【正文】 北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)玉竹園一里暢龍?jiān)飞虡I(yè)項(xiàng)目一 項(xiàng)目總論北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)玉竹園一里暢龍?jiān)飞虡I(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北京華隆昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱：華隆昌公司）受托單位：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京分公司單位地址：北京市朝陽區(qū)建國門外大街甲6號(hào)中環(huán)世貿(mào)C座7層國家有關(guān)法規(guī)、政策文件178。 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）178。 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（發(fā)改投資[2006]1325號(hào)）178。 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）其他有關(guān)法規(guī)、政策文件178。 《北京市建設(shè)工程概算定額》178。 《北京市建設(shè)工程工期定額》178。 《北京市建筑工程價(jià)格信息》企業(yè)提供的相關(guān)資料178。 《房屋所有權(quán)證》（京房權(quán)證房股字第0200076號(hào)、京房權(quán)證房股字第0500102號(hào)）178。 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（2000房規(guī)建字0102001房規(guī)建字0197）178。 《國有土地使用證》（京房國用（2004）字第405號(hào)）178。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（1999房規(guī)地字0001999房規(guī)地字0012001房規(guī)地字0030）178。 《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》（京房房地出讓[合]字（1999）第006號(hào)、京房房地出讓[合]字（1999）第015號(hào)、京房房地出讓[合]字（1998）第090號(hào)）178。 《房屋土地測繪成果報(bào)告書》178。 竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告178。 暢龍?jiān)飞虖B銷售計(jì)劃178。 改造公寓材料作法178。 玉竹園一里面積說明根據(jù)郡原地產(chǎn)提供的相關(guān)資料，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表： 表：項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目名稱宗地項(xiàng)目地塊編號(hào)京房國用（2004）字第405號(hào)用地性質(zhì)住宅用地總用地面積（m2）19,總建筑面積（m2）64,000本項(xiàng)目用地面積（m2）4,建筑容積率建筑覆蓋率≥50%本項(xiàng)目建筑面積（m2）14,其中： 公 寓4,公寓總戶數(shù)（套）90戶型40㎡~50㎡商業(yè)用房4,娛樂用房5,其中：地上建筑面積(㎡)7, 地下建筑面積(㎡)6, 注：表中指標(biāo)來源《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及玉竹園一里面積說明等相關(guān)資料。、銷售手續(xù)216。 項(xiàng)目土地使用權(quán)取得根據(jù)《國有土地使用證》（京房國用（2004）字第405號(hào)），2004年10月由華隆昌公司取得土地使用權(quán)。216。 項(xiàng)目房屋所有權(quán)取得根據(jù)《房屋所有權(quán)證》（京房權(quán)證房股字第0200076號(hào)、京房權(quán)證房股字第0500102號(hào)），華隆昌公司分別于2002年8月及2005年6月取得房屋所有權(quán)。216。 項(xiàng)目銷售合法性手續(xù)玉竹園一里（暢龍?jiān)罚╉?xiàng)目住宅部分已全部銷售完畢，涉及本項(xiàng)目部分權(quán)屬清晰、權(quán)證完備，具備合法銷售條件，項(xiàng)目可租、可售。通過以上分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的權(quán)屬來源清晰合法。本項(xiàng)目所在為1號(hào)樓及2號(hào)樓13層商業(yè)部分、甲1號(hào)樓、2號(hào)樓及甲1號(hào)樓地下部分、4北號(hào)樓及地下室，設(shè)計(jì)用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修情況、設(shè)施設(shè)備情況詳見下表：項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途建筑面積（m2）建筑結(jié)構(gòu)建成年代使用現(xiàn)狀裝修情況設(shè)施設(shè)備情況1號(hào)樓（13層）商業(yè)鋼混2003空置地磚地面、乳膠漆墻面及天花，樓梯間大理石地面及不銹鋼欄桿煙感、噴淋、暖氣等簡單設(shè)備2號(hào)樓（13層）商業(yè)鋼混2003空置地磚地面、乳膠漆墻面及天花，樓梯間大理石地面及不銹鋼欄桿煙感、噴淋、暖氣等簡單設(shè)備甲1號(hào)樓（12層）商業(yè)鋼混2003空置地磚地面、乳膠漆墻面、格柵吊頂、樓梯不銹鋼欄桿煙感、噴淋、暖氣等簡單設(shè)備甲1號(hào)樓地下室商業(yè)鋼混2003空置水泥地面、乳膠漆墻面及天花煙感、噴淋、暖氣、通風(fēng)系統(tǒng)等4北號(hào)樓商業(yè)混合2001空置13層為地磚地面、乳膠漆墻面及天花；4層走廊及會(huì)議室地磚地面、墻面乳膠漆、硅鈣板吊頂，辦公室水泥地面、乳膠漆墻面及天花煙感、噴淋等簡單設(shè)備地下室商業(yè)鋼混2001空置毛坯簡單設(shè)備合計(jì)注：本項(xiàng)目公寓部分目前正在改造裝修，工期3~4個(gè)月，擬定5月份出租；商業(yè)、娛樂部分為毛坯狀態(tài)，可隨時(shí)租售。178。 本次咨詢項(xiàng)目為華隆昌公司擬計(jì)劃向信托公司申請(qǐng)6,000萬元貸款，用于公司新項(xiàng)目開發(fā)。華隆昌公司特委托我司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，以便為信托貸款決策提供參考依據(jù)。本案中，對(duì)項(xiàng)目的功能布局、規(guī)劃利用及租售分析均參考委托方提供的相關(guān)資料。178。 本項(xiàng)目為玉竹園一里（暢龍?jiān)罚┬^(qū)的商業(yè)部分，據(jù)委托方介紹原玉竹園一里（暢龍?jiān)罚?4000平方米建筑總工期為2年，2001年開工，當(dāng)年貸款2000萬元，貸款期限1年，小區(qū)住宅實(shí)現(xiàn)銷售后，已全部歸還貸款并進(jìn)行了后期滾動(dòng)開發(fā)，全部項(xiàng)目已于2004年完成竣工驗(yàn)收手續(xù)。據(jù)與委托方溝通，公寓部分的改造、裝修擬全部自籌資金，故本項(xiàng)目全投資按自有資金進(jìn)行測算。178。 由于玉竹園一里（暢龍?jiān)罚┬^(qū)開發(fā)較早，當(dāng)年總投資較少，尤其土地取得成本較低，本次評(píng)價(jià)中按現(xiàn)行成本及合理建設(shè)工期進(jìn)行測算。178。 本次評(píng)價(jià)是以符合本項(xiàng)目預(yù)期租售標(biāo)準(zhǔn)的模擬投入與現(xiàn)有市場收益為基礎(chǔ)的，不涉及各股東之間的利潤分配。178。 本項(xiàng)目所涉及的三類物業(yè)，其中商業(yè)、娛樂經(jīng)營模式為可租、可售，如出售可辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，委托方意向?yàn)槌鍪郏还t只能出租，并據(jù)委托方擬經(jīng)營模式，為出售商業(yè)用地剩余32年的租賃權(quán)。本次評(píng)價(jià)中商業(yè)、娛樂部分按出售模式測算，公寓按一次性出租剩余年限使用權(quán)測算。178。 區(qū)域土地市場活躍，成交量及成交樓面價(jià)格均有大幅提高，土地成交類型由以居住用地為主，目前品牌開發(fā)商為獲得土地的主力軍。178。 北京房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)回暖跡象，總體市場成交活躍，但供給明顯不足，伴隨需求大幅上漲，價(jià)格自2009年下半年上漲明顯；178。 在房地產(chǎn)政策環(huán)境趨緊的大形勢下，預(yù)計(jì)2010年北京房地產(chǎn)投資額和市場供給將增長，但部分區(qū)域短期內(nèi)仍面臨供給不足，總體市場交易活躍程度仍會(huì)保持良好水平，房價(jià)在2010年將維持高位并呈小幅震蕩趨勢；178。 在北京市要將房山區(qū)定位為中央休閑區(qū)（CSD）的發(fā)展戰(zhàn)略下，房山的區(qū)域價(jià)值逐漸得到認(rèn)同，將發(fā)展成為繼順義、通州之后房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)板塊；178。 地鐵線的催化效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)了房山區(qū)房地產(chǎn)市場的板塊作用；178。 目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)型戶型占主流，中高檔樓盤開發(fā)逐漸增加、主要客戶由中低端人群向中高端發(fā)展的特點(diǎn)。項(xiàng)目總投資8,，其中，建設(shè)期總投資7,，構(gòu)成如下：表：投資估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例1土地成本4,3,000%2前期工程費(fèi)115%3建安工程2,1,854%4公共配套設(shè)施建設(shè)37%5開發(fā)間接費(fèi)100%6管理費(fèi)75%7不可預(yù)見費(fèi)60%8銷售費(fèi)用187%10土地增值稅403%11合 計(jì)8,5,832%注：測算數(shù)據(jù)來源于華隆昌公司提供資料；單價(jià)是按本項(xiàng)目總建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)。建設(shè)期投資資金來源包括自籌資金和銷售收入。項(xiàng)目總投資為8,，其中自籌資金為7,，占總投資比例能夠達(dá)到“自有資金不低于建設(shè)總投資20%”的要求，其他為銷售收入1,。資金籌措情況如下表所示：表：項(xiàng)目資金來源表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目資金(萬元)比例1自有資金7,%2銷售收入1,%3總投資8,% 經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤率等指標(biāo)詳見下表，項(xiàng)目盈利能力均高于行業(yè)平均水平：表：項(xiàng)目利潤估算表 序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算公式金額（萬元）1經(jīng)營收入　12,2開發(fā)成本　7,3運(yùn)營成本(出租)　4銷售費(fèi)用　5銷售稅金及附加　6土地增值稅　7利潤總額(1)(2)(3)(4)(5)2,8所得稅(6)25%9凈利潤(6)(7)2,10成本利潤率年均利潤/總投資%11成本凈利潤率年均凈利潤/總投資%12財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）13財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%14動(dòng)態(tài)投資回收期（年）注：本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率設(shè)定為12%。216。 項(xiàng)目權(quán)屬證書齊備根據(jù)委托方提供資料了解，目前，本項(xiàng)目已取得《國有土地使用證》（京房國用（2004）字第405號(hào)）、《房屋所有權(quán)證》（京房權(quán)證房股字第0200076號(hào)、京房權(quán)證房股字第0500102號(hào)），權(quán)屬無瑕疵事項(xiàng)，不涉及他項(xiàng)權(quán)利事項(xiàng)，可以在公開市場上自由出售、出租。216。 項(xiàng)目改造、裝修資金有保證本項(xiàng)目所在玉竹園一里（暢龍?jiān)罚┬^(qū)已全部于2004年完成竣工驗(yàn)收手續(xù)，據(jù)委托方介紹，本項(xiàng)目商業(yè)及娛樂部分?jǐn)M以現(xiàn)狀出售（出租），公寓部分?jǐn)M自籌資金或以出售租賃權(quán)收入作為改造、裝修的后續(xù)資金。216。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完備區(qū)域配套設(shè)施，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。216。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益屬于行業(yè)平均水平經(jīng)測算項(xiàng)目的結(jié)果指標(biāo)見下表所示：表：結(jié)果指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)單位1占地面積4, ㎡2總建筑面積（含地下）14,㎡3項(xiàng)目總投資8,萬元4項(xiàng)目經(jīng)營收入12,萬元5利潤總額2,萬元6稅后利潤2,萬元7投資利潤率（稅前）%%8投資凈利潤率（稅后）%%9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%%11動(dòng)態(tài)投資回收期（年）年結(jié)論：216。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)均屬于行業(yè)平均水平，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力；216。 項(xiàng)目公寓、商業(yè)、娛樂三類物業(yè)定位符合市場供應(yīng)需求，市場租售前景良好。綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體可行。178。 本項(xiàng)目土地用途為商業(yè)，土地使用終止年限為2042年11月，公寓、商業(yè)、娛樂三類物業(yè)只能按商業(yè)剩余年限約32年進(jìn)行租售，尤其公寓部分存在著租賃到期不能變?yōu)樽≌猛镜娘L(fēng)險(xiǎn)；178。 改造裝修后的公寓部分只能出售商業(yè)用途剩余32年期的租賃權(quán)，簽訂租賃合同，無法辦理分隔后單套產(chǎn)權(quán)證；178。 作為區(qū)域中較早的樓盤項(xiàng)目，存在市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。178。 抓住市場時(shí)機(jī)，適時(shí)并多渠道進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳，確保項(xiàng)目成功推出；178。 隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)政策動(dòng)向，并及時(shí)采取必要的防范措施；178。 隨時(shí)關(guān)注北京市及區(qū)域房地產(chǎn)市場供求動(dòng)向，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施；178。 做足項(xiàng)目的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查；178。 隨時(shí)關(guān)注主力客戶的需求，及時(shí)調(diào)整營銷策略；178。 打造高性價(jià)比產(chǎn)品，提高市場競