【正文】 寶山區(qū)凇南鎮(zhèn)商業(yè)地塊項目一、項目基本情況介紹項目位置本案地理位置位于上海寶山區(qū)，基地位置為于寶山區(qū)凇南鎮(zhèn)板塊：東靠逸仙路，南靠長逸路，西臨凇南路，北對建配龍。[地理位置]　　寶山區(qū)位于上海市北郊，長江與黃浦江的交匯處東北瀕長江。遙對崇明縣；東臨黃浦江，與浦東新區(qū)隔水相望；南與楊浦、虹口、北、普陀四區(qū)毗連；西與嘉定區(qū)接壤；西北與江蘇省太倉市為鄰。全區(qū)分為陸地、島嶼兩部分。長興、橫沙兩島自西向東橫臥于長江入海口。全境東西長56．15公里，南北寬 23．08 公里。（島嶼面積占26％），面積415平方公里。淞南鎮(zhèn)則位于區(qū)境南部。東沿黃浦江岸至閘北電廠，與楊浦區(qū)接界；西至西泗塘河，與泗塘新 村街道相鄰；南接江灣機場，與高境鎮(zhèn)毗鄰；北有蘊藻浜，與楊行鎮(zhèn)、吳淞街道相望。[鎮(zhèn)域面積] 　　，其中市屬企業(yè)約占總面積的70%。 [社會人口] 　　 淞南是一個以動遷導入人口為主的新興區(qū)域，現(xiàn)有16個居委會和2個籌備居委會，至2002年底，共有居民26329戶，常駐人口約80000人。 截止至2006年，常駐人口約150000人。[經(jīng)濟發(fā)展] 　　 2002年全鎮(zhèn)經(jīng)濟保持快速度發(fā)展，全鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟實力進一步增強。 ，% ；，%；，%；外貿(mào)出口拔交額1113萬美元，%；實現(xiàn)財政收入9178萬元（含區(qū)級），同比增56%。交通條件——逸仙路上交通：輕軌3號線、551X、1075713——凇南鎮(zhèn)內(nèi)交通：871755595交通運營表如下：51路寶昌路同心路大連西路上農(nóng)新村新華一村大柏樹紀念路江灣鎮(zhèn)場中路三門路高境廟馬橋何家灣路嚴家宅張行張華浜北張華浜淞興路同泰路吳凇碼頭水產(chǎn)路雙城路寶楊路凇寶路寶楊碼頭6:0020:0052路花園路大連西路上農(nóng)新村大柏樹紀念路江灣鎮(zhèn)場中路三門路高鏡廟馬橋何家灣路西塘橋同南路長江南路吳凇煤氣廠4:3023:3053路寶山鎮(zhèn)寶山醫(yī)院牡丹江路友誼路寶楊路七號門水產(chǎn)路海濱新村泰和路北張華濱張華濱華浜新村吳凇煤氣廠長江南路三轉(zhuǎn)爐江楊南路泗塘新村愛暉路呼瑪路通河路共和新路4:3023:3095路上?；疖囌局信d路中山北路閘北公園廣中路彭江路五汽冠忠走馬塘彭浦新村遵義醫(yī)院紀江路共江花苑紀蘊路通河新村泗塘新村江楊南路三轉(zhuǎn)爐上鋼一廠4:0023:55101路鴻興路同心路大連西路上農(nóng)新村新華一村大柏樹紀念路江灣鎮(zhèn)場中路三門路高境廟馬橋何家灣路嚴家宅張行張華浜北張華浜泰和路水產(chǎn)路4:0024:00713路黃興路國順路國定路五角場政民路邯鄲路結(jié)核醫(yī)院武川路紀念路江灣鎮(zhèn)三門路高鏡廟馬橋何家灣西塘橋淞肇路長逸路淞南新村6:0023:00751路虹鎮(zhèn)老街張家巷臨平北路四達路大連西路曲陽新村大柏樹紀念路江灣鎮(zhèn)場中路三門路高鏡廟馬橋何家灣長逸路凇南五村凇南醫(yī)院凇南鎮(zhèn)6:0020:30810路呼瑪新村愛暉路泗塘新村江楊南路三轉(zhuǎn)爐西塘橋何家灣高境廟三門路江灣鎮(zhèn)大柏樹玉田支路6:0018:30周邊環(huán)境附近商業(yè)設(shè)施：雖然依托淞南中心但是如果要買大件或是一次性采購還是要乘車前往江灣鎮(zhèn)的華聯(lián)吉買盛。距離本案2公里以上。KFC聯(lián)華超市愛輝購物中心教育：淞南小學長江二中寶鋼工業(yè)技校寶山職校醫(yī)院： 凇南地段醫(yī)院離本案距離:700米/步行時間:8分鐘上鋼一廠職工醫(yī)院/出租車起步費11 元生活配套：農(nóng)村商業(yè)銀行建設(shè)銀行工商銀行上海銀行凇南郵局泗溏農(nóng)貿(mào)市場凇南公園離樓盤距離:600米/步行時間:10分鐘免費公園寶江賓館凇南大酒店經(jīng)濟指標用地性質(zhì)：商辦容積率：產(chǎn)權(quán)：50年綠化率：30%車位配比：車位地上：10%車位地下：90%建筑密度：50%第二部分：項目發(fā)展背景宏觀市場分析上海宏觀經(jīng)濟背景根據(jù)統(tǒng)計資料，隨著世界經(jīng)濟的復蘇，大部分國家與地區(qū)的資產(chǎn)價格都大幅上漲。2006年上半年，英國的房價比其2000年年末上漲幅度超過100%；同期，美國的房價漲幅也超過60%；其他國家和地區(qū)的房價都有不同程度的上漲。跟隨著英國、美國等國家房價上漲的步伐，我國房價也于1999年末、2000年初開始上漲，在2004年漲幅達到高峰，最近漲幅有所緩和，這主要與宏觀調(diào)控有關(guān)。2006年5月17日以來，國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控文件及相關(guān)配套政策出臺后，10月份略有上升?？傮w來看，房屋價格漲幅總體趨緩，顯現(xiàn)了宏觀調(diào)控的初步效果，但是形勢依然不容樂觀，剛性需求堅挺、土地成本上升，導致了少數(shù)城市房價漲幅仍然較高。在宏觀經(jīng)濟調(diào)控的政策下，2006年上海的樓市幾經(jīng)大起大落，尤其是公寓房，受宏觀調(diào)控的影響最大，供、銷、價格各條曲線異常敏感，起伏不定。年終回顧時，我們發(fā)現(xiàn)，其實2006的上海樓市不斷地有一股股的暗流在催動著公寓住宅的價格曲線上揚?！≌袌龇治觯? 2007出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變 2006年上半年“國六條”之后國家陸續(xù)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，針對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、炒房風氣濃厚等問題制定了相關(guān)的政策。顯而易見，在打擊投機炒房的同時，改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并加大對中低收入人群的住房保障，是這次宏觀調(diào)控希望著力解決的問題。假設(shè)現(xiàn)有政策措施被嚴格執(zhí)行的話，2007年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一些根本性的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場也會迎來持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展；畢竟政府的調(diào)控目的不在于打壓房地產(chǎn)市場，而是希望引導出一個房地產(chǎn)市場良好發(fā)展的局面?！?0/70”是現(xiàn)期調(diào)控政策中最惹眼的一條，從總量上保證套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，導致中低檔住房供給徹底敲實；“去年下半年以后，因為原本設(shè)計的住房結(jié)構(gòu)不符合70%以上建小戶型的要求，很多項目一直陷入審批的停滯階段?！币晃簧虾７康禺a(chǎn)界人士如是說。而1月9日建設(shè)部的“征求意見稿”出生24小時不到便夭折，充分說明了住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)問題，房價的不斷高漲和之前的調(diào)控政策在某種程度上的失靈，關(guān)于90/70的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)被提升到一個社會問題的高度；也表明了政府調(diào)整住房結(jié)構(gòu)問題的決心。與此同時，同樣被人們關(guān)注、與住房結(jié)構(gòu)相關(guān)的政策內(nèi)容另有一條—即關(guān)于加快城鎮(zhèn)廉租房制度的建設(shè)、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。前期的廉租房和經(jīng)濟適用房供給的短缺，造成了一部分中低收入家庭被擠進購買商品房的隊伍，這也促成了商品房的需求過旺、價格上揚；“一套房子在造就一個百萬富翁的同時也毀滅了一個百萬富翁”，受結(jié)婚、拆遷等剛性需求的影響，一部分中低收入的家庭不得不在價格不斷上漲的商品房房源中尋求空間；這樣的情況久而久之就很容易會把住房問題推向一個前所未有的亟待解決的社會問題的高度。 “梯級住房消費”“2007年是個政策落實年。”發(fā)展中、小套型低價位房，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢在必行。在這里筆者不得不提到另一個問題———房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不僅要服務(wù)于推動中小套型、中低價位住房的建設(shè)和消費，增加其在商品住房供應(yīng)中的比例；同時，也要繼續(xù)實施有區(qū)別的信貸政策，在首付款比例等方面，充分發(fā)揮信貸政策對引導居民合理住房消費的作用，積極支持居民購買自住住房消費貸款，嚴格限制投機性購房貸款，控制投資性購房貸款；積極支持居民購買中小套型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，限制購買大套型、高價位商品住房的貸款。相比較歐美、日本和香港地區(qū)，也不是多數(shù)青年剛剛參加工作便去買產(chǎn)權(quán)房。比較流行的住房是先租房的“梯級住房消費”模式；而在我國，2029歲年輕住房私有化的比率為78%，年輕人剛畢業(yè)，拿什么來買房？自然是家庭的積蓄。因此中國人傳統(tǒng)的觀念對房價飚升的影響也有其因素。其實，在“國六條”中，“合理引導住房消費需求和消費模式”，已經(jīng)開始成為國家政策調(diào)控的手段之一；“國六條”甚至提出，要“積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難?！边@不能不說是政府在旗幟鮮明地倡導“梯級住房消費”概念?！虡I(yè)市場分析：2006年上海商業(yè)市場，無論是一手銷售，還是二手租賃和銷售，都表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，供需兩旺，租售價格整體呈現(xiàn)增長的趨勢。但是也不能忽視目前上海商業(yè)市場中突顯的一些問題，譬如供應(yīng)結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)的不平衡等。1. 一手商業(yè)市場 2006年新增出售大型商業(yè)項目2006年新增供應(yīng)面積在3萬平方米以上的大型商業(yè)項目主要有6個，主要集中在12四個月份上市，其中大分物業(yè)分布在七浦路商圈、曹安商圈和五角場商圈。而萬達商業(yè)廣場供應(yīng)面積為208,650平方米，為所有新增供應(yīng)項目中面積最大的。2006年新增出售大型商業(yè)項目列表月份項目名稱地址供應(yīng)量（平方米）1月東晶國際商業(yè)街浦東大道900988號80,0004月新干線松江泗磚路1弄55,894興力達國際廣場真光路1326號159,9805月七浦聯(lián)富商業(yè)廣場河南北路99號47,5776月上海曹安國際商城曹安路1833號49,0417月萬達商業(yè)廣場邯鄲路萬達展示中心208,65012月中邦金座康沈路686號康橋文化中心一樓50,000 新增物業(yè)供不應(yīng)求，物業(yè)售價上漲 ，截止，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。除7月份外，市場中可售商業(yè)物業(yè)的面積每月均呈現(xiàn)量減。其中，4月份上市的普陀區(qū)綜合商辦物業(yè)——興力達國際廣場，其商業(yè)面積為159,980平方米；7月份上市的五角場萬達商業(yè)廣場商業(yè)面積為208,650平方米。這兩艘商業(yè)航母拉高了4月份和7月份的整體供應(yīng)量。同樣在4月份，由于所推出的興力達國際廣場被整體收購，因此本月去化面積也達到了全年的高峰，共實現(xiàn)銷售31萬平方米左右。圖1：2006年商業(yè)物業(yè)供求情況表 商業(yè)物業(yè)價格全年走勢上揚 2006年1月份上海商業(yè)物業(yè)銷售均價為8,720元/平方米，到了12月份銷售均價達到11,022元/平方米，%左右，歸根結(jié)底還是由于宏觀調(diào)控政策對住宅市場造成的影響，使得投資住宅物業(yè)在短期內(nèi)已經(jīng)無利可圖，故投資者選擇受調(diào)控影響較小的商業(yè)物業(yè)進行投資。4月份由于興力達國際廣場的整體收購，且其收購價格價格較高，從而大大提升了該月的商業(yè)市場的銷售均價。2006年上海商業(yè)市場的銷售價格基本保持振蕩中上升的勢頭。圖2：2006年商業(yè)銷售價格走勢2. 二手商業(yè)市場 商業(yè)物業(yè)租金水平價格小幅上揚 2006年上海市各類商鋪租金價格趨穩(wěn)，其中市級、區(qū)級商圈租金價格堅挺。天，而1月份平均租金僅為38元/平方米天，%；天，而1月份平均租金為13元/平方米天，%；居民消費圈商鋪由于新增供應(yīng)較多，從而使得這些區(qū)域的商鋪租金出現(xiàn)較大幅度的回落，%；郊區(qū)商圈平均租金最為穩(wěn)定，其全年漲幅在4%之內(nèi)。2006年上海商業(yè)租金水平的走勢表明，市級商圈和區(qū)級商圈對于集中型商業(yè)的需求是很大的，但是由于市中心區(qū)域土地資源有限，故此難以滿足這些需求，2007年這些區(qū)域的商鋪租金仍將繼續(xù)上漲。而居民消費圈由于新增供應(yīng)日益增多，從而出現(xiàn)供過于求的局面，從而拉低該區(qū)域的租金水平。租金水平的走勢表明，上海商業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是非常不平衡的，局部地區(qū)供不應(yīng)求，但另外一些區(qū)域卻供過于求，這一情況將大大制約居民消費圈內(nèi)新增商業(yè)的銷售過程。上海市房地產(chǎn)市場調(diào)控 2006年上海土地與商品房市場調(diào)控回顧2006年上海房地產(chǎn)市場就如同樹欲靜而風不止，在經(jīng)歷了2005年宏觀調(diào)控后的上海房地產(chǎn)欲平穩(wěn)過渡，但2006年政策風潮亦是襲卷而來，不過雖然今年政策是風云四起，但對市場的實際影響有限……1． 政策市場風云四起2006年政府綜合運用經(jīng)濟、法律、行政等多種手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場供求，從而達到平抑房價的目的，同時通過進一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)行為，提高房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻，使得房地產(chǎn)市場走向健康、和諧的發(fā)展道路。從政策目標的號召力來看，與往年相比有過而無不及；從政策的可操作性來看，諸多政策首度出臺，其執(zhí)行力如何還無從顯現(xiàn)；從影響市場的程度來看，更多心理預期的影響。階段政策名稱頒布日期實施日期頒布單位第一階段關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知上海市公積金管理中心上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率中國人民銀行第二階段溫家寶要求進一步搞好房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的六項意見————國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知——國務(wù)院辦公廳關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見（15條細則）——建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局　統(tǒng)計局、銀監(jiān)會中國人民銀行《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》建設(shè)部關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 ——建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、工商行政管理總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知——中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》——建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、國家工商行政管理總局和外匯管理局