【正文】 永新縣工業(yè)園區(qū)公租房項目第一章 總 論第一節(jié) 項目提出的背景經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃住房建設(shè)是中央、國務(wù)院保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展、構(gòu)建社會和諧穩(wěn)定、使人民生活質(zhì)量穩(wěn)步提升、國民共享改革開放成果的一項戰(zhàn)略方針，是“十二五”期間，全面建設(shè)小康社會的重要舉措。也是國家為中低收入人群解決和提供社會保障性住房的基本國策。近年來，商品房價格的一路飆升。巨大利益驅(qū)動使得商品房建設(shè)規(guī)模迅速擴大，而經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房的建設(shè)卻遠遠落后于商品房的發(fā)展速度，不能滿足中低收入家庭的住房需要，在這種狀況下，國家為了改變商品房價高居不下的現(xiàn)狀，有效緩解中低收入家庭的住房問題，決定加大經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房的建設(shè)力度。在“十二五”開局之年全國建設(shè)保障性住房1000萬套。作為實施“十二五”住房保障規(guī)劃的攻堅之年。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，就業(yè)機會的增加，城區(qū)居民人口也隨之增加，因此住房的供需矛盾仍十分突出，購買住房十分困難。據(jù)初步調(diào)查，城區(qū)中的無房戶、危房戶占比仍然較大，這部分居民大多為中低收入家庭，購買普通商品住宅有困難，單純依靠商品房開發(fā)無法解決中低收入家庭的住房問題。目前加快建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房是解決部分中低收入家庭住房困難的主要途徑。在這種情況下，永新縣委、縣政府決策按照中央、國務(wù)院的戰(zhàn)略部署，貫徹落實國家惠民政策，積極發(fā)展公共租賃房的建設(shè)。公共租賃住房是一個過渡性的解決方法。就是這部分群體不屬于低收入，但是他目前通過市場確實解決不了自己的住房困難。因此，政府提供給他們一定的幫助，過一段時間，當這部分群體有支付能力了，他們就離開公共租賃住房，到市場購買或承租住房。盡管房地產(chǎn)市場和住房保障體系不斷發(fā)展完善，但仍然有許多這樣的家庭和新就業(yè)人員處在這個體系的“空白區(qū)”。這種由政府建設(shè)、低于市場租金限價出租、能長期穩(wěn)定居住的保障性住房，成為填補當前住房保障體系空白的希望所在。2007年，有關(guān)部門就公共租賃房開始調(diào)研時，一個重要背景是，希望通過公共租賃房“探索解決大學畢業(yè)生等新就業(yè)人員的住房問題”?！靶戮蜆I(yè)人員的住房問題是全國都面臨的一個難題。他們雖然不屬于低收入群體，但剛剛就業(yè)，積蓄少，存在階段性的住房困難?！惫沧赓U房就是很好解決方式。隨著公共租賃住房的增加，這部分既不屬于低收入的家庭，又不屬于買不起或租不起市場上的房子的新職工等群體，他們的住房困難會逐步地得到解決。公共租賃房概念的提出，現(xiàn)實意義在于幫助“夾心層”解決住房難，其更廣泛的意義，則在于國家保障體系同時面向“非低收入群體”著力的理念轉(zhuǎn)變。這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點是政府認可那些非傳統(tǒng)意義上的低收入群體也需要政府的幫助，今天通過公共租賃房幫助“夾心層”解決住房難，明天或許將有更多幫助非低收入群體減負的政策出臺，比如減稅、就業(yè)幫扶等等。另外，公共租賃房能夠真正完善起來，它可能在一定程度上抑制房價繼續(xù)攀升，讓人們放棄急于買房的心理。購房的人少了，房價也會有所回落，這樣就又能讓一部分人住進自己的房子里。早在1991年6月份，國務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“ 大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。1991998年是房改的關(guān)鍵時期，也是房地產(chǎn)行業(yè)的起步時期，當時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟承受能力差距甚大。因此，經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃房適時推出，用以解決中低收入家庭住房問題。經(jīng)縣委、縣政府研究，安排永新縣兩益園區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司具體承建工業(yè)園區(qū)公共租賃住房。該工程是縣委、縣政府的“德政工程”、“民心工程”。工程竣工后可解決1038戶中低收入家庭的住房問題。本項目提出依托社會背景既符合黨的方針政策，又符合當?shù)氐目陀^實際。因此，該工程建設(shè)是十分及時和必要的。第二節(jié) 項目概況一、項目名稱永新縣工業(yè)園區(qū)公租房項目。二、項目承辦單位永新縣兩益園區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司三、項目建設(shè)地點永新縣工業(yè)園區(qū)（埠前鎮(zhèn)）四、可行性研究報告編制單位 永新縣紅潤工程咨詢有限公司五、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，總建筑面積65043平方米，住宅總戶數(shù)為1038戶。主要包括住宅樓及臨街店鋪、幼兒園及閱覽棋牌室、停車場、室外附屬用房及其配套系統(tǒng)（即括住宅樓、停車場及室外附屬用房內(nèi)的給排水、電氣、消防安全和室外的硬化、綠化、亮化、圍墻等工程建設(shè)）。六、施工實施進度 本項目嚴格按照國家有關(guān)項目建設(shè)程序進行，項目實施進度包括準備工作，土建工程勘察設(shè)計、施工、竣工驗收，附屬設(shè)備的選購、安裝、調(diào)試及驗收等階段。本項目建設(shè)期從2013年9月至2015年9月。七、投資估算及融資 ，資金來源為自籌和銀行貸款，比例7：3。第三節(jié) 可行性研究報告依據(jù)一、項目建設(shè)單位委托書；二、國家及省、市有關(guān)公共租賃房的政策、法規(guī)和文件；三、《永新縣城總體規(guī)劃》；四、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》；五、《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》；六、《民用建筑設(shè)計通則》；七、《公租房保障辦法》；八、《江西省公共租賃住房管理暫行辦法》；九、國家計劃委員會、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；十、國家計委《投資項目可行性研究指南》；十一、江西省各類建筑取費標準；十二、項目承辦單位提供的有關(guān)設(shè)想及基礎(chǔ)資料。第四節(jié) 可行性研究范圍一、項目背景及建設(shè)的必要性；二、市場需求分析；三、建設(shè)地點和建設(shè)條件；四、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容；五、設(shè)計方案；六、項目進度安排；七、環(huán)境保護和節(jié)能；八、投資估算及資金籌措；九、財務(wù)評價與社會效益分析；十、可行性研究結(jié)論。第五節(jié) 可行性研究的原則一、堅持嚴格執(zhí)行國家及省市縣有關(guān)公共租賃房政策的原則；二、堅持提高社會效益、環(huán)境效益的原則； 三、堅持節(jié)約土地、節(jié)省能源、統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)的原則；四、堅持經(jīng)濟適用、安全美觀的原則；五、堅持采用新技術(shù)、新工藝，降低成本、降低能耗，達到建設(shè)保本的原則。第六節(jié) 研究結(jié)論本項目符合國家相關(guān)政策，利國利民，隸屬永新縣城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，建設(shè)用地為縣城住宅規(guī)劃劃撥范圍，其建設(shè)地點所處位置優(yōu)越，周圍無污染工業(yè)，空氣清新，環(huán)境幽靜，配套條件較好，交通條件便利，有利于城市資源共享和城市功能的發(fā)揮，適合居民居住。經(jīng)過可行性研究分析，本項目建成將在一定程度上滿足縣城部分中低收入家庭的住房需求，社會效益十分顯著。因此，該項目建設(shè)是必要的。第二章 項目建設(shè)的必要性第一節(jié) 項目建設(shè)地概況一、縣域概況永新縣位于江西省西部、贛江支流禾水河中上游。地理位置為北緯2647，—2739。14，東經(jīng) 11350，—11429，東西長約65千米，南北寬約56千米，總面積為2187平方千米。縣人民政府所在地禾川鎮(zhèn)，距吉安市99千米，距南昌市316千米。永新縣位于吉泰盆地腹地，基本地形為東西高、中間低。東南部為雩山山脈余脈，山峰林立，有多座海拔1000米以上的山峰。西部屬羅霄山脈余脈，山峰均低于800米。%。中部是海拔較低、地勢開闊的贛江河谷平原，%，縣城坐落于中心的贛江北岸。%的丘陵。整體地勢自東、西兩側(cè)向中部逐級下降，同時，贛江各支流由四周向中心匯集，構(gòu)成一個近似羽狀的水系，把中部河谷與四周山丘聯(lián)結(jié)在一起，組成一個緊密的盆地系統(tǒng)。永新縣地處江西中西部，屬中亞熱帶濕潤季風型氣候，四季分明，氣候溫和。雨量充沛，；光照充足，年平均日照時數(shù)17001780小時；無霜期較長，年平均無霜期218天。永新縣總面積2195平方千米，總?cè)丝?8萬人。全縣轄10個鎮(zhèn)、13個鄉(xiāng)、1個墾殖場、1個國營林場：禾川鎮(zhèn)、石橋鎮(zhèn)、龍源口鎮(zhèn)、里田鎮(zhèn)、龍門鎮(zhèn)、沙市鎮(zhèn)、文竹鎮(zhèn)、埠前鎮(zhèn)、懷忠鎮(zhèn)、高橋樓鎮(zhèn)、坳南鄉(xiāng)、曲白鄉(xiāng)、才豐鄉(xiāng)、煙閣鄉(xiāng)、在中鄉(xiāng)、三灣鄉(xiāng)、臺嶺鄉(xiāng)、龍?zhí)镟l(xiāng)、高溪鄉(xiāng)、蓮洲鄉(xiāng)、高市鄉(xiāng)、象形鄉(xiāng)、蘆溪鄉(xiāng)、七溪嶺林場、綜合墾殖場。共有24個居委會、238個行政村。禾水河從境內(nèi)的龍?zhí)?，溶水從境?nèi)龍源口分別流至。在里田江畔匯合，流經(jīng)八個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。共有6座中型水庫，小型水庫53座。礦產(chǎn)資源已勘查探明各類礦藏20余種，其中鐵礦石、石膏、瓷土、石灰石、混合稀士儲量均在3000萬噸以上。豐富的地礦資源為全縣經(jīng)濟發(fā)展提供了得天獨厚的優(yōu)越條件。、社會事業(yè)總體經(jīng)濟保持較快增長。初步核算，全年全縣生產(chǎn)總值556260萬元，%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值125572萬元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值262328萬元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值168360萬元，%。::：：，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，工業(yè)化進程進一步加快，工業(yè)主導地位進一步鞏固。財政收入取得突破，增長速度有所加快。全年財政總收入突破5億元大關(guān)，%，連續(xù)5年實現(xiàn)20%以上增長。其中，%。財政收入結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，“兩個比重”進一步提高。%，比上年提高1個百分點；，%，%。財政收入較快增長為進一步加強和改善宏觀調(diào)控，大力實施“民生工程”等提供了強大的財力支持。全年地方財政支出141877萬元，%。就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。，比上年增加800人。，轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動4000余人?！笆濉逼陂g永新將立足縣情，充分發(fā)揮土地、礦產(chǎn)、旅游、文化和水五大資源優(yōu)勢，努力建設(shè)轉(zhuǎn)型發(fā)展先進縣，設(shè)施農(nóng)業(yè)示范縣，生態(tài)建設(shè)先進縣和文化名縣，旅游強縣行列。第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性一、符合政策和人民愿望推行城市公共租賃房建設(shè)，解決城市中低收入居民的住房問題，是貫徹落實中央領(lǐng)導同志提出的“為民、務(wù)實、清廉” 要求的具體體現(xiàn)，是踐行黨和政府惠民政策的具體體現(xiàn)。做好這項工作，對于維護人民群眾的根本利益，調(diào)動群眾的積極性，加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐，具有重大意義。住房問題已成當今社會熱點問題之一。為實現(xiàn)“居者有其屋”的目標，我國各級政府采取了不少措施，公共租賃房的建設(shè)就是措施之一。我國從1994年起開始啟動公租房計劃以來中低收入家庭提供了上千萬套價格相對低廉的住房。國家為建設(shè)經(jīng)濟適用房投入了大量補貼，給予了多項的優(yōu)惠政策，對促進社會和諧發(fā)展起到了非常重要的作用。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民生活質(zhì)量的提高，建立多層次的住房供應(yīng)體系，滿足不同收入人群的住房需求，是實現(xiàn)在“十二五”期間全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略決策，逐步實現(xiàn)人人有住房的社會目標。本項目的實施是縣委、縣政府貫徹落實中央在“十二五”開局之年建設(shè)1000萬套保障性住房的總體目標，履行執(zhí)政為民的一項重要舉措。二、為加快中低收入家庭的住房需求中低收入家庭是目前城鎮(zhèn)家庭中占有一定比例?？傮w上看，黨和國家頒布的一系列方針政策，各級政府任重而道遠。住房狀況很不平衡，為改善居住條件和環(huán)境“十二五”期間保障性住房的建設(shè)都將是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分。由于保障房政策的實施，居民住房消費持續(xù)增長。市場前景好、潛力大，人民企盼改善居住條住，需求欲望迫切，本項目得民心，順民意。對拉動內(nèi)需發(fā)展經(jīng)濟，社會和諧具有重要意義。三、符合城市住宅開發(fā)建設(shè)規(guī)劃的要求建設(shè)公租房供應(yīng)體系，解決城市居民的住房困難，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，使公租房建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點和政府民心工程，是國家、省、市、縣政府制定了“十二五”期間住宅建設(shè)的方針，目標和實施計劃。根據(jù)上級政策和縣有關(guān)部門協(xié)調(diào)，批準投資建設(shè)永新工業(yè)園區(qū)公租房項目。該項目的實施，既符合黨的方針政策，也符合政府的住宅建設(shè)規(guī)劃，同時解決中低收入家庭的住房困難，能夠提高居民的生活質(zhì)量，確保城鎮(zhèn)居民安居樂業(yè)，城鎮(zhèn)化建設(shè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由此可見，本項目的建設(shè)是可行的，也是十分必要的。第三章 市場需求分析第一節(jié) 國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。房地產(chǎn)隊伍不斷壯大商品房需求旺盛,銷售價格一路走高。個人購房進入零售時代，居住消費比例逐年提高二手房市場成交活躍，價格逐年上漲。住房消費信貸逐步擴大。居住環(huán)境不斷改善。第二節(jié) 項目建設(shè)的意義公租房建設(shè)：一是促進了住宅建設(shè)投資規(guī)模的增加，為住宅建設(shè)拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極作用；二是明確了合理的住房價格構(gòu)成，對過高的商品房起到了平抑作用；三是保障了中低收入居民的利益；四是以公租房配套建設(shè)和環(huán)境建設(shè)帶動了周邊乃至城市商品房開發(fā)水平的提高；五是對規(guī)范、活躍房地產(chǎn)市場，促進開發(fā)企業(yè)的管理起到了促進作用。公租房的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當堅持標準適度、功能齊全、經(jīng)濟適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案。公租房建設(shè)必須嚴格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標準，積極推廣應(yīng)用先進、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，實現(xiàn)住宅部件的標準化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設(shè)整體水平。公租房要根據(jù)本地居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各種戶型比例。隨著中國國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和社會主義市場經(jīng)濟體制建立完善，我國城鎮(zhèn)步伐加快，進一步加快城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，全面建設(shè)小康社會，人們改善住房條件意愿越來越強，使得房地產(chǎn)市場的需求逐年增長。第三節(jié) 永新縣公租房市場需求狀況改革開放以來，永新縣委、縣政府帶領(lǐng)全縣人民認真貫徹落實黨的各項政策，與時俱進，開拓進取，財政收入逐年增長，實現(xiàn)了經(jīng)濟騰飛，跨越發(fā)展構(gòu)造成國家魅力縣城，成為強縣、富縣。各縣、城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，舊貌換新顏，人民生活日益富強，住新房、過好日子，追求幸福的欲望強烈?！笆濉逼陂g全面建設(shè)小康社會信心百倍。縣城中低收入是公租房的本體，建設(shè)公租房不僅需求旺盛、前景看準，且造福于民，功載千秋。由此可見，本項目不僅可以解決一部分中低收入人群的住房問題，改善了居民的居住條件和生活環(huán)境，同時也大力推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，因此本項目的建設(shè)是可行的，也是十分必要的。第四章 建設(shè)條件和建設(shè)地點一、建設(shè)場址永新縣工業(yè)園區(qū)公租房項目，位于永新縣工業(yè)園區(qū)。項目建設(shè)場地東低西高，東側(cè)有建筑垃圾。場址范圍內(nèi)還需遷移墳墓、砍伐樹木、遷移高壓電線桿。二、氣象條件氣溫年平均氣溫：℃年極端最高氣溫：39℃年極端最低氣溫：3℃ 年平均最高氣溫：25℃年平均最低氣溫：7℃降雨年平均降雨量：，大部分集中于七、八、九月份風向及風速年平均風速：年最大風速：17m/s夏季主導風向：東南風冬季主