【正文】 永新縣工業(yè)園區(qū)公租房項(xiàng)目第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃住房建設(shè)是中央、國務(wù)院保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展、構(gòu)建社會(huì)和諧穩(wěn)定、使人民生活質(zhì)量穩(wěn)步提升、國民共享改革開放成果的一項(xiàng)戰(zhàn)略方針，是“十二五”期間，全面建設(shè)小康社會(huì)的重要舉措。也是國家為中低收入人群解決和提供社會(huì)保障性住房的基本國策。近年來，商品房?jī)r(jià)格的一路飆升。巨大利益驅(qū)動(dòng)使得商品房建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，而經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃房的建設(shè)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于商品房的發(fā)展速度，不能滿足中低收入家庭的住房需要，在這種狀況下，國家為了改變商品房?jī)r(jià)高居不下的現(xiàn)狀，有效緩解中低收入家庭的住房問題，決定加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃房的建設(shè)力度。在“十二五”開局之年全國建設(shè)保障性住房1000萬套。作為實(shí)施“十二五”住房保障規(guī)劃的攻堅(jiān)之年。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，城區(qū)居民人口也隨之增加，因此住房的供需矛盾仍十分突出，購買住房十分困難。據(jù)初步調(diào)查，城區(qū)中的無房戶、危房戶占比仍然較大，這部分居民大多為中低收入家庭，購買普通商品住宅有困難，單純依靠商品房開發(fā)無法解決中低收入家庭的住房問題。目前加快建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃房是解決部分中低收入家庭住房困難的主要途徑。在這種情況下，永新縣委、縣政府決策按照中央、國務(wù)院的戰(zhàn)略部署，貫徹落實(shí)國家惠民政策，積極發(fā)展公共租賃房的建設(shè)。公共租賃住房是一個(gè)過渡性的解決方法。就是這部分群體不屬于低收入，但是他目前通過市場(chǎng)確實(shí)解決不了自己的住房困難。因此，政府提供給他們一定的幫助，過一段時(shí)間，當(dāng)這部分群體有支付能力了，他們就離開公共租賃住房，到市場(chǎng)購買或承租住房。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房保障體系不斷發(fā)展完善，但仍然有許多這樣的家庭和新就業(yè)人員處在這個(gè)體系的“空白區(qū)”。這種由政府建設(shè)、低于市場(chǎng)租金限價(jià)出租、能長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的保障性住房，成為填補(bǔ)當(dāng)前住房保障體系空白的希望所在。2007年，有關(guān)部門就公共租賃房開始調(diào)研時(shí)，一個(gè)重要背景是，希望通過公共租賃房“探索解決大學(xué)畢業(yè)生等新就業(yè)人員的住房問題”?！靶戮蜆I(yè)人員的住房問題是全國都面臨的一個(gè)難題。他們雖然不屬于低收入群體，但剛剛就業(yè)，積蓄少，存在階段性的住房困難?！惫沧赓U房就是很好解決方式。隨著公共租賃住房的增加，這部分既不屬于低收入的家庭，又不屬于買不起或租不起市場(chǎng)上的房子的新職工等群體，他們的住房困難會(huì)逐步地得到解決。公共租賃房概念的提出，現(xiàn)實(shí)意義在于幫助“夾心層”解決住房難，其更廣泛的意義，則在于國家保障體系同時(shí)面向“非低收入群體”著力的理念轉(zhuǎn)變。這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點(diǎn)是政府認(rèn)可那些非傳統(tǒng)意義上的低收入群體也需要政府的幫助，今天通過公共租賃房幫助“夾心層”解決住房難，明天或許將有更多幫助非低收入群體減負(fù)的政策出臺(tái)，比如減稅、就業(yè)幫扶等等。另外，公共租賃房能夠真正完善起來，它可能在一定程度上抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，讓人們放棄急于買房的心理。購房的人少了，房?jī)r(jià)也會(huì)有所回落，這樣就又能讓一部分人住進(jìn)自己的房子里。早在1991年6月份，國務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“ 大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。1991998年是房改的關(guān)鍵時(shí)期，也是房地產(chǎn)行業(yè)的起步時(shí)期，當(dāng)時(shí)的商品房?jī)r(jià)格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力差距甚大。因此，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃房適時(shí)推出，用以解決中低收入家庭住房問題。經(jīng)縣委、縣政府研究，安排永新縣兩益園區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司具體承建工業(yè)園區(qū)公共租賃住房。該工程是縣委、縣政府的“德政工程”、“民心工程”。工程竣工后可解決1038戶中低收入家庭的住房問題。本項(xiàng)目提出依托社會(huì)背景既符合黨的方針政策，又符合當(dāng)?shù)氐目陀^實(shí)際。因此，該工程建設(shè)是十分及時(shí)和必要的。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱永新縣工業(yè)園區(qū)公租房項(xiàng)目。二、項(xiàng)目承辦單位永新縣兩益園區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)永新縣工業(yè)園區(qū)（埠前鎮(zhèn)）四、可行性研究報(bào)告編制單位 永新縣紅潤(rùn)工程咨詢有限公司五、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，總建筑面積65043平方米，住宅總戶數(shù)為1038戶。主要包括住宅樓及臨街店鋪、幼兒園及閱覽棋牌室、停車場(chǎng)、室外附屬用房及其配套系統(tǒng)（即括住宅樓、停車場(chǎng)及室外附屬用房?jī)?nèi)的給排水、電氣、消防安全和室外的硬化、綠化、亮化、圍墻等工程建設(shè)）。六、施工實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)程序進(jìn)行，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度包括準(zhǔn)備工作，土建工程勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收，附屬設(shè)備的選購、安裝、調(diào)試及驗(yàn)收等階段。本項(xiàng)目建設(shè)期從2013年9月至2015年9月。七、投資估算及融資 ，資金來源為自籌和銀行貸款，比例7：3。第三節(jié) 可行性研究報(bào)告依據(jù)一、項(xiàng)目建設(shè)單位委托書；二、國家及省、市有關(guān)公共租賃房的政策、法規(guī)和文件；三、《永新縣城總體規(guī)劃》；四、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；五、《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；六、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》；七、《公租房保障辦法》；八、《江西省公共租賃住房管理暫行辦法》；九、國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；十、國家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；十一、江西省各類建筑取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；十二、項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)設(shè)想及基礎(chǔ)資料。第四節(jié) 可行性研究范圍一、項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性；二、市場(chǎng)需求分析；三、建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件；四、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容；五、設(shè)計(jì)方案；六、項(xiàng)目進(jìn)度安排；七、環(huán)境保護(hù)和節(jié)能；八、投資估算及資金籌措；九、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析；十、可行性研究結(jié)論。第五節(jié) 可行性研究的原則一、堅(jiān)持嚴(yán)格執(zhí)行國家及省市縣有關(guān)公共租賃房政策的原則；二、堅(jiān)持提高社會(huì)效益、環(huán)境效益的原則； 三、堅(jiān)持節(jié)約土地、節(jié)省能源、統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)的原則；四、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用、安全美觀的原則；五、堅(jiān)持采用新技術(shù)、新工藝，降低成本、降低能耗，達(dá)到建設(shè)保本的原則。第六節(jié) 研究結(jié)論本項(xiàng)目符合國家相關(guān)政策，利國利民，隸屬永新縣城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，建設(shè)用地為縣城住宅規(guī)劃劃撥范圍，其建設(shè)地點(diǎn)所處位置優(yōu)越，周圍無污染工業(yè)，空氣清新，環(huán)境幽靜，配套條件較好，交通條件便利，有利于城市資源共享和城市功能的發(fā)揮，適合居民居住。經(jīng)過可行性研究分析，本項(xiàng)目建成將在一定程度上滿足縣城部分中低收入家庭的住房需求，社會(huì)效益十分顯著。因此，該項(xiàng)目建設(shè)是必要的。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)地概況一、縣域概況永新縣位于江西省西部、贛江支流禾水河中上游。地理位置為北緯2647，—2739。14，東經(jīng) 11350，—11429，東西長(zhǎng)約65千米，南北寬約56千米，總面積為2187平方千米。縣人民政府所在地禾川鎮(zhèn)，距吉安市99千米，距南昌市316千米。永新縣位于吉泰盆地腹地，基本地形為東西高、中間低。東南部為雩山山脈余脈，山峰林立，有多座海拔1000米以上的山峰。西部屬羅霄山脈余脈，山峰均低于800米。%。中部是海拔較低、地勢(shì)開闊的贛江河谷平原，%，縣城坐落于中心的贛江北岸。%的丘陵。整體地勢(shì)自東、西兩側(cè)向中部逐級(jí)下降，同時(shí)，贛江各支流由四周向中心匯集，構(gòu)成一個(gè)近似羽狀的水系，把中部河谷與四周山丘聯(lián)結(jié)在一起，組成一個(gè)緊密的盆地系統(tǒng)。永新縣地處江西中西部，屬中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)型氣候，四季分明，氣候溫和。雨量充沛，；光照充足，年平均日照時(shí)數(shù)17001780小時(shí)；無霜期較長(zhǎng)，年平均無霜期218天。永新縣總面積2195平方千米，總?cè)丝?8萬人。全縣轄10個(gè)鎮(zhèn)、13個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)墾殖場(chǎng)、1個(gè)國營(yíng)林場(chǎng)：禾川鎮(zhèn)、石橋鎮(zhèn)、龍?jiān)纯阪?zhèn)、里田鎮(zhèn)、龍門鎮(zhèn)、沙市鎮(zhèn)、文竹鎮(zhèn)、埠前鎮(zhèn)、懷忠鎮(zhèn)、高橋樓鎮(zhèn)、坳南鄉(xiāng)、曲白鄉(xiāng)、才豐鄉(xiāng)、煙閣鄉(xiāng)、在中鄉(xiāng)、三灣鄉(xiāng)、臺(tái)嶺鄉(xiāng)、龍?zhí)镟l(xiāng)、高溪鄉(xiāng)、蓮洲鄉(xiāng)、高市鄉(xiāng)、象形鄉(xiāng)、蘆溪鄉(xiāng)、七溪嶺林場(chǎng)、綜合墾殖場(chǎng)。共有24個(gè)居委會(huì)、238個(gè)行政村。禾水河從境內(nèi)的龍?zhí)?，溶水從境?nèi)龍?jiān)纯诜謩e流至。在里田江畔匯合，流經(jīng)八個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。共有6座中型水庫，小型水庫53座。礦產(chǎn)資源已勘查探明各類礦藏20余種，其中鐵礦石、石膏、瓷土、石灰石、混合稀士?jī)?chǔ)量均在3000萬噸以上。豐富的地礦資源為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的優(yōu)越條件。、社會(huì)事業(yè)總體經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)。初步核算，全年全縣生產(chǎn)總值556260萬元，%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值125572萬元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值262328萬元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值168360萬元，%。::：：，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，工業(yè)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，工業(yè)主導(dǎo)地位進(jìn)一步鞏固。財(cái)政收入取得突破，增長(zhǎng)速度有所加快。全年財(cái)政總收入突破5億元大關(guān)，%，連續(xù)5年實(shí)現(xiàn)20%以上增長(zhǎng)。其中，%。財(cái)政收入結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，“兩個(gè)比重”進(jìn)一步提高。%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)；，%，%。財(cái)政收入較快增長(zhǎng)為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，大力實(shí)施“民生工程”等提供了強(qiáng)大的財(cái)力支持。全年地方財(cái)政支出141877萬元，%。就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。，比上年增加800人。，轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)4000余人?！笆濉逼陂g永新將立足縣情，充分發(fā)揮土地、礦產(chǎn)、旅游、文化和水五大資源優(yōu)勢(shì)，努力建設(shè)轉(zhuǎn)型發(fā)展先進(jìn)縣，設(shè)施農(nóng)業(yè)示范縣，生態(tài)建設(shè)先進(jìn)縣和文化名縣，旅游強(qiáng)縣行列。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、符合政策和人民愿望推行城市公共租賃房建設(shè)，解決城市中低收入居民的住房問題，是貫徹落實(shí)中央領(lǐng)導(dǎo)同志提出的“為民、務(wù)實(shí)、清廉” 要求的具體體現(xiàn)，是踐行黨和政府惠民政策的具體體現(xiàn)。做好這項(xiàng)工作，對(duì)于維護(hù)人民群眾的根本利益，調(diào)動(dòng)群眾的積極性，加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐，具有重大意義。住房問題已成當(dāng)今社會(huì)熱點(diǎn)問題之一。為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，我國各級(jí)政府采取了不少措施，公共租賃房的建設(shè)就是措施之一。我國從1994年起開始啟動(dòng)公租房計(jì)劃以來中低收入家庭提供了上千萬套價(jià)格相對(duì)低廉的住房。國家為建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房投入了大量補(bǔ)貼，給予了多項(xiàng)的優(yōu)惠政策，對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展起到了非常重要的作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人民生活質(zhì)量的提高，建立多層次的住房供應(yīng)體系，滿足不同收入人群的住房需求，是實(shí)現(xiàn)在“十二五”期間全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略決策，逐步實(shí)現(xiàn)人人有住房的社會(huì)目標(biāo)。本項(xiàng)目的實(shí)施是縣委、縣政府貫徹落實(shí)中央在“十二五”開局之年建設(shè)1000萬套保障性住房的總體目標(biāo)，履行執(zhí)政為民的一項(xiàng)重要舉措。二、為加快中低收入家庭的住房需求中低收入家庭是目前城鎮(zhèn)家庭中占有一定比例?？傮w上看，黨和國家頒布的一系列方針政策，各級(jí)政府任重而道遠(yuǎn)。住房狀況很不平衡，為改善居住條件和環(huán)境“十二五”期間保障性住房的建設(shè)都將是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分。由于保障房政策的實(shí)施，居民住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)前景好、潛力大，人民企盼改善居住條住，需求欲望迫切，本項(xiàng)目得民心，順民意。對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需發(fā)展經(jīng)濟(jì)，社會(huì)和諧具有重要意義。三、符合城市住宅開發(fā)建設(shè)規(guī)劃的要求建設(shè)公租房供應(yīng)體系，解決城市居民的住房困難，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，使公租房建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和政府民心工程，是國家、省、市、縣政府制定了“十二五”期間住宅建設(shè)的方針，目標(biāo)和實(shí)施計(jì)劃。根據(jù)上級(jí)政策和縣有關(guān)部門協(xié)調(diào)，批準(zhǔn)投資建設(shè)永新工業(yè)園區(qū)公租房項(xiàng)目。該項(xiàng)目的實(shí)施，既符合黨的方針政策，也符合政府的住宅建設(shè)規(guī)劃，同時(shí)解決中低收入家庭的住房困難，能夠提高居民的生活質(zhì)量，確保城鎮(zhèn)居民安居樂業(yè)，城鎮(zhèn)化建設(shè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由此可見，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的，也是十分必要的。第三章 市場(chǎng)需求分析第一節(jié) 國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)隊(duì)伍不斷壯大商品房需求旺盛,銷售價(jià)格一路走高。個(gè)人購房進(jìn)入零售時(shí)代，居住消費(fèi)比例逐年提高二手房市場(chǎng)成交活躍，價(jià)格逐年上漲。住房消費(fèi)信貸逐步擴(kuò)大。居住環(huán)境不斷改善。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的意義公租房建設(shè)：一是促進(jìn)了住宅建設(shè)投資規(guī)模的增加，為住宅建設(shè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用；二是明確了合理的住房?jī)r(jià)格構(gòu)成，對(duì)過高的商品房起到了平抑作用；三是保障了中低收入居民的利益；四是以公租房配套建設(shè)和環(huán)境建設(shè)帶動(dòng)了周邊乃至城市商品房開發(fā)水平的提高；五是對(duì)規(guī)范、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)的管理起到了促進(jìn)作用。公租房的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。公租房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，實(shí)現(xiàn)住宅部件的標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設(shè)整體水平。公租房要根據(jù)本地居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各種戶型比例。隨著中國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立完善，我國城鎮(zhèn)步伐加快，進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，全面建設(shè)小康社會(huì)，人們改善住房條件意愿越來越強(qiáng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求逐年增長(zhǎng)。第三節(jié) 永新縣公租房市場(chǎng)需求狀況改革開放以來，永新縣委、縣政府帶領(lǐng)全縣人民認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的各項(xiàng)政策，與時(shí)俱進(jìn)，開拓進(jìn)取，財(cái)政收入逐年增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)騰飛，跨越發(fā)展構(gòu)造成國家魅力縣城，成為強(qiáng)縣、富縣。各縣、城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，舊貌換新顏，人民生活日益富強(qiáng)，住新房、過好日子，追求幸福的欲望強(qiáng)烈?！笆濉逼陂g全面建設(shè)小康社會(huì)信心百倍?？h城中低收入是公租房的本體，建設(shè)公租房不僅需求旺盛、前景看準(zhǔn)，且造福于民，功載千秋。由此可見，本項(xiàng)目不僅可以解決一部分中低收入人群的住房問題，改善了居民的居住條件和生活環(huán)境，同時(shí)也大力推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的，也是十分必要的。第四章 建設(shè)條件和建設(shè)地點(diǎn)一、建設(shè)場(chǎng)址永新縣工業(yè)園區(qū)公租房項(xiàng)目，位于永新縣工業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地東低西高，東側(cè)有建筑垃圾。場(chǎng)址范圍內(nèi)還需遷移墳?zāi)?、砍伐樹木、遷移高壓電線桿。二、氣象條件氣溫年平均氣溫：℃年極端最高氣溫：39℃年極端最低氣溫：3℃ 年平均最高氣溫：25℃年平均最低氣溫：7℃降雨年平均降雨量：，大部分集中于七、八、九月份風(fēng)向及風(fēng)速年平均風(fēng)速：年最大風(fēng)速：17m/s夏季主導(dǎo)風(fēng)向：東南風(fēng)冬季主