【正文】 陶瓷建材城項(xiàng)目總論　　　一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱東北陶瓷城改擴(kuò)建承辦單位概況東北陶瓷城是在沈陽陶瓷廠經(jīng)營不景氣的背景下，由沈陽陶瓷廠服務(wù)公司利用原廠建筑設(shè)施于1996年開辦的，按國有企業(yè)經(jīng)營承包制運(yùn)行，當(dāng)時(shí)是沈陽市場體系建設(shè)中十大重點(diǎn)市場之一。地址在沈陽市大東區(qū)東望街18號，東臨東北大馬路，北鄰陶瓷廠廠區(qū)，南至東陶路，由東北大馬路向西北聯(lián)合路方向縱深500米，具有潛在的市場業(yè)態(tài)與物流發(fā)展基礎(chǔ)。8年的發(fā)展歷程，奠定了東北陶瓷城的專業(yè)市場地位，成為以沈陽為中心輻射東北區(qū)域的著名陶瓷產(chǎn)品集散地?！　?003年末，東北陶瓷城經(jīng)重新整合轉(zhuǎn)制為股份合作制的民營企業(yè)，由遼寧巨能牧業(yè)有限責(zé)任公司股東徐小洋、福建三元企業(yè)有限公司股東吳瑞章、上海金帝有限公司股東蔣金枝與東北陶瓷城達(dá)成產(chǎn)權(quán)交易后合資控股，成立東北陶瓷城有限公司，形成了新的法人治理結(jié)構(gòu)，開始在原有基礎(chǔ)上對經(jīng)營管理、發(fā)展規(guī)劃著手全面改革，本著經(jīng)營市場、誠信為本的全新理念，展開對陶瓷城改擴(kuò)建轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略構(gòu)想?！　|北陶瓷有限公司總資產(chǎn)6000萬元，其中地上固定資產(chǎn)為3800萬元，土地為2200萬元，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為零。　　公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的執(zhí)行董事負(fù)責(zé)制。法定代表人徐小洋。設(shè)置機(jī)構(gòu)有：總經(jīng)理辦公室、市場開發(fā)管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)部、信息中心?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)本可行性研究報(bào)告主要依據(jù)：（1）沈陽市未來十年城市發(fā)展規(guī)劃和大東區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃；（2）中共中央關(guān)于振興東北等老工業(yè)基地的決定；（3）中共沈陽市委書記張行湘同志《在“振興東北沈陽先行”動員誓師大會上的講話》；（4）沈陽市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）沈陽市批發(fā)市場發(fā)展規(guī)劃；（6）沈陽市大東區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（7）中華人民共和國《環(huán)境保護(hù)法》、《公司法》等法律法規(guī)；（8）陶瓷產(chǎn)業(yè)調(diào)查；（9）相關(guān)市場運(yùn)行情況調(diào)查。項(xiàng)目提出的理由和過程　　東北陶瓷城所在地原為沈陽陶瓷廠廠區(qū)，所在地為沈陽市的主要工業(yè)區(qū)之一。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，沈陽陶瓷廠原有生產(chǎn)經(jīng)營格局被打破，通過與外來資本合作，重新組建了陶瓷生產(chǎn)線，專門生產(chǎn)瓷磚產(chǎn)品。1996年開始利用廠區(qū)剩余空地和閑置建筑物轉(zhuǎn)向陶瓷批發(fā)市場的開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過八年培育，目前已發(fā)展成為包括建筑陶瓷、衛(wèi)浴潔具、五金、石材加工等業(yè)務(wù)，專業(yè)化程度較高，批發(fā)兼零售的市場。市場成長的同時(shí)，帶動了周邊地區(qū)倉儲、物流配送、餐飲等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)直接就業(yè)逾萬人，交易額從1996年的6千萬元增長到2003年的10億元，每年為地區(qū)創(chuàng)稅千萬元?！　|北陶瓷城作為大型專業(yè)市場，其營業(yè)收入隨著消費(fèi)市場的不斷成熟節(jié)節(jié)攀升，市場的入住業(yè)戶已經(jīng)達(dá)到百分之百，已登記的準(zhǔn)經(jīng)營業(yè)戶以及潛在的建材行業(yè)生產(chǎn)商、經(jīng)營商資源十分豐富。 A、東北陶瓷城因起步較早，基礎(chǔ)設(shè)施布局及功能已開始受到當(dāng)初傳統(tǒng)市場建設(shè)思路的嚴(yán)重制約，相對于市場發(fā)展趨勢，空間利用已經(jīng)極不合理，急需重新進(jìn)行整體規(guī)劃。　?。?），進(jìn)駐經(jīng)營商普遍感到經(jīng)營面積不足，制約規(guī)?；l(fā)展；　 （2）與國內(nèi)同類市場相比，商品品種、檔次、經(jīng)營水平已經(jīng)落后，輻射能力逐漸下降；　?。?）市場基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重欠缺，無公共排水設(shè)施，無供暖、無排污設(shè)施，消防設(shè)施嚴(yán)重老化，形同虛設(shè)，隱患較大，停車場布局不合理；　　（4）服務(wù)功能滯后，周邊的物流配送、倉儲、餐飲等配套服務(wù)設(shè)施是自發(fā)形成的，經(jīng)營粗放。自發(fā)產(chǎn)生的導(dǎo)購人員尾隨顧客、欺騙經(jīng)營商的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，經(jīng)營秩序急需藉改造機(jī)會整頓；　?。?）市場的設(shè)施陳舊，視覺形象落伍，需要通過改造導(dǎo)入CIS，以繼續(xù)保持東北陶瓷城名牌專業(yè)市場地位。　　上述這些問題是目前陶瓷城發(fā)展的主要制約因素，不可能通過局部的、修復(fù)式的改進(jìn)徹底解決，而必須從根本上進(jìn)行整合、規(guī)范、提升，并調(diào)整區(qū)內(nèi)建材行業(yè)市場布局，集中產(chǎn)業(yè)資源，形成規(guī)模優(yōu)勢，在較高的產(chǎn)業(yè)平臺上發(fā)揮本市場的產(chǎn)業(yè)牽動作用，進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)和大東北區(qū)域城鄉(xiāng)消費(fèi)者。因此，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有的東北陶瓷城基礎(chǔ)上進(jìn)行整體規(guī)劃，通過分期改建擴(kuò)建，改善設(shè)施環(huán)境，引進(jìn)新的經(jīng)營品類，調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)、優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu)、提升品牌效應(yīng)，以期確立其東北綜合實(shí)力最強(qiáng)的以陶瓷產(chǎn)品為主導(dǎo)的建材專業(yè)性市場地位?！　?B、東北陶瓷城面臨著非改不可的國際國內(nèi)大環(huán)境：　?。?）中國加入 wto后的五年過渡期已過半，市場開放程度越來越高，國內(nèi)外商家云集沈陽，同臺競技；　　（2）商品流通業(yè)態(tài)變革加劇，新的商品流通業(yè)態(tài)侵潤取代舊的商品流通業(yè)態(tài)速度加快，傳統(tǒng)概念下的批發(fā)零售市場都在發(fā)生嬗變，業(yè)態(tài)提升迫切；　?。?）國家振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決策進(jìn)入實(shí)施階段，胡錦濤主席關(guān)于東北振興四轉(zhuǎn)論述將得到落實(shí)，遼寧省和沈陽市將在振興東北的大環(huán)境下實(shí)施構(gòu)建沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略，即充分發(fā)揮四大優(yōu)勢，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的內(nèi)在要求，通過實(shí)施區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略，把沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)建成為兩大基地、兩大示范區(qū)和一個(gè)中心，即建成我國的裝備制造基地和重要原料工業(yè)基地；建成遼寧乃至整個(gè)東北的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工示范區(qū)；建成輻射和服務(wù)于整個(gè)東北地區(qū)的現(xiàn)代商貿(mào)物流中心，進(jìn)而在全省完成老工業(yè)基地振興的歷史任務(wù)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化；率先建成經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會富足、環(huán)境優(yōu)美、生活安康的先導(dǎo)地區(qū)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。　?。?）隨著東北振興和建設(shè)小康社會的進(jìn)程加快，以沈陽為中心的遼寧中部城市群和泛東北地區(qū)的建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，居民生活水平不斷提高，對于陶瓷及裝飾產(chǎn)品的需求也迅速增長，僅以沈陽為例， ，同比分別增長33%和34%；，%%。，同比分別增長39%和55%；,%%。房地產(chǎn)開發(fā)投資額與房地產(chǎn)銷售額合計(jì)達(dá)432億元以上。專家預(yù)測，2004年沈陽市住房有效需求仍將保持旺盛勢頭。周邊地區(qū)的城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)需求的增長也會加快。按房地產(chǎn)投資帶動相關(guān)行業(yè)1:、銷售帶動相關(guān)行業(yè)1:,房地產(chǎn)業(yè)對沈陽市建材、裝修、家具、家電等諸多行業(yè)產(chǎn)生拉動效應(yīng)約為610億元。　　這樣的大環(huán)境，為東北陶瓷城的改造提升創(chuàng)造了機(jī)遇，也提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)。 　　　本項(xiàng)目的立項(xiàng)前期，已向大東區(qū)和沈陽市政府管理部門作過匯報(bào)，按政府指導(dǎo)性意見制定本項(xiàng)目規(guī)劃的基本框架，本次可行性研究基于框架并做了適當(dāng)拓寬。二、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目是在原陶瓷城位置上改建、擴(kuò)建，但全部工程建成后，并不保留原有建筑物，等同于全部新建，因此，可視為新建項(xiàng)目。擬建地點(diǎn)沈陽市大東區(qū)東望街18號南至大二環(huán)、北至陶瓷廠廠區(qū)、東至東北大馬路、西至聯(lián)合路的地塊。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)?。?）項(xiàng)目目標(biāo)： 調(diào)整布局，規(guī)范行業(yè)市場，形成規(guī)模優(yōu)勢，突破傳統(tǒng)市場模式與行業(yè)市場、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間不相適應(yīng)的瓶徑，通過項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)資源整合和經(jīng)營管理改革，形成集展示、倉儲、配送、批發(fā)、零售、工程服務(wù)功能于一身，金融、商住、辦公、餐飲、娛樂配套完善，以精品陶瓷為主導(dǎo)、包容現(xiàn)代建筑裝飾材料的集群式專業(yè)市場?！?（2）建設(shè)目標(biāo)： 在項(xiàng)目擬建地范圍內(nèi)。，建筑面積達(dá)到18萬平方米，建成大廳型專業(yè)市場四個(gè)，包括陶瓷精品市場、油漆涂料市場、地板城、家居裝飾材料市場，并在規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)寶馬大廈、綜合商務(wù)服務(wù)區(qū)、博覽中心、旗艦店廣場和物流園?！　。?）技術(shù)裝備水平與商品質(zhì)量等級：　　基礎(chǔ)設(shè)施：通過區(qū)域整體規(guī)劃，使場區(qū)內(nèi)的道路、停車場、綠化、給排水、供暖、供電、衛(wèi)生、消防、安全與城區(qū)公共網(wǎng)絡(luò)銜接、協(xié)調(diào)，達(dá)到大區(qū)域商品物流中心要求標(biāo)準(zhǔn)。　　經(jīng)營設(shè)施：按目前物流主體化市場的國際水平配置，實(shí)現(xiàn)展示、交易、結(jié)算、倉儲、配送、管理信息化，人性化。　　服務(wù)設(shè)施：按照方便、安全、快捷、環(huán)保、人性的原則建設(shè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營理念與硬件設(shè)施有機(jī)結(jié)合。　　商品質(zhì)量等級：陶瓷產(chǎn)品包括建筑陶瓷、觀賞陶瓷、裝飾陶瓷、日用陶瓷、電器陶瓷、日用潔具等全系列經(jīng)營，以精品和名牌帶動市場，集團(tuán)消費(fèi)與大眾消費(fèi)并舉。地板城以中高檔產(chǎn)品為主，集中國內(nèi)外著名品牌，堅(jiān)持專業(yè)化和環(huán)保化。油漆涂料市場旨在均衡沈陽城區(qū)市場分布，提高油漆產(chǎn)品經(jīng)營的安全性和服務(wù)質(zhì)量，因此，產(chǎn)品質(zhì)量按國際標(biāo)準(zhǔn)和國家標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)等級控制，將一切不達(dá)標(biāo)的產(chǎn)品拒之門外。消防器材是一新興經(jīng)營領(lǐng)域，公共消防和民用消防的專業(yè)化勢在必行。家居裝飾產(chǎn)品堅(jiān)持時(shí)尚化、人性化標(biāo)準(zhǔn)，按藝術(shù)化生活原則控制高端市場產(chǎn)品，引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)方向。旗艦店廣場是專為著名品牌生產(chǎn)商設(shè)立，以最新業(yè)態(tài)展示著名品牌商品，采用最先進(jìn)的信息技術(shù)解決展示、交易、結(jié)算業(yè)務(wù)?！　。?）東北陶瓷城改擴(kuò)建項(xiàng)目完成后，將大大提高市場的核心競爭力，經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，五年后達(dá)到100億元，為區(qū)內(nèi)增加綜合稅收超過2億元?！　　　≈饕ㄔO(shè)條件　　東北陶瓷城的改擴(kuò)建工程，目前具備以下條件：　?。?）經(jīng)營資源：　　 A、國內(nèi)生產(chǎn)陶瓷產(chǎn)品的制造商共有4504家，其中：建筑陶瓷1025家，觀賞陶瓷185家，裝飾陶瓷181家，日用陶瓷789家，電器陶瓷169家，日用潔具180家，陶瓷原料472家，陶瓷機(jī)械135家，陶瓷包裝15家，綜合類1353家，著名品牌生產(chǎn)商有廣東的鷹牌、蒙娜麗莎、維也納、嘉俊、新中源、佛陶集團(tuán)、IDEAL、金舵、歐神諾、長城、鉆石、馬可波羅、東鵬，上海的美標(biāo)、亞細(xì)亞、TOTO、CIMIC、冠軍、斯米克，山東的華光、Milim、皇冠，江西的景德鎮(zhèn)陶瓷，四川的威尼、歐羅蘭，福建的東龍、恒達(dá)、MNG、華泰、碧巖、集源、BOLIN雙菱、HUIYUAN，河北的惠達(dá)，其他地區(qū)有HCG和成、諾貝爾、羅馬、京陶、金鶴等。這些品牌在東北陶瓷城有很大的擴(kuò)張?jiān)竿??！　?B、市場內(nèi)經(jīng)營陶瓷的既有廠商直銷，也有總經(jīng)銷商和代理商，目前的入住率已達(dá)到100%，已登記準(zhǔn)備進(jìn)入的商家有50戶。另據(jù)對營口陶瓷城等外埠市場經(jīng)營商的調(diào)查，東北陶瓷城改擴(kuò)建后將會吸引更多的經(jīng)營商涌入沈陽?！　?C、沈陽的地板產(chǎn)品市場一直很零亂，很分散，總體規(guī)模不小但卻沒能形成規(guī)模效益。據(jù)調(diào)查遼寧擁有450家地板企業(yè)，每年的產(chǎn)值有50個(gè)億；進(jìn)入沈陽銷售的外地品牌和國外品牌地板有177個(gè)，如金剛、圣象等，占據(jù)市場份額比本地品牌要大許多。沒有專業(yè)地板市場來作為這些品牌的銷售載體，是遼沈地區(qū)的一大遺憾。這種局面既不利于品牌成長也不利于消費(fèi)者?！　?D、其他商品資源：市場規(guī)劃區(qū)內(nèi)家居商品經(jīng)營商有　　　家，石材經(jīng)營商　　家，五金經(jīng)營商　　　家?！　。?）土地資源：　　 A、為東北陶瓷城股東購置，但沒有明確劃界，需要政府土地管理部門盡快劃界。，用于改建博覽中心；，用于改建旗艦店廣場?！　　　　?B、本次規(guī)劃另外18萬平方米土地為：，用于建設(shè)陶瓷精品市場，現(xiàn)已拆遷騰空；，用于建設(shè)消防器材油漆涂料市場，現(xiàn)已部分拆遷騰空；，用于建設(shè)綜合商務(wù)服務(wù)區(qū)，現(xiàn)為中海物流沈陽公司租用；，用于建設(shè)家居裝飾材料市場，現(xiàn)為鋼管廠舊址，未拆遷；，用于建設(shè)地板城，未拆遷。這些土地資源需要政府土地管理和城市建設(shè)規(guī)劃部門重新規(guī)劃，并精測繪圖，東北陶瓷城有限公司統(tǒng)一申請辦理征用土地審批文件?！　。?）物流資源：　　 A、倉儲區(qū)。用于批發(fā)商品的集中收貨、理貨、發(fā)貨，有兩個(gè)方案， Km處空地建一座大型倉儲設(shè)施，占地面積約為 12萬平方米，建成后倉儲面積9萬平方米。形成物流配送中心，實(shí)現(xiàn)儲銷一體化?，F(xiàn)有作為倉儲的臨時(shí)庫房將在改擴(kuò)建過程中進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，重新分類配置。二是在本規(guī)劃區(qū)內(nèi)靠近聯(lián)合路的8號地塊建設(shè)物流園區(qū)。本報(bào)告按第二方案考慮?！　　　　?B、長途運(yùn)輸和市區(qū)配送。依托沈陽鐵路東站這一大型陸地物流港，鐵路集裝箱運(yùn)輸非常方便，可以實(shí)現(xiàn)鐵路到倉庫的直接進(jìn)貨和向外地轉(zhuǎn)發(fā)貨。公路運(yùn)輸依托大二環(huán)、繞城高速公路、沈陽至周邊城市的五條高速公路、沈鐵高等級公路和東北大馬路，進(jìn)出貨物的大型集裝箱車輛、中小型配送車輛行駛快捷，一小時(shí)車程可達(dá)遼寧中部城市群任一城市。向城區(qū)內(nèi)的配送則主要依托中小型車輛實(shí)現(xiàn)。為市場服務(wù)的現(xiàn)有物流公司有中海物流沈陽公司等。　　 C、運(yùn)搬服務(wù)。目前市場內(nèi)有運(yùn)搬、裝卸作業(yè)人員　　人，運(yùn)搬車輛器具　　臺套，他們多數(shù)是自發(fā)形成的業(yè)務(wù)關(guān)系，組織程度較低，與物流公司沒有固定合作，與市場是依附關(guān)系。市場改擴(kuò)建后這些資源需要整合、擴(kuò)充，變成合同制的業(yè)務(wù)合作關(guān)系?！　。?）資本資源：　　 A、東北陶瓷城有限公司具備改擴(kuò)建投資籌措實(shí)力，作為發(fā)展商直接出資建設(shè)經(jīng)營設(shè)施、建設(shè)部分公共設(shè)施沒有籌資障礙?！　?B、直接經(jīng)營設(shè)施包括經(jīng)營區(qū)內(nèi)的裝飾裝修由經(jīng)營商投資。　　 C、國內(nèi)外著名品牌生產(chǎn)商對改擴(kuò)建工程部分出資共同建設(shè)?！　。?）信息資源：　　 A、市場所在地區(qū)可接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，帶寬不低于10MB；可接入有線電話?！　?B、來自國外和國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的生產(chǎn)商和經(jīng)營商已經(jīng)充分利用信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行營銷業(yè)務(wù)的管理，具備將整個(gè)市場向信息化管理過渡的基本素質(zhì)，也提出了這方面的的要求。　?。?）人力資源：　　 人力資源是市場改擴(kuò)建、經(jīng)營最充足的資源?！　?A、大東區(qū)已經(jīng)成為沈陽市工業(yè)生產(chǎn)和物流業(yè)重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，對人才的吸納能力增強(qiáng)，外來就業(yè)的經(jīng)營管理型人才增多，另有沈陽市人才市場的資源保證?！　?B、為市場服務(wù)的人力主要來源于兩方面，一是本區(qū)內(nèi)的下崗再就業(yè)工人，目前約有存量幾萬人；他們適宜較穩(wěn)定的工作；二是外來就業(yè)人員，他們追求短期內(nèi)較高的收入，流動性較大，隨業(yè)務(wù)量的大小可以隨時(shí)調(diào)配?！　　№?xiàng)目投入總資金及效益情況　　，，土地投資8585萬元，流動資金框算投資　。　　　本項(xiàng)目全部建成后，可實(shí)現(xiàn)年交易額100億元，經(jīng)營利潤 2億元，繳納稅金 2億元。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　東北陶瓷城改擴(kuò)建項(xiàng)目全部完成后，可實(shí)現(xiàn)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。附表一、{{主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)簡表}}三、問題與建議　　根據(jù)目前沈陽建材及家居市場新上項(xiàng)目的情況，東北陶瓷城向家居建材市場方向擴(kuò)展面臨著一定風(fēng)險(xiǎn)。相鄰地區(qū)的東方家園物流園建設(shè)，引入了全新的經(jīng)營理念和商品流通業(yè)態(tài)，覆蓋能力和競爭力極強(qiáng)。如果在其相鄰地區(qū)建設(shè)傳統(tǒng)批發(fā)市場，可行程度并不高，怎樣實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營？是一個(gè)需要深入研究的問題。　　突出陶瓷市場的專業(yè)特色，將是本市場存在的根本。因此，建議在陶瓷專業(yè)方向做深做透，吃盡陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)提升流通業(yè)態(tài)，將傳統(tǒng)市場和現(xiàn)代物流、超市、連鎖模式嫁接經(jīng)營。除旗艦店、陶瓷精品市場外，應(yīng)當(dāng)包括全部工業(yè)、民用陶瓷制品，并深入到售前設(shè)計(jì)和售后工程服務(wù)領(lǐng)域。市場預(yù)測一、產(chǎn)品市場供應(yīng)預(yù)測本項(xiàng)目以商品交易與物流、服務(wù)業(yè)為基本經(jīng)營內(nèi)容，產(chǎn)品市場的供應(yīng)分析以行業(yè)內(nèi)的全部生產(chǎn)商和銷售商的供應(yīng)能力為背景。國內(nèi)外市場供應(yīng)現(xiàn)狀改擴(kuò)建后的東北陶瓷城經(jīng)營