【正文】 ：上海周氏圣博文化發(fā)展有限公司編制時(shí)間：二〇一〇年八月32 / 35目 錄1 總論 3 項(xiàng)目概況 3 項(xiàng)目承建主體概況 4 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 5 編制依據(jù)和研究范圍 10 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 112 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 12 即時(shí)辦公理念的發(fā)展應(yīng)用 12 上海即時(shí)辦公需求及現(xiàn)狀 13 創(chuàng)意企業(yè)發(fā)展需求及孵化現(xiàn)狀分析 13 即時(shí)辦公和企業(yè)孵化結(jié)合現(xiàn)狀 153 項(xiàng)目位置及發(fā)展條件 16 項(xiàng)目位置 16 發(fā)展條件 164 項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)思想、目標(biāo)與內(nèi)容 18 項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)思想 18 項(xiàng)目定位和發(fā)展目標(biāo) 18 項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容 225 項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)與執(zhí)行計(jì)劃 25 項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng) 25 項(xiàng)目建設(shè)執(zhí)行計(jì)劃 266 項(xiàng)目投資估算與效益指標(biāo) 28 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 28 項(xiàng)目資金籌措及使用 29 項(xiàng)目收入因素分析 30 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效益分析 321 總論 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：徐匯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)即時(shí)辦公中心項(xiàng)目位置：上海徐匯龍華路2577創(chuàng)意大院內(nèi)承建單位：上海周氏圣博文化發(fā)展有限公司徐匯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)即時(shí)辦公中心（簡(jiǎn)稱“辦公中心”），擬引入國(guó)際流行的“即時(shí)辦公”理念，充分利用2577創(chuàng)意大院業(yè)已構(gòu)建的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚環(huán)境，搭建具有孵化特性的商務(wù)資源和服務(wù)高度整合的創(chuàng)意企業(yè)辦公中心?！稗k公中心”定位于面向中小型企業(yè)或個(gè)體，尤其是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)體為重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象，提供以辦公、行政商務(wù)服務(wù)、特定孵化為主要功能，涵蓋即時(shí)辦公用的場(chǎng)地及各種共享辦公設(shè)施、完備周到的與辦公相關(guān)的行政商務(wù)服務(wù)以及特定的專業(yè)孵化服務(wù)體系等建設(shè)內(nèi)容?！稗k公中心”將按照“政府指導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公平開(kāi)放”的原則由上海周氏圣博文化發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)，項(xiàng)目建成后成立專業(yè)管理公司進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作?！稗k公中心”的決策機(jī)構(gòu)為上海周氏圣博文化發(fā)展有限公司股東會(huì)，并建立指導(dǎo)委員會(huì)。專業(yè)管理公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、綜合服務(wù)部、招商拓展部、信息服務(wù)部、產(chǎn)業(yè)服務(wù)部等六個(gè)主要功能部門(mén)?！稗k公中心”項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資300萬(wàn)元。上海周氏圣博文化發(fā)展有限公司擬自籌200萬(wàn)，向政府申請(qǐng)資助100萬(wàn)。將政府資金的45%設(shè)為專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)實(shí)行專款專用，主要用于即時(shí)辦公信息平臺(tái)建設(shè)、企業(yè)孵化專項(xiàng)資金等，由上海周氏圣博文化發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)政府專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的管理與使用。 項(xiàng)目承建主體概況辦公中心項(xiàng)目的承建主體上海周氏圣博文化發(fā)展有限公司正式成立于2005年，是由周氏（集團(tuán)）有限公司、上海圣博華康投資管理有限公司共同出資成立的致力于上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投資開(kāi)發(fā)公司，主要從事徐匯2577創(chuàng)意大院的開(kāi)發(fā)、管理，物業(yè)服務(wù)、會(huì)展咨詢、商務(wù)運(yùn)營(yíng)等。上海周氏圣博文化發(fā)展有限公司導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，以建立服務(wù)導(dǎo)向型的園區(qū)管理模式和組織文化為宗旨，為創(chuàng)意大院園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供完善的物業(yè)服務(wù)及其他增值服務(wù)，包括市場(chǎng)服務(wù)、人才交流、產(chǎn)品交易和展示發(fā)布4個(gè)基礎(chǔ)平臺(tái)，營(yíng)造了良好的“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”環(huán)境與氛圍，推進(jìn)形成了健康良性的新傳媒發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈。2008年?duì)款^成立了上海第一個(gè)區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心。中心成立至今，啟動(dòng)了創(chuàng)意人才孵化基地項(xiàng)目、組織園區(qū)星級(jí)評(píng)定工作、徐匯區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的統(tǒng)計(jì)培訓(xùn)活動(dòng)等，建立了服務(wù)于徐匯區(qū)區(qū)域內(nèi)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公共服務(wù)平臺(tái)，并承擔(dān)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)與政府部門(mén)之間的橋梁和紐帶作用。這不僅提升了2577創(chuàng)意大院的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，也為徐匯區(qū)創(chuàng)意人才供應(yīng)鏈的完善，徐匯區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理水準(zhǔn)的提升、各類園區(qū)建設(shè)的規(guī)范起了重要的推動(dòng)作用。 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 項(xiàng)目提出的背景徐匯創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)即時(shí)辦公中心項(xiàng)目的提出是密切關(guān)注上海發(fā)展戰(zhàn)略的動(dòng)向，對(duì)將面臨的問(wèn)題和機(jī)遇進(jìn)行橫縱向的深入思考而提出的?？偨Y(jié)項(xiàng)目背景主要有以下三方面的內(nèi)容：（1）上海國(guó)際金融航運(yùn)中心戰(zhàn)略的挑戰(zhàn)和機(jī)遇2009年4月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)上海加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)、建設(shè)國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心的意見(jiàn)》正式發(fā)布，上海國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心的建設(shè)正式拉開(kāi)帷幕。根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)研究，與倫敦、紐約、香港等國(guó)際金融中心相比，上海目前在市場(chǎng)化、國(guó)際化以及商業(yè)文化、配套服務(wù)和商業(yè)資源等發(fā)展環(huán)境方面還有較大差距。當(dāng)前，上海國(guó)際金融中心建設(shè)進(jìn)入關(guān)鍵階段，如何通過(guò)未來(lái)十年時(shí)間達(dá)到建設(shè)目標(biāo)是上海面臨的重大挑戰(zhàn)。根據(jù)上述所提《意見(jiàn)》，未來(lái)上海的發(fā)展將突出優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，以金融業(yè)、航運(yùn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為重點(diǎn)，不斷創(chuàng)新服務(wù)業(yè)態(tài)，不斷增強(qiáng)服務(wù)功能，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高對(duì)外的吸引力，提高專業(yè)分工和協(xié)作水平等。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，具有高度的行業(yè)滲透性，可以把商業(yè)、文化和技術(shù)完美地結(jié)合起來(lái)，在優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)、改善城市發(fā)展環(huán)境、增加就業(yè)、提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力等諸多方面發(fā)揮著重要作用。因此，在上海創(chuàng)建國(guó)際金融航運(yùn)中心的過(guò)程中，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將起著不可或缺的作用，其發(fā)展面臨著更大的機(jī)遇。（2）上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但是面臨雙重挑戰(zhàn)自2004年正式提出發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以來(lái)，上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)獲得了飛速發(fā)展，上海已經(jīng)成為我國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展最迅速、總體實(shí)力最強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)形態(tài)相對(duì)成熟的城市之一。與此同時(shí)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為上海最新的支柱產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新亮點(diǎn)，是上海穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大就業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)之一。但是深入分析，上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還存在較多問(wèn)題。最為重要的是，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)還僅僅停留在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，尚未成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈增值發(fā)展重要環(huán)節(jié)的載體。園區(qū)的發(fā)展沒(méi)有真正同上海兩個(gè)中心的創(chuàng)建、市場(chǎng)需求和創(chuàng)意企業(yè)的培育緊密關(guān)聯(lián)起來(lái)。盡管園區(qū)數(shù)量和運(yùn)營(yíng)面積不斷增加，增速加快，但是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要主體創(chuàng)意企業(yè)的成長(zhǎng)和培育滯后。作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)在運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益方面也并沒(méi)有充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展急需要從規(guī)模擴(kuò)張向追求質(zhì)量方向轉(zhuǎn)變、創(chuàng)意園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理也要適時(shí)向?qū)I(yè)服務(wù)和品牌管理方向發(fā)展。在園區(qū)的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)提出兼顧經(jīng)濟(jì)效益、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升和企業(yè)發(fā)展的專業(yè)增值服務(wù)內(nèi)容，使創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展真正從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式走向產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)模式。另外，雖然2010年2月10日，上海正式被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)加入“創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)”，成為全球第七個(gè)“設(shè)計(jì)之都”，但是總體分析來(lái)看，上海和國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)城市的差距還很大；而且“設(shè)計(jì)之都”稱號(hào)使用期僅兩年，上海須在兩年內(nèi)有所提升和貢獻(xiàn)，才能在后續(xù)時(shí)段保有稱號(hào)。因此，上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨著如何進(jìn)行自我提升和如何在上海創(chuàng)建國(guó)際金融航運(yùn)中心過(guò)程中發(fā)揮產(chǎn)業(yè)力量的雙重挑戰(zhàn)。（3）徐匯區(qū)致力于成為引領(lǐng)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的示范區(qū)徐匯區(qū)是上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最集中的地方，經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，形成了眾多的都市工業(yè)園區(qū)、科技園、創(chuàng)意園和