寓項(xiàng)目定價(jià)方案實(shí)戰(zhàn)文本(已修改)
2025-05-08 06:25 本頁(yè)面
【正文】 某公寓項(xiàng)目定價(jià)方案實(shí)戰(zhàn)文本/論文時(shí)間：20070825 點(diǎn)擊： 341 [推薦] [評(píng)論] 摘要：本文運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論中的市場(chǎng)比較法、成本法技術(shù)中的技術(shù)模型，通過(guò)對(duì)成都市府南河邊某電梯公寓的項(xiàng)目狀況、市場(chǎng)背景、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目狀況等情況進(jìn)入深入的分析，針對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)狀況、施工進(jìn)度，開(kāi)發(fā)商目標(biāo)等具體情況，選擇適宜的評(píng)估技術(shù)路線，對(duì)項(xiàng)目的分戶預(yù)售價(jià)格進(jìn)行了詳細(xì)的推算和制訂，本文將房地產(chǎn)評(píng)估理論、技術(shù)與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)踐有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷組合中價(jià)格策略的設(shè)計(jì)具有較強(qiáng)的可操作性和實(shí)踐指導(dǎo)意義?！ ∫弧∩唐贩?jī)r(jià)格特征及項(xiàng)目訂價(jià)問(wèn)題的提出 房地產(chǎn)定價(jià)策略是指如何根據(jù)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和使用價(jià)值，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)，進(jìn)行合理的價(jià)格組合，使利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)和利潤(rùn)的多少控制在一個(gè)合理的時(shí)間和數(shù)量范圍之內(nèi)。 與其他產(chǎn)品有區(qū)別的是，房地產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)要豐富的多。對(duì)一套房屋價(jià)格的評(píng)判，往往要考慮它的單價(jià)、總價(jià)和付款方式三個(gè)方面的構(gòu)成。其中，房屋單價(jià)是人們對(duì)樓盤(pán)的地點(diǎn)遠(yuǎn)近和品質(zhì)高低等綜合因素的判斷指標(biāo)。如成都的住宅消費(fèi)存在典型的區(qū)域偏好，房地產(chǎn)界的“南富、西貴、東窮、北惡”的住宅消費(fèi)偏好就很說(shuō)明問(wèn)題，以二環(huán)路外的樓盤(pán)單價(jià)而言，南門屬傳統(tǒng)的富人居住區(qū)，商品房單價(jià)在2500元／平方米一3000元／平方米之間；西門屬貴人區(qū)，商品房單價(jià)在2000元／平方米一2500元／平方米之間；東門因大型國(guó)有企業(yè)較集中，商品房住宅單價(jià)為1500元／平方米一2000元／平方米之間；北門因鄰火車北站、荷花池市場(chǎng)、五塊石、駟馬橋等區(qū)域，治安環(huán)境較差，商品住宅價(jià)格相對(duì)低一些，單價(jià)在1000元／平方米一1500元／平方米之間。這一例子說(shuō)明了住宅單價(jià)是房地產(chǎn)地理位置和環(huán)境品質(zhì)的判斷指標(biāo)。 商品房?jī)r(jià)格具有以下三大特征： 特征之一：高總價(jià)與付款方式房地產(chǎn)的高總價(jià)是商品房區(qū)別于其他商品最顯著的特征，一套普通商品房住宅，它的總價(jià)也往往高達(dá)二十多萬(wàn)人民幣，需要工薪階層奮斗十幾年才可能如愿以償。從郊區(qū)到市中心，商品房的價(jià)格從十幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不斷地向上攀升，甚至上百萬(wàn)、幾百萬(wàn)的商品房也屢見(jiàn)不鮮，不同總價(jià)對(duì)應(yīng)的客源層也如同一座金字塔，總價(jià)越往上，范圍越窄，數(shù)量越小，客源層區(qū)隔也越明顯。 巨額的總價(jià)不僅剝離著客源而且影響著他們的購(gòu)買行為。他們不可能象購(gòu)買香煙肥皂一樣隨意自如，也不可能像購(gòu)買冰箱彩電那樣，僅注意產(chǎn)品的品牌與質(zhì)量，他們猶豫不決，開(kāi)始注
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