【正文】 三亞中央海岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編撰單位：三亞中港置業(yè)有限公司 編撰時(shí)間：二○○六年十一月十日 目 錄第一章 總論1 項(xiàng)目概況2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性3 可行性研究的依據(jù)和范圍4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5 施工進(jìn)度計(jì)劃第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念2 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行均勢(shì)3 中港度假酒店引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析4 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)第三章 項(xiàng)目定位1 主題定位2 功能定位3 開發(fā)該項(xiàng)目目的定位4 項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)需求定位5公共的配套條件6 市場(chǎng)定位7項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位8 價(jià)格定位３、９入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位３、10銷售方式定位11物業(yè)管理定位第四章 管理范圍一、管理期限二、收益分配期限三、乙方的權(quán)利和義務(wù)四、 管理公司的權(quán)利和義務(wù)第五章 酒店客房經(jīng)營(yíng)收入、管理成本與收益分配一、客房經(jīng)營(yíng)收入二 、經(jīng)營(yíng)管理成本（參考）三、收益分配四、收益支付辦法第六章 合同的修改、變更及解除一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式二、基本運(yùn)行管理三、業(yè)主入住管理四、客房委托經(jīng)營(yíng)管理模式五、委托經(jīng)營(yíng)管理收入分配方案六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定第七章　營(yíng)銷策略1賣點(diǎn)整合2優(yōu)惠措施3銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路4分階段控制的公關(guān)效果5外發(fā)式宣傳策略6銷售進(jìn)度目標(biāo)（以面積計(jì)算，均指公寓部分）第八章　投資估算和資金籌措1投資估算（見附件１）2資金籌措（見附件２）第九章　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析1盈虧平衡分析2贏利預(yù)測(cè)（見附件5）3敏感性分析（見附件7）４社會(huì)效益分析第十章　結(jié)論第一章 總論1 項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對(duì)象為三亞中港度假酒店（暫定名），以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。三亞猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18176。，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長(zhǎng)夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級(jí)旅游目的地。據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界48個(gè)國(guó)家158個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國(guó)第一。本項(xiàng)目位于三亞市風(fēng)景如畫的三亞灣躍進(jìn)路漁港碼頭，規(guī)劃中的“陽光海岸” 北側(cè)。地塊南北約230米，東西約150米，面積：68畝。西眺三亞灣擁有開闊的視野和獨(dú)特的海灣風(fēng)景，三亞灣鉆石地帶，前方三亞灣路與后方解放路分屬三亞的景觀主軸和交通主軸；穿行解放路的市政公交通達(dá)市區(qū)各地，而三亞灣路作為核心旅游大道，與亞龍灣、大東海、鹿回頭、天涯海角、南山寺等各景區(qū)相連，相映融匯成璀璨的三亞風(fēng)景帶，并且與鳳凰機(jī)場(chǎng)、國(guó)際碼頭、三亞火車站、東西線高速路快捷溝通。三亞灣，位于三亞風(fēng)景群的核心，銀色海灘伴著蔚藍(lán)海岸伸展，與三亞城區(qū)完美相融。作為風(fēng)情海灣，這里沙灘平緩，海面開闊，湛藍(lán)天宇映襯著碧波萬頃，景象萬千。并地處市區(qū)內(nèi)一塊集文化、休閑于一體的度假旅游生活區(qū)。 是建設(shè)高檔城市港口度假酒店的理想用地。2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性在過去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國(guó)唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購(gòu)買。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。在美麗的三亞灣陽光海岸區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線五星級(jí)旅游房產(chǎn)目前尚無一家，在未來幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場(chǎng)對(duì)三亞灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的中港度假酒店無疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3 可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)⑴、總用地面積（Site）：㎡； ⑵、容積率(): ； ⑶、建筑面積(GFA):114000㎡ ； ⑷、產(chǎn)權(quán)式酒店：70000㎡ ； ⑸、五星級(jí)酒店（Hotel）：30000㎡； ⑹、商業(yè)鋪面（Commercial）：4000㎡； （7）、地庫(kù)（Basement）：10000㎡； （8）、建筑高度（Height）：81m；⑽、層數(shù)（Storys）：28 層。5 施工進(jìn)度計(jì)劃1 2007年3月6日破土動(dòng)工2 2007年8月6日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零3 2008年3月6日結(jié)構(gòu)封頂4 2009年2月18日交付使用第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念　　產(chǎn)權(quán)式酒店由時(shí)權(quán)酒店（TIME SHARE）演變而來。它是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。投資者既可長(zhǎng)期居住，也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。2產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì) 　　 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)際旅游組織2002年報(bào)告，%。到2003年。美國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店已超過了1000個(gè)。 在中國(guó)內(nèi)地，從1995年開始流行。目前北京、青島、北海、珠海、長(zhǎng)春、蘭州、昆明、長(zhǎng)沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。3中港度假酒店引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一．市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析中港度假酒店的定位是：具有城市氛圍集集生態(tài)環(huán)境、游艇觀光、椰風(fēng)海韻、休閑渡假、購(gòu)物為一體的大型五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。 1．從三亞市來看，是我國(guó)近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。在過去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號(hào)。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)?；▓@”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)。2002年底，“陽光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女”，銷售勢(shì)頭有增無減。2003年1月7月，，在非典疫情剛過去的7月份中，（），2005年國(guó)家出臺(tái)的多種對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施都未對(duì)三亞旅游地產(chǎn)產(chǎn)生作用，其房?jī)r(jià)尤其是一線海景房逆勢(shì)上漲，這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個(gè)城市美為驕人的資源。而中港度假酒店，則是位于綜合配套和自然條件較好的三亞灣陽光海岸規(guī)劃區(qū)。3．的生態(tài)市貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。近年來三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設(shè)“國(guó)際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個(gè)目標(biāo)， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個(gè)性特色，對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營(yíng)造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。為了增加城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動(dòng)，……這一切都成功地將三亞推向全國(guó)、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)道，2001年到2003年之中，三亞房地產(chǎn)的購(gòu)買者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了20%，而全國(guó)其他城市的購(gòu)買者占了70%。這就證明中國(guó)的旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機(jī)。2001年，以瑞海豪庭的被搶購(gòu)為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個(gè)信號(hào)。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國(guó)各大城市的買家，包括港澳臺(tái)和東南亞各國(guó)的買家。在中國(guó)最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。尤其是三亞灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價(jià)格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個(gè)道理：時(shí)機(jī)來了。綜上所述，中港度假酒店的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。（二）市場(chǎng)供求分析90年代未期，三亞僅為凱萊一家五星級(jí)酒店，客房接待能力達(dá)不到30萬人次/年，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了喜來登、希爾頓銀泰等十幾家星級(jí)酒店，客房接待能力越過400萬人次/年。三亞旅游市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機(jī)。從目前來看，三亞五星級(jí)酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住三亞五星級(jí)酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。根據(jù)有關(guān)部門提供的資料，近五年來游客增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長(zhǎng)速度之比如下：酒店接待能力實(shí)際到訪游客數(shù)量圖例： （表3）8151426321705022080330 單位：萬/人次 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年從上表可見三亞的五星級(jí)酒店還沒有達(dá)到飽和，客房接等依然有很大的市場(chǎng)。中港度假酒店的開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場(chǎng)需求的，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格和城市港口風(fēng)韻，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于喜來登、凱賓斯基等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競(jìng)爭(zhēng)地位。（三）項(xiàng)目比較分析 1．項(xiàng)目地塊情況用開發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。因?yàn)檎畬?duì)一線海景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。 2．市場(chǎng)定位中港度假酒店是設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，包括世界500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供三亞灣的自有星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)客房，對(duì)象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標(biāo)的自有資金在千萬以上的投資群體。 3．比較分析在同樣的地理?xiàng)l件下，三亞灣暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的項(xiàng)目，擁有一線海景的凱賓斯基、假日等酒店，沒有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。目前唯一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是位于三亞河的“埃德瑞度假酒店”。因位于市區(qū)河景只能遠(yuǎn)眺大海，所以與本項(xiàng)目存在不可比性。“埃德瑞度假酒店”現(xiàn)在價(jià)格定位是：8800元/平方米（均價(jià)）。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置開發(fā)商開盤或預(yù)計(jì)開盤日期總占地面積22806．96㎡總建筑面積114000㎡容積率4．4建筑密度綠化率總套數(shù)層數(shù)28層戶型項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢(mèng)長(zhǎng)廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對(duì)大海的需要；整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高；八層帶電梯，提升了項(xiàng)目的檔次。項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)模稍小，無法構(gòu)筑更完美的社區(qū)環(huán)境；戶型設(shè)計(jì)面積較大，不能非常適用內(nèi)地人購(gòu)房對(duì)面積的要求；本項(xiàng)目地處椰夢(mèng)長(zhǎng)廊的盡頭和老城區(qū)，周邊環(huán)境稍顯美中不足。宣傳與銷售方式采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售平均銷售價(jià)格14300元/㎡客戶主要來源80%以上為內(nèi)地游客目前銷售情況其他裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修4 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析●本項(xiàng)目同埃德瑞度假酒店項(xiàng)目相比較，具有共同的特點(diǎn)：A、 都位于三亞市區(qū)城市度假酒店。B、 均為新建項(xiàng)目●本項(xiàng)目與埃德瑞度假酒店項(xiàng)目相