【正文】 陶瓷建材城項目總論　　　一、項目背景項目名稱東北陶瓷城改擴建承辦單位概況東北陶瓷城是在沈陽陶瓷廠經(jīng)營不景氣的背景下，由沈陽陶瓷廠服務公司利用原廠建筑設施于1996年開辦的，按國有企業(yè)經(jīng)營承包制運行，當時是沈陽市場體系建設中十大重點市場之一。地址在沈陽市大東區(qū)東望街18號，東臨東北大馬路，北鄰陶瓷廠廠區(qū)，南至東陶路，由東北大馬路向西北聯(lián)合路方向縱深500米，具有潛在的市場業(yè)態(tài)與物流發(fā)展基礎。8年的發(fā)展歷程，奠定了東北陶瓷城的專業(yè)市場地位，成為以沈陽為中心輻射東北區(qū)域的著名陶瓷產(chǎn)品集散地?！　?003年末，東北陶瓷城經(jīng)重新整合轉(zhuǎn)制為股份合作制的民營企業(yè)，由遼寧巨能牧業(yè)有限責任公司股東徐小洋、福建三元企業(yè)有限公司股東吳瑞章、上海金帝有限公司股東蔣金枝與東北陶瓷城達成產(chǎn)權交易后合資控股，成立東北陶瓷城有限公司，形成了新的法人治理結(jié)構(gòu)，開始在原有基礎上對經(jīng)營管理、發(fā)展規(guī)劃著手全面改革，本著經(jīng)營市場、誠信為本的全新理念，展開對陶瓷城改擴建轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略構(gòu)想?！　|北陶瓷有限公司總資產(chǎn)6000萬元，其中地上固定資產(chǎn)為3800萬元，土地為2200萬元，企業(yè)資產(chǎn)負債率為零。　　公司實行董事會領導下的執(zhí)行董事負責制。法定代表人徐小洋。設置機構(gòu)有：總經(jīng)理辦公室、市場開發(fā)管理部、工程管理部、財務部、信息中心。可行性研究報告編制依據(jù)本可行性研究報告主要依據(jù)：（1）沈陽市未來十年城市發(fā)展規(guī)劃和大東區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃；（2）中共中央關于振興東北等老工業(yè)基地的決定；（3）中共沈陽市委書記張行湘同志《在“振興東北沈陽先行”動員誓師大會上的講話》；（4）沈陽市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）沈陽市批發(fā)市場發(fā)展規(guī)劃；（6）沈陽市大東區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（7）中華人民共和國《環(huán)境保護法》、《公司法》等法律法規(guī)；（8）陶瓷產(chǎn)業(yè)調(diào)查；（9）相關市場運行情況調(diào)查。項目提出的理由和過程　　東北陶瓷城所在地原為沈陽陶瓷廠廠區(qū)，所在地為沈陽市的主要工業(yè)區(qū)之一。隨著經(jīng)濟體制改革和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，沈陽陶瓷廠原有生產(chǎn)經(jīng)營格局被打破，通過與外來資本合作，重新組建了陶瓷生產(chǎn)線，專門生產(chǎn)瓷磚產(chǎn)品。1996年開始利用廠區(qū)剩余空地和閑置建筑物轉(zhuǎn)向陶瓷批發(fā)市場的開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過八年培育，目前已發(fā)展成為包括建筑陶瓷、衛(wèi)浴潔具、五金、石材加工等業(yè)務，專業(yè)化程度較高，批發(fā)兼零售的市場。市場成長的同時，帶動了周邊地區(qū)倉儲、物流配送、餐飲等服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)直接就業(yè)逾萬人，交易額從1996年的6千萬元增長到2003年的10億元，每年為地區(qū)創(chuàng)稅千萬元?！　|北陶瓷城作為大型專業(yè)市場，其營業(yè)收入隨著消費市場的不斷成熟節(jié)節(jié)攀升，市場的入住業(yè)戶已經(jīng)達到百分之百，已登記的準經(jīng)營業(yè)戶以及潛在的建材行業(yè)生產(chǎn)商、經(jīng)營商資源十分豐富。 A、東北陶瓷城因起步較早，基礎設施布局及功能已開始受到當初傳統(tǒng)市場建設思路的嚴重制約，相對于市場發(fā)展趨勢，空間利用已經(jīng)極不合理，急需重新進行整體規(guī)劃?！　。?），進駐經(jīng)營商普遍感到經(jīng)營面積不足，制約規(guī)模化發(fā)展；　 （2）與國內(nèi)同類市場相比，商品品種、檔次、經(jīng)營水平已經(jīng)落后，輻射能力逐漸下降；　?。?）市場基礎設施嚴重欠缺，無公共排水設施，無供暖、無排污設施，消防設施嚴重老化，形同虛設，隱患較大，停車場布局不合理；　?。?）服務功能滯后，周邊的物流配送、倉儲、餐飲等配套服務設施是自發(fā)形成的，經(jīng)營粗放。自發(fā)產(chǎn)生的導購人員尾隨顧客、欺騙經(jīng)營商的現(xiàn)象時有發(fā)生，經(jīng)營秩序急需藉改造機會整頓；　?。?）市場的設施陳舊，視覺形象落伍，需要通過改造導入CIS，以繼續(xù)保持東北陶瓷城名牌專業(yè)市場地位。　　上述這些問題是目前陶瓷城發(fā)展的主要制約因素，不可能通過局部的、修復式的改進徹底解決，而必須從根本上進行整合、規(guī)范、提升，并調(diào)整區(qū)內(nèi)建材行業(yè)市場布局，集中產(chǎn)業(yè)資源，形成規(guī)模優(yōu)勢，在較高的產(chǎn)業(yè)平臺上發(fā)揮本市場的產(chǎn)業(yè)牽動作用，進一步促進區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，服務于第二產(chǎn)業(yè)和大東北區(qū)域城鄉(xiāng)消費者。因此，應當在現(xiàn)有的東北陶瓷城基礎上進行整體規(guī)劃，通過分期改建擴建，改善設施環(huán)境，引進新的經(jīng)營品類，調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)、優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu)、提升品牌效應，以期確立其東北綜合實力最強的以陶瓷產(chǎn)品為主導的建材專業(yè)性市場地位。　　 B、東北陶瓷城面臨著非改不可的國際國內(nèi)大環(huán)境：　?。?）中國加入 wto后的五年過渡期已過半，市場開放程度越來越高，國內(nèi)外商家云集沈陽，同臺競技；　?。?）商品流通業(yè)態(tài)變革加劇，新的商品流通業(yè)態(tài)侵潤取代舊的商品流通業(yè)態(tài)速度加快，傳統(tǒng)概念下的批發(fā)零售市場都在發(fā)生嬗變，業(yè)態(tài)提升迫切；　?。?）國家振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策進入實施階段，胡錦濤主席關于東北振興四轉(zhuǎn)論述將得到落實，遼寧省和沈陽市將在振興東北的大環(huán)境下實施構(gòu)建沈陽經(jīng)濟區(qū)戰(zhàn)略，即充分發(fā)揮四大優(yōu)勢，按照市場經(jīng)濟規(guī)律的內(nèi)在要求，通過實施區(qū)域經(jīng)濟一體化戰(zhàn)略，把沈陽經(jīng)濟區(qū)建成為兩大基地、兩大示范區(qū)和一個中心，即建成我國的裝備制造基地和重要原料工業(yè)基地；建成遼寧乃至整個東北的高新技術產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工示范區(qū)；建成輻射和服務于整個東北地區(qū)的現(xiàn)代商貿(mào)物流中心，進而在全省完成老工業(yè)基地振興的歷史任務，實現(xiàn)工業(yè)化；率先建成經(jīng)濟發(fā)達、社會富足、環(huán)境優(yōu)美、生活安康的先導地區(qū)，實現(xiàn)現(xiàn)代化?！　。?）隨著東北振興和建設小康社會的進程加快，以沈陽為中心的遼寧中部城市群和泛東北地區(qū)的建設規(guī)模迅速擴大，居民生活水平不斷提高，對于陶瓷及裝飾產(chǎn)品的需求也迅速增長，僅以沈陽為例， ，同比分別增長33%和34%；，%%。，同比分別增長39%和55%；,%%。房地產(chǎn)開發(fā)投資額與房地產(chǎn)銷售額合計達432億元以上。專家預測，2004年沈陽市住房有效需求仍將保持旺盛勢頭。周邊地區(qū)的城市化進程加快，房地產(chǎn)需求的增長也會加快。按房地產(chǎn)投資帶動相關行業(yè)1:、銷售帶動相關行業(yè)1:,房地產(chǎn)業(yè)對沈陽市建材、裝修、家具、家電等諸多行業(yè)產(chǎn)生拉動效應約為610億元?！　∵@樣的大環(huán)境，為東北陶瓷城的改造提升創(chuàng)造了機遇，也提出了更高的標準。 　　　本項目的立項前期，已向大東區(qū)和沈陽市政府管理部門作過匯報，按政府指導性意見制定本項目規(guī)劃的基本框架，本次可行性研究基于框架并做了適當拓寬。二、項目概況本項目是在原陶瓷城位置上改建、擴建，但全部工程建成后，并不保留原有建筑物，等同于全部新建，因此，可視為新建項目。擬建地點沈陽市大東區(qū)東望街18號南至大二環(huán)、北至陶瓷廠廠區(qū)、東至東北大馬路、西至聯(lián)合路的地塊。建設規(guī)模與目標　（1）項目目標： 調(diào)整布局，規(guī)范行業(yè)市場，形成規(guī)模優(yōu)勢，突破傳統(tǒng)市場模式與行業(yè)市場、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間不相適應的瓶徑，通過項目建設、產(chǎn)業(yè)資源整合和經(jīng)營管理改革，形成集展示、倉儲、配送、批發(fā)、零售、工程服務功能于一身，金融、商住、辦公、餐飲、娛樂配套完善，以精品陶瓷為主導、包容現(xiàn)代建筑裝飾材料的集群式專業(yè)市場?！?（2）建設目標： 在項目擬建地范圍內(nèi)。，建筑面積達到18萬平方米，建成大廳型專業(yè)市場四個，包括陶瓷精品市場、油漆涂料市場、地板城、家居裝飾材料市場，并在規(guī)劃范圍內(nèi)建設寶馬大廈、綜合商務服務區(qū)、博覽中心、旗艦店廣場和物流園。　?。?）技術裝備水平與商品質(zhì)量等級：　　基礎設施：通過區(qū)域整體規(guī)劃，使場區(qū)內(nèi)的道路、停車場、綠化、給排水、供暖、供電、衛(wèi)生、消防、安全與城區(qū)公共網(wǎng)絡銜接、協(xié)調(diào)，達到大區(qū)域商品物流中心要求標準。　　經(jīng)營設施：按目前物流主體化市場的國際水平配置，實現(xiàn)展示、交易、結(jié)算、倉儲、配送、管理信息化，人性化?！　》赵O施：按照方便、安全、快捷、環(huán)保、人性的原則建設，實現(xiàn)經(jīng)營理念與硬件設施有機結(jié)合?！　∩唐焚|(zhì)量等級：陶瓷產(chǎn)品包括建筑陶瓷、觀賞陶瓷、裝飾陶瓷、日用陶瓷、電器陶瓷、日用潔具等全系列經(jīng)營，以精品和名牌帶動市場，集團消費與大眾消費并舉。地板城以中高檔產(chǎn)品為主，集中國內(nèi)外著名品牌，堅持專業(yè)化和環(huán)?；?。油漆涂料市場旨在均衡沈陽城區(qū)市場分布，提高油漆產(chǎn)品經(jīng)營的安全性和服務質(zhì)量，因此，產(chǎn)品質(zhì)量按國際標準和國家標準兩個等級控制，將一切不達標的產(chǎn)品拒之門外。消防器材是一新興經(jīng)營領域，公共消防和民用消防的專業(yè)化勢在必行。家居裝飾產(chǎn)品堅持時尚化、人性化標準，按藝術化生活原則控制高端市場產(chǎn)品，引導消費者的消費方向。旗艦店廣場是專為著名品牌生產(chǎn)商設立，以最新業(yè)態(tài)展示著名品牌商品，采用最先進的信息技術解決展示、交易、結(jié)算業(yè)務?！　。?）東北陶瓷城改擴建項目完成后，將大大提高市場的核心競爭力，經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步擴大，五年后達到100億元，為區(qū)內(nèi)增加綜合稅收超過2億元。　　　　主要建設條件　　東北陶瓷城的改擴建工程，目前具備以下條件：　?。?）經(jīng)營資源：　　 A、國內(nèi)生產(chǎn)陶瓷產(chǎn)品的制造商共有4504家，其中：建筑陶瓷1025家，觀賞陶瓷185家，裝飾陶瓷181家，日用陶瓷789家，電器陶瓷169家，日用潔具180家，陶瓷原料472家，陶瓷機械135家，陶瓷包裝15家，綜合類1353家，著名品牌生產(chǎn)商有廣東的鷹牌、蒙娜麗莎、維也納、嘉俊、新中源、佛陶集團、IDEAL、金舵、歐神諾、長城、鉆石、馬可波羅、東鵬，上海的美標、亞細亞、TOTO、CIMIC、冠軍、斯米克，山東的華光、Milim、皇冠，江西的景德鎮(zhèn)陶瓷，四川的威尼、歐羅蘭，福建的東龍、恒達、MNG、華泰、碧巖、集源、BOLIN雙菱、HUIYUAN，河北的惠達，其他地區(qū)有HCG和成、諾貝爾、羅馬、京陶、金鶴等。這些品牌在東北陶瓷城有很大的擴張愿望?！　?B、市場內(nèi)經(jīng)營陶瓷的既有廠商直銷，也有總經(jīng)銷商和代理商，目前的入住率已達到100%，已登記準備進入的商家有50戶。另據(jù)對營口陶瓷城等外埠市場經(jīng)營商的調(diào)查，東北陶瓷城改擴建后將會吸引更多的經(jīng)營商涌入沈陽?！　?C、沈陽的地板產(chǎn)品市場一直很零亂，很分散，總體規(guī)模不小但卻沒能形成規(guī)模效益。據(jù)調(diào)查遼寧擁有450家地板企業(yè)，每年的產(chǎn)值有50個億；進入沈陽銷售的外地品牌和國外品牌地板有177個，如金剛、圣象等，占據(jù)市場份額比本地品牌要大許多。沒有專業(yè)地板市場來作為這些品牌的銷售載體，是遼沈地區(qū)的一大遺憾。這種局面既不利于品牌成長也不利于消費者?！　?D、其他商品資源：市場規(guī)劃區(qū)內(nèi)家居商品經(jīng)營商有　　　家，石材經(jīng)營商　　家，五金經(jīng)營商　　　家。　?。?）土地資源：　　 A、為東北陶瓷城股東購置，但沒有明確劃界，需要政府土地管理部門盡快劃界。，用于改建博覽中心；，用于改建旗艦店廣場。　　　　　 B、本次規(guī)劃另外18萬平方米土地為：，用于建設陶瓷精品市場，現(xiàn)已拆遷騰空；，用于建設消防器材油漆涂料市場，現(xiàn)已部分拆遷騰空；，用于建設綜合商務服務區(qū)，現(xiàn)為中海物流沈陽公司租用；，用于建設家居裝飾材料市場，現(xiàn)為鋼管廠舊址，未拆遷；，用于建設地板城，未拆遷。這些土地資源需要政府土地管理和城市建設規(guī)劃部門重新規(guī)劃，并精測繪圖，東北陶瓷城有限公司統(tǒng)一申請辦理征用土地審批文件?！　。?）物流資源：　　 A、倉儲區(qū)。用于批發(fā)商品的集中收貨、理貨、發(fā)貨，有兩個方案， Km處空地建一座大型倉儲設施，占地面積約為 12萬平方米，建成后倉儲面積9萬平方米。形成物流配送中心，實現(xiàn)儲銷一體化?，F(xiàn)有作為倉儲的臨時庫房將在改擴建過程中進行統(tǒng)一規(guī)劃，重新分類配置。二是在本規(guī)劃區(qū)內(nèi)靠近聯(lián)合路的8號地塊建設物流園區(qū)。本報告按第二方案考慮?！　　　　?B、長途運輸和市區(qū)配送。依托沈陽鐵路東站這一大型陸地物流港，鐵路集裝箱運輸非常方便，可以實現(xiàn)鐵路到倉庫的直接進貨和向外地轉(zhuǎn)發(fā)貨。公路運輸依托大二環(huán)、繞城高速公路、沈陽至周邊城市的五條高速公路、沈鐵高等級公路和東北大馬路，進出貨物的大型集裝箱車輛、中小型配送車輛行駛快捷，一小時車程可達遼寧中部城市群任一城市。向城區(qū)內(nèi)的配送則主要依托中小型車輛實現(xiàn)。為市場服務的現(xiàn)有物流公司有中海物流沈陽公司等?！　?C、運搬服務。目前市場內(nèi)有運搬、裝卸作業(yè)人員　　人，運搬車輛器具　　臺套，他們多數(shù)是自發(fā)形成的業(yè)務關系，組織程度較低，與物流公司沒有固定合作，與市場是依附關系。市場改擴建后這些資源需要整合、擴充，變成合同制的業(yè)務合作關系。　?。?）資本資源：　　 A、東北陶瓷城有限公司具備改擴建投資籌措實力，作為發(fā)展商直接出資建設經(jīng)營設施、建設部分公共設施沒有籌資障礙?！　?B、直接經(jīng)營設施包括經(jīng)營區(qū)內(nèi)的裝飾裝修由經(jīng)營商投資。　　 C、國內(nèi)外著名品牌生產(chǎn)商對改擴建工程部分出資共同建設?！　。?）信息資源：　　 A、市場所在地區(qū)可接入寬帶網(wǎng)絡，帶寬不低于10MB；可接入有線電話。　　 B、來自國外和國內(nèi)發(fā)達地區(qū)的生產(chǎn)商和經(jīng)營商已經(jīng)充分利用信息網(wǎng)絡系統(tǒng)進行營銷業(yè)務的管理，具備將整個市場向信息化管理過渡的基本素質(zhì)，也提出了這方面的的要求?！　。?）人力資源：　　 人力資源是市場改擴建、經(jīng)營最充足的資源?！　?A、大東區(qū)已經(jīng)成為沈陽市工業(yè)生產(chǎn)和物流業(yè)重點發(fā)展地區(qū)，對人才的吸納能力增強，外來就業(yè)的經(jīng)營管理型人才增多，另有沈陽市人才市場的資源保證?！　?B、為市場服務的人力主要來源于兩方面，一是本區(qū)內(nèi)的下崗再就業(yè)工人，目前約有存量幾萬人；他們適宜較穩(wěn)定的工作；二是外來就業(yè)人員，他們追求短期內(nèi)較高的收入，流動性較大，隨業(yè)務量的大小可以隨時調(diào)配。　　　項目投入總資金及效益情況　　，，土地投資8585萬元，流動資金框算投資　?！　　”卷椖咳拷ǔ珊?，可實現(xiàn)年交易額100億元，經(jīng)營利潤 2億元，繳納稅金 2億元。主要技術經(jīng)濟指標　東北陶瓷城改擴建項目全部完成后，可實現(xiàn)巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。附表一、{{主要經(jīng)濟技術指標簡表}}三、問題與建議　　根據(jù)目前沈陽建材及家居市場新上項目的情況，東北陶瓷城向家居建材市場方向擴展面臨著一定風險。相鄰地區(qū)的東方家園物流園建設，引入了全新的經(jīng)營理念和商品流通業(yè)態(tài)，覆蓋能力和競爭力極強。如果在其相鄰地區(qū)建設傳統(tǒng)批發(fā)市場，可行程度并不高，怎樣實現(xiàn)差異化經(jīng)營？是一個需要深入研究的問題?！　⊥怀鎏沾墒袌龅膶I(yè)特色，將是本市場存在的根本。因此，建議在陶瓷專業(yè)方向做深做透，吃盡陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈，同時提升流通業(yè)態(tài)，將傳統(tǒng)市場和現(xiàn)代物流、超市、連鎖模式嫁接經(jīng)營。除旗艦店、陶瓷精品市場外，應當包括全部工業(yè)、民用陶瓷制品，并深入到售前設計和售后工程服務領域。市場預測一、產(chǎn)品市場供應預測本項目以商品交易與物流、服務業(yè)為基本經(jīng)營內(nèi)容，產(chǎn)品市場的供應分析以行業(yè)內(nèi)的全部生產(chǎn)商和銷售商的供應能力為背景。國內(nèi)外市場供應現(xiàn)狀改擴建后的東北陶瓷城經(jīng)營