【正文】 無錫市玉祁鎮(zhèn)平湖城項目可行性研究報告目 錄前言 4一、項目背景 4二、重要結(jié)論及建議 5第一部分：宏觀環(huán)境研究 8一、人文環(huán)境 8二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 11三、投資及政策環(huán)境 14四、城市發(fā)展規(guī)劃 15五、無錫市房地產(chǎn)市場分析 19五、總結(jié) 25第二部分：項目相關(guān)行業(yè)市場研究 26一、住宅競爭市場狀況分析 26二、別墅市場狀況分析 32三、玉祁商業(yè)物業(yè)市場狀況分析 36四、玉祁辦公市場狀況分析 38五、酒店市場狀況分析 38第三部分：項目SWOT分析 46一、地塊特征分析 46二、項目SWOT分析 47第四部分：項目發(fā)展定位 49一、區(qū)域發(fā)展定位 49二、開發(fā)模型討論 63第五部分：投資財務(wù)評價 66一、項目基本投資數(shù)據(jù)整理 66二、項目投資成本測算 66三、項目租售進(jìn)度及資金回收測算 66四、項目現(xiàn)金流量測算 66五、投資敏感性分析 66六、項目投資經(jīng)濟(jì)可行性評價和財務(wù)風(fēng)險控制建議 66第六部分：風(fēng)險分析 67一、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險分析 67二、政治、政策風(fēng)險分析 67三、總結(jié)與建議 70附件一：項目整體現(xiàn)金流量表 71附件二：項目分期財務(wù)分析現(xiàn)金流量表 72前言 一、項目背景根據(jù)……開發(fā)公司的委托，我司對無錫市惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)平湖城開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）進(jìn)行前期可行性研究。本所進(jìn)行該項研究的主要依據(jù)是：252。 由規(guī)劃設(shè)計單位提供的規(guī)劃初步方案；252。 無錫市錫山區(qū)國土管理局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃；252。 惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)提供的，并由無錫市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《無錫市玉祁鎮(zhèn)總體規(guī)劃》。據(jù)開發(fā)公司的委托，我們主要是對該項目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開發(fā)公司是否進(jìn)行下一步詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計提供可靠依據(jù)。本可行性分析所采用的技術(shù)路線是：市場調(diào)查和收集資料→數(shù)據(jù)處理→定性、定量分析→區(qū)域市場比較分析→專家組綜合分析→結(jié)論。從2007年11月底開始，我司就上述項目的可行性問題到玉祁鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行了實地考察。之后，我們通過多方面收集有關(guān)中國宏觀經(jīng)濟(jì)、蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及數(shù)據(jù)資料，同時利用我們近年來作的相關(guān)問卷調(diào)查及無錫市房地產(chǎn)市場作的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)資料，對開發(fā)項目進(jìn)行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析，并得出切合實際的結(jié)論?，F(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報告如下。二、重要結(jié)論及建議 l 無錫2000 年起經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛；l 居民收入的顯著提高以及人口的迅速增長促進(jìn)了市場的繁榮，也改善了消費結(jié)構(gòu)。無錫市居民消費有以下幾大特點：w 住房消費熱帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展w 餐飲業(yè)市場火爆w 汽車消費成為市場中的一個靚點l 城市建設(shè)日新月異，特別是道路設(shè)施的建設(shè)，使無錫市的交通條件得以進(jìn)一步改善，城市的東西南北的距離也在“縮小”。此外，無錫私家車消費熱進(jìn)一步拉近了市中心與郊區(qū)的距離，商場的輻射范圍將比通常情況下更為廣闊。l 旅游業(yè)的興旺為無錫帶來眾多的國內(nèi)外旅游者，發(fā)掘旅游者的消費潛力也是我們需要研究的一大課題。l 與蘇州市、上海市相比，無錫市居民具有一定的消費能力，市場潛力巨大。l 玉祁鎮(zhèn)w 玉祁前洲：無錫特大型城市組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)的重要區(qū)域w 無錫地區(qū)工業(yè)最發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一w ，外來人口3萬；w 開發(fā)區(qū)規(guī)劃合理，各項基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)比較完善，特別是道路建設(shè)，使本項目的行車條件將十分優(yōu)越w 目前區(qū)域居住人口比較少，且比較分散，無論居住還是商業(yè)氣氛均不成熟l 本項目地塊情況w 處于政府規(guī)劃的一城六組團(tuán)之一——城市發(fā)展的重要組團(tuán)。w 周邊居民非常較少w 沒有商場等公共設(shè)施w 公共交通比較薄弱w 道路尚處于建設(shè)狀態(tài)，近期將快速啟動w 規(guī)劃前景十分看好l 本項目各物業(yè)市場前景w 住宅市場尤其是中高端市場存在相當(dāng)?shù)男枨罂臻g，中大戶型是本案重要選擇。由于區(qū)域房價總價尚處于低位以及主要客戶的居住習(xí)慣決定了區(qū)域中小戶型住宅的需求空間不大； w 低密度住宅在區(qū)域比較缺乏且需求較大，市場前景看好。建議以聯(lián)排為主，可適當(dāng)考慮疊加或洋房等類別墅類產(chǎn)品輔助，使得產(chǎn)品更加豐富。w 就目前狀況而言，由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及大量廠房的存在，辦公樓的需求被削弱，且區(qū)內(nèi)沒有純粹意義的辦公物業(yè)，本案可適當(dāng)考慮“總部辦公”模式的類別墅辦公模式；無錫發(fā)展向來重工輕商，辦公需求不大，建議本項目中可設(shè)置一幢酒店式辦公樓，設(shè)計完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米左右每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險和不確定性。w 從酒店市場的發(fā)展來看，隨著玉祁經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，星級酒店這一目前市場的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間，平湖城的規(guī)劃也為星級酒店營造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境，就區(qū)位而言，本案并不具備和其他星級酒店競爭的條件。酒店的發(fā)展更依賴平湖城整體規(guī)劃實現(xiàn)程度，從開發(fā)角度來看宜遲不宜早。w 商業(yè)配套是本案必不可少的組成部分，也是本案的重要收益點，考慮到周邊客戶的消費習(xí)慣以及客戶的置業(yè)投資習(xí)慣，本案的商業(yè)可建成兩層200平方米左右的獨立商業(yè)模式。應(yīng)重點營造濱水廣場的商業(yè)氛圍。l 財務(wù)分析w 項目整體出租財務(wù)指標(biāo)需要投入的資金(人民幣，萬元)：內(nèi)部回報率(利息、所得稅前)： %凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率10%，萬元)：投資回本期(未考慮所得稅影響)：年w 項目租售結(jié)合財務(wù)指標(biāo)需要投入的資金(人民幣，萬元)：IRR 內(nèi)部回報率(利息、所得稅前)：%凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率10%，萬元)：投資回本期(未考慮所得稅影響)：年第一部分：宏觀環(huán)境研究一、人文環(huán)境地理位置無錫坐落在江蘇太湖之濱，地處江蘇省南部、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲中部。北靠長江，南瀕中國第三大淡水湖──太湖；西離南京183公里，東距上海128公里，是江蘇省省轄的一個沿海城市。它經(jīng)濟(jì)昌盛，交通發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，人文薈萃，是一個具有巨大吸引力的開放型城市。南京都市圈蘇錫常都市圈上海市杭州都市區(qū)寧波都市區(qū)無錫市自然地理條件　　無錫歷史悠久，自然地理條件優(yōu)越。全市總面積4650平方公里，下轄江陰市、宜興市、錫山市三個縣級市和南長區(qū)、崇安區(qū)、北塘區(qū)、郊區(qū)、馬山區(qū)、新區(qū)六個區(qū)。無錫市區(qū)居中而立，南瀕浩淼太湖，西擁錫山、惠山，中有千年古運河，古老而盈滿現(xiàn)代氣息，繁華而寧靜優(yōu)雅。人口特征無錫市人口增幅和總量發(fā)展較大，2006年底無錫市常住人口為584萬人，其中外來常住人口126萬人，約占總?cè)丝诘?2%。目前人口總量年均增長40萬人，其中外來人口年均增長20萬人。另一方面人口老齡化程度日益加深，目前無錫市50歲以上人口為167萬人，約占總?cè)丝诘娜种?，已步入老年城市行列。人口受教育程度提升較快，截至去年，全市人口擁有高中以上文化程度為154萬人，約占總?cè)丝诘?5%。人口空間布局漸趨組團(tuán)式分布。，市區(qū)的人口密集自中心區(qū)向外依次遞減，城區(qū)外尚缺少明顯的人口集聚副中心。l 市區(qū)面積：與常州、蘇州相當(dāng)，接近于省會城市南京市區(qū)面積的35%。l 人口規(guī)模：與常州、蘇州相當(dāng)，接近于省會城市南京市區(qū)人口規(guī)模的45%。從外來人口方面來看：2006年底，無錫市外來人口總量達(dá)到218萬。外來人口呈現(xiàn)“三高兩低”的特點：一是在年齡結(jié)構(gòu)上青壯年的比例較高。目前登記在冊的218萬外來人口中，%，%。二是男性的比例較高。外來人口男女比例稍有失衡。三是從事低端行業(yè)和工程的比例較高。目前全市外來人口中有各類務(wù)工人員153萬人，占70%。在冶金、紡織、建筑等行業(yè)的一線生產(chǎn)工人中，外來人口占到90%左右。四是受教育程度偏低。，%，%，而初中以下文化的人有184萬，%。五是城市化水平偏低。現(xiàn)有暫住人口中居住地點相對穩(wěn)定、時間在一年以上的僅有82萬人，%。大部分暫住人口無法迅速融入本地社會，導(dǎo)致流動人口城市化水平偏低。無錫的人口特征決定了新無錫人的購房需求遠(yuǎn)不及昆山、蘇州市場來得強勁，本地需求是無錫的主要需求構(gòu)成點。簡要評述：①、與省會城市南京相比，無錫市市區(qū)規(guī)模（人口、面積）相對較小；但與蘇州、常州的規(guī)模相當(dāng)。②、無錫市區(qū)的城市集中度較低，與蘇州、常州一樣，主要是因為區(qū)縣經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)。（無錫市市區(qū)總?cè)丝谂c江陰、宜興兩市人口相當(dāng)）③、無錫市的城市化水平與南京相比較低，而與蘇州相當(dāng)；無錫、南京、蘇州三市的城市化水平分別為：%、63%、%。交通條件 無錫南瀕太湖，北依長江，京滬鐵路橫貫東西，京杭大運河縱貫?zāi)媳?。全市江、河、湖、海相通，鐵、公、水、空多種運輸方式配套，交通十分發(fā)達(dá)。216。 航空：無錫市距上海虹橋國際機場120公里。無錫市距無錫機場20公里。該機場主要服務(wù)于國內(nèi)航線。無錫市距南京碌口國際機場180公里。216。 海運：無錫的海洋客、貨運輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海。進(jìn)出口貨物可以十分便利、可靠地海運抵達(dá)世界各地。無錫市區(qū)與這些港口有高速公路和國道相連，距上海港165公里，距江陰港38公里，距張家港港43公里。216。 鐵路：經(jīng)滬寧線可與全國鐵路連網(wǎng)直通。正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為無錫交通提供更為便捷的條件。216。 公路：經(jīng)滬寧高速公路約90分鐘可以進(jìn)入上海市區(qū)，312國道橫貫無錫全境。經(jīng)錫澄高速公路，無錫與江陰長江大橋（世界第四大斜拉橋）貫通。國家正在規(guī)劃的北京至上海、同江至三亞、上海至成都的三條高速公路，其交會點正在無錫市 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境216。 無錫工業(yè)發(fā)達(dá)，商業(yè)繁榮，素有“小上海”之稱。近年來無錫經(jīng)濟(jì)運作良好，GDP連年上升。 105211381200136015811901235028053300183505001000150020002500300035001998199920002001200220032004200520062007上無錫近年GDP走勢圖（億元）03年04年05年06年GDP（億元）1901235028053300同比增長%%%%列江蘇省名次2222人均GDP43155528256232357709列江蘇省名次2222無錫市0306年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上半年無錫市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。呈現(xiàn)出生產(chǎn)持續(xù)攀升，效益繼續(xù)提升，投資有效增長，市場活力釋放，收入穩(wěn)步提高的良好局面。全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在上升軌道上穩(wěn)健運行，上半年無錫市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1835億元，％；∶∶∶∶。，％；居民人均可支配收入10774元，％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為7513元，％。216。 對外貿(mào)易、招商引資大幅增長，進(jìn)出口總額不斷創(chuàng)下新高。050100150200250300350400199819992000200120022003200420052006無錫近年外貿(mào)進(jìn)出口總額走勢圖（億美元）2007年，投資和外資保持一定的增長速度，為經(jīng)濟(jì)的增長注入了新的活力。，％。其中，％；216。 消費品市場健康發(fā)展無錫市城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，消費需求日益擴(kuò)大，消費質(zhì)量與層次得到進(jìn)一步提升。一是特色商業(yè)街區(qū)推動了個性化消費市場的發(fā)展。上半年，％；％。隨著健康路休閑服飾一條街、大成巷步行街、學(xué)前街電腦街等很多已初具規(guī)模的特色商業(yè)街區(qū)的形成，增強了區(qū)域性商貿(mào)中心的輻射能力；二是住宿餐飲業(yè)保持較高增長。上半年，％，％，；三是以汽車、旅游、家具和體育娛樂用品類等為代表的新型現(xiàn)代化消費熱點不斷涌現(xiàn)，加快了消費品市場的結(jié)構(gòu)升級。上半年，無錫市汽車零售市場在上年高增長的基礎(chǔ)上持續(xù)升溫，％，汽車消費成為拉動消費市場增長的一個重要的潛在力量；，％；限額以上貿(mào)易企業(yè)實現(xiàn)電子出版物和音像制品類商品零售額2880萬元，％；，％。三、投資及政策環(huán)境 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況及發(fā)展趨勢研究玉祁鎮(zhèn)位于城市西北角，地處無錫、常州、江陰三市的交界處。京杭大運河、京滬鐵路，滬寧高速貫穿全境。滬寧高速高路在玉祁設(shè)有互通立交，水陸交通便捷。至上海120公里，南京150公里，優(yōu)越的區(qū)位和便捷的交通，確立了玉祁在無錫西北部區(qū)域的核心地位，為區(qū)域發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。玉祁前洲組團(tuán)初步形成以水鄉(xiāng)原貌為特色的現(xiàn)代化新市鎮(zhèn)，其中平湖城開發(fā)以居住、行政、商業(yè)辦公和文化體育為主，兼顧商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展。 自然和社會文化資源。，外來人口3萬人。玉祁是無錫地區(qū)工業(yè)最發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，2006年工業(yè)銷售突破200億人民幣，全社會固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到25億，形成以冶金、紡織、電子、汽車零售業(yè)以及化工等行業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特色。除去鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并因素，玉祁