【正文】 無(wú)錫市玉祁鎮(zhèn)平湖城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄前言 4一、項(xiàng)目背景 4二、重要結(jié)論及建議 5第一部分：宏觀環(huán)境研究 8一、人文環(huán)境 8二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 11三、投資及政策環(huán)境 14四、城市發(fā)展規(guī)劃 15五、無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 19五、總結(jié) 25第二部分：項(xiàng)目相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)研究 26一、住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況分析 26二、別墅市場(chǎng)狀況分析 32三、玉祁商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)狀況分析 36四、玉祁辦公市場(chǎng)狀況分析 38五、酒店市場(chǎng)狀況分析 38第三部分：項(xiàng)目SWOT分析 46一、地塊特征分析 46二、項(xiàng)目SWOT分析 47第四部分：項(xiàng)目發(fā)展定位 49一、區(qū)域發(fā)展定位 49二、開(kāi)發(fā)模型討論 63第五部分：投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 66一、項(xiàng)目基本投資數(shù)據(jù)整理 66二、項(xiàng)目投資成本測(cè)算 66三、項(xiàng)目租售進(jìn)度及資金回收測(cè)算 66四、項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算 66五、投資敏感性分析 66六、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制建議 66第六部分：風(fēng)險(xiǎn)分析 67一、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析 67二、政治、政策風(fēng)險(xiǎn)分析 67三、總結(jié)與建議 70附件一：項(xiàng)目整體現(xiàn)金流量表 71附件二：項(xiàng)目分期財(cái)務(wù)分析現(xiàn)金流量表 72前言 一、項(xiàng)目背景根據(jù)……開(kāi)發(fā)公司的委托，我司對(duì)無(wú)錫市惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)平湖城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）進(jìn)行前期可行性研究。本所進(jìn)行該項(xiàng)研究的主要依據(jù)是：252。 由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供的規(guī)劃初步方案；252。 無(wú)錫市錫山區(qū)國(guó)土管理局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃；252。 惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)提供的，并由無(wú)錫市規(guī)劃局批準(zhǔn)的《無(wú)錫市玉祁鎮(zhèn)總體規(guī)劃》。據(jù)開(kāi)發(fā)公司的委托，我們主要是對(duì)該項(xiàng)目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開(kāi)發(fā)公司是否進(jìn)行下一步詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)提供可靠依據(jù)。本可行性分析所采用的技術(shù)路線是：市場(chǎng)調(diào)查和收集資料→數(shù)據(jù)處理→定性、定量分析→區(qū)域市場(chǎng)比較分析→專家組綜合分析→結(jié)論。從2007年11月底開(kāi)始，我司就上述項(xiàng)目的可行性問(wèn)題到玉祁鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行了實(shí)地考察。之后，我們通過(guò)多方面收集有關(guān)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)、蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況及數(shù)據(jù)資料，同時(shí)利用我們近年來(lái)作的相關(guān)問(wèn)卷調(diào)查及無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)作的問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)資料，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合分析，并得出切合實(shí)際的結(jié)論?，F(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見(jiàn)報(bào)告如下。二、重要結(jié)論及建議 l 無(wú)錫2000 年起經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛；l 居民收入的顯著提高以及人口的迅速增長(zhǎng)促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，也改善了消費(fèi)結(jié)構(gòu)。無(wú)錫市居民消費(fèi)有以下幾大特點(diǎn)：w 住房消費(fèi)熱帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展w 餐飲業(yè)市場(chǎng)火爆w 汽車消費(fèi)成為市場(chǎng)中的一個(gè)靚點(diǎn)l 城市建設(shè)日新月異，特別是道路設(shè)施的建設(shè)，使無(wú)錫市的交通條件得以進(jìn)一步改善，城市的東西南北的距離也在“縮小”。此外，無(wú)錫私家車消費(fèi)熱進(jìn)一步拉近了市中心與郊區(qū)的距離，商場(chǎng)的輻射范圍將比通常情況下更為廣闊。l 旅游業(yè)的興旺為無(wú)錫帶來(lái)眾多的國(guó)內(nèi)外旅游者，發(fā)掘旅游者的消費(fèi)潛力也是我們需要研究的一大課題。l 與蘇州市、上海市相比，無(wú)錫市居民具有一定的消費(fèi)能力，市場(chǎng)潛力巨大。l 玉祁鎮(zhèn)w 玉祁前洲：無(wú)錫特大型城市組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)的重要區(qū)域w 無(wú)錫地區(qū)工業(yè)最發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一w ，外來(lái)人口3萬(wàn)；w 開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃合理，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)比較完善，特別是道路建設(shè)，使本項(xiàng)目的行車條件將十分優(yōu)越w 目前區(qū)域居住人口比較少，且比較分散，無(wú)論居住還是商業(yè)氣氛均不成熟l 本項(xiàng)目地塊情況w 處于政府規(guī)劃的一城六組團(tuán)之一——城市發(fā)展的重要組團(tuán)。w 周邊居民非常較少w 沒(méi)有商場(chǎng)等公共設(shè)施w 公共交通比較薄弱w 道路尚處于建設(shè)狀態(tài)，近期將快速啟動(dòng)w 規(guī)劃前景十分看好l 本項(xiàng)目各物業(yè)市場(chǎng)前景w 住宅市場(chǎng)尤其是中高端市場(chǎng)存在相當(dāng)?shù)男枨罂臻g，中大戶型是本案重要選擇。由于區(qū)域房?jī)r(jià)總價(jià)尚處于低位以及主要客戶的居住習(xí)慣決定了區(qū)域中小戶型住宅的需求空間不大； w 低密度住宅在區(qū)域比較缺乏且需求較大，市場(chǎng)前景看好。建議以聯(lián)排為主，可適當(dāng)考慮疊加或洋房等類別墅類產(chǎn)品輔助，使得產(chǎn)品更加豐富。w 就目前狀況而言，由于居民樓、商住復(fù)合樓的以及大量廠房的存在，辦公樓的需求被削弱，且區(qū)內(nèi)沒(méi)有純粹意義的辦公物業(yè)，本案可適當(dāng)考慮“總部辦公”模式的類別墅辦公模式；無(wú)錫發(fā)展向來(lái)重工輕商，辦公需求不大，建議本項(xiàng)目中可設(shè)置一幢酒店式辦公樓，設(shè)計(jì)完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米左右每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。w 從酒店市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，隨著玉祁經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，星級(jí)酒店這一目前市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間，平湖城的規(guī)劃也為星級(jí)酒店?duì)I造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境，就區(qū)位而言，本案并不具備和其他星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)的條件。酒店的發(fā)展更依賴平湖城整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)程度，從開(kāi)發(fā)角度來(lái)看宜遲不宜早。w 商業(yè)配套是本案必不可少的組成部分，也是本案的重要收益點(diǎn)，考慮到周邊客戶的消費(fèi)習(xí)慣以及客戶的置業(yè)投資習(xí)慣，本案的商業(yè)可建成兩層200平方米左右的獨(dú)立商業(yè)模式。應(yīng)重點(diǎn)營(yíng)造濱水廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍。l 財(cái)務(wù)分析w 項(xiàng)目整體出租財(cái)務(wù)指標(biāo)需要投入的資金(人民幣，萬(wàn)元)：內(nèi)部回報(bào)率(利息、所得稅前)： %凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率10%，萬(wàn)元)：投資回本期(未考慮所得稅影響)：年w 項(xiàng)目租售結(jié)合財(cái)務(wù)指標(biāo)需要投入的資金(人民幣，萬(wàn)元)：IRR 內(nèi)部回報(bào)率(利息、所得稅前)：%凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率10%，萬(wàn)元)：投資回本期(未考慮所得稅影響)：年第一部分：宏觀環(huán)境研究一、人文環(huán)境地理位置無(wú)錫坐落在江蘇太湖之濱，地處江蘇省南部、中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲中部。北靠長(zhǎng)江，南瀕中國(guó)第三大淡水湖──太湖；西離南京183公里，東距上海128公里，是江蘇省省轄的一個(gè)沿海城市。它經(jīng)濟(jì)昌盛，交通發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，人文薈萃，是一個(gè)具有巨大吸引力的開(kāi)放型城市。南京都市圈蘇錫常都市圈上海市杭州都市區(qū)寧波都市區(qū)無(wú)錫市自然地理?xiàng)l件　　無(wú)錫歷史悠久，自然地理?xiàng)l件優(yōu)越。全市總面積4650平方公里，下轄江陰市、宜興市、錫山市三個(gè)縣級(jí)市和南長(zhǎng)區(qū)、崇安區(qū)、北塘區(qū)、郊區(qū)、馬山區(qū)、新區(qū)六個(gè)區(qū)。無(wú)錫市區(qū)居中而立，南瀕浩淼太湖，西擁錫山、惠山，中有千年古運(yùn)河，古老而盈滿現(xiàn)代氣息，繁華而寧?kù)o優(yōu)雅。人口特征無(wú)錫市人口增幅和總量發(fā)展較大，2006年底無(wú)錫市常住人口為584萬(wàn)人，其中外來(lái)常住人口126萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?2%。目前人口總量年均增長(zhǎng)40萬(wàn)人，其中外來(lái)人口年均增長(zhǎng)20萬(wàn)人。另一方面人口老齡化程度日益加深，目前無(wú)錫市50歲以上人口為167萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘娜种?，已步入老年城市行列。人口受教育程度提升較快，截至去年，全市人口擁有高中以上文化程度為154萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?5%。人口空間布局漸趨組團(tuán)式分布。，市區(qū)的人口密集自中心區(qū)向外依次遞減，城區(qū)外尚缺少明顯的人口集聚副中心。l 市區(qū)面積：與常州、蘇州相當(dāng)，接近于省會(huì)城市南京市區(qū)面積的35%。l 人口規(guī)模：與常州、蘇州相當(dāng)，接近于省會(huì)城市南京市區(qū)人口規(guī)模的45%。從外來(lái)人口方面來(lái)看：2006年底，無(wú)錫市外來(lái)人口總量達(dá)到218萬(wàn)。外來(lái)人口呈現(xiàn)“三高兩低”的特點(diǎn)：一是在年齡結(jié)構(gòu)上青壯年的比例較高。目前登記在冊(cè)的218萬(wàn)外來(lái)人口中，%，%。二是男性的比例較高。外來(lái)人口男女比例稍有失衡。三是從事低端行業(yè)和工程的比例較高。目前全市外來(lái)人口中有各類務(wù)工人員153萬(wàn)人，占70%。在冶金、紡織、建筑等行業(yè)的一線生產(chǎn)工人中，外來(lái)人口占到90%左右。四是受教育程度偏低。，%，%，而初中以下文化的人有184萬(wàn)，%。五是城市化水平偏低?，F(xiàn)有暫住人口中居住地點(diǎn)相對(duì)穩(wěn)定、時(shí)間在一年以上的僅有82萬(wàn)人，%。大部分暫住人口無(wú)法迅速融入本地社會(huì)，導(dǎo)致流動(dòng)人口城市化水平偏低。無(wú)錫的人口特征決定了新無(wú)錫人的購(gòu)房需求遠(yuǎn)不及昆山、蘇州市場(chǎng)來(lái)得強(qiáng)勁，本地需求是無(wú)錫的主要需求構(gòu)成點(diǎn)。簡(jiǎn)要評(píng)述：①、與省會(huì)城市南京相比，無(wú)錫市市區(qū)規(guī)模（人口、面積）相對(duì)較?。坏c蘇州、常州的規(guī)模相當(dāng)。②、無(wú)錫市區(qū)的城市集中度較低，與蘇州、常州一樣，主要是因?yàn)閰^(qū)縣經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)。（無(wú)錫市市區(qū)總?cè)丝谂c江陰、宜興兩市人口相當(dāng)）③、無(wú)錫市的城市化水平與南京相比較低，而與蘇州相當(dāng)；無(wú)錫、南京、蘇州三市的城市化水平分別為：%、63%、%。交通條件 無(wú)錫南瀕太湖，北依長(zhǎng)江，京滬鐵路橫貫東西，京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?。全市江、河、湖、海相通，鐵、公、水、空多種運(yùn)輸方式配套，交通十分發(fā)達(dá)。216。 航空：無(wú)錫市距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里。無(wú)錫市距無(wú)錫機(jī)場(chǎng)20公里。該機(jī)場(chǎng)主要服務(wù)于國(guó)內(nèi)航線。無(wú)錫市距南京碌口國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里。216。 海運(yùn)：無(wú)錫的海洋客、貨運(yùn)輸，主要經(jīng)由上海港、張家港港、江陰港出海。進(jìn)出口貨物可以十分便利、可靠地海運(yùn)抵達(dá)世界各地。無(wú)錫市區(qū)與這些港口有高速公路和國(guó)道相連，距上海港165公里，距江陰港38公里，距張家港港43公里。216。 鐵路：經(jīng)滬寧線可與全國(guó)鐵路連網(wǎng)直通。正在規(guī)劃中的京滬高速鐵路將為無(wú)錫交通提供更為便捷的條件。216。 公路：經(jīng)滬寧高速公路約90分鐘可以進(jìn)入上海市區(qū)，312國(guó)道橫貫無(wú)錫全境。經(jīng)錫澄高速公路，無(wú)錫與江陰長(zhǎng)江大橋（世界第四大斜拉橋）貫通。國(guó)家正在規(guī)劃的北京至上海、同江至三亞、上海至成都的三條高速公路，其交會(huì)點(diǎn)正在無(wú)錫市 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境216。 無(wú)錫工業(yè)發(fā)達(dá)，商業(yè)繁榮，素有“小上?！敝Q。近年來(lái)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)作良好，GDP連年上升。 105211381200136015811901235028053300183505001000150020002500300035001998199920002001200220032004200520062007上無(wú)錫近年GDP走勢(shì)圖（億元）03年04年05年06年GDP（億元）1901235028053300同比增長(zhǎng)%%%%列江蘇省名次2222人均GDP43155528256232357709列江蘇省名次2222無(wú)錫市0306年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上半年無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。呈現(xiàn)出生產(chǎn)持續(xù)攀升，效益繼續(xù)提升，投資有效增長(zhǎng)，市場(chǎng)活力釋放，收入穩(wěn)步提高的良好局面。全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在上升軌道上穩(wěn)健運(yùn)行，上半年無(wú)錫市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1835億元，％；∶∶∶∶。，％；居民人均可支配收入10774元，％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為7513元，％。216。 對(duì)外貿(mào)易、招商引資大幅增長(zhǎng)，進(jìn)出口總額不斷創(chuàng)下新高。050100150200250300350400199819992000200120022003200420052006無(wú)錫近年外貿(mào)進(jìn)出口總額走勢(shì)圖（億美元）2007年，投資和外資保持一定的增長(zhǎng)速度，為經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)注入了新的活力。，％。其中，％；216。 消費(fèi)品市場(chǎng)健康發(fā)展無(wú)錫市城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，消費(fèi)需求日益擴(kuò)大，消費(fèi)質(zhì)量與層次得到進(jìn)一步提升。一是特色商業(yè)街區(qū)推動(dòng)了個(gè)性化消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。上半年，％；％。隨著健康路休閑服飾一條街、大成巷步行街、學(xué)前街電腦街等很多已初具規(guī)模的特色商業(yè)街區(qū)的形成，增強(qiáng)了區(qū)域性商貿(mào)中心的輻射能力；二是住宿餐飲業(yè)保持較高增長(zhǎng)。上半年，％，％，；三是以汽車、旅游、家具和體育娛樂(lè)用品類等為代表的新型現(xiàn)代化消費(fèi)熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，加快了消費(fèi)品市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)升級(jí)。上半年，無(wú)錫市汽車零售市場(chǎng)在上年高增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上持續(xù)升溫，％，汽車消費(fèi)成為拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)的一個(gè)重要的潛在力量；，％；限額以上貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)電子出版物和音像制品類商品零售額2880萬(wàn)元，％；，％。三、投資及政策環(huán)境 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況及發(fā)展趨勢(shì)研究玉祁鎮(zhèn)位于城市西北角，地處無(wú)錫、常州、江陰三市的交界處。京杭大運(yùn)河、京滬鐵路，滬寧高速貫穿全境。滬寧高速高路在玉祁設(shè)有互通立交，水陸交通便捷。至上海120公里，南京150公里，優(yōu)越的區(qū)位和便捷的交通，確立了玉祁在無(wú)錫西北部區(qū)域的核心地位，為區(qū)域發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。玉祁前洲組團(tuán)初步形成以水鄉(xiāng)原貌為特色的現(xiàn)代化新市鎮(zhèn)，其中平湖城開(kāi)發(fā)以居住、行政、商業(yè)辦公和文化體育為主，兼顧商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展。 自然和社會(huì)文化資源。，外來(lái)人口3萬(wàn)人。玉祁是無(wú)錫地區(qū)工業(yè)最發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，2006年工業(yè)銷售突破200億人民幣，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到25億，形成以冶金、紡織、電子、汽車零售業(yè)以及化工等行業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特色。除去鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并因素，玉祁