【正文】 . 安康小區(qū)公租房（三期）建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 3第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景 3第二節(jié) 項(xiàng)目概況 6第三節(jié) 問(wèn)題與建議 9第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 10第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 10第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 13第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 15第一節(jié) 需求分析 15第二節(jié) 保障性住房現(xiàn)狀 16第三節(jié) 建設(shè)規(guī)模 17第四節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 18第四章 項(xiàng)目建設(shè)選址 19第一節(jié) 場(chǎng)址建設(shè)條件 19第二節(jié) 場(chǎng)址推薦方案 21第五章 工程總體方案及技術(shù)方案 23第一節(jié) 工程總體方案 23第二節(jié) 技術(shù)方案 24第六章 工程節(jié)能節(jié)水措施 40第一節(jié) 工程節(jié)能 40第二節(jié) 節(jié)水措施 49第三節(jié) 能耗指標(biāo) 50第七章 環(huán)境影響分析 52第一節(jié) 環(huán)境影響分析 52第二節(jié) 防治污染措施 53第三節(jié) 相關(guān)建議 58第四節(jié) 分析結(jié)論 58第八章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防 59第一節(jié) 勞動(dòng)安全危害因素及防護(hù)措施 59第二節(jié) 消防設(shè)施 60第九章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及實(shí)施計(jì)劃 61第一節(jié) 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 61第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 62第十章 工程招標(biāo)方案 64第一節(jié) 概述 64第二節(jié) 發(fā)包方式 64第三節(jié) 招標(biāo)組織形式 65第四節(jié) 招標(biāo)方式比選 65第五節(jié) 本項(xiàng)目擬采用的招標(biāo)方式說(shuō)明 67第十一章 工程投資估算及資金籌措 69第一節(jié) 工程投資估算 69第二節(jié) 資金籌措 73第十二章 項(xiàng)目建設(shè)的效益 74第十三章 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析 76第一節(jié) 編制依據(jù) 76第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查 76第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 78第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) 78第五節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施 79第六節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)等級(jí) 79第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論 80第十四章 結(jié)論和建議 81第一節(jié) 結(jié) 論 81第二節(jié) 建 議 82附件、附表及附圖 83第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景 一、基本概況項(xiàng)目名稱： 安康小區(qū)公租房（三期）建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位： 住房保障和房屋管理局建設(shè)性質(zhì)：新 建工程地點(diǎn)：某某縣水廠以西、水廠規(guī)劃路以北二、項(xiàng)目業(yè)主概況某某縣住房保障和房屋管理局是主管房產(chǎn)管理工作的是人民政府工作部門。主要職責(zé)有：一、貫徹執(zhí)行國(guó)家、省、市、縣有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住房保障、住房制度改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管以及房地產(chǎn)行業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策；參與起草本縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住房保障、住房制度改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、住房公積金歸集與管理以及房地產(chǎn)行業(yè)管理方面的政府規(guī)章草案，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施和監(jiān)督管理。二、根據(jù)本縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，組織擬訂住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃和住房建設(shè)年度計(jì)劃，并組織實(shí)施和監(jiān)督管理。三、負(fù)責(zé)建立和完善住房保障體系及住房保障制度，制定住房分配制度改革配套政策，組織擬定住房保障專項(xiàng)規(guī)劃和保障性住房建設(shè)年度計(jì)劃，并組織實(shí)施和監(jiān)督管理。四、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，組織開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、市場(chǎng)分析和定期發(fā)布市場(chǎng)信息工作；會(huì)同縣直有關(guān)部門對(duì)某某城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地規(guī)劃、建設(shè)條件等進(jìn)行審查；核準(zhǔn)某某縣城區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及黃麥嶺規(guī)劃區(qū)的商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售合同的登記備案。五、負(fù)責(zé)全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋拆遷、房地產(chǎn)中介、白蟻防治、房屋安全鑒定、物業(yè)管理等相關(guān)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的審核審批和核準(zhǔn)工作。六、負(fù)責(zé)某某縣城區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及黃麥嶺規(guī)劃區(qū)的房屋交易與權(quán)屬登記、房屋權(quán)屬檔案的管理和用于房屋登記測(cè)繪成果的管理，統(tǒng)一頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)、房屋登記證明；負(fù)責(zé)房屋登記簿和房屋權(quán)屬信息系統(tǒng)的管理。七、負(fù)責(zé)城市房屋拆遷管理，制定本縣房屋拆遷規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行，核準(zhǔn)某某縣城區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及黃麥嶺規(guī)劃區(qū)房屋拆遷行政許可，組織協(xié)調(diào)拆遷違規(guī)行為的查處工作。八、負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理的行業(yè)管理。負(fù)責(zé)全縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員資格的管理；負(fù)責(zé)某某縣城區(qū)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及黃麥嶺規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和監(jiān)督管理，參與制定物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作、前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案和物業(yè)管理承接驗(yàn)收。九、負(fù)責(zé)住房保障、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、房屋管理的行政執(zhí)法工作，協(xié)調(diào)處理涉及房地產(chǎn)管理的各類投訴和糾紛。十、參與住房保障和房屋管理有關(guān)資金的管理；參與公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。十一、指導(dǎo)縣住房資金管理中心資金的歸集和管理。十二、承辦上級(jí)交辦的其他事項(xiàng)。近年來(lái)，縣住房保障和房屋管理局緊緊圍繞“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定、促發(fā)展”四大主題，有效地改善了居民保障體系，規(guī)范了各項(xiàng)職能管理，提高了工作服務(wù)水平，促進(jìn)了某某縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。連續(xù)多年被孝感市委市政府授予文明單位，被授予“黨風(fēng)廉政建設(shè)先進(jìn)單位”等稱號(hào)。被孝感市房管局授予“先進(jìn)單位”和“權(quán)屬登記管理先進(jìn)單位”稱號(hào)。 三、編制依據(jù)《可行性研究報(bào)告編制委托書(shū)》 《某某縣“十二五”住房保障規(guī)劃》某某縣住房保障和房屋管理局《某某縣城市總體規(guī)劃》《某某縣統(tǒng)計(jì)年鑒》（2013） 某某縣統(tǒng)計(jì)局《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 發(fā)改委、建設(shè)部《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目業(yè)主提供的有關(guān)數(shù)據(jù)、資料、圖紙和文件四、編制原則項(xiàng)目建設(shè)要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，項(xiàng)目選址要充分考慮城市中等偏下收入住房困難家庭，就業(yè)職工及符合條件的外來(lái)務(wù)工人員對(duì)交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排區(qū)位布局，方便居民工作生活；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，確保供應(yīng)；項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。公共租賃住房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由當(dāng)?shù)卣?fù)擔(dān)；規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)必須按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)住房建設(shè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，采取競(jìng)標(biāo)方式優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，做到在較小的套型內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本的使用功能。要積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用、安全的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備；貫徹節(jié)能方針，力求取得較好的社會(huì)綜合效益。 五、編制范圍及編制目的編制范圍本可行性研究報(bào)告編制范圍為某某縣安康小區(qū)公租房（三期）建設(shè)項(xiàng)目。編制目的本報(bào)告編制的目的是對(duì)某某縣安康小區(qū)公租房（三期）建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)可靠性、經(jīng)濟(jì)合理性及實(shí)施可能性的方案分析和論證，在此基礎(chǔ)上選用科學(xué)合理、技術(shù)先進(jìn)、造價(jià)省、運(yùn)行成本低的方案，最終使得該工程的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益達(dá)到最佳統(tǒng)一。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目地理位置某某縣位于大別山脈西段，省東部，地處東經(jīng)114176。02′—114176。35′，北緯31176。18′—31176。52′。縣人民政府駐地二郎店，西南距孝感專署駐地孝感市95公里，南偏東距省會(huì)武漢市151公里。，略成矩形?？h境北與河南省信陽(yáng)市、羅山縣、新縣交界，南與武漢黃陂區(qū)、孝昌縣接壤，東與紅安縣相鄰，西與廣水市相連。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于某某縣水廠以西、水廠規(guī)劃路以北。該位置符合城市規(guī)劃要求，交通便利，工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件及供電、給排水、通訊等市政條件較好。 二、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)目標(biāo)（），，規(guī)劃戶數(shù)408戶。項(xiàng)目設(shè)計(jì)按照項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行總體設(shè)計(jì)，力求總體布局合理，建成一個(gè)既經(jīng)濟(jì)實(shí)用、又具有現(xiàn)代氣息的工程，以期實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。同時(shí)也能促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，確保社會(huì)穩(wěn)定。三、主要建設(shè)條件本項(xiàng)目選址在某某縣水廠以西、水廠規(guī)劃路以北進(jìn)行建設(shè)，可利用現(xiàn)有公路，材料運(yùn)輸可以充分利用現(xiàn)有道路直達(dá)工地。材料運(yùn)輸均采用汽車運(yùn)輸。擬建地道路暢通，運(yùn)輸方便，場(chǎng)內(nèi)活動(dòng)空間寬闊，項(xiàng)目施工不會(huì)產(chǎn)生較大環(huán)境影響。項(xiàng)目建設(shè)所需的各種建筑材料能在當(dāng)?shù)刭?gòu)買，且項(xiàng)目為砌體結(jié)構(gòu)，土建和安裝工程可由地方施工單位承建。四、項(xiàng)目總投資及社會(huì)效益 項(xiàng)目總投資，其中：；（，紅線外基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)186萬(wàn)元）；；。資金來(lái)源：由建設(shè)單位自籌，并積極爭(zhēng)取國(guó)家相關(guān)政策資金支持。項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)效益“衣、食、住、行”事關(guān)百姓民生。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物價(jià)的上漲，住房問(wèn)題成為重要的民生問(wèn)題之一，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決群眾的住房問(wèn)題。近幾年來(lái)，隨著廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到了較大改善。但是，由于某某縣住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分商品房?jī)r(jià)格較高、上漲較快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)租賃或購(gòu)買住房的問(wèn)題比較突出。同時(shí)，隨著某某縣城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來(lái)務(wù)工人員居住條件也需要改善，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工與外來(lái)務(wù)工人員需要的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。十二五期間，某某縣將加快保障性安居工程建設(shè)，建立合理的住房供給體系，滿足不同收入家庭的住房需求，全面改善城市居民居住條件。加大公共租賃住房建設(shè)力度，著力解決城市夾心層住房困難。加強(qiáng)保障性住房配建管理，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房開(kāi)發(fā)中配建廉租住房、公共租賃住房等保障性住房。加大推進(jìn)城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦棚戶區(qū)等各類棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造力度。進(jìn)一步健全住房保障體系，嚴(yán)格保障性住房后期監(jiān)管，建立完善的準(zhǔn)入退出機(jī)制。本項(xiàng)目擬建設(shè)公共租賃住房408套。通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)和公租房制度的不斷推進(jìn)和完善逐步健全住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃住房，切實(shí)解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“為每一個(gè)居民家庭提供良好的住房”或?qū)崿F(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的社會(huì)目標(biāo)，既是維護(hù)社會(huì)安定的重要手段，也是社會(huì)收入再分配的重要方式。 第三節(jié) 問(wèn)題與建議 一、問(wèn)題項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)注意環(huán)境保護(hù),不要影響周圍單位或個(gè)人的工作和生活；項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)充分利用資源，注意節(jié)能、節(jié)水。 二、建議（1）項(xiàng)目工程應(yīng)單獨(dú)圈定施工區(qū)，應(yīng)在不影響正常辦公、學(xué)習(xí)和居民生活的前提下組織施工；（2）工程建設(shè)竣工后，要組織驗(yàn)收，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)；（3）公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。建設(shè)部門應(yīng)努力爭(zhēng)取相關(guān)部門的支持，爭(zhēng)取國(guó)家政策落實(shí)到位和創(chuàng)造一個(gè)有利于項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境，以利項(xiàng)目盡早發(fā)揮應(yīng)有的效益。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、是堅(jiān)持以人為本，全面建設(shè)小康社會(huì)的需要“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)”是國(guó)家新時(shí)期的發(fā)展目標(biāo)，按照民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛(ài)、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。社會(huì)保障是保持社會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的“托底”機(jī)制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會(huì)保障，就可以安居樂(lè)業(yè)。住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要構(gòu)成部分，建設(shè)公共租賃住房是建立完善的住房保障體系的重要環(huán)節(jié)，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的措施，是各級(jí)政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)，是關(guān)心和維護(hù)人民群眾切身利益的實(shí)際行動(dòng)，是政府為人民辦實(shí)事，履行政府責(zé)任的客觀要求。住房問(wèn)題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實(shí)事難事之一。隨著某某縣住房制度改革的深入推進(jìn)，逐步實(shí)現(xiàn)住房商品化，廣大市民居住條件、居住環(huán)境有了較大改善。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問(wèn)題就不可能完全依靠市場(chǎng)去解決。與此同時(shí)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來(lái)務(wù)工人員居住條件也需要改善，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)職工及外來(lái)務(wù)工人員住房需要的重要舉措。因此，建立包括公共租賃住房在內(nèi)的住房保障體系，滿足中低收入家庭、新就業(yè)職工及外來(lái)務(wù)工人員的基本住房需求，既關(guān)系到千家萬(wàn)戶中的收入家庭的切身利益，也是人民政府義不容辭的重要職責(zé)所在。建設(shè)公共租賃住房，讓符合條件的中低收入家庭、新就業(yè)職工與外來(lái)務(wù)工人員住得上經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的住房，對(duì)于解決中低收入家庭、新就業(yè)職工與外來(lái)務(wù)工人員的住房問(wèn)題，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，體現(xiàn)社會(huì)公平，建設(shè)和諧某某具有重要的意義。本項(xiàng)目以切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展住房保障制度，有步驟的解決社會(huì)低收入家庭困難為原則，是保證社會(huì)和諧穩(wěn)定的利民之舉。二、是解決“夾心層”住房問(wèn)題的主要手段一般意義上的住房保障體系偏向中低收入困難家庭，住房保障即意味著政府要對(duì)那些在住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于極端不利地位的部分群體實(shí)行“托底”和傾斜性扶持，保證收入最低、條件最困難的居民在準(zhǔn)市場(chǎng)的住房供應(yīng)中能享受到基本的住房條件。但像廉租房、棚戶區(qū)改造這樣財(cái)政托底的住房保障的覆蓋面必然有限。然而，當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)是廣大中間收入甚至中高收入家庭都面臨較大的住房壓力，既進(jìn)入不了住房保障體系，也無(wú)法獨(dú)立從市場(chǎng)購(gòu)房或租房，即所謂“夾心層”。當(dāng)前住房保障體系往往重點(diǎn)關(guān)注中低收入家庭，忽視“夾心層”利益訴求，現(xiàn)行的保障房政策還存在犧牲“夾心層”利益為代價(jià)的情況，如保障房的供應(yīng)經(jīng)常擠占了市場(chǎng)化住房供應(yīng)，加大“夾心層”住房壓力，那么會(huì)為社會(huì)和諧穩(wěn)定帶來(lái)很多復(fù)雜問(wèn)題。為此時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在2010年9月17日“加快保障性安居工程”座談會(huì)上明確提出，“要加強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)，使處于‘夾心層’的中等偏下收入住房困難居民、新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生以及外來(lái)務(wù)工人員等，通過(guò)梯度消費(fèi)逐步實(shí)現(xiàn)住有所居?！? 三、是調(diào)控高房?jī)r(jià)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的需要隨著我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但是，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)為了追求較高經(jīng)濟(jì)利益或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不斷抬高房?jī)r(jià)，或者開(kāi)發(fā)高端住房，滿足高端消費(fèi)，忽視了中低收入人群的住房問(wèn)題，買房住房變成了他們的一種奢望，或是長(zhǎng)