【正文】 爭力和抗風險能力；178。 把握項目本體及周邊日漸成熟的環(huán)境，適時定位產品類別及目標價位。綜上所述，在模擬現(xiàn)行成本的前提下本項目仍具有尚好的經濟效益，建議委托方在甄別市場供求的情況下，以銷售為主要方式，或市場動向不明、客群購買意愿不明的情況下，考慮短期出租，并在適時階段進行銷售。信托貸款機構則應關注貸款投向的新項目的可行性研究。8二 項目概況與背景華隆昌公司分別于1998年、1999年通過協(xié)議出讓方式簽訂出讓合同，取得玉竹園一里（暢龍苑）整體土地使用權，項目總用地面積19,，總建筑面積64,，項目2001年開工，2005年全部竣工入住。項目位于良鄉(xiāng)新城規(guī)劃中心位置，東臨大學城，西鄰西南物流中心，北接良鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、房山區(qū)政府，南側緊鄰六環(huán)路出口，輕軌S5號線東陽莊站不到150米。玉竹園一里商業(yè)配套項目位于房山區(qū)良鄉(xiāng)長虹東大街北側玉竹園一里，項目四至如下:北臨：玉竹園一里住宅樓；南臨：長虹東路；西臨：中國移動營業(yè)廳；東臨：昊天塔街西側路。圖：項目位置示意圖圖：東側（昊天塔街西側路） 圖：南側（長虹東路） 圖：西側（中國移動營業(yè)廳）圖：北側（玉竹園一里小區(qū)） 玉竹園一里商業(yè)配套項目目前為可售商品房，已取得《房屋所有權證》及玉竹園一里小區(qū)《國有土地使用證》。圖：甲1號樓外觀圖 圖：1號樓、2號樓外觀圖圖：4北號樓外觀圖 周邊環(huán)境：項目處于房山區(qū)良鄉(xiāng)長虹東大街北側玉竹園一里，周邊多住宅小區(qū)，分布較近的住宅小區(qū)主要有鴻順園（二手房）、新建樓盤有瑞雪春堂、陽光邑上、財富廣場公寓等。微觀交通條件：項目微觀位置較理想，對外通達性好?，F(xiàn)狀可通過南側的長虹路直接與外部交通網實現(xiàn)銜接，未來待城鐵房山線開通并在此設站，對外交通將更加便利。周邊交通條件：項目所處宏觀區(qū)位路網交通也較為便利，項目位于房山區(qū)良鄉(xiāng)，東西向有主干道長虹路、六環(huán)路，南北向有主干道拱辰大街、107國道，次干道良常路、長于路等。另外，再加上2010年下半年即將開通的城鐵房山線，城市交通干道和各生活干道在項目周邊交織成便捷的交通網。圖：項目地塊外部交通網絡示意圖證照或文件名稱編號企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：110111001467268注冊資本2988萬元房地產開發(fā)企業(yè)資質證書證書編號：FSA1320開發(fā)資質等級肆級國有土地使用權證京房國用（2004）字第405號房屋所有權證京房權證房股字第0200076號、京房權證房股字第0500102號本項目權屬清晰合法。根據(jù)華隆昌公司提供的資料，項目主要經濟技術指標如下表：表：項目主要經濟技術指標項目名稱宗地項目地塊編號京房國用（2004）字第405號用地性質住宅用地總用地面積（m2）19,總建筑面積（m2）64,000本項目用地面積（m2）4,建筑容積率建筑覆蓋率≥50%本項目建筑面積（m2）14,其中： 公 寓4,公寓總戶數(shù)（套）90戶型40㎡~50㎡商業(yè)用房4,娛樂用房5,其中：地上建筑面積(㎡)7, 地下建筑面積(㎡)6, 注：表中指標來源《國有土地使用證》、《房屋所有權證》及玉竹園一里面積說明等相關資料。表：項目建設合作單位表項 目企 業(yè)建設單位北京華隆昌房地產開發(fā)有限責任公司設計單位北京中土建設技術開發(fā)公司施工單位北京龍建集團有限公司監(jiān)理單位北京集東建設工程監(jiān)理有限責任公司注：上表信息來源于《中華人民共和國建筑工程施工許可證》。三 項目市場分析 北京市社會經濟發(fā)展情況分析北京市GDP連續(xù)9年保持快速增長，2008年金融危機席卷全球，而2009年則是國際金融危機負面影響集中釋放的一年。，%，人均地區(qū)生產總值10070美元，%，%%，%，%。表：人均GDP統(tǒng)計表年 份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年人均生產總值（元）25,30027,74632,06137,05844,96949,50556,04463,02968,788人均生產總值年增長率（%）圖片：人均GDP及增長率 商品房開發(fā)、銷售情況2009年北京房地產投資平穩(wěn)增長，商品房施工面積、竣工面積、銷售面積均有所上升，空置面積控制在一定幅度內。根據(jù)北京市統(tǒng)計局資料顯示，2009年北京市房地產開發(fā)投資總額達到2,，%。，%；，%；商品房銷售面積（含現(xiàn)房和期房），%；，比上年下降6%。表：2001年~2009年北京市房地產開發(fā)、銷售情況表年 份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年投資總額（億元）1,1,1,1,1,1,2,商品房施工面積（萬平方米）10,10,9,本年新開工面積（萬平方米）32062,商品房竣工面積（萬平方米）30672,2,2,商品房銷售面積（萬平方米）120524722,1,2,商品房銷售額（億元） ﹍﹍﹍商品房空置面積（萬平方米）﹍﹍1,1,1,表：2003年~2009年北京市商品住宅開發(fā)、銷售情況表年 份2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品住宅施工面積（萬平方米）商品住宅竣工面積（萬平方米）23441854商品住宅銷售面積（萬平方米）25662205商品住宅銷售額（億元）1,1,1,　　　商品住宅空置面積（萬平方米）　　從下圖可以非常清晰的看出，2004年到 2009年間，北京的新增供應總體呈現(xiàn)出快速下降的趨勢，在2004年新增供應面積曾經達到3600多萬平方米，而到了2009年則僅有不到1600 萬平方米。短短幾年時間，新增供應總量就下降了一倍還多。供應量的急劇下降導致銷售價格飆升，商品房銷售價格從2004年的單價不到5000元每平米飆升至2009年的接近25000元每平米，而且這種趨勢一直保持到2010年第一季度。圖片：20042009年北京供應總量與商品房成交均價對比圖表：2001年~2009年北京市商品住宅銷售價格表年 份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年平均銷售價格（元/平方米）47164467445647475853　8214　12556　14535　24193圖片：20042009年北京商品住宅期房供應、交易及價格變化圖2006年后，經過三年新房成交量的持續(xù)萎縮和二手房成交量的穩(wěn)步上揚，2009年二手房市場成交量首次超越新房，成為市場最重要的組成，對市場供給、價格的形成發(fā)揮了重要影響，整個市場的內在結構也悄然發(fā)生著改變。從2008年 11 月開始到2009年春節(jié)，二手房市場基本處在一個初步的成交回暖期,在經歷了近12個月的低位徘徊（月成交量在2000 套左右）后，成交量開始緩慢回升，月成交量達到 7000 套左右，基本2006年的成交量水平。春節(jié)過后，全市各區(qū)域二手房成交量都呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，尤其是 3 月之后，月均成交量一舉突破20000套，遠遠超過2007年月均7800 套的歷史最高水平。成交量的突然放大，一方面是因為首次置業(yè)群體的集中入市；另一方面也是改善型客群和投資型客群已經開始進入市場，但新房供應遠遠不足所造成。5 月之后，伴隨四環(huán)外區(qū)域供給的逐步稀缺（相較2008年和2009年 1－5 月）以及四環(huán)內區(qū)域的放量成交，京城二手房市場開始邁入價格拉升階段，其市場表現(xiàn)就是成交量在維持前一階段水平的基礎上略有增加，而成交均價則快速上漲。進入 4 季度后，伴隨 CPI、PPI 連續(xù)回升以及整個宏觀經濟中流動性的空前高漲，通貨膨脹、貨幣收緊以及相關優(yōu)惠政策終止三種預期開始主導二手房市場，直接引發(fā)了客群對未來價格上漲和交易成本上升的強烈判斷，并最終造成年末的恐慌性搶購。其市場表現(xiàn)就是成交量的再次暴增以及價格的短期急速攀升。圖片：20032009北京新房、二手房市場成交狀況經濟實用戶型逐漸成為市場的主流產品。目前新上市的新項目中，小戶型項目明顯增多，成為市場關注的焦點，在商品住宅均價在不斷攀升的情況下，由于面積的縮小而進一步降低了總價的門檻，吸引了經濟實力相對較弱的年輕人的注意。但總體上以二居室為重心的經濟戶型仍然是市場的主流。2009年房地產行業(yè)迅速擺脫了2008年的低迷蕭條之勢。成交量不斷上漲，房價也是一路躥升。到了下半年，雖然成交量高峰期已經過去，但是房價似乎并沒有放慢漲價的步伐。開發(fā)商對樓市的預期似乎也是充滿信心，這一點從2009年不斷涌現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象就可以窺見一斑。對于明年樓市走向，將可能出現(xiàn)一下走勢： 經濟環(huán)境不斷改善，房地產行業(yè)投資環(huán)境利好增加從經濟環(huán)境方面來看，2010年的經濟形勢還將保持回暖之勢，從國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年保八的經濟增長率是毫無懸念的。雖然，未來我國經濟將會面臨結構性增長矛盾和通脹的壓力。但是，在政府“看得見的手”的作用下，產業(yè)結構調整的深化，未來的各項調控措施仍將發(fā)揮效力。從消費層面來看，消費信心仍然保持增長態(tài)勢，在各種利好政策的刺激下，居民巨大的購買力將被挖掘出來。政府對于普通商品房供應、保障性住房的供應仍會加大力度，從事這些產品開發(fā)的企業(yè)仍將會受到政府的鼓勵，也能享受到相關的利好政策。 商品住宅供應量前緊后松，結構性供需矛盾仍會出現(xiàn)由于擔心金融危機的影響及對前期樓市的不看好，導致了2009年上半年住宅建設開工量不足，同比出現(xiàn)了較大的下滑態(tài)勢。直到下半年樓市回暖火爆后，開發(fā)商才又加快了開發(fā)建設的步伐。受此影響，2010年上半年樓市整體的供需關系仍然比較緊張，結構性供需矛盾仍然會出現(xiàn)。 2010年房價仍然保持上行走勢2009年京城房價上漲的速度和幅度都是令人驚訝的。從三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，再到九、十月份的量跌價漲，京城樓市的房價呼嘯而來，所向披靡。造成房價快速上漲的原因有很多，如剛性需求、投資性置業(yè)、產業(yè)轉移、通脹因素、開發(fā)商人為因素等，這些因素在2010年仍將繼續(xù)作用于樓市。由此2010年房價的總體走勢仍然會保持上行。之所以這么判斷，一方面是由于經濟走勢、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響造成的。另外一方面是由于2009年土地價格不斷上漲，地王屢創(chuàng)新高，在成本因素作用下，未來的房地產價格必然會出現(xiàn)上漲。此外，從需求層面來看，由于北京的大城市效應，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強大。多重客觀因素的疊加作用下，2010年房價仍將保持上行走勢。圖：北京市城市總體規(guī)劃：完善“兩軸”、發(fā)展“兩帶”、建設“多中心”，形成“兩軸——兩帶——多中心”的城市空間新格局。178。 “兩軸”——城市