【正文】 目錄第一章 總論 3一、項目基本情況 3二、可行性研究工作的依據(jù)和范圍 5三、項目工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 5第二章 項目建設(shè)背景與發(fā)展概況 7一、建設(shè)單位基本情況 7二、項目建設(shè)背景 8三、項目建設(shè)的必要性 9四、項目建設(shè)的可行性 12第三章 市場分析與預(yù)測 14一、我國汽車產(chǎn)銷市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 14二、我國汽車后市場發(fā)展的存在問題與發(fā)展趨勢 15三、XX旗汽車銷售市場發(fā)展趨勢 17四、XX旗汽車銷售市場的發(fā)展優(yōu)勢 17五、項目的市場定位、競爭及市場策略 19第四章 選址與建設(shè)條件 21一、項目選址 21二、交通運輸條件 21三、社會經(jīng)濟(jì)狀況 21第五章 工程建設(shè)方案 24一、項目組成及場地規(guī)則 24二、地理位置 26三、總圖布置 26第六章 公用工程 30一、供配電 30二、給水 30三、消防 30四、排水 30第七章 環(huán)境保護(hù) 31一、污染物及來源 31二、治理措施 32第八章 節(jié)能措施 34一、設(shè)計依據(jù)： 34二、主要節(jié)能措施 34第九章 組織機構(gòu)與勞動定員 35一、組織機構(gòu) 35二、勞動定員 35第十章 實施進(jìn)度 37一、實施進(jìn)度 37二、項目實施計劃進(jìn)度表 38第十一章 投資估算與資金籌措 40一、投資估算范圍 40二、投資估算依據(jù)及說明 40三、項目總投資估算 40四、資金籌措 40第十二章 財務(wù)評價 41一、評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 41二、財務(wù)評價 41三、財務(wù)評價結(jié)論 45第十三章 社會效益評價 46第十四章 結(jié)論與建議 48一、項目結(jié)論 48二、項目建議 48第一章 總論一、項目基本情況項目概述項目名稱：XX物流園區(qū)XX汽貿(mào)城建設(shè)項目建設(shè)單位：XX公司法人代表：XXX建設(shè)地點：XX流園區(qū)(建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)期限：二年。即：2010年7月至2012年7月。工程建設(shè)方案。本項目總占地144畝，將分為三期進(jìn)行建設(shè)。一期工程建設(shè)項目：以出讓方式取得33000平方米土地的使用權(quán)，建設(shè)東風(fēng)標(biāo)致、東風(fēng)雪鐵龍兩個品牌汽車4S店，集整車銷售、售后服務(wù)、備件供應(yīng)、信息反饋于一體。計劃占地33000平方米。 二期工程建設(shè)內(nèi)容：汽車超市、汽車備件超市、汽車裝潢、二手車交易市場，計劃占地61200平方米。 三期工程項目：在二期工程用地內(nèi)建設(shè)XX商務(wù)中心（既XX酒店）。商務(wù)中心除滿足住宿接待、汽車城入駐廠家(商家)的辦公需求等基本功能外，重點功能突出產(chǎn)品發(fā)布、酒會接待、大型活動組織等功能，面積不低于8500平方米。 投資估算和資金籌措 、 XX物流園區(qū)XX汽貿(mào)城項目建設(shè)期2年，項目總投資。 。其中：，土地出讓金1680萬元。 。其中：，工程建設(shè)其他費用166萬元。 三期工程建設(shè)投資1020萬元。其中：固定資產(chǎn)投資1020萬元。 資金籌措：項目資金全部由建設(shè)單位自籌解決，自籌資金來源明確，能夠保證及時足額到位。 財務(wù)評價 項目投入運營后，計劃年實現(xiàn)銷售收入12600萬元。其中：銷售東風(fēng)標(biāo)致、東風(fēng)雪鐵龍品牌汽車400臺，預(yù)計銷售額4150萬元；銷售其他品牌汽車500臺，預(yù)計銷售額6500萬元；銷售汽車配件及二手車交易收入975萬元；商務(wù)中心經(jīng)營收入975萬元。年上繳營業(yè)稅，，％。％，，符合汽貿(mào)行業(yè)平均收益水平。各項經(jīng)營指標(biāo)都處于良好狀態(tài)，具有較強的盈利能力。盈虧平衡分析表明，％，敏感性分析表明具有較強的抗風(fēng)險能力。財務(wù)分析可行。 綜合評價 汽車進(jìn)入家庭、汽車消費的平民化已是指日可待，汽車消費市場有著不可估量的潛力。有必要也有可能建設(shè)現(xiàn)代、大型、多功能的汽車市場。本項目市場定位準(zhǔn)確、功能多樣且合理、頗具特色，迎合了廠商和消費者的需求，很有競爭力。項目預(yù)計有較好的財務(wù)效益及社會效益。綜合評價，項目可行。二、可行性研究工作的依據(jù)和范圍 可行性研究編制的依據(jù) XX市城市總體發(fā)展規(guī)劃及XX旗政府關(guān)于加快XX旗物流園區(qū)建設(shè)問題文件精神的指示； 汽車4S店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)； 項目單位提供的有關(guān)資料； 編制單位有關(guān)技術(shù)資料。 可行性研究的工作范圍 可行性研究的工作限定在建設(shè)XX旗物流園區(qū)范圍內(nèi)的XX汽貿(mào)城建設(shè)計劃，建設(shè)汽車展示銷售中心、4S店、零配件及用品專業(yè)市場等，以及綠化、景觀、道路、二手車交易、生活服務(wù)區(qū)等必要配套設(shè)施的范圍三、項目工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總序號 科目單位 指標(biāo)值 備注l項目總投資萬元 2建設(shè)期限 年 2010年7月2012年7月2建設(shè)內(nèi)容一期工程占地33000平方米，建設(shè)東風(fēng)標(biāo)致、雪鐵龍4S店二期工程占地61200平方米，建設(shè)汽車超市、備件超市等三期工程XX商務(wù)中心建設(shè)3設(shè)計生產(chǎn)能力整車銷售臺 900 3年銷售收入萬元 12600整車銷售萬元 10650汽車配件銷售萬元 975商務(wù)中心收入萬元 975 4年總成本萬元 5銷售稅金及附加萬元 6年均利潤額萬元 7所得稅萬元 144．46 8稅后利潤萬元 9投資回收期年 靜態(tài) 9財務(wù)內(nèi)部收益率％ 稅后第二章 項目建設(shè)背景與發(fā)展概況一、建設(shè)單位基本情況 XX公司成立于2007年4月13日，是經(jīng)工商行政管理局登記注冊的有限責(zé)任公司，注冊號為XXXX號，原注冊資金為人民幣350萬元，變更后累計實收資本為人民幣1100萬元。是一家具備小轎車經(jīng)營權(quán)的集汽車銷售、維修、配件供給、汽車維護(hù)保養(yǎng)等業(yè)務(wù)于一體的綜合性專業(yè)汽車貿(mào)易公司。XX市工商行政管理局重合同守信用企業(yè)，銀行信用等級AAA級信用企業(yè)，XX市級文明單位。 2007年4月，該公司與神龍汽車有限公司簽訂了東風(fēng)標(biāo)致合作協(xié)議，經(jīng)過幾年來的努力，公司實現(xiàn)了快速發(fā)展，并在赤峰乃至蒙東地區(qū)具有良好的信譽和一定的影響力，總經(jīng)理林志峰同志多次被神龍公司授予優(yōu)秀經(jīng)理、優(yōu)秀經(jīng)銷商等榮譽稱號。 目前已擁有東風(fēng)雪鐵龍、東風(fēng)標(biāo)致兩個獨立的集整車銷售、配件供銷、售后服務(wù)、信息反饋四位一體的經(jīng)銷商之一。東風(fēng)標(biāo)致4S店建筑面積2740平方米，其中銷售展廳540平方米，售后維修1296平方米，辦公區(qū)460平方米；是蒙東地區(qū)東風(fēng)雪鐵龍轎車唯一一家4S店，建有專業(yè)的汽車4S店面，汽車展廳360平米，維修場地建筑1800平米。 公司現(xiàn)擁有員工80余人，其中大專以上學(xué)歷的占85％以上，公司服務(wù)部更是擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)技師和先進(jìn)的維修設(shè)備，組成了一支團(tuán)結(jié)、善戰(zhàn)、協(xié)作的服務(wù)隊伍。公司的每一位銷售顧問和服務(wù)人員都通過了廠家的嚴(yán)格培訓(xùn)和考核，已經(jīng)達(dá)到了專業(yè)水準(zhǔn)，可以為客戶提供最專業(yè)、最全面的購車分析方案和最精湛的售后維修服務(wù)。 截止2009年末，公司資產(chǎn)總額5277萬元，負(fù)債總額2459萬元，資產(chǎn)負(fù)債率46％。當(dāng)年實現(xiàn)銷售收入6993萬元，利潤總額980萬元。二、項目建設(shè)背景 近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速的增長，城鄉(xiāng)群眾的生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車正開始慢慢進(jìn)入普通家庭，成為大眾消費品，以車代步不再是夢想。交通的的發(fā)展，勢必影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時也將帶旺消費市場。汽車消費的興起，促進(jìn)了汽車后市場的繁榮。在風(fēng)生水起的汽車消費熱潮中，汽車后市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。 近幾年，汽車后市場快速發(fā)展，各品牌汽車4S店、汽車交易市場等大大小小汽車后市場遍布于城鄉(xiāng)各地。汽車后市場成為人們選購汽車的主要場所。汽車后市場專業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車消費的熱情，引導(dǎo)著人們的消費。 盡管如此，汽車后市場的發(fā)展遠(yuǎn)不能令人滿意，汽車后市場的發(fā)展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車后市場大多建設(shè)在地市級城市以上，且面積不大的汽車專賣店及作坊式的汽車維修廠尤其居多；二是由于汽車后市場規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，市場功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢；三是汽車市場的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡陋，環(huán)境欠佳，大多為初級市場。 隨著汽車消費市場呈“井噴”的擴大，汽車后市場不能適應(yīng)現(xiàn)實需要的態(tài)勢己越發(fā)明顯。無論是從汽車制造來說，還是從流通來說，都需要有規(guī)模宏大的、能抗衡國內(nèi)外汽車銷售商競爭、具有多種功能、提供高質(zhì)量服務(wù)、長距離輻射能力的現(xiàn)代汽車后市場。XX旗位于XX市東南部。東臨通遼市奈曼旗，西與遼寧省建平縣接壤，南與遼寧省北票市、朝陽市相連，北與XX市松山區(qū)、翁牛特旗隔老哈河相望，是全國聞名的文物大旗。在8300平方公里的土地上分布著不同時期的古代遺址4000佘處。其中小河西文化、興隆洼文化、趙寶溝文化、小河沿文化等四種史前文化均在敖漢境內(nèi)發(fā)現(xiàn)、命名。也是XX市南部旗縣以及遼寧和通遼經(jīng)濟(jì)的交匯區(qū)域，商業(yè)價值優(yōu)勢明顯。本項目的主辦方XX公司作為東風(fēng)標(biāo)致和雪鐵龍汽車內(nèi)蒙古經(jīng)銷東部總代理，其決策層敏銳地觀察到了這一機會。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場的需要，在XX旗建設(shè)一個集展銷、購車、信息、維修等多功能于一體的大型現(xiàn)代化汽車后市場服務(wù)基地。該項目從一開始醞釀就得到了當(dāng)?shù)卣鞣矫娴拇罅χС郑琗X旗政府的領(lǐng)導(dǎo)對項目的發(fā)展十分關(guān)心和支持，并將該項目的列入重點建設(shè)工程之列。三、項目建設(shè)的必要性 l、項目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場的需要，彌補了市場的空缺，具有強大的競爭力。 當(dāng)前，市場上以降價、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費的迅速增長。 中國是世界上最有潛力的汽車消費市場，而東北、華北、華東地區(qū)又是中國有潛力的汽車消費市場。近年來因汽車價格下調(diào)、汽車種類繁多、方便實用等因素的影響，購車熱逐漸興起，汽車交易市場的發(fā)展也紅紅火火。遺憾的是，現(xiàn)時能夠滿足廠商需要、滿足消費者需求的高水平的縣級綜合性汽車后市場幾近沒有。因此，適應(yīng)廠商和消費者需要的多功能、高檔次汽車后市場具有很大發(fā)展空間，本項目的發(fā)展方向正在于此。 本項目擬跟隨國際市場的發(fā)展潮流，迎合汽車廠商和消費者的需求，在汽車這個專一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽車銷售、維修、二手車、零配件及用品、展示、體驗等多種功能集于一體，強調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在XX旗XX旗物流園區(qū)內(nèi)建設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車后市場服務(wù)基地，成為XX旗物流園區(qū)內(nèi)標(biāo)志性的企業(yè)。這樣的汽車后市場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費者的需求，填補了這類市場的空缺，與其它的汽車市場形成了錯位競爭，從而有著強大的競爭力。 項目的建設(shè)對推動發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用。 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點。XX旗政府對該項目的發(fā)展給與了大力支出及關(guān)注，應(yīng)加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展，積極發(fā)展中高級的批發(fā)市場，以形成“價格”，更好地發(fā)揮現(xiàn)代化中心城市的對外輻射功能。 本項目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個具有很強輻射能力、能代表現(xiàn)代城市形象的汽車流通市場。項目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升市場的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)。 由于本項目不僅僅是一個商貿(mào)流通場所，更是一個汽車及汽車配件的物流中心。因此，本項目特別強調(diào)物流功能，包括汽車的倉儲和配送等功能，從而利用項目所積累的規(guī)模優(yōu)勢與市場網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，有效地為國內(nèi)外各大汽車廠商和終端消費者提供服務(wù)。而且隨著汽車制造業(yè)、汽車消費市場的發(fā)展和在XX旗中心城市地位的進(jìn)一步加強，汽車集散、交易中心的功能將會得到進(jìn)一步的強化。因而項目的建設(shè)適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求。 項目的建設(shè)將有利于XX旗國民經(jīng)濟(jì)及社會的發(fā)展。 由于本項目規(guī)模大、定位高，因而項目的迅速發(fā)展將對XX旗地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，汽車后市場的發(fā)展將會推動汽車、汽車配件的銷售、維修業(yè)務(wù)的增加，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)；另一方面，汽車后市場的發(fā)展也將會帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如倉儲業(yè)、運輸業(yè)、汽車配件及用品加工業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動作用。 項目的建設(shè)有利于整合汽車后市場，改善汽車后市場的形象。 目前，汽車后市場小而多且亂，遍布于城鄉(xiāng)每一個角落，市場的發(fā)展并不是很規(guī)范、有序，由此一方面影響了消費者的信心，另一方面也引起廠家的顧慮，因而多數(shù)汽車后市場競爭力有限，輻射范圍不大。這種狀況對整個汽車銷售都帶來不利影響，甚至影響了汽車后市場的整體形象。本項目建設(shè)規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標(biāo)準(zhǔn)高，能起到整合汽車后市場的作用。一方面將以其示范作用，使汽車后市場的發(fā)展進(jìn)一步走向正軌，順應(yīng)市場的發(fā)展潮流；另一方面，也將眾多的品牌汽車匯集到本市場中，逐步改變汽車后市場散而亂的局面，以增強XX旗汽車后市場與外地汽車銷售商、國外汽車銷售商的競爭抗衡能力。 項目的建設(shè)將進(jìn)一步擴大汽車后市場的輻射范圍本項目擬將