【正文】 南洲路項目市場情況分析及項目建議初案第一部分 市場現(xiàn)況分析㈠海珠區(qū)隨著廣州城市東南移和番禺、花都撤市改區(qū)海珠整個地理位置必然會從原來的城鄉(xiāng)結合部變?yōu)槌鞘械男呐K位置，它實際是連接廣州與珠三角聯(lián)系的樞紐。而且是全市面積最大的老城區(qū)。海珠區(qū)是近幾年廣州房地產(chǎn)發(fā)展勢頭最猛的區(qū)域之一，在“老廣州”眼里，海珠區(qū)早已起著天翻地覆的變化，隨著內(nèi)環(huán)路及其放射線的修通、八橋一隧道年票制的實行、地鐵二號、三號線的建設以及大批工業(yè)廠房的外遷、城市中效果較為顯著，海珠區(qū)的交通網(wǎng)絡和居住環(huán)境都得到了根本性的改變。●客村，利好消息接踵而來 客村使在河南居民的眼中充其量也只屬城鄉(xiāng)結合部，村屋雜亂無章，新興生活小區(qū)雖然多如牛毛，但卻由于群龍無首，而顯得舉步維艱，價格由此也一直處于偏低的水平。廣州大道將成為新城市的中軸線，客村立交以南沿線，區(qū)政府已初定為華南地區(qū)大型的貨流、物流中心；廣州新規(guī)劃中投資５０億元的會展中心、生物島、高新技術開發(fā)區(qū)等大批重點項目都將落戶客村，地鐵２號、３號線的河南交匯點也將在客村；未來海珠區(qū)政府將移至客村，海珠區(qū)體育文化廣場選址客村，新領事館區(qū)規(guī)劃建在客村。 加上世界百貨巨頭“沃爾瑪”在此區(qū)落戶，加大了區(qū)域內(nèi)的生活配套，提高了該區(qū)域的知名度。●工業(yè)大道已名不符實 若干年前，由工業(yè)大道北至廣州大道南，數(shù)十間大型的廠區(qū)一字排開，但近年，它們已在不知不覺中，陸續(xù)脫變成一個個花園式的生活小區(qū)。 據(jù)了解，工業(yè)大道的買家多為認同此區(qū)的原居民，以及荔灣區(qū)的部分拆遷戶，是海珠區(qū)中檔樓盤的集中地。 ●新港路，吸引河北的白領一族 　　新港路與河北一河之隔的板塊，一直以來都受著老城區(qū)中收入人士的關注，年票制的實施，橋梁及環(huán)城路的不斷修建，地鐵２號線的即將貫通，以及相比河北低出２０００元／平方米的價格都令它對河北人的吸引力越來越大。 　　隨著番禺、花都的撤市改區(qū)，海珠區(qū)已變成了廣州的城市中心區(qū)，河南、河北的概念，即使在老廣州的觀念中，隨著時日的變更，界線也變得越來越模糊。⑴城區(qū)建設海珠區(qū)未來發(fā)展總體思路是有限發(fā)展以商貿(mào)、房地產(chǎn)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化提升第二產(chǎn)業(yè)。在城區(qū)建設方面，海珠區(qū)計劃逐步成為5大中心：①江南大道、江南西、寶崗大道、同福路4條道路為主的商業(yè)中心；②琶洲地區(qū)國際會展中心為主的商貿(mào)功能信息中心，主要發(fā)展國際商務、國際貿(mào)易；③中山大學、國際生物島和科技產(chǎn)業(yè)園為基礎的科研中心。④廣州大道南一線專業(yè)市場為主的物流中心；⑤以果園為重點的旅游中心。⑵交通規(guī)劃 ，從江南大道與昌崗路的交界處開始，向東沿新港路并途徑客村一直到達琶洲與一號線形成十字形架構。根據(jù)廣州市委市政府批準的方案，地鐵二號線將在2002年底開通曉港站至三元里站，2003年秋交會時全線開通觀光運營，據(jù)預測，二號線首通段開通后，廣州地鐵每天的客流量將增加到30萬到35萬人次。預計2007年開通運營使用的三號地鐵線路初選18個站點，其中客村站成為二號線和三號線的交界點。兩線交匯地帶帶給眾多商家契機，全球最大零售商沃爾瑪將進駐距離此線1公里等距離的地方，占地面積為24萬平方米。海珠區(qū)市政規(guī)劃，正在建設中一條黃洲大橋與天河區(qū)直接連接。該橋在海珠區(qū)連接琶洲塔以西的新港東路段，接天河的科韻路，將與廣州大橋一起將珠江新城包在懷內(nèi)，投資六個億，預計2003年建成。此橋的建設更縮短了海珠區(qū)最南端的琶洲島與天河區(qū)的距離，使海珠區(qū)與天河區(qū)的連接更加密切?！陨系某鞘幸?guī)劃說明了，海珠區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿O大。由此帶來的商機將不斷涌現(xiàn)。對于新規(guī)劃的區(qū)域，必將有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。⑶商業(yè)規(guī)劃短訊☆家樂福公司簽約江南大道中萬國廣場，生存業(yè)態(tài)以“超市+百貨”帶旺購物中心為主；☆美國沃爾瑪公司定址為廣州大道南。距地鐵三號線、客村立交和原珠影廠各1公里距離；☆“好又多”百貨公司和廣州安穗信和房地產(chǎn)在南洲北路開辦面積約1400平方米南洲商場；☆廣州城建開發(fā)宏城連鎖超級市場有限公司與廣州威信地產(chǎn)開發(fā)公司簽約，在石榴崗2號粵信廣場首二層開辦面積約3000平方米的超級市場；☆廣州長江企業(yè)發(fā)展有限公司和七喜電腦公司簽定協(xié)議，擬在江南大道中151153號開辦面積約8000平方米的，主要經(jīng)營電腦產(chǎn)品和電腦配套產(chǎn)品。▲以上的商業(yè)規(guī)劃說明海珠區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟逐漸趨向成熟，由此帶來的社會商機將無可估計。而好又多百貨落戶本項目所在區(qū)域，則說明南洲路有著強大的消費力及消費人群。⑷前景展望廣州城區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，對海珠區(qū)來說是利好消息。廣州要向周邊發(fā)展，無非是東南西北四個方向。往西，有行政區(qū)域的限制。往北，要保護“北肺”和水源；往東，核心天河區(qū)已開發(fā)成熟少有空地；中心城區(qū)密不堪言，黃埔條件又不太成熟；只好南向海珠及番禺發(fā)展。海珠區(qū)又因本身就是市區(qū)，比番禺黃埔等離河北市中心近，必成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱選之地。地位的改變必然帶來定位的改變，海珠區(qū)第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展就是定位改變的具體表現(xiàn)。隨著城市規(guī)劃日益完善，海珠區(qū)和其他城區(qū)相比較優(yōu)勢還是比較明顯，區(qū)政府認為未來的海珠區(qū)完全可以定位為商業(yè)繁榮、環(huán)境質(zhì)量高的生態(tài)區(qū)域。 在土地資源利用上來說海珠區(qū)由于工廠多，所以易地改造撤遷。這樣會會騰出大批地塊。成本低、環(huán)境好、市政配套齊全，加上城市新中軸線、國際生物島、新廣交會會館、國際會展中心、新領事館區(qū)等，這些無疑都是房地產(chǎn)業(yè)的利好因素。⑸分析總結規(guī)劃中的海珠新區(qū)前景令人幢憬，大批工廠的搬遷給海珠區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商提供了充足的成片開發(fā)用地，市政府對海珠區(qū)的近遠期規(guī)劃及番禺的撤市設區(qū)和城市中軸線的東移南擴使海珠區(qū)從原來的“市郊”變成未來的城市中心區(qū)，區(qū)位價值突顯，此必將引發(fā)海珠區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的另一個高潮，并使區(qū)內(nèi)樓盤身價倍增。區(qū)內(nèi)樓盤的戶型、面積和價格估計仍將以小戶型、中小面積和低價格為主持續(xù)一段時間，近期難有大的變化。至于長遠的發(fā)展趨勢，將取決于既定規(guī)劃的實施速度和程度，如樓價向高價攀升，則戶型將會