【正文】 . 安康小區(qū)公租房（三期）建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 3第一節(jié) 項目建設(shè)背景 3第二節(jié) 項目概況 6第三節(jié) 問題與建議 9第二章 項目建設(shè)的必要性和可行性 10第一節(jié) 項目建設(shè)的必要性 10第二節(jié) 項目建設(shè)的可行性 13第三章 項目建設(shè)規(guī)模 15第一節(jié) 需求分析 15第二節(jié) 保障性住房現(xiàn)狀 16第三節(jié) 建設(shè)規(guī)模 17第四節(jié) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 18第四章 項目建設(shè)選址 19第一節(jié) 場址建設(shè)條件 19第二節(jié) 場址推薦方案 21第五章 工程總體方案及技術(shù)方案 23第一節(jié) 工程總體方案 23第二節(jié) 技術(shù)方案 24第六章 工程節(jié)能節(jié)水措施 40第一節(jié) 工程節(jié)能 40第二節(jié) 節(jié)水措施 49第三節(jié) 能耗指標 50第七章 環(huán)境影響分析 52第一節(jié) 環(huán)境影響分析 52第二節(jié) 防治污染措施 53第三節(jié) 相關(guān)建議 58第四節(jié) 分析結(jié)論 58第八章 勞動安全衛(wèi)生消防 59第一節(jié) 勞動安全危害因素及防護措施 59第二節(jié) 消防設(shè)施 60第九章 項目組織機構(gòu)及實施計劃 61第一節(jié) 項目組織機構(gòu) 61第二節(jié) 項目實施計劃 62第十章 工程招標方案 64第一節(jié) 概述 64第二節(jié) 發(fā)包方式 64第三節(jié) 招標組織形式 65第四節(jié) 招標方式比選 65第五節(jié) 本項目擬采用的招標方式說明 67第十一章 工程投資估算及資金籌措 69第一節(jié) 工程投資估算 69第二節(jié) 資金籌措 73第十二章 項目建設(shè)的效益 74第十三章 社會穩(wěn)定風(fēng)險分析 76第一節(jié) 編制依據(jù) 76第二節(jié) 風(fēng)險調(diào)查 76第三節(jié) 風(fēng)險識別 78第四節(jié) 風(fēng)險估計 78第五節(jié) 風(fēng)險防范和化解措施 79第六節(jié) 風(fēng)險等級 79第七節(jié) 風(fēng)險分析結(jié)論 80第十四章 結(jié)論和建議 81第一節(jié) 結(jié) 論 81第二節(jié) 建 議 82附件、附表及附圖 83第一章 總 論 第一節(jié) 項目建設(shè)背景 一、基本概況項目名稱： 安康小區(qū)公租房（三期）建設(shè)項目建設(shè)單位： 住房保障和房屋管理局建設(shè)性質(zhì)：新 建工程地點：某某縣水廠以西、水廠規(guī)劃路以北二、項目業(yè)主概況某某縣住房保障和房屋管理局是主管房產(chǎn)管理工作的是人民政府工作部門。主要職責(zé)有：一、貫徹執(zhí)行國家、省、市、縣有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、住房保障、住房制度改革、房地產(chǎn)市場監(jiān)管以及房地產(chǎn)行業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策；參與起草本縣房地產(chǎn)開發(fā)、住房保障、住房制度改革、房地產(chǎn)市場監(jiān)管、住房公積金歸集與管理以及房地產(chǎn)行業(yè)管理方面的政府規(guī)章草案，經(jīng)批準后組織實施和監(jiān)督管理。二、根據(jù)本縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃，組織擬訂住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃和住房建設(shè)年度計劃，并組織實施和監(jiān)督管理。三、負責(zé)建立和完善住房保障體系及住房保障制度，制定住房分配制度改革配套政策，組織擬定住房保障專項規(guī)劃和保障性住房建設(shè)年度計劃，并組織實施和監(jiān)督管理。四、負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理和房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，組織開展房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報、市場監(jiān)測、市場分析和定期發(fā)布市場信息工作；會同縣直有關(guān)部門對某某城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地規(guī)劃、建設(shè)條件等進行審查；核準某某縣城區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及黃麥嶺規(guī)劃區(qū)的商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售合同的登記備案。五、負責(zé)全縣房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷、房地產(chǎn)中介、白蟻防治、房屋安全鑒定、物業(yè)管理等相關(guān)機構(gòu)資質(zhì)的審核審批和核準工作。六、負責(zé)某某縣城區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及黃麥嶺規(guī)劃區(qū)的房屋交易與權(quán)屬登記、房屋權(quán)屬檔案的管理和用于房屋登記測繪成果的管理，統(tǒng)一頒發(fā)房屋權(quán)屬證書、房屋登記證明；負責(zé)房屋登記簿和房屋權(quán)屬信息系統(tǒng)的管理。七、負責(zé)城市房屋拆遷管理，制定本縣房屋拆遷規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行，核準某某縣城區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及黃麥嶺規(guī)劃區(qū)房屋拆遷行政許可，組織協(xié)調(diào)拆遷違規(guī)行為的查處工作。八、負責(zé)全縣物業(yè)管理的行業(yè)管理。負責(zé)全縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員資格的管理；負責(zé)某某縣城區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及黃麥嶺規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的歸集和監(jiān)督管理，參與制定物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價標準，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理住宅小區(qū)業(yè)主委員會的運作、前期物業(yè)管理招投標備案和物業(yè)管理承接驗收。九、負責(zé)住房保障、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場監(jiān)管、房屋管理的行政執(zhí)法工作，協(xié)調(diào)處理涉及房地產(chǎn)管理的各類投訴和糾紛。十、參與住房保障和房屋管理有關(guān)資金的管理；參與公有住房租金標準的調(diào)整。十一、指導(dǎo)縣住房資金管理中心資金的歸集和管理。十二、承辦上級交辦的其他事項。近年來，縣住房保障和房屋管理局緊緊圍繞“保增長、保民生、保穩(wěn)定、促發(fā)展”四大主題，有效地改善了居民保障體系，規(guī)范了各項職能管理，提高了工作服務(wù)水平，促進了某某縣經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。連續(xù)多年被孝感市委市政府授予文明單位，被授予“黨風(fēng)廉政建設(shè)先進單位”等稱號。被孝感市房管局授予“先進單位”和“權(quán)屬登記管理先進單位”稱號。 三、編制依據(jù)《可行性研究報告編制委托書》 《某某縣“十二五”住房保障規(guī)劃》某某縣住房保障和房屋管理局《某某縣城市總體規(guī)劃》《某某縣統(tǒng)計年鑒》（2013） 某某縣統(tǒng)計局《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 發(fā)改委、建設(shè)部《投資項目可行性研究指南（試用版）》國家發(fā)改委、中國國際工程咨詢公司國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和標準項目業(yè)主提供的有關(guān)數(shù)據(jù)、資料、圖紙和文件四、編制原則項目建設(shè)要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，項目選址要充分考慮城市中等偏下收入住房困難家庭，就業(yè)職工及符合條件的外來務(wù)工人員對交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排區(qū)位布局，方便居民工作生活；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，確保供應(yīng)；項目的建設(shè)應(yīng)嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的各項稅收優(yōu)惠政策。公共租賃住房項目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，由當(dāng)?shù)卣摀?dān)；規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)必須按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，嚴格執(zhí)行國家有關(guān)住房建設(shè)的強制性標準，采取競標方式優(yōu)選設(shè)計方案，做到在較小的套型內(nèi)實現(xiàn)基本的使用功能。要積極推廣應(yīng)用先進、成熟、適用、安全的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備；貫徹節(jié)能方針，力求取得較好的社會綜合效益。 五、編制范圍及編制目的編制范圍本可行性研究報告編制范圍為某某縣安康小區(qū)公租房（三期）建設(shè)項目。編制目的本報告編制的目的是對某某縣安康小區(qū)公租房（三期）建設(shè)項目進行技術(shù)可靠性、經(jīng)濟合理性及實施可能性的方案分析和論證，在此基礎(chǔ)上選用科學(xué)合理、技術(shù)先進、造價省、運行成本低的方案，最終使得該工程的經(jīng)濟效益和社會效益達到最佳統(tǒng)一。 第二節(jié) 項目概況 一、項目地理位置某某縣位于大別山脈西段，省東部，地處東經(jīng)114176。02′—114176。35′，北緯31176。18′—31176。52′。縣人民政府駐地二郎店，西南距孝感專署駐地孝感市95公里，南偏東距省會武漢市151公里。，略成矩形?？h境北與河南省信陽市、羅山縣、新縣交界，南與武漢黃陂區(qū)、孝昌縣接壤，東與紅安縣相鄰，西與廣水市相連。本項目建設(shè)地點位于某某縣水廠以西、水廠規(guī)劃路以北。該位置符合城市規(guī)劃要求，交通便利，工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件及供電、給排水、通訊等市政條件較好。 二、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)目標（），，規(guī)劃戶數(shù)408戶。項目設(shè)計按照項目建筑規(guī)劃設(shè)計方案進行總體設(shè)計，力求總體布局合理，建成一個既經(jīng)濟實用、又具有現(xiàn)代氣息的工程，以期實現(xiàn)“住有所居”的目標。同時也能促進社會和諧發(fā)展，確保社會穩(wěn)定。三、主要建設(shè)條件本項目選址在某某縣水廠以西、水廠規(guī)劃路以北進行建設(shè)，可利用現(xiàn)有公路，材料運輸可以充分利用現(xiàn)有道路直達工地。材料運輸均采用汽車運輸。擬建地道路暢通，運輸方便，場內(nèi)活動空間寬闊，項目施工不會產(chǎn)生較大環(huán)境影響。項目建設(shè)所需的各種建筑材料能在當(dāng)?shù)刭徺I，且項目為砌體結(jié)構(gòu)，土建和安裝工程可由地方施工單位承建。四、項目總投資及社會效益 項目總投資，其中：；（，紅線外基礎(chǔ)設(shè)施配套費186萬元）；；。資金來源：由建設(shè)單位自籌，并積極爭取國家相關(guān)政策資金支持。項目建設(shè)社會效益“衣、食、住、行”事關(guān)百姓民生。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和物價的上漲，住房問題成為重要的民生問題之一，黨中央、國務(wù)院高度重視解決群眾的住房問題。近幾年來，隨著廉租住房、經(jīng)濟適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到了較大改善。但是，由于某某縣住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分商品房價格較高、上漲較快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著某某縣城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也需要改善，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工與外來務(wù)工人員需要的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。十二五期間，某某縣將加快保障性安居工程建設(shè)，建立合理的住房供給體系，滿足不同收入家庭的住房需求，全面改善城市居民居住條件。加大公共租賃住房建設(shè)力度，著力解決城市夾心層住房困難。加強保障性住房配建管理，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)中配建廉租住房、公共租賃住房等保障性住房。加大推進城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)等各類棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造力度。進一步健全住房保障體系，嚴格保障性住房后期監(jiān)管，建立完善的準入退出機制。本項目擬建設(shè)公共租賃住房408套。通過項目建設(shè)和公租房制度的不斷推進和完善逐步健全住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃住房，切實解決中低收入家庭的住房問題，實現(xiàn)“為每一個居民家庭提供良好的住房”或?qū)崿F(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的社會目標，既是維護社會安定的重要手段，也是社會收入再分配的重要方式。 第三節(jié) 問題與建議 一、問題項目建設(shè)應(yīng)注意環(huán)境保護,不要影響周圍單位或個人的工作和生活；項目建設(shè)中應(yīng)充分利用資源，注意節(jié)能、節(jié)水。 二、建議（1）項目工程應(yīng)單獨圈定施工區(qū)，應(yīng)在不影響正常辦公、學(xué)習(xí)和居民生活的前提下組織施工；（2）工程建設(shè)竣工后，要組織驗收，嚴把工程質(zhì)量關(guān)；（3）公共租賃住房建設(shè)項目當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門應(yīng)嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的各項稅收優(yōu)惠政策。建設(shè)部門應(yīng)努力爭取相關(guān)部門的支持，爭取國家政策落實到位和創(chuàng)造一個有利于項目建設(shè)的環(huán)境，以利項目盡早發(fā)揮應(yīng)有的效益。第二章 項目建設(shè)的必要性和可行性 第一節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、是堅持以人為本，全面建設(shè)小康社會的需要“以人為本，構(gòu)建和諧社會”是國家新時期的發(fā)展目標，按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設(shè)。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的“托底”機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，建設(shè)公共租賃住房是建立完善的住房保障體系的重要環(huán)節(jié)，是構(gòu)建社會主義和諧社會的措施，是各級政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)，是關(guān)心和維護人民群眾切身利益的實際行動，是政府為人民辦實事，履行政府責(zé)任的客觀要求。住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實事難事之一。隨著某某縣住房制度改革的深入推進，逐步實現(xiàn)住房商品化，廣大市民居住條件、居住環(huán)境有了較大改善。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問題就不可能完全依靠市場去解決。與此同時，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也需要改善，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工及外來務(wù)工人員住房需要的重要舉措。因此，建立包括公共租賃住房在內(nèi)的住房保障體系，滿足中低收入家庭、新就業(yè)職工及外來務(wù)工人員的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬戶中的收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責(zé)所在。建設(shè)公共租賃住房，讓符合條件的中低收入家庭、新就業(yè)職工與外來務(wù)工人員住得上經(jīng)濟、實用的住房，對于解決中低收入家庭、新就業(yè)職工與外來務(wù)工人員的住房問題，維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，建設(shè)和諧某某具有重要的意義。本項目以切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展住房保障制度，有步驟的解決社會低收入家庭困難為原則，是保證社會和諧穩(wěn)定的利民之舉。二、是解決“夾心層”住房問題的主要手段一般意義上的住房保障體系偏向中低收入困難家庭，住房保障即意味著政府要對那些在住房市場競爭中處于極端不利地位的部分群體實行“托底”和傾斜性扶持，保證收入最低、條件最困難的居民在準市場的住房供應(yīng)中能享受到基本的住房條件。但像廉租房、棚戶區(qū)改造這樣財政托底的住房保障的覆蓋面必然有限。然而，當(dāng)前的現(xiàn)實是廣大中間收入甚至中高收入家庭都面臨較大的住房壓力，既進入不了住房保障體系，也無法獨立從市場購房或租房，即所謂“夾心層”。當(dāng)前住房保障體系往往重點關(guān)注中低收入家庭，忽視“夾心層”利益訴求，現(xiàn)行的保障房政策還存在犧牲“夾心層”利益為代價的情況，如保障房的供應(yīng)經(jīng)常擠占了市場化住房供應(yīng)，加大“夾心層”住房壓力，那么會為社會和諧穩(wěn)定帶來很多復(fù)雜問題。為此時任國務(wù)院副總理李克強在2010年9月17日“加快保障性安居工程”座談會上明確提出，“要加強公共租賃住房建設(shè)，使處于‘夾心層’的中等偏下收入住房困難居民、新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生以及外來務(wù)工人員等，通過梯度消費逐步實現(xiàn)住有所居?！? 三、是調(diào)控高房價，促進地區(qū)經(jīng)濟健康發(fā)展的需要隨著我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但是，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)為了追求較高經(jīng)濟利益或規(guī)避風(fēng)險，不斷抬高房價，或者開發(fā)高端住房，滿足高端消費，忽視了中低收入人群的住房問題，買房住房變成了他們的一種奢望，或是長