【正文】 物業(yè)管理 工程維修部運行手冊 編制： 審核： 批準(zhǔn)： 北京安佳物業(yè)管理有限公司 二零零五年二月 目 錄 第一章 工程部人員架構(gòu)圖 3 第二章 工程部管理范圍 4 ~ 5 第三章 工程部規(guī)章制度 6 ~ 30 第一節(jié) 第一節(jié) 公共部分 6 ~ 18 第二節(jié) 第二節(jié) 強(qiáng)電專業(yè) 19 ~ 26 第三節(jié) 第三節(jié) 空調(diào)專業(yè) 27 ~ 33 第四節(jié) 第四節(jié) 弱電專業(yè) 34 ~ 35 第四章 工程部維修保養(yǎng)流程 36 ~ 41 第五章 工程部人員調(diào)配流程 42 第六章 工程部工作單流程 43 ~ 44 第七章 設(shè)備節(jié)能辦法 45 第一章 第二章 第一章 工程部人員結(jié)構(gòu)圖 部門經(jīng)理 維修主管 維修主管 1 班 2 班 電工 3 班 維修工 維修工 維修工 維修工 第三章 第二章 工程部管理范圍 工程部負(fù)責(zé)的日常工作有： 1．對建筑物及所有 機(jī)電設(shè)備的日常運行管理及維護(hù)保養(yǎng)。 2．對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。 3．對客戶的裝修工程方案審核，對施工進(jìn)行監(jiān)督管理。 4．對客戶進(jìn)行有償服務(wù)。 5．為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問。 6．公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 一、 一、 強(qiáng)電專業(yè) 1． 1． 負(fù)責(zé)整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運行、管理及維護(hù)、保養(yǎng)工作。 2． 2． 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動力電源的供給。一般情況下電機(jī)、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負(fù)責(zé)，但當(dāng)對方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時，應(yīng)給予支持配合。 3． 3． 負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。 4． 4． 負(fù) 責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。 5． 5． 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 6． 6． 負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)強(qiáng)電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。 7． 7． 負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計劃方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。 8．對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。 9．為客戶提供有償服務(wù)。 二、 二、 空調(diào)、給排水專業(yè) 1． 1． 負(fù)責(zé)整個物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的日常運行、管理及維修、保養(yǎng)工作。 2． 2． 改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計，使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境，同時最大限度節(jié)約能源。 3． 3． 負(fù)責(zé)整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系 統(tǒng)的運行、維修保養(yǎng)工作。 4． 4． 負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報檢工作。 5． 5． 負(fù)責(zé)消防水系統(tǒng)（消火栓、噴灑）的維修、保養(yǎng)工作。 6． 6． 為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 三、 三、 綜合維修專業(yè) 1． 1． 負(fù)責(zé)整個物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。 2． 2． 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。 3． 3． 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調(diào)整。 4． 4． 負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問題，例如滲漏、裂縫等維修、整改。 5． 5． 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。 6． 6． 負(fù)責(zé)安排一些小五 金件的維修和調(diào)整。 7． 7． 負(fù)責(zé)一些臨時性的任務(wù)。 8． 8． 負(fù)責(zé)為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 四、 四、 弱電專業(yè) 1． 1． 負(fù)責(zé)整個物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運行和維修、保養(yǎng)工作。 2． 2． 負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。 第三章 工程部規(guī)章制度 第一節(jié) 第一節(jié) 公共部分 編號：ZWPMCBBEN03 版本： C/1 通則： 一、 安全保衛(wèi)制度 1． 1． 工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。 2．各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報領(lǐng)班、主管或工程部經(jīng)理。 3．各班組領(lǐng)班須每日進(jìn)行安全檢查，隨時消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報主管或工程部經(jīng)理。 4．主管須每月組織所屬員工對所轄系統(tǒng)及范圍進(jìn)行安全檢查，消除隱患，并將 檢查處理結(jié)果書面報告工程部主管。 5．未經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)，任何外來人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉庫等），已經(jīng)批準(zhǔn)者，在進(jìn)出變配電室、消防中心、空調(diào)主機(jī)房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進(jìn)出日期及時間等。 6．所有機(jī)房、設(shè)備間、倉庫、工作間等在無人時必須將門窗鎖好。燈光調(diào)至合適程度， 清理好現(xiàn)場。 7．各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理 提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 8．所有機(jī)房、設(shè)備間、工作間等均須在門外適當(dāng)位置設(shè)置警示標(biāo)志。 9．所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 10．所有水池、水箱箱蓋隨時上鎖，鑰匙專人管理，無關(guān)人員不得借用，打開水池或水箱必須經(jīng)主管批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。 11．高空作業(yè)時，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 12．所有運行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴(yán)格執(zhí)行 有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴(yán)禁違規(guī)操作，以保證人身及設(shè)備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當(dāng)月工資 200 元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴(yán)重后果者，均立即除名。 13． 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使 用。 14．所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要， 須經(jīng)主管書面批準(zhǔn)，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。 15．工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。 所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測試，以保 證其功能正常，無故障。 二、 工程驗收制度 1． 1． 所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。 2． 2． 所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗收。 3．在驗收過程中，須以將來運行及維修為重點，進(jìn)行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快 以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。 4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān) 文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗收合格之必要條件。 5． 5． 必須要 求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試 檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。 6． 6． 必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及 其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 7． 7． 必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點 入庫，妥為保管并做出詳細(xì)清單。 工程接管驗收程序 發(fā)展商協(xié)調(diào) 承包商調(diào)試系統(tǒng)并試運行 物業(yè)工程部進(jìn)行檢查 檢查清點備品、 備件入庫 三、 設(shè)備維修制度 1．預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng) 所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保 養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。 相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會。 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。 各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由主管負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。 發(fā)展商提供相關(guān)政府文件副本及相關(guān)技術(shù)資料、 竣工圖紙等文件 發(fā)現(xiàn)問題 記錄 拍照 發(fā)文 出具清單并由各方簽字 發(fā)展商提供保修合約 及保修責(zé)任人聯(lián)系表 建立技術(shù)檔案 檢查完畢 提交檢查報告 接管驗收完畢 進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶 使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 2．緊急維修 必須進(jìn)行緊急維修時，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進(jìn)行處理。 如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之 應(yīng)急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。 緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。此報告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。 3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造 出于技術(shù)更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。 設(shè)備更新及改造建 議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進(jìn)行。 設(shè)備正常維修程序 主管制訂保養(yǎng)計劃、 檢修項目及相應(yīng)表格 經(jīng)理審批 確定時間 影響客戶 設(shè)備緊急搶修程序