【正文】 目 錄第一章 總 論 3 3 3 4 4 5 5 6 6第二章 需求分析及擬建規(guī)模 8 8 10 10 13第三章 建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)模式 13 13 14 14 16第四章 場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件 18 18 18 18 19 19 20 20第五章 總平面布置及主要建設(shè)內(nèi)容 20 20 22 25第六章 給排水、供電及輔助設(shè)施 26 26 27 28 28第七章 消防、安全與衛(wèi)生 29 29 30 30 31 31 31 31 32 32第八章 環(huán)境保護(hù) 32 32 33 33第九章 節(jié)能措施 34 34 34第十章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 35 35 35第十一章 組織管理機(jī)構(gòu)及定員 36 37 37 38 工程項(xiàng)目管理 39第十二章 投資估算及資金籌措 39 39 40第十三章 經(jīng)濟(jì)分析 42 4稅金及附加估算 43 45 45 45 46 46第十四章 綜合評(píng)價(jià) 47第十五章 結(jié)論及建議 48附件：附表8份 附圖2份第一章 總 論（1）項(xiàng)目名稱：XX市恒利倉(cāng)儲(chǔ)物流建設(shè)項(xiàng)目（2）項(xiàng)目承擔(dān)單位：（3）項(xiàng)目法人代表：（4）建設(shè)性質(zhì)：新建（4）建設(shè)地點(diǎn)：處于XX市 路段，距離 ，處于 路旁。XX公司于 年在XX注冊(cè)登記，注冊(cè)資金 萬(wàn)元，注冊(cè)地址：XX……，法定代表人：……。公司現(xiàn)有職工 人，擁有建筑面積 平方米的賓館，固定資產(chǎn) 多萬(wàn)元。以提供……………………為主要業(yè)務(wù)形式的公司，目前年?duì)I業(yè)收入達(dá) 萬(wàn)元。在長(zhǎng)期的服務(wù)過(guò)程中，公司積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，先后與……家客戶建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，并贏得了眾多客戶的贊譽(yù)與好評(píng)。在公司濃郁的文化氛圍和現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)理念引導(dǎo)下，已初步成為一支具有奮斗精神、朝氣蓬勃的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。公司職員具有年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化的特點(diǎn)，勇于進(jìn)取、注重創(chuàng)新，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)開(kāi)拓能力和服務(wù)觀念。項(xiàng)目地處XX市公里。XX市是……（市縣情簡(jiǎn)介）XX市是XX市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心，是XX省的大門，北上……公里、東至……公里，境，隨著中國(guó)一東盟自由貿(mào)易區(qū)、泛珠三角貿(mào)易區(qū)的建立和大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作框架的形成，使XX的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加突出。近幾年來(lái)，隨著工業(yè)化進(jìn)程的加快，XX市、市提出了“工業(yè)強(qiáng)市”、 “工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略，加快發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。進(jìn)入21世紀(jì)，全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程明顯加快，特別是在“十二五”期間，物流業(yè)將迎來(lái)良好發(fā)展機(jī)遇。從XX市來(lái)看，近年來(lái)工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，全社會(huì)商品零售額逐年增長(zhǎng)，成為全市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量，但與工業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)商品零售額不斷增長(zhǎng)密切相關(guān)的現(xiàn)代物流業(yè)，還處于一個(gè)發(fā)展的初期階段，特別是作為XX工業(yè)發(fā)展龍頭的XX產(chǎn)業(yè)園區(qū)及大中型超市、連鎖店、專業(yè)市場(chǎng)商品零售額增長(zhǎng)，企業(yè)對(duì)物流服務(wù)的需求劇增，制造業(yè)降低物流成本是提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面，建設(shè)規(guī)?；⒁?guī)范化的倉(cāng)儲(chǔ)物流，將為各中小企業(yè)提供方便、快捷的物流服務(wù)，有效減少企業(yè)物流成本，提高效益，營(yíng)造更好投資發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集。因此，建設(shè)一個(gè)上規(guī)模、設(shè)備先進(jìn)、管理規(guī)范化倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目是十分必要的。為此，項(xiàng)目承擔(dān)單位在認(rèn)真分析當(dāng)前流通設(shè)施建設(shè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及今后發(fā)展趨勢(shì)，提出了通過(guò)購(gòu)置場(chǎng)地，建設(shè)上規(guī)模、上檔次、設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代物流設(shè)施。（1）根據(jù)《XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃》提出的“加快城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，提高城市化水平，加快發(fā)展批發(fā)、貿(mào)易、物流業(yè)，建立起與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的連接城鄉(xiāng)及國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的商品購(gòu)銷網(wǎng)絡(luò)體系 ”。（2）《XX市流通服務(wù)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃》；（3）《XX市物流業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；（4）《XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》；（5）《建設(shè)單位提供的有關(guān)資料》。根據(jù)XX市土地利用總體規(guī)劃，依托項(xiàng)目所處地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，計(jì)劃用1—2年的時(shí)間建成集倉(cāng)儲(chǔ)物流、冷藏、加工、商務(wù)信息服務(wù)等功能為一體的中型倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，使之成為XX市（乃至）滇東南地區(qū)區(qū)域物流中心的重要組成部分。本項(xiàng)目按年貨運(yùn)物流量 萬(wàn)噸，工程劃分為散貨堆場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、停車場(chǎng)、冷藏配送、綜合信息服務(wù)區(qū)、加工包裝區(qū)6個(gè)功能區(qū)，規(guī)劃用地面積XX平方米（ 畝），建構(gòu)筑物占地面積……平方米、總建筑面積……平方米、場(chǎng)地及道路占地……平方米、綠化面積……平方米、綠化率2%、。主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下：（1）雨棚散貨堆場(chǎng)……平方米；（2）立體物流倉(cāng)儲(chǔ)建筑面積…… 平方米；（3）停車場(chǎng)占地面積……平方米；（4）物流信息業(yè)務(wù)用房840平方米；（5）標(biāo)準(zhǔn)通用廠房建筑面積2400平方米； （8）物流信息運(yùn)送設(shè)備。項(xiàng)目總投資……萬(wàn)元，其中建筑安裝工程費(fèi)……萬(wàn)元、工程建設(shè)其他費(fèi)用……萬(wàn)元、預(yù)備費(fèi)……萬(wàn)元。由項(xiàng)目承擔(dān)單位全部自籌解決。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入……萬(wàn)元，利潤(rùn)總額……萬(wàn)元，每年可向國(guó)家提供稅收……萬(wàn)元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率……%、投資利稅率……%，內(nèi)部收益率……%，全部投資回收期……年，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，可解決……多人的就業(yè)問(wèn)題，可帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣唐妨闶?、飲食等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)擴(kuò)大城鎮(zhèn)就業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了促進(jìn)作用。結(jié)論及建議：該項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)及較好社會(huì)效益，特別對(duì)XX構(gòu)建“區(qū)域物流中心”、擴(kuò)大商品流通起著重要的作用，建議有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施，并根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和精神，在政策上給予優(yōu)惠，使項(xiàng)目盡快建成。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位:萬(wàn)元序號(hào)名稱單位指 標(biāo)備 注1規(guī)劃用地占地面積ｍ178。2建構(gòu)物筑占地面積ｍ178。3總建筑面積ｍ178。4場(chǎng)地及道路占地 ｍ178。5綠化面積ｍ178。6綠地率%7建筑容積率%8總投資萬(wàn)元建筑安裝工程費(fèi)萬(wàn)元含設(shè)備費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元9建設(shè)期年10資金籌措自籌及引資萬(wàn)元11營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元13年平均12營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元13年平均13經(jīng)營(yíng)費(fèi)用萬(wàn)元13年平均14所得稅萬(wàn)元13年平均15利潤(rùn)總額萬(wàn)元13年平均16投資利潤(rùn)率%17投資利稅率%18財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%19財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元ic=8%時(shí)20投資回收期年21盈虧平衡點(diǎn)萬(wàn)元利用率42%第二章 需求分析及擬建規(guī)模物流是物品從供應(yīng)地向接收地的實(shí)體流動(dòng)過(guò)程，是運(yùn)輸、儲(chǔ)存、裝卸、包裝、流通加工、配送、信息處理等幾個(gè)基本功能的有機(jī)結(jié)合。物資流通是支持社會(huì)擴(kuò)大再生產(chǎn)的血脈，是一個(gè)跨行業(yè)、多部門、各種運(yùn)動(dòng)形式交集的活動(dòng)。這些活動(dòng)要求有一個(gè)有效的、完備的物流基礎(chǔ)條件的支撐，這個(gè)基礎(chǔ)條件即為物流平臺(tái)。它涉及鐵道、水運(yùn)、公路、倉(cāng)庫(kù)、場(chǎng)站、管理體制、信息水平等相關(guān)因素。物流系統(tǒng)是由物流的各項(xiàng)功能和物流形態(tài)組成。物流形態(tài)是由線(LINE)、手段(CARRIER)和節(jié)點(diǎn)(NODE)組成。線是指公路、鐵路、空路、海路等；手段是指汽車、火車、船舶、飛機(jī)等運(yùn)輸工具；節(jié)點(diǎn)則是指車站、集散中心、倉(cāng)庫(kù)、港口、機(jī)場(chǎng)等設(shè)施。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)對(duì)生產(chǎn)、流通的需求越來(lái)越多樣化。如何有效的利用點(diǎn)與線的關(guān)系，加快流通節(jié)點(diǎn)建設(shè)，特別是物流基地、物流中心、配送中心的設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理，發(fā)揮好運(yùn)輸、保管、裝卸、包裝、流通加工合理配置，減少貨物流流通成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，合理規(guī)劃建設(shè)流通節(jié)點(diǎn)，有利于促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在“十一五”期間，XX市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件基本形成，當(dāng)?shù)匕训V、林槳紙作為重點(diǎn)培育的支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，初步建立起具有地方特色的經(jīng)濟(jì)體系，經(jīng)濟(jì)總量水平不斷提高。從今后發(fā)展趨勢(shì)看，隨著 “十二五”規(guī)劃的實(shí)施，國(guó)家加大西部地區(qū)及邊遠(yuǎn)貧困地區(qū)的投入力度，XX市抓住機(jī)遇，加快發(fā)展烤煙、畜牧業(yè)、礦業(yè)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，特別是在未來(lái)的幾年內(nèi)，參與“兩大區(qū)域合作”，承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，將帶動(dòng)人流、物流的快速增長(zhǎng)，全市經(jīng)濟(jì)將保持持續(xù)、快速發(fā)展，預(yù)計(jì)在今后幾年內(nèi)，全市內(nèi)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額將分別增長(zhǎng)10%、7%、%以上，人流、物流的增加勢(shì)必帶動(dòng)車流的增加，為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。目前，全市國(guó)有及國(guó)有控股流通企業(yè)XX多戶，占全市流通企業(yè)總數(shù)的 %以上，集體控股企業(yè)XX多戶，占總?cè)辛魍ㄆ髽I(yè)總戶數(shù)的XX%，個(gè)體私營(yíng)流通企業(yè)達(dá)XX多戶，占全市流通企業(yè)總戶數(shù)的XX%左右。這些物流企業(yè)在經(jīng)營(yíng)理念上有了很大變化，更加突出專業(yè)性、品牌化，連鎖超市正在興起。目前，全市擁有連鎖企業(yè)上規(guī)模戶，超市個(gè)。全市擁有各類商品市場(chǎng)個(gè)，市場(chǎng)交易總額達(dá)23多億元以上。隨著優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，貨物運(yùn)輸總量迅速增大。全市載貨汽車實(shí)有數(shù) 多萬(wàn)輛，貨為構(gòu)建現(xiàn)代區(qū)域物流中心提供了發(fā)展空間。目前，輕工產(chǎn)品、日用品、保鮮食品已成為XX市較大的貨運(yùn)物品，主要方式為公路運(yùn)輸，貨運(yùn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)規(guī)模小，貨物運(yùn)輸車輛運(yùn)載噸位低，缺乏承擔(dān)大規(guī)模和大批量貨物運(yùn)輸?shù)臓I(yíng)運(yùn)企業(yè)及運(yùn)載車輛，但XX市倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)存在規(guī)模小，在現(xiàn)有已建成物流設(shè)施中，也存在的利用率低，流通信息、交易手段落后狀況，特別缺少為大中型資源加工型企業(yè)、大型超市及專業(yè)市場(chǎng)提供配套服務(wù)的現(xiàn)代化、專業(yè)化、信息化物流設(shè)施和專業(yè)技術(shù)人才。因此，建設(shè)設(shè)施完善、功能齊全的現(xiàn)代物流項(xiàng)目是很有必要的。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市從事物流和貨物托運(yùn)的公司或單位超過(guò)XX個(gè)，年消費(fèi)商品運(yùn)輸量超過(guò)XX萬(wàn)噸，原材料及各類產(chǎn)品運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量超過(guò)也XX萬(wàn)噸。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，XX市工業(yè)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，在冶金、電力、生物制藥、建材等方面已經(jīng)形成了一定的規(guī)模。預(yù)計(jì)到2015年，全市年物流量將超過(guò)XX萬(wàn)噸。因此，建設(shè)集倉(cāng)儲(chǔ)物流、冷藏配送、商務(wù)信息服務(wù)等功能為一體的倉(cāng)儲(chǔ)物流具有良好的市場(chǎng)前景。XX市恒利倉(cāng)儲(chǔ)物流建設(shè)項(xiàng)目重點(diǎn)以輕工、日用品、保鮮食品的儲(chǔ)存、包裝加工及配送為主。既要為大中型商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、超市等提供物流配套服務(wù)，又要使之成為發(fā)展通道經(jīng)濟(jì)的物流重要節(jié)點(diǎn)，發(fā)揮特色生物資源、食品加工產(chǎn)業(yè)基地物流、資金流、信息流的集散優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目建設(shè)包括幾大具體工程： （1）集貨服務(wù)。將市內(nèi)、省內(nèi)、省外、國(guó)內(nèi)、國(guó)外的物資向XX聚集，形成較大規(guī)模的運(yùn)輸單位，優(yōu)化社會(huì)供應(yīng)鏈，降低總的物流成本。 （2）運(yùn)輸與配送服務(wù)。發(fā)展多式聯(lián)運(yùn)，提供多種運(yùn)輸方式，培植高效、快捷、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的運(yùn)輸系統(tǒng)，合理配置運(yùn)輸資源，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。運(yùn)輸指長(zhǎng)距離的物料搬運(yùn)方式，發(fā)展運(yùn)輸與配送服務(wù)業(yè)可以惠及市內(nèi)外所有相關(guān)的企業(yè)。配送則服務(wù)于……等地企業(yè)，配送業(yè)務(wù)的開(kāi)展，將為這些企業(yè)提供各種生產(chǎn)資料、生產(chǎn)工具以及備品備件的配送，有效地降低相關(guān)企業(yè)的生產(chǎn)成本。 運(yùn)輸與配送功能將整合XX市的現(xiàn)有運(yùn)輸力量，形成規(guī)模運(yùn)輸團(tuán)隊(duì)，借助“通邊達(dá)海立體交通網(wǎng)”的形成，打造全方位的物流運(yùn)輸體系。 （3）冷藏儲(chǔ)存服務(wù)。儲(chǔ)存在物流系統(tǒng)中起著緩存、調(diào)節(jié)和平衡的作用，是物流中心的核心功能。儲(chǔ)存的目的是克服產(chǎn)品生產(chǎn)與消費(fèi)者在時(shí)間上的差異，使產(chǎn)品產(chǎn)生時(shí)間效益。 （4）裝卸搬運(yùn)服務(wù)。物流中心的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，必然帶來(lái)許多裝卸搬運(yùn)活動(dòng)，包括裝貨、卸貨、移送、揀選、分類、堆垛、入庫(kù)、出庫(kù)等作業(yè)，作業(yè)內(nèi)容復(fù)雜，發(fā)生次數(shù)頻繁，又是勞動(dòng)密集型、耗費(fèi)人力的作業(yè)，在詳細(xì)設(shè)計(jì)時(shí)，盡量采用自動(dòng)化物流技術(shù)，力圖實(shí)現(xiàn)裝卸搬運(yùn)作業(yè)的合理化，但依然會(huì)產(chǎn)生許多勞動(dòng)崗位，以解決普通勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移問(wèn)題。 （5）流通加工服務(wù)。流通加工發(fā)生在產(chǎn)品從生產(chǎn)廠商到消費(fèi)者流動(dòng)過(guò)程中，為了運(yùn)輸，生產(chǎn)廠商可以采用方便實(shí)惠的包裝方式，而為了滿足用戶需要，維護(hù)產(chǎn)品質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)物流效率化，促進(jìn)商品銷售，需要流通加工這種輔助作業(yè)。不同的產(chǎn)品，針對(duì)不同的需求實(shí)際，會(huì)需要相應(yīng)的流通加工環(huán)節(jié)。流通加工服務(wù)是物流中心較為明顯的增值服務(wù)。（6）包裝服務(wù)。物流是產(chǎn)品、半成品或原材料，在搬運(yùn)、運(yùn)輸以前都要進(jìn)行包裝捆扎或裝入適當(dāng)?shù)娜萜?，以保正其在整個(gè)物流活動(dòng)過(guò)程中能夠順利實(shí)現(xiàn)各種作業(yè)轉(zhuǎn)換。包裝不僅具有保護(hù)貨物、便于促銷的作用，包裝與運(yùn)輸配合，可以減少貨損，便于運(yùn)輸裝卸。運(yùn)輸或倉(cāng)儲(chǔ)將采用大包裝，而銷售配送時(shí)，大多采用小包裝。 （7）物流信息服務(wù)。物流信息服務(wù)是現(xiàn)代物流系統(tǒng)的核心功能，包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是針對(duì)物流系統(tǒng)內(nèi)部的物流信息進(jìn)行處理，包括從各種物流業(yè)務(wù)中衍生出來(lái)的信息的處理，如運(yùn)輸業(yè)務(wù)信息處理、倉(cāng)儲(chǔ)管理信息處理、訂單處理等，這些伴隨物流活動(dòng)而產(chǎn)生的大量信息的收集、加工、傳遞等處理將成為決策的依據(jù)，對(duì)整個(gè)物流活動(dòng)起著指揮、協(xié)調(diào)作用。二是物流系統(tǒng)與外部系統(tǒng)的交換信息處理，以及公共物流門戶信息港的建設(shè)等，如物料在途運(yùn)輸跟蹤、物流信息的發(fā)布和接收等。物流信息服務(wù)體系的建立，是有效降低物流成本的重要手段。除了以上七個(gè)方面的服務(wù)之外，項(xiàng)目還具有聚集產(chǎn)業(yè)的功能服務(wù)，為進(jìn)入各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)提供物流服務(wù)，保證這些企業(yè)輕裝前進(jìn)，做大做強(qiáng)自己的主營(yíng)業(yè)務(wù)。另外，還具有脫貧解困、增進(jìn)開(kāi)放，搞活流通的，逐步拓展國(guó)際物流等功能。項(xiàng)目擬選建設(shè)地點(diǎn)位于XX市，公路旁，利用該地段較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，立足于高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使之達(dá)到國(guó)家有關(guān)商業(yè)流通設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和功能。結(jié)合XX土地利用總體規(guī)劃依托項(xiàng)目所處地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目建設(shè)定位為：集倉(cāng)儲(chǔ)物流、冷凍、加工、商務(wù)信息服務(wù)等功能為一體的中型物流中心。使之成為XX市重要的物流中心（之一），為過(guò)境貨物的安全儲(chǔ)備。同時(shí)，借助……通道，立足發(fā)展多式聯(lián)運(yùn)，充分發(fā)揮通道經(jīng)濟(jì)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集