)假日對(duì)物業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)進(jìn)行布置。節(jié)假日節(jié)日氣氛5．0房屋本體、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)，保持運(yùn)行正常。李秀坡5．1編制、修訂公共設(shè)備設(shè)施、機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳。根據(jù)需要按作業(yè)指導(dǎo)書要求李秀坡5．2編制房屋本體、公共設(shè)備設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維修、大中修計(jì)劃，更新改造及檢查計(jì)劃。每年12月按作業(yè)指導(dǎo)書要求李秀坡5．3房屋本體、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)、大中修、更新改造計(jì)劃實(shí)施的跟蹤，對(duì)服務(wù)供方的工作進(jìn)行檢驗(yàn)。每日按作業(yè)指導(dǎo)書要求李秀坡5．4機(jī)電設(shè)備設(shè)施、設(shè)備房的日常巡查，確保正常運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)問題制定改措施并組織實(shí)施。每日按作業(yè)指導(dǎo)書要求李秀坡5．5定期進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的安全檢查，消除安全隱患。每月度按作業(yè)指導(dǎo)書要求李秀坡5．6編制和整理房屋本體、公共設(shè)備設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的狀況評(píng)估報(bào)告。每年11月按作業(yè)指導(dǎo)書要求李秀坡5．7編制物業(yè)管理項(xiàng)目公共能耗臺(tái)帳。每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求李秀坡5．8對(duì)公共能耗數(shù)據(jù)定期進(jìn)行分析，根據(jù)具體情況制訂降低能耗的措施。季度按作業(yè)指導(dǎo)書要求5．9負(fù)責(zé)管理處外委工程的招標(biāo)、預(yù)算、外委工程分包方的選擇、合同初稿的起草等工作。根據(jù)需求按作業(yè)指導(dǎo)書要求5．10負(fù)責(zé)外委工程施工過程的質(zhì)量、安全的監(jiān)督，參加工程的驗(yàn)收等工作。根據(jù)需求按作業(yè)指導(dǎo)書要求6．0環(huán)境管理和職業(yè)健康安全管理體系的實(shí)施。李秀坡6．1負(fù)責(zé)組織環(huán)境因素、危險(xiǎn)源的識(shí)別、評(píng)估，確定重要的環(huán)境因素和危險(xiǎn)源。每年11月按作業(yè)指導(dǎo)書要求李秀坡6．2組織編制管理處重大環(huán)境管理方案和危險(xiǎn)源管理方案，并報(bào)批。每年12月重大環(huán)境管理方案危險(xiǎn)源管理方案李秀坡6．3組織重大境因素管理方案和危險(xiǎn)源管理方案的實(shí)施。每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求李秀坡6．4對(duì)識(shí)別的危險(xiǎn)源和環(huán)境因素按現(xiàn)行控制方式進(jìn)行檢查。每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求7．0對(duì)分包方的管理。楊汝琴7．1建立管理處分包方臺(tái)帳（分包方名稱、分包項(xiàng)目、負(fù)責(zé)人、合同情況等）。每年按作業(yè)指導(dǎo)書要求楊汝琴7．2參與分公司組織的分包方的選擇、評(píng)估，定期收集分包方服務(wù)的資質(zhì)、證件、服務(wù)情況證明等每半年按作業(yè)指導(dǎo)書要求梁幫要7．3定期與分包方的管理人員溝通，對(duì)分包方的職員進(jìn)行培訓(xùn)，將公司的品質(zhì)管理、環(huán)境管理、職業(yè)健康安全管理的各項(xiàng)要求通報(bào)給分包方。每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求8．0體系文件、行政文件、檔案資料的管理?xiàng)钊昵?．1管理處體系運(yùn)行受控文件的管理更新（包括下載、裝訂、表格記錄）。每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求楊汝琴8．2公司、客戶、相關(guān)單位來往函件的登記、處理、歸檔。隨時(shí)《文件清單》按作業(yè)指導(dǎo)書要求楊汝琴8．3負(fù)責(zé)管理處各類文件通知、來住函件的起草。根據(jù)需要按作業(yè)指導(dǎo)書要求楊汝琴8．4物業(yè)項(xiàng)目的各類圖紙資料的存檔與管理。隨時(shí)按作業(yè)指導(dǎo)書要求楊汝琴8．5管理處日常運(yùn)作、相關(guān)業(yè)務(wù)的資料、表格的收集、存檔和銷毀。每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求楊汝琴8．6管理處檔案的整理及定期將相關(guān)檔案的移交至分公司。每年按作業(yè)指導(dǎo)書要求8．7收集與物業(yè)管理相關(guān)法律法