【正文】 目錄第一章 總論 4 4 5 6 6 6第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 8****市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 8 9 10 11第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件 13 13 15 項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施條件 15第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案 18 18 18 20 21 22 24 27 27 30 31 34 34 35 35第五章 節(jié) 能 36 36 36 36 節(jié)約用水 37第六章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 38 38 38第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 40 40 41 46第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 49 49 49 50 50 50第九章 投資估算 52 52 估算說(shuō)明 52 53 55第十章 經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析 56 56 56 56 57 58 59 60第十一章 結(jié)論與建議 61 61 議 61附表101 總成本估算表附表102 銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加表附表104 借款還本付息表附表105 損益表附表106 現(xiàn)金流量表附表107 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算表附件第一章 總論：********名雅居:********地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位于****梅嶺許厝社區(qū)，南面與在建的經(jīng)濟(jì)適用房以一條規(guī)劃路相隔，北面與城市主干道長(zhǎng)興路相接，西面與在建的福?？党切^(qū)相鄰，東側(cè)與規(guī)劃儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)用地等相鄰。項(xiàng)目總用地面積為60889m2，主要建設(shè)內(nèi)容包括：（1）以三層獨(dú)立商業(yè)和社區(qū)為主題的風(fēng)情商業(yè)街；（2）以8棟27至30層的高層建筑組合而成的園林中庭區(qū)；（3）位于項(xiàng)目區(qū)南片的低層住宅和幼兒園的低容積率區(qū)；（4）配套社區(qū)中心及其他公建設(shè)施。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表11：表11 項(xiàng)目總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)數(shù)量單位1總用地面積m2幼兒園用地面積m2商住用地面積m22總建筑面積m23建筑占地面積m24地上建筑面積m2其中高層住宅建筑面積m2低層住宅建筑面積m2商業(yè)建筑面積m2社區(qū)服務(wù)建筑面積m2幼兒園建筑面積m2公廁、垃圾收集點(diǎn)面積87m2配電室、消控室面積m25不計(jì)算容積率面積m2其中地下會(huì)所建筑面積m2地下停車(chē)庫(kù)面積m2地下儲(chǔ)藏間面積m2設(shè)備層建筑面積m2物業(yè)辦公建筑面積m2架空層建筑面積m2低層住宅地下面積m26建筑密度25%7容積率8綠地率40%9住宅戶數(shù)1240戶10停車(chē)位（需設(shè)1354輛）1370輛其中地面停車(chē)位230輛地下停車(chē)位1140輛注：、地下建筑面積，架空層建筑面積，設(shè)備夾層建筑面積。、商業(yè)、幼托、社區(qū)、物業(yè)、配電、垃圾收集點(diǎn)。，（含建設(shè)用地相關(guān)費(fèi)用）。：項(xiàng)目建設(shè)期為3年。（1）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資（2002）15號(hào)；（2）國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資（2006）1325號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（3）《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）；（4）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2000年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部）（5）《****市城市總體規(guī)劃（20082030）》。（6）《****市城市總體規(guī)劃修編(2006～2020)》；（7）其他相關(guān)的政府工作報(bào)告和相關(guān)文件。（8）項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)（中國(guó)京冶工程技術(shù)有限公司，****聯(lián)盛建筑設(shè)計(jì)院有限公司）（9）《****市規(guī)劃建設(shè)與房產(chǎn)管理局文件》（晉政地[2009]5號(hào)）（****市規(guī)劃建設(shè)與房產(chǎn)管理局關(guān)于重新下達(dá)****市P20082號(hào)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函）；（10）項(xiàng)目建設(shè)用地土地證（晉國(guó)用（2010）第01177號(hào)）（11）業(yè)主提供的其他相關(guān)資料。根據(jù)市場(chǎng)需求和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、工程技術(shù)、市場(chǎng)、資源等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)；從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合理?？刹僮髟瓌t：依據(jù)城市總體規(guī)劃，滿足城市發(fā)展要求；根據(jù)項(xiàng)目所在地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)情況、結(jié)合國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工、廣大人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，按照社會(huì)購(gòu)房需求和實(shí)施的可能性，進(jìn)行可行性分析、論證。 合理性原則：對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo)、是否有較好的合理布局性和科學(xué)性進(jìn)行論證。 整體性原則：突出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體布局，確保項(xiàng)目的整體效果。 環(huán)境保護(hù)原則：開(kāi)發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī)范實(shí)施，塑造優(yōu)美、舒適的住房。 （1）********名雅居建設(shè)項(xiàng)目的必要性與可行性；（2）********名雅居建設(shè)項(xiàng)目的方案及其技術(shù)論證；（3）********名雅居建設(shè)項(xiàng)目投資估算以及工程布置；（4）********名雅居建設(shè)的環(huán)境保護(hù)、組織管理以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析。項(xiàng)目建設(shè)后能大大改善市容市貌，提高城市品位。能改善居民的居住環(huán)境，營(yíng)造和諧的居住空間。項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于完善中心城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，優(yōu)化人文環(huán)境，繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)市區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，服務(wù)于****市發(fā)展戰(zhàn)略都具有極為重要的意義。：%，%；（ic=12%）：，；：。%，項(xiàng)目完成后，，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。經(jīng)分析，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要且可行的，應(yīng)盡快組織實(shí)施。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性****市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況****市地處閩東南沿海，東瀕臺(tái)灣海峽，與金門(mén)、臺(tái)灣隔海相望。****是全國(guó)著名僑鄉(xiāng)，臺(tái)灣漢族同胞的主要祖籍地。全市陸域面積649平方公里，海岸線長(zhǎng)121公里?，F(xiàn)轄6個(gè)街道、13個(gè)鎮(zhèn)，共293個(gè)行政村（社區(qū)），本地人口103萬(wàn)人。1992年撤縣設(shè)市，2001年被****省列為中等城市。****社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)、基本競(jìng)爭(zhēng)力居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）第17位、第6位，經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)保持“****省十強(qiáng)縣（市）”首位。城市品牌入選2006年度“中國(guó)特色魅力城市二百?gòu)?qiáng)”，9個(gè)鎮(zhèn)入選全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)。，%。財(cái)政總收入72億元，%；，%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額174億元，%。，%。，%。改革開(kāi)放以來(lái)，****市以加快城市化進(jìn)程為發(fā)展主題，以中心市區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，以提高城市品位為立足點(diǎn)，全面加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，環(huán)境質(zhì)量明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。城市規(guī)劃區(qū)建成面積42平方公里，城市化水平達(dá)到44%。%。建有熱電廠（年可發(fā)電5億度）、垃圾焚燒發(fā)電廠（）、500千伏輸變電站1座、220千伏輸變電站4座、110千伏輸變電站21座、裝機(jī)容量10萬(wàn)千瓦的發(fā)電廠1座，另有LNG燃?xì)怆姀S及一批輸變電站正在建設(shè)中，是****省內(nèi)電力網(wǎng)絡(luò)最為完善的地區(qū)。公路密度以每百平方公里262公里通車(chē)?yán)锍叹尤珖?guó)前茅。4D級(jí)********機(jī)場(chǎng)居全國(guó)通航機(jī)場(chǎng)第37位，成為干線機(jī)場(chǎng)。擁有2個(gè)萬(wàn)噸級(jí)碼頭及一批配套碼頭，福廈高速公路及在建中的泉三高速公路、福廈高速鐵路穿境而過(guò)。實(shí)施強(qiáng)鎮(zhèn)帶動(dòng)戰(zhàn)略，啟動(dòng)“百村示范、村村整治”工程，全面推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。城市“暢通工程”達(dá)到國(guó)家二等（優(yōu)秀）管理水平。被評(píng)為“****省省級(jí)園林城市”。電力調(diào)度大廈、電信大樓、廣電大樓、金融區(qū)等一批高等級(jí)市政設(shè)施相繼落成，江濱公園、陽(yáng)光廣場(chǎng)、新店廣場(chǎng)、內(nèi)溝河綠地等一批高品位廣場(chǎng)綠地點(diǎn)綴城間，體育中心、SM國(guó)際廣場(chǎng)、竹園小區(qū)等一批高標(biāo)準(zhǔn)功能小區(qū)逐步形成。建市以來(lái)，累計(jì)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金50多億元，城市建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化，城市發(fā)展框架基本形成，市容市貌日新月異。在“城市規(guī)劃建設(shè)管理年”活動(dòng)中榮獲“進(jìn)步獎(jiǎng)”，在創(chuàng)建文明城市競(jìng)賽活動(dòng)中被授予“一級(jí)達(dá)標(biāo)城市”，在全國(guó)衛(wèi)生城市評(píng)比中榮獲“全國(guó)衛(wèi)生城市”稱(chēng)號(hào)。市區(qū)先后建成了東環(huán)路、南環(huán)路、北環(huán)路、中干道、東干道、西干道、迎賓路、崇德路等主干道，基本形成了“五縱三橫”的市區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)，配套建設(shè)了曾井、青華、梅嶺、洪山、竹園等小區(qū)的主次干道，道路等級(jí)進(jìn)一步提高。，主干道路長(zhǎng)度95公里。****有紡織服裝、制鞋、陶瓷石材、食品、輕工玩具等五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和車(chē)輛機(jī)械、精細(xì)化工、生物制藥、紙制品、新型材料業(yè)等五大新興產(chǎn)業(yè)，年產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值90%以上。其中，紡織服裝業(yè)擁有企業(yè)3300多家，行業(yè)內(nèi)產(chǎn)值上億元企業(yè)30多家、上千萬(wàn)企業(yè)200多家，與50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立購(gòu)銷(xiāo)關(guān)系；制鞋業(yè)有企業(yè)3500多家，年產(chǎn)旅游運(yùn)動(dòng)鞋10億雙左右，占全國(guó)40%、世界20%；食品業(yè)有企業(yè)560多家，產(chǎn)值占****省50%以上，糖果總產(chǎn)量占全國(guó)近20%；陶瓷業(yè)被列為國(guó)家星火區(qū)域性支柱產(chǎn)業(yè)，外墻磚在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率達(dá)65%，琉璃瓦產(chǎn)品幾乎壟斷全國(guó)市場(chǎng)；制傘業(yè)有企業(yè)近200家，產(chǎn)量近3億把，占全國(guó)雨傘產(chǎn)量18%、%。********名雅居項(xiàng)目位于****梅嶺許厝片區(qū)，南面與在建的經(jīng)濟(jì)適用房以一條規(guī)劃路相隔，北面與城市主干道長(zhǎng)興路相接，西面與在建的福?？党切^(qū)相鄰，東側(cè)與規(guī)劃儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)用地等相鄰。用地條件優(yōu)越，交通便利，具備小區(qū)開(kāi)發(fā)的基本條件，****市良好的城市基礎(chǔ)條件能滿足本項(xiàng)目建設(shè)。 《****市城市總體規(guī)劃修編（20022020）》確定****城市性質(zhì)為：現(xiàn)代化制造業(yè)基地，著名僑鄉(xiāng)，生態(tài)型濱海城市。到2020年城市建設(shè)用地約為52平方公里，城市實(shí)際居住人口控制在52萬(wàn)人。省委、省政府將“中等城市”確定為****未來(lái)的發(fā)展方向，更為****的城市建設(shè)提供了新的機(jī)遇。與此同時(shí)，****的經(jīng)濟(jì)也在快速發(fā)展，城市規(guī)模逐年擴(kuò)大，城市發(fā)展正在向更高層次跨越。****將由小城市向中等城市轉(zhuǎn)變的歷史性跨越，向“現(xiàn)代化制造基地、花園式僑鄉(xiāng)濱海城市”的目標(biāo)發(fā)展。2010****市城市發(fā)展目標(biāo)：到2010年，將****市建設(shè)成為****省具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高層次的特色產(chǎn)品系列生產(chǎn)基地，區(qū)域性、專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)中心；具有上中等收入水平的現(xiàn)代化的中等城市，初步形成與之相適應(yīng)的空間格局和城市功能；通過(guò)新城市中心區(qū)的建設(shè)，使****市成為****灣地區(qū)人居環(huán)境最好的城市。2020年****市城市發(fā)展目標(biāo)：到2020年，將****建設(shè)成為****省重要的先進(jìn)加工制造業(yè)基地和省內(nèi)二級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，布局合理、功能完善、生態(tài)和諧的花園式濱海城市。根據(jù)《****市總體規(guī)劃修編（20022020）》，****市市域城市空間結(jié)構(gòu)將形成“三組團(tuán)兩廊道”的空間結(jié)構(gòu)，城市功能結(jié)構(gòu)概括為“一線、兩軸、四組團(tuán)、兩個(gè)拓展區(qū)”。中心組團(tuán)大致包括青陽(yáng)、梅嶺、西園、羅山、新塘五個(gè)辦事處及紫帽、池店、陳埭、西濱四個(gè)鎮(zhèn)、良種場(chǎng)，是****目前發(fā)展最好的城區(qū)，是****的行政文化、商貿(mào)流通、教育培訓(xùn)中心，具有行政辦公、商務(wù)商業(yè)、金融、貿(mào)易、信息服務(wù)、高等教育、工業(yè)生產(chǎn)等城市功能，是****灣城市群的主要城市組團(tuán)，區(qū)域性的城市服務(wù)中心。近年來(lái)，****牢固樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照“實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展，支撐帶動(dòng)海西建設(shè)”的要求，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康快速發(fā)展，城市建設(shè)有序推進(jìn)。****市經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，城市規(guī)模逐年擴(kuò)大，城市發(fā)展也面臨著向更高層次的跨越，根據(jù)****市城市規(guī)劃，制定了****將由小城市向中等城市歷史性跨越這一發(fā)展目標(biāo)。先后出臺(tái)城市規(guī)劃建設(shè)管理系列規(guī)范性文件，成立城市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)，設(shè)立陳埭、安海、晉南規(guī)劃建設(shè)管理中心。中心市區(qū)詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率達(dá)71%，城鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編基本完成。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，必須從整個(gè)市域的角度出發(fā)，以城市規(guī)劃為指導(dǎo)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，統(tǒng)一配置資源，合理規(guī)劃城市空間、產(chǎn)業(yè)布局和功能組團(tuán)，打造****新的發(fā)展平臺(tái)。本項(xiàng)目處于****體育館周邊的核心地段，屬于新市政府片區(qū)，項(xiàng)目地理位置重要，地塊住宅與商業(yè)價(jià)值均高。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步完善城市建設(shè)，符合市委市政府要求盡快形成新市區(qū)的建設(shè)規(guī)劃。****市按照大都市定位和“一城兩鎮(zhèn)三組團(tuán)”的規(guī)劃布局，有序推進(jìn)中心市區(qū)、城鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)步伐。許厝片區(qū)作為近期市政府重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的新城區(qū)，積極響應(yīng)市政府號(hào)召，加大城市建設(shè)力度。新區(qū)擺脫了舊城區(qū)的陳舊與狹窄，新區(qū)嶄新的規(guī)劃和景象給人以欣欣向榮的感覺(jué)，新區(qū)的建設(shè)將把****和****人帶入新時(shí)代。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步完善城市建設(shè)，盡快形成新市區(qū)的建設(shè)規(guī)劃。本案處于****體育館周邊的核心地段，屬于新市政府片區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。本項(xiàng)目的建設(shè)將有利于促進(jìn)****經(jīng)濟(jì)區(qū)的城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于完善新市政府片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，對(duì)于改善投資環(huán)境都有重大意義。根據(jù)規(guī)劃本項(xiàng)目將建成以商住和幼兒園配套等為一體的綜合性中高檔住宅小區(qū)。屆時(shí)不但極大改善區(qū)域的人居環(huán)境，讓群眾產(chǎn)業(yè)升值，而且將帶動(dòng)周邊商業(yè)圈的繁榮發(fā)展，拓寬發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)為增加城市用地規(guī)模和人口容量，增強(qiáng)中心城市聚集效應(yīng)和輻射能力，也具有十分重要的意義。從現(xiàn)狀用地來(lái)看，各類(lèi)用地?zé)o序混雜是長(zhǎng)期以來(lái)鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃約束的必然結(jié)果，由于工業(yè)用地與其它用地隨意穿插，嚴(yán)重影響到居民居住生活與工作環(huán)境，也與商貿(mào)區(qū)發(fā)展的自然規(guī)律相矛盾。從規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)看，項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)價(jià)值尚未得到充分體現(xiàn)。通過(guò)區(qū)域開(kāi)發(fā)與整合，將拆遷群眾集中安置，合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)，明確功能分區(qū)，可大大提高區(qū)域內(nèi)土地價(jià)值和利用率。本項(xiàng)目通過(guò)街頭游園、點(diǎn)式片狀、立體多層次等方式實(shí)施綠化。充分利用周邊環(huán)境、文化特色和設(shè)計(jì)理念，精心塑造高雅、自然、和諧的城市居住空間，通過(guò)建筑平面布局和空間互相呼應(yīng)，將整個(gè)片區(qū)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。整合周邊環(huán)境