【正文】 成都大熊貓生態(tài)園項(xiàng)目四期可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目概論 1一、項(xiàng)目概況 1二、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 1三、可行性研究報(bào)告的研究范圍和編制依據(jù) 1三、可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容 2第二章 項(xiàng)目業(yè)主簡介 8一、業(yè)主簡介 8二、股東介紹 9第三章 項(xiàng)目區(qū)概況 12一、區(qū)域位置 12二、地形地貌 12三、氣候特點(diǎn) 12四、行政區(qū)劃與人口 13五、城市綜合實(shí)力 13六、社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況 14七、旅游資源 14第四章 項(xiàng)目的提出和建設(shè)的必要性 16一、項(xiàng)目的提出 16二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 17第五章 第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件 22一、項(xiàng)目區(qū)域地理位置及自然條件 22二、區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 26三、區(qū)域城市規(guī)劃 27四、區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 28五、項(xiàng)目提出的時(shí)機(jī) 29第六章 項(xiàng)目市場分析 31一、 成都市場旅游市場概況 31二、 成都市旅游業(yè)態(tài)分析 32三、 成都市旅游消費(fèi)分析 35四、 區(qū)域旅游市場預(yù)測 35五、 本項(xiàng)目的市場規(guī)模預(yù)測 36六、 市場營銷戰(zhàn)略分析 41第七章 第四章 項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)模 47一、 項(xiàng)目概念規(guī)劃簡介 47二、 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 48三、 建設(shè)規(guī)模 50第八章 項(xiàng)目建設(shè)方案 52一、 總平面規(guī)劃 52二、 專項(xiàng)方案分析 52三、 建設(shè)方案編制依據(jù) 56四、 單體建筑建設(shè)方案 57五、 建筑結(jié)構(gòu) 62六、 基礎(chǔ)設(shè)施及公用工程 62第九章 環(huán)境保護(hù) 65一、 概況 65二、 采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn) 65三、 環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 65四、 主要污染源與污染物 66五、 環(huán)境保護(hù)措施 67六、 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 69第十章 項(xiàng)目運(yùn)營管理方案 70第十一章 投資估算及資金來源 74一、 投資估算 74二、 投資估算方法： 74三、 估算范圍： 74四、 投資估算說明： 74第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 76一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 76二、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 76三、 銷售收入估算 76四、 經(jīng)營成本估算 78五、 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 81六、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 83第十三章 建設(shè)期資金來源及貸款清償 84一、 建設(shè)期間資金來源 84二、 還款期 84三、 貸款利息 84四、 貸款償還資金來源 84五、 貸款清償能力分析 85第十四章 87成都市工程咨詢公司 　 成都大熊貓生態(tài)園項(xiàng)目四期可行性研究報(bào)告第一章 項(xiàng)目概論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：成都大熊貓生態(tài)園項(xiàng)目四期（二）項(xiàng)目業(yè)主：成都文旅大熊貓文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（三）項(xiàng)目性質(zhì)：旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)（四）建設(shè)地點(diǎn)：蜀龍大道與熊貓大道交匯處，位于大熊貓繁育基地的東側(cè)二、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)以活體大熊貓科研、觀賞和虛擬大熊貓自然歷史文化主題展示相結(jié)合的主題樂園；融生態(tài)、環(huán)保、體驗(yàn)、互動(dòng)、參與、感受為一體的世界級(jí)的大熊貓主題文化旅游目的地；展示和提升成都形象的舞臺(tái)，熊貓品牌戰(zhàn)略的實(shí)施平臺(tái)，中國的大貓名片。三、可行性研究報(bào)告的研究范圍和編制依據(jù)（一）研究范圍我公司受本項(xiàng)目業(yè)主委托，對(duì)成都大熊貓生態(tài)園項(xiàng)目四期進(jìn)行可行性研究，主要研究內(nèi)容包括建設(shè)的必要性、主要建設(shè)內(nèi)容及工程量、投資估算、還貸測算等。（二）可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)《市國資委關(guān)于同意成都文化旅游發(fā)展集團(tuán)公司投資整理1000畝大熊貓生態(tài)園旅游配套設(shè)施用地的批復(fù)》（成國資規(guī)〔2008〕107號(hào)）；《關(guān)于對(duì)成都市申請(qǐng)解決大熊貓國際生態(tài)旅游項(xiàng)目用地請(qǐng)示的辦理意見》（川國土資函〔2008〕284號(hào)）；《研究大熊貓生態(tài)園四期項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)工作的會(huì)議紀(jì)要》（成府閱〔2008〕177號(hào)）；成發(fā)改審批（2008）989號(hào)《成都市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于成都大熊貓生態(tài)園項(xiàng)目(四期)項(xiàng)目建議書的批復(fù)》；成都市城市建設(shè)總體規(guī)劃；成都市風(fēng)景名勝體系規(guī)劃其他相關(guān)資料。四、可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容（一）項(xiàng)目建設(shè)的背景成都市旅游場的現(xiàn)狀成都——“天府之國”、中國最佳旅游城市、稀世珍寶大熊貓的故鄉(xiāng)。通過近幾年的旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，成都市的旅游市場有：旅游業(yè)發(fā)展迅速，前景廣闊、缺乏具有直接吸引力的旅游亮點(diǎn)、旅游產(chǎn)業(yè)單一，需要打造旅游復(fù)合產(chǎn)業(yè)鏈等特點(diǎn)。熊貓基地的現(xiàn)狀成都市大熊貓繁育研究基地——繁育研究大熊貓的的科研機(jī)構(gòu)，保護(hù)拯救和飼養(yǎng)繁育大熊貓，展示、宣傳和保護(hù)大熊貓的基地，在海內(nèi)外都具有較高聲譽(yù)。熊貓基地現(xiàn)狀有：持續(xù)增長，游客消費(fèi)能力強(qiáng)、客源依賴性強(qiáng)、產(chǎn)品單一、功能單一、缺乏配套設(shè)施、留客時(shí)間段、缺乏回頭客等特點(diǎn)。大熊貓無可比擬的文化價(jià)值大熊貓是世界上最珍貴的動(dòng)物之一，是人類與自然和諧相處的標(biāo)志，也是人類和平友好的使者和吉祥友誼的象征。 大熊貓具有世界級(jí)的影響力和極其豐富的精神內(nèi)涵，擁有無可比擬的文化價(jià)值。大熊貓品牌和四川省成都市的旅游品牌四川是大熊貓的發(fā)現(xiàn)地和最要的棲息地，四川省委、省政府和成都市委、市政府十分重視發(fā)展大熊貓文化產(chǎn)業(yè)，提出實(shí)施“大熊貓品牌戰(zhàn)略”，提升“天下四川，熊貓故鄉(xiāng)”的旅游品牌形象，集中全力打造國際一流的生態(tài)旅游目的地。大熊貓生態(tài)園四期項(xiàng)目是根據(jù)省、市政府實(shí)施“大熊貓品牌戰(zhàn)略”的部署，在充分利用和挖掘大熊貓資源的基礎(chǔ)上，規(guī)劃建設(shè)的綜合性生態(tài)旅游項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目特色和定位項(xiàng)目的必要性（1）本項(xiàng)目的建設(shè)是是四川省、成都市旅游市場發(fā)展的需要；（2）本項(xiàng)目的建設(shè)是將熊貓基地現(xiàn)有資源基礎(chǔ)完善和優(yōu)化的需要；（3）本項(xiàng)目的建設(shè)是四川省、成都市締造熊貓產(chǎn)業(yè)、提升熊貓品牌的需要；（4）本項(xiàng)目的建設(shè)是四川省、成都市文化旅游形象平臺(tái)提升的需要；（5）本項(xiàng)目的建設(shè)是四川省、成都市國際形象提升的需要；（6）本項(xiàng)目的建設(shè)是四川省、成都市擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的需要。 項(xiàng)目特色具有不可替代性（1）本項(xiàng)目是以大熊貓為資源載體，根據(jù)省、市政府實(shí)施“大熊貓品牌戰(zhàn)略”的部署，在充分利用和挖掘大熊貓資源的基礎(chǔ)上，規(guī)劃建設(shè)的綜合性生態(tài)旅游項(xiàng)目。（2）本項(xiàng)目以生態(tài)環(huán)保為基礎(chǔ)，并力爭成為西南乃至國內(nèi)第一個(gè)CDM項(xiàng)目的生態(tài)旅游主題公園。（三）項(xiàng)目市場分析大熊貓生態(tài)園四期工程和前三期有不同的規(guī)劃思路，在旅游業(yè)態(tài)上有新的拓展。大熊貓生態(tài)園四期定位于虛擬大熊貓的自然和文化主題展示，并建成為生態(tài)、環(huán)保、體驗(yàn)、互動(dòng)、參與、感受大熊貓主題文化旅游目的地。與前期（大熊貓繁育研究基地）以大熊貓保護(hù)、科研以及觀光、科普旅游為主的園區(qū)功能和旅游業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，因此，大熊貓生態(tài)園四期具有更為廣闊的市場空間。本項(xiàng)目旅游環(huán)境容量分析本項(xiàng)目合理的空間容量為1～。旅游設(shè)施容量1萬人次/日左右，旅游設(shè)施合理容量為6000～7000人次/日。游客數(shù)量預(yù)測本項(xiàng)目旅游環(huán)境容量合理值為6000人，最大容量為1萬人/日，全年平均5000人/日（小于合理容量），預(yù)測全年游客數(shù)量為180萬人左右。（四）項(xiàng)目內(nèi)容和規(guī)模規(guī)劃分區(qū)大熊貓生態(tài)園四期在平面上按功能分為六個(gè)區(qū)，即：免費(fèi)開放區(qū)、兒童游樂區(qū)、主題游樂區(qū)、大劇院、配套設(shè)施區(qū)、二期建設(shè)區(qū)。分區(qū)內(nèi)的建設(shè)內(nèi)容（1）、免費(fèi)開放區(qū)熊貓小鎮(zhèn)免費(fèi)開放區(qū)規(guī)劃位于項(xiàng)目用地南側(cè)，大部分沿熊貓大道布置，主要建筑和景點(diǎn)有：大型入口廣場、熊貓大道與蜀龍大道交匯處的停車場、公交站等交通設(shè)施；分別通往兒童游樂區(qū)、大劇院、主題游樂區(qū)的入口；用地西南側(cè)沿人工湖布置的多個(gè)主題餐廳、主題購物區(qū)和湖濱景觀等。（2）、兒童游樂區(qū)－歡樂島歡樂島位于項(xiàng)目用地東南側(cè)面瀕臨人工湖的半島內(nèi)，與大熊貓繁育研究基地相鄰。歡樂島主要針對(duì)兒童及親子游客，提供生動(dòng)活波，富有童趣，與自然、科技親密接觸游樂節(jié)目。（3）、主題游樂區(qū)－夢幻莊園主題游樂區(qū)是大小熊貓生態(tài)園的核心部分，位于項(xiàng)目用地中部，占地約為整個(gè)四期占地的1/2。區(qū)內(nèi)主要提供新奇、激情、體驗(yàn)式樣的游樂節(jié)目，適于青年及家庭游玩。（4）、大劇院大劇院是大熊貓生態(tài)園四期的又一標(biāo)志性建筑之一，也是全園最大體量建筑。大劇院以上演大型歌舞劇、馬戲及各類演出為主，為現(xiàn)代化多功能劇院。（5）、配套服務(wù)區(qū)主要位于項(xiàng)目用地北側(cè)的坡地上，包括一個(gè)三星級(jí)旅店、哈哈營地（戶外營地）、管理中心以及儲(chǔ)藏室等管理用房。（6）、二期建設(shè)區(qū)建設(shè)內(nèi)容包括用地東北角山坡預(yù)留地上的一個(gè)五星級(jí)酒店，主題游樂區(qū)內(nèi)預(yù)留地內(nèi)的大屏幕影院、動(dòng)物表演場；分布在建設(shè)用地外圍的是戶外餐飲區(qū)和藝術(shù)長廊等。除上述建設(shè)內(nèi)容外，還將建設(shè)綠化、道路、管網(wǎng)、供配電等基礎(chǔ)設(shè)施。建設(shè)規(guī)模大熊貓生態(tài)園項(xiàng)目四期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)指 標(biāo)建設(shè)面積比例總用地面積（ m2）558695100%總建筑基底面積（m2）（包括二期）60000%地上建筑面積（m2）79250%其他建筑面積（m2 ）（不計(jì)入容積率）2000地下停車場和設(shè)備用房4500硬地及鋪裝廣場面積（m2）28000%水面面積（m2）14320%道路及停車場面積（m2）69400%容積率%建筑密度%綠地率69%（五）環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目緊鄰大熊貓繁殖研究基地，并與其相互呼應(yīng)，是大熊貓生態(tài)園的“動(dòng)”區(qū)，項(xiàng)目致力于建設(shè)國際級(jí)的生態(tài)文化旅游區(qū)，將執(zhí)行最嚴(yán)格的國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，盡可能減少對(duì)周邊環(huán)境特別是對(duì)熊貓繁育和棲息環(huán)境的影響，創(chuàng)造于自然和諧共生的綠色、環(huán)保經(jīng)營理念，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。（六）建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，從2009年7月至2014年12月。2009年7月前完成前期立項(xiàng)、可研、環(huán)評(píng)、融資和招投標(biāo)等工作，2009年7月，項(xiàng)目動(dòng)工。其中一期實(shí)施部分為歡樂島、熊貓小鎮(zhèn)和夢幻莊園，在2011年7月前完成土建安裝并試運(yùn)行。2013年12月前完成二期主要建筑的土建安裝，并試運(yùn)行。2014年12月前，完成所有建設(shè)內(nèi)容，并通過竣工驗(yàn)收，全部正式開放。（七）投資估算。包括：第一部分工程建設(shè)費(fèi)用（工程直接費(fèi)用）；2；本項(xiàng)目只估算基本預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)按第一部分工程建設(shè)費(fèi)用的10％估算。建設(shè)期利息項(xiàng)目擬申請(qǐng)銀行貸款58000萬元。還款期不超過10年，按現(xiàn)行利率計(jì)算。（八）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)為：％，％；％，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，根據(jù)敏感性分析，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。根據(jù)項(xiàng)目擬定的融資方式和資金償還渠道，項(xiàng)目建設(shè)資金貸款本息償還有足夠的保證。序號(hào)項(xiàng) 目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（％）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）靜態(tài)投資回收期（年）1所得稅前475342所得稅后27414（Ic=10％）回收期含建設(shè)期。不確定性分析敏感性分析：銷售收入的提高和降低是最為敏感的因素，如果銷售收入降低10％，％。盈虧平衡分析：，％，在相同消費(fèi)水平下，企業(yè)即可保本，盈虧平衡點(diǎn)較低，說明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng)。（九）建設(shè)期資金來源及貸款清償資金來源，其主要來源為：業(yè)主自籌，建設(shè)期業(yè)主自籌資金31161萬元，％；銀行借款58000萬元，%。％。貸款清償能力分析在還款期內(nèi)需償還銀行貸款本息共計(jì)69110萬元， 在還款期內(nèi)可用于償還貸款本息的資金總額為91138萬元，還款期內(nèi)最低償債備付率135％。能夠滿足貸款償還要求。（十）可行性研究報(bào)告結(jié)論本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。第100頁共69頁 2008年11月第二章 項(xiàng)目業(yè)主簡介一、業(yè)主簡介（一）公司名稱：成都文旅大熊貓文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（二）公司類型：有限責(zé)任公司（三）注冊(cè)資本：（人民幣）2億元（四）公司經(jīng)營范圍：文化、旅游、娛樂項(xiàng)目的投資、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營；文化旅游紀(jì)念品產(chǎn)品的開發(fā)、經(jīng)營和批發(fā)零售；酒店、餐飲業(yè)的投資和經(jīng)營；會(huì)務(wù)代理、物業(yè)管理、旅行咨詢等相關(guān)服務(wù)管理業(yè)務(wù)；大熊貓繁育研究、科普教育、園林綠化等(需要國家許可經(jīng)營的，憑資質(zhì)經(jīng)營)（五）公司經(jīng)營期限：二〇〇四年四月二日至二〇二四年四月一日公司由成都文旅集團(tuán)單獨(dú)出資設(shè)立，為文旅集團(tuán)所屬的國有獨(dú)資公司。股東名稱出資額出資方式出資時(shí)間成都文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司人民幣20000萬元貨幣及實(shí)物2004年4月成都文旅大熊貓文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司的宗旨：以締造大熊貓樂園、推廣大熊貓品牌為使命；以國寶大熊貓的品牌資源為載體，通過投資、開發(fā)、創(chuàng)新手段，整合成都大熊貓品牌文化旅游資源，運(yùn)用資本化、市場化的經(jīng)營運(yùn)作，促進(jìn)成都大熊貓文化旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本公司的前身為原大熊貓生態(tài)發(fā)展有限公司。根據(jù)市委、市府的決策，大熊貓生態(tài)發(fā)展有限公司于2006年整體劃轉(zhuǎn)歸屬成都文旅集團(tuán)。2006年12月，本公司完成了工商變更登記，公司正式更改為現(xiàn)名成都文旅大熊貓文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司。本公司現(xiàn)有包括管理團(tuán)隊(duì)在內(nèi)的員工總數(shù)為17人，分為三部一室：總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、企劃發(fā)展部和項(xiàng)目管理部。截止于2008年7月底，我公司已經(jīng)完成了大熊貓生態(tài)園三期建設(shè)的全部工程項(xiàng)目，累計(jì)實(shí)現(xiàn)投資總額逾4個(gè)億。本公司作為大熊貓生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目的業(yè)主，根據(jù)成都市委、市府和成都文旅集團(tuán)的決策，目前正在積極籌劃和推進(jìn)大熊貓生態(tài)園四期建設(shè)項(xiàng)目。期望通過該項(xiàng)目的投資建設(shè)，實(shí)現(xiàn)大熊貓從資源變資本的轉(zhuǎn)化，使大熊貓真正成為成都市的文化旅游名片，使大熊貓文化旅游品牌成為國際知名文化旅游品牌，成為成都推進(jìn)國際化旅游業(yè)大發(fā)展和災(zāi)后成都文化旅游恢復(fù)重建的新的重要支撐點(diǎn)，使該主題園區(qū)成為成都市的標(biāo)志性文化主題旅游亮點(diǎn)，吸引更多的國際和國內(nèi)游客到成都旅游。二、股東介紹成都大熊貓文化